Подмосковье становится все ближе или развитие рынка жилья МО

Покупка квартиры в городах ближнего Подмосковья – это доступный бюджет покупки, интересный выбор объектов в частности среди проектов комплексного освоения территорий с полным набором внутренней инфраструктуры, высокий уровень комфорта проживания за счет развитой инфраструктуры, благоприятной экологии и высокого уровня транспортной доступности. Учитывая то, что территория Москвы расширяется, а, следовательно, и открываются новые станции метро, Подмосковье становится все ближе. О популярных городах Подмосковья, а также о ценах на квартиры, о плюсах и минусах, рассказали эксперты рынка недвижимости.

На сегодняшний день первичном рынке Подмосковья прослеживаются те же тенденции, что и на столичном рынке новостроек: спрос с начала делового сезона, запуском субсидированной ипотеке и укреплением рубля в марте начал расти. Что касается предложения на рынке, то дефицита пока не наблюдается, на выбор покупателей предлагаются новостройки в разных городах Московской области, на разной стадии строительства. А вот цена показывает умеренный прирост, поскольку застройщики не спешат приступать к плановому повышению цен, стараясь избежать оттока покупателей, довольно чутко реагирующих на любые изменения конъюнктуры в связи с политической и экономической нестабильностью.

«Среди наиболее привлекательных городов Подмосковья для покупки недвижимости можно выделить Химки, Красногорск, Реутов, Мытищи и Люберцы, - говорит Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood. - Привлекательность покупки жилья в подмосковным городах обуславливается следующими факторами: близость к Москве и основным транспортным магистралям, развитая сеть общественного транспорта, связывающая города с Москвой, и социально-бытовая инфраструктура. Указанные города являются привлекательными, как с точки зрения постоянного проживания, так и с точки зрения инвестиций».

Инна Игнаткина, директор отделения компании МИЦ-Недвижимость на Пресне, отмечает, что среди городов ближнего пояса Московской области наиболее удобные для проживания и обладающие наилучшими характеристиками по наличию объектов социальной инфраструктуры и транспортной доступности, следующие: Красногорск, Одинцово, Видное.

«Возьмем для примера город Видное, который является административным центром Ленинского района Московской области и одним из самых благоустроенных городов ближнего Подмосковья, - рассказывает она. - Экологическая обстановка в городе лучше, чем в большинстве населенных пунктов Московской области. Предприятия отделены от жилых районов лесопарковым поясом. В городе есть речка, несколько прудов, на западе и востоке находятся лесные массивы. В Видном имеется развитая социальная инфраструктура. Благодаря своей близости к Москве и удобному транспортному сообщению жители города легко могут добраться до столицы – время в пути до метро Домодедовская составляет 20 – 30 минут. В городе также есть железнодорожное сообщение с Москвой».

Отличие от московских

«С учетом того, что в Подмосковье сосредоточены проекты эконом- и комфорт-класса, а в Москве предложение смещено в сторону высоких ценовых сегментов, то главное отличие заключается в преобладании проектов доступного сегмента, в частности много объектов комплексной освоения, что в Москве сейчас представлено только в промзонах», - отмечает Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.

В свою очередь, Александр Шибаев, говоря об отличиях добавляет, стоит подчеркнуть тот факт, что в Московской области не возводятся новостройки элитного класса, а новостройки бизнес-класса составляют единичные объекты. «Основной объем предложения сосредоточен в сегменте эконом- и комфорт-классов, - говорит он. - Еще можно указать на некоторые различия в градостроительных нормах планировки и застройки территории (например, плотность застройки, обеспеченность паркингом и т.д.)».

По мнению Инны Игнаткиной, главное отличие заключается в стоимости квадратного метра. Что касается качества строительства, то сейчас жильё в Подмосковье не уступает по качеству московским новостройкам, если сравнивать новостройки одного класса. То же самое касается и социальной инфраструктуры. Ведь правительство Московской области следит за тем, чтобы наряду с жилыми домами застройщики обеспечивали будущих жителей объектами социальной инфраструктуры (школы, детские сады, поликлиники) и рабочими местами.

На сегодняшний день на рынке жилья Московской области около 90% жилых зданий являются многоэтажными, на долю малоэтажной застройки приходится не более 10% жилых домов. В прошлом году правительство Московской области ввело градостроительные ограничения при строительстве новых домов — не более девяти этажей. Исключение было сделано для 15 городов с численностью населения более 100 тысяч человек.

