Земельные участки в элитном сегменте: спрос и предложение

Когда речь идет о земельных участках, то сразу перед глазами картина красивого зеленого поля. Однако, когда начинается разговор об участках в элитном сегменте загородной недвижимости, то сразу появляется несколько вопросов: а разве элитный сегмент – это не резиденции, да и что собой представляет участок в элитном сегменте и чем отличается от обычных, какие цены на них, где искать. На эти и другие вопросы, ответили эксперты рынка недвижимости.

Сразу стоит отметить, что на сегодняшний день, к сожалению, сегмент участков без подряда в элитном сегменте загородной недвижимости развит слабо. По словам Ильи Менжунова, директора Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп», участки без подряда пользуются стабильным, но невысоким спросом, особенно в элитных коттеджных поселках. «Это связано с тем, что, во-первых, высокобюджетные поселки в основном строятся в едином архитектурном стиле, поэтому в них чаще предлагаются либо готовые дома, либо земля с подрядом, а во-вторых, покупатели в элитном сегменте привыкли получать все и сразу, поэтому они не хотят тратить время на строительство объекта», - отмечает он.

Действительно, собственники выбирают либо готовые резиденции, либо участки с подрядом на строительство особняка. Тенденция к покупке готового жилья проявилась еще сильнее в последний год, когда на загородном рынке случился бум продаж, и покупатели решили сохранить свои сбережения с помощью недвижимости. В таких случаях их, конечно, привлекали готовые объекты с точки зрения комфорта, возможности быстрого заселения и желания обезопасить себя от возможных рисков.

Что со спросом

В декабре 2014 года на загородном рынке недвижимости наблюдалась высокая активность, но далеко не во всех сегментах. В конце прошлого года по причине резкого роста курса доллара многие продавцы участков в элитных поселках решили перевести рублевые цены в доллары с целью сохранить клиентский спрос и повысить прибыль. Однако у большинства клиентов сбережения оказались в рублях. В результате, по словам Ильи Менжунова, из-за резкого снижения покупательской способности в декабре 2014 года существенно уменьшился и спрос по сравнению с ноябрем 2014 года. «В январе 2015 года мы наблюдали затишье, что было связано с высокой волатильностью курсов валют, - вспоминает он. - Однако с середины февраля 2015 года на рынке участков без подряда мы наблюдали небольшое повышение покупательской активности - количество звонков и просмотров стало увеличиваться. В середине марта, благодаря укреплению курса рубля и лояльным отношением продавцов к каждому потенциа льному клиенту, возросло и количество сделок. Сегодня их число сравнимо с аналогичным периодом прошлого года».

В свою очередь, Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, отмечает, что объем реализованных земельных участков в элитном сегменте в первом квартале 2015 года составляет порядка 8% от общего числа поглощенных лотов, что в два раза ниже аналогичного показателя прошлого года. «В элитном классе загородной недвижимости в первом квартале 2015 года были реализованы единичные земельные участки без подряда. Наиболее популярным направлением у покупателей участков без подряда было Киевское шоссе, - говорит он. - Средняя площадь реализованного участка без подряда в элитном сегменте составила 53 сотки: при этом средняя площадь реализованного участка в поселке класса de luxe – 71 сотка, в поселке класса premium – 36 соток. При этом доля сделок с коттеджами по итогам первого квартала 2015 года составляет 75%. Таким образом, основной спрос на рынке элитной загородной недвижимости сконцен трирован на покупке готовых или строящихся коттеджей на высокой стадии готовности, что позволяет покупателям нивелировать риски недостроя и снизить дополнительные расходы на строительство».