Анна Соколова, директор Департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум Групп» считает, что по сути, ограничение по высотности окажет негативное влияние на развитие панельного домостроения в Подмосковье, так как подобные проекты экономически выгодны только в тех случаях, где высота домов превышает 10 этажей. Соответственно, скорее всего, большинство объектов в Подмосковье будут строиться по индивидуальным проектам.

Александр Шибаев утверждает, что новостройки Подмосковья можно разделить на малоэтажные многоквартирные дома (до 4 этажей, включая мансардный), среднеэтажные жилые дома (от 5-8 этажей, включая мансардный) и многоэтажные жилые дома (9 этажей и более). Большую часть предложения на рынке Подмосковья занимают многоэтажные жилые дома. Количество этажей в новостройках варьируется от 9 до 25 этажей. В основном это 12-17 этажей.

Помимо вышесказанного, стоит отметить, что в Подмосковье есть широкий выбор самого разнообразного жилья. Здесь строятся как монолитные, так и панельные дома разной этажности. Причем панельные дома представлены как новыми сериями «ЕвроПа» (например, в ЖК «Эко Видное» и т.д.), так и стандартными (ЖК «Красная Горка», ЖК «Ярославский» и т.д). Примеры крупных проектов с монолитными домами – «Московские Водники», «Новое Тушино» и т.д.

Что касается предпочтений клиентов, в первую очередь они выбирают благоустроенные жилые комплексы со всей необходимой инфраструктурой. Большое внимание уделяется местоположению новостройки и транспортной доступности.

Дело семейное

С учетом того, что в Подмосковье помимо местных клиентов, большую долю покупателей составляют москвичи и жители других регионов, а более низкие по сравнению с московскими бюджеты покупки наряду с близостью к Москве и большим выбором объектов позволяют говорить о колоссальном потенциальным спросе, сосредоточенном в Подмосковье.

Если говорить о бюджете покупки, как отмечает Владимир Богданюк, в Подмосковье средний бюджет покупки составляет 4 млн рублей. - Основная часть покупателей жилья в Подмосковье москвичи - от 38 до 41%. Как правило, это молодые люди, которые приобретают свое первое собственное жилье, или же инвесторы. На втором месте среди покупателей расположились жители Подмосковья. Их доля составляет от 30,2 до 35,5%. Жители Подмосковья чаще приобретали квартиры с целью улучшения жилищных условий или транспортной доступности. Основная доля покупателей квартир в Подмосковье – это женщины и мужчины в возрасте от 26 до 35 лет. Интересно отметить, что по итогам I квартала доля женщин среди покупателей увеличилась с 48,9% до 54,5% и перевесила количество мужчин».

Интересен, но факт, что более половины покупок совершается с привлечением ипотечного кредита. Помимо этого, стоит отметить, что сегодня все больше москвичей переезжают в города Подмосковья и Новую Москву в связи с рождением ребенка. В первую очередь это связано с расширением жилплощади. Ведь даже продав однокомнатную квартиру в Москве, в Подмосковье на вырученные средства можно купить двух-трехкомнатную квартиру.

Что касается предложения на первичном рынке жилья Подмосковья, то в радиусе 15 км. от МКАД доля комфорт-класса составляет около 67,8% предложения, доля эконом-класса составляет 21,2% от общего объема предложения, доля квартир бизнес-класса составляет около 11%.

Цены

Уровень цен в подмосковных городах зависит от объема и структуры предложения, уровня транспортной доступности, близости города к МКАД, развитости инфраструктуры, экологической обстановке и престижности. «Так, например, Балашиха находится на предпоследнем месте, несмотря на близость к Москве из-за низкого уровня транспортной доступности (загруженности автомобильных магистралей и редкого железнодорожного сообщения)», - отмечает Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su.

По данным компании Blackwood, средневзвешенные цены в наиболее привлекательных городах Подмосковья следующие: в Мытищах цена за 1 кв.м. составляет 88,1 тысяч рублей, в Люберцах - 94,9 тысяч рублей за кв. м., в Красногорске 99,7 тысяч рублей за 1кв. м., в Химках - 108 тысяч рублей за кв. м., в Реутове - 98 тысяч рублей за 1 кв.м.

По данным компании МИЦ-Недвижимость, на территории Подмосковья (в радиусе 15 км. от МКАД) средневзвешенная цена на первичном рынке жилья по итогам I квартала 2015 года составила 89,2 тысяч рублей за кв. м.

В западном направлении Подмосковья средняя стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке выше, чем на восточном. Это связано, в том числе с тем, что основной объем предложения бизнес-класса сосредоточен в этом направлении. Наиболее высокая цена отмечена в Одинцовском районе – 119,1 тысяч рублей за кв. м.