Тем временем Алсу Хамидуллина, руководитель загородного отдела Contact Real Estate, отмечает, что за первые 4 месяца текущего года было реализовано 5 участков без подряда, что составило 126 соток. «Показатели первого квартала прошлого года были чуть выше: 7 участков без подряда площадью 177 соток, - утверждает она. - Сейчас практически в большинстве проектов есть возможность приобрести участок без подряда, если только поселок не застроен самим застройщиком, как, например, проекты «Довиль», «Трувиль» и др. Еще после кризиса 2008 года многие застройщики элитного рынка поняли необходимость предлагать помимо построенных домов и участков с подрядом также участки без подряда, при этом, конечно, пытаясь сдерживать архитектурные и дизайнерские порывы покупателей в рамках общей концепции , что, правда, не всегда получалось.  В конце прошлого-начале этого года, и даже в апреле активность на рынке элитного загородного жи лья в сегменте участков без подряда отмечена на достаточно высоком уровне. Покупатели очень охотно вкладывали свои сбережения и в этот сегмент тоже».

По данным аналитического бюро компании Villagio Estate, общее предложение участков без подряда на элитном рынке сегодня насчитывает около 430 объектов, или 14% доли всего сегмента de luxe. Средняя площадь участка, предлагаемого к продаже, равна 39,5 соткам. Средняя стоимость лота – 141 млн рублей. Продажи участков составляют 23% от общего числа сделок на элитном рынке.

«В наших проектах землю покупают крайне редко, исключение – те, кому это выгоднее: например, у одного покупателя была своя строительная компания, - рассказывает Алексей Коротких, коммерческий директор компании Villagio Estate. - В подавляющем большинстве случаев будущие владельцы выбирают проект из коллекций архитектурного бюро, которые насчитывают свыше 200 проектов».

Где покупают

Минимальная площадь для приобретения земельных участков - это классические 6 соток, максимальная, по сути, ограничивается желаниями клиента, потому что при необходимости возможно объединить несколько участков. Но все же, как показывает практика, площадь экспонируемых участков в поселках класса de luxe варьируется от 16 до 457 соток, при этом средняя площадь участка составляет 45 соток. Площадь экспонируемых участков в поселках класса premium варьируется от 10 до 283 соток, при этом средняя площадь участка в данном классе составляет 36 соток.

Для строительства дачи для летнего отдыха большинство покупателей (примерно 70%) предпочитают участки размером 7-10 соток. Однако есть клиенты, которые покупают усадьбы – размер участка в таких поселках может быть и более 100 соток. «Для вложения денег выбор продукта также зависит от финансовых возможностей клиента, - говорит Юрий Бармин, генеральный директор УК «Бражниково». - Но в большинстве случаев в инвестиционных целях приобретаются несколько участков сразу».

«В элитном сегменте участки без подряда, как правило, приобретают для собственного проживания, - отмечает Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su. - Такими объектами интересуются, во-первых, те, кто уже пожил в загородном доме и успел понять все его недостатки. Покупатели приобретают участок и строят новый объект «под себя». Второй тип клиентов – это люди, которые понимают, что не смогут найти на рынке объект, полностью отвечающий их требованиям».

Наиболее дорогими и престижными направлениями традиционно считаются Рублево-Успенское и Новорижское шоссе, а также Калужское, Минское и Киевское. На западе и юго-западе Подмосковья обычно строятся коттеджные поселки элитного и бизнес-классов. Как правило, они располагаются недалеко от МКАД, обслуживаются управляющей компанией застройщика, включают всю необходимую инфраструктуру и предполагают круглогодичное проживание.

На сегодняшний день на рынке элитного загородного жилья по-прежнему наиболее востребованы западные направления, в частности, в пределах 30 км от МКАД. Самая популярная площадь который год подряд составляет 15-20 соток. Хотя и тут застройщик после прошлого года пошел навстречу покупателю и стал предлагать участки от 15 соток, несмотря на то, что изначальная нарезка у большинства из них составляла от 25 соток. «В нашем сегменте элитной недвижимости это, как правило, не менее 15 соток и до 30 соток, - отмечает Алсу Хамидуллина. - Большая нарезка довольно редкий случай в последнее время, так как это увеличивает и цену самого предложения, и стоимость обслуживания в поселке, и стоимость эксплуатации, да и налоговую составляющую, конечно же». Однако Илья Менжунов отмечает, что площадь наиболее востребованных участков без подряда в элитном сегменте составляет от 50 соток до 1 га.

Цены

Следует отметить, что даже на дорогих направлениях есть поселки с участками по доступным ценам. Примером может служить поселок эконом-класса «Рузские дачи», расположенный на берегу Рузского водохранилища, в 100 км от МКАД. Ко всем участкам в этом поселке подведены газ, электричество и водопровод, освещены все дороги, есть ливневые стоки.  Средняя стоимость участка находится в пределах 1 100 000 рублей.

По данным компании Blackwood, cредняя стоимость 1 сотки в апреле в поселках класса de luxe составила $82 773, в поселках класса premium – $27 372, изменение относительно предыдущего месяца составило -4,71% и –3,1% соответственно. Средняя стоимость экспонируемых участков в поселках класса de luxe составила $4,16 млн., в поселках класса premium – $1,07 млн., изменение относительно марта составляет -4,6 и -1,8% соответственно.

Говоря о предложениях в элитном сегменте участков без подряда, то сейчас достаточно интересные участки без подряда в элитном сегменте находятся на Рублево-Успенском шоссе в поселках «Успенский лес» (24 км от МКАД, около $35 тысяч за сотку), «Николино» (24 км от МКАД, около $50 тысяч за сотку), «Малое Сареево» (12 км от МКАД, около $40 тысяч за сотку), «Парквиль» (9 км от МКАД, около $50 тысяч за сотку), а также на Новорижском шоссе в поселках от застройщика Villagio Estate – «Миллениум парк», «Монтевиль», «Ренессанс парк» (около $35-50 тыс. за сотку). Правда, с каждым днем предложений становится все меньше и меньше. Но при этом, сегодня на вторичном загородном рынке все большее количество собственников земель с валютным прайсом фиксируют курс или вовсе снижают цены. Девелоперы также идут навстречу клиентам и предоставляют дисконт в размере 10-15%, а также дают более длительную рассрочку.

Быть или не быть

На рынке загородной недвижимости в сегменте участков без подряда можно выделить несколько формирующихся тенденций: растет число монопоселков с участками без подряда: с начала года стартовали продажи в 12 поселках, 10 из которых предлагают только участки без подряда; девелоперы сокращают площадь реализуемых участков: в готовых и строящихся поселках девелоперы меняют нарезку участков и делят наиболее крупные участки на два-три новых лота; в поселках, реализующих участки с подрядом, возможна покупка участков без обязательного подряда. Однако при самостоятельном строительстве собственники должны соблюдать архитектурный стиль поселка, особенно в бизнес и элитном классах.

Аналитики ожидают, что количество запросов на первичном и вторичном рынках Москвы и Подмосковья, вероятно, будет практически идентичным, однако прогнозирует увеличение числа сделок именно на вторичке. Это связано с тем, что объем предложений на первичном рынке элитной загородной недвижимости, скорее всего, будет сокращаться в связи с пересмотром планов девелоперов, многие из которых наверняка предпочтут отложить выход новых проектов на более благополучные времена. Иными словами, ожидается смещение спроса в высокобюджетном сегменте коттеджных поселков в сторону вторички.

В целом, аналитики отказываются прокомментировать дальнейшую ситуацию на рынке загородной элитной недвижимости в связи с тем, что она напрямую зависит от волатильности курса валют, уровня покупательской способности и экономической ситуации в стране.

Однако Илья Менжунов считает, что сегодня не выгодно инвестировать в участки без подряда. «На рынке загородной недвижимости в последнее время не выходило новых проектов на начальной стадии, где можно было бы совершить покупку земли с целью дальнейшей перепродажи, - рассказывает он. - Все реализуемые участки вышли на рынок уже несколько лет назад и находятся в завершающей стадии строительства. К участкам уже подведены коммуникационные магистрали, поставлены мачты освещения, проложены дороги с асфальтовым или брусчатым покрытием. Соответственно, такие земли практически готовы к строительству дома и имеют высокую стоимость. Сегодня есть возможность совершить выгодную покупку только в случае срочной продажи земли по той или иной причине. Конечно, такие объекты продаются с хорошим дисконтом – до 40%. Однако эти предложения сегодня единичны».

Автор: Сугра Гаджиева