По данным компании «Метриум Групп», средняя стоимость квадратного метра жилья значительно различается. Самая дорогая недвижимость в городах Подмосковья строится в Реутове, Химках, Красногорке, Мытищах. На цены оказывает влияние близость к МКАД, транспортная доступность, уровень развития социальной инфраструктуры. В итоге, стоимость квадратного метра в городах первого пояса от МКАД достигает 100-120 тысяч за кв. м, то в удаленных городах (Дубна, Клин) – 45-50 тысяч рублей за кв. м. Таким образом, разница в стоимости квадратного составляет более чем 2 раза.   

Будущее

Последние годы в Подмосковье стремительно набирает обороты строительство жилья комфорт- класса. В условиях высокой конкуренции застройщики пытаются всеми возможными способами привлечь клиентов. Сегодня покупатель стал разборчивее и требовательнее. Он покупает не просто квадратные метры, для него важны и дополнительные составляющие: архитектурное оформление проекта, качественная отделка мест общего пользования, наличие огороженной территории, подземного или наземного паркинга. Все эти пожелания учитываются застройщиком, ведь степень комфортности сегодня напрямую определяет уровень спроса. За последние годы жилье с новым стандартом качества появилось в целом ряде подмосковных городов – Красногорске, Люберцах, Химках, Долгопрудном.

При этом если проекты комфорт-класса в Москве по многим параметрам приближены к бизнес-классу (имеют охраняемые территории, подземные паркинги, улучшенную отделку мест общего пользования и т.д.), то в жители жилых комплексов Подмосковья, как правило, лишены таких бонусов. Соответственно, новостройки комфорт-класса Подмосковной недвижимости по своим качественным характеристикам больше приближены к эконом-классу. Конечно, появляются и улучшенные проекты с интересной концепцией, однако пока их немного.

Тем не менее, кроме комфорт-класса, в Подмосковье также представлены проекты и других сегментов. Благодаря улучшению транспортной доступности отдельных направлений, девелоперы, возводящие объекты бизнес-класса, в последнее время активно расширяют географию присутствия данного ценового сегмента. И если раньше подобные новостройки встречались, в основном, на престижном западе Подмосковья, то сейчас жилье бизнес-класса можно приобрести в городах МО, расположенных на всех направлениях. Тем не менее, доля бизнес-класса в области остается небольшой – около 10%.

В целом, Подмосковье становится все более привлекательным для девелоперов из-за стабильного спроса на недвижимость в этом регионе. Причиной такой востребованности служит низкая стоимость жилья по сравнению с аналогичными предложениями в столице. К тому же здесь заметно улучшается транспортная ситуация: появляются новые станции метро и маршруты наземного транспорта.

Как уже было выше сказано, сегодня в Подмосковье представлены новостройки любого ценового сегмента: от эконом-класса до элитного, однако, кроме того, в последнее время за пределы столицы вышли апартаменты – сегодня уже около десятка проектов предусматривают этот тип жилья. Последние годы в Подмосковье стремительно набирает обороты строительство жилья комфорт-класса. Поэтому повышение комфортности новостроек можно выделить как основную тенденцию на рынке первичной недвижимости Московской области.

Еще одна тенденция – уход масштабных проектов на периферию, вплоть до окраин городов ближайшего Подмосковья. Наиболее яркие примеры в этом отношении – ЖК «Люберцы-2015», ЖК «Люберецкий», ЖК «Одинбург». Эти объекты достаточно удалены от уже сложившейся городской среды, поэтому необходимость вынуждает застройщиков создавать под проект собственную развитую инфраструктуру. И это тоже стало своего рода тенденцией на первичном рынке недвижимости Подмосковья.

Несмотря на это, рынок недвижимости Подмосковья является прекрасной альтернативой столичной недвижимости. Уже не первый год Московская область становится лидером по объемам строительства и ввода жилья, на сегодняшний день это наиболее быстро развивающийся регион нашей страны. По мере развития транспортной инфраструктуры (появления легкого метро) подмосковные города будут становиться более привлекательными и комфортными для проживания. Еще одно преимущество жизни за МКАДом – благоприятная экологическая обстановка, наличие зеленых массивов и рекреационных зон.   

Кроме вышеперечисленного, субсидирование ипотечных ставок, различные акции, скидки и более длительные сроки рассрочки, предоставляемые застройщиками, а также новые проекты в низком и среднем ценовом сегменте - все это будет способствовать поддержанию стабильного спроса на рынке жилой недвижимости Подмосковья.

Автор: Сугра Гаджиева