| ← Июнь 2014 → | ||||||
|
1
|
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
|
2
|
3
|
5
|
6
|
7
|
8
|
|
|
9
|
10
|
12
|
13
|
14
|
15
|
|
|
16
|
18
|
19
|
20
|
21
|
22
|
|
|
23
|
25
|
26
|
27
|
28
|
29
|
|
|
30
|
||||||
За последние 60 дней ни разу не выходила
Сайт рассылки:
http://move.su/
Открыта:
14-11-2008
Статистика
0 за неделю
При покупке квартиры в новостройке всегда есть риск, что дом может быть не достроен из-за внезапно наступившего кризиса, банкротства компании и других причин. Но если быть оптимистично настроенным, выбрать компанию, хорошо зарекомендовавшую себя на рынке, то можно быть уверенным, что получите долгожданные ключи от своей квартиры. Однако вопрос в том, сколько времени уходит на строительство одного дома.
При покупке квартиры в новостройке всегда есть риск, что дом может быть не достроен из-за внезапно наступившего кризиса, банкротства компании и других причин. Но если быть оптимистично настроенным, выбрать компанию, хорошо зарекомендовавшую себя на рынке, то можно быть уверенным, что получите долгожданные ключи от своей квартиры. Однако вопрос в том, сколько времени уходит на строительство одного дома. Всегда существует некий средний показатель, исходя из которого, можно понять, когда тот или иной дом будет построен. В первую очередь следует обратить внимание на то, что сроки будут зависеть не только от масштабов самого объекта, но и от технологии строительства, которую использует девелопер. «Для сравнения за месяц можно построить три этажа панельного комплекса или только один – монолитного, - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». - В Новой Москве на текущий момент более 60% жилых корпусов возводятся по монолитной и монолитно-кирпичной технологии. Средний срок строительства подобного многоэтажного дома составляет 1,5-2 года». Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» в свою очередь отмечает, что панельный многоэтажный жилой комплекс строится в среднем за один год. «Хотя опытные застройщики могут управиться и за меньший срок, например, за 8 месяцев, - подчеркивает он. - А вот малоэтажные дома, пусть даже и монолитные или монолитно-каркасные, можно построить всего за полгода». Заметим, что столь высокая скорость в малоэтажных домах обусловлена, прежде всего, упрощенной технологией – здесь нет лифтов, сложностей с логистикой и тяжелой строительной техники. Стратегии девелоперов Если говорить о процентном соотношении покупки квартир на начальном этапе строительства в Новой Москве, и когда уже дом построен, то, по словам Марии Литинецкой, цифры разнятся от проекта к проекту. «Здесь все зависит от стратегии застройщика, - говорит она. - Если деньги дольщиков нужны девелоперу как воздух (например, в случае, когда нет ни собственных, ни заемных средств), он может открыть продажи сразу же после соблюдения всех формальностей и выставить на реализацию практически весь объем квартир. После того, как необходимые средства будут получены, застройщик может урезать продаваемый объем до минимума либо просто зарезервировать самые ликвидные варианты, чтобы реализовать их в дальнейшем по более высокой стоимости». Однако стоит отметить, что есть и другие застройщики, которые придерживают квартиры. Обычно это относится к небольшим, точечным проектам. Девелоперы делят весь объем и продают партиями по мере повышения стадии строительства, постепенно увеличивая цену. Таким образом, им удается выдержать определенную среднюю цену за весь период реализации. При этом девелоперы могут даже не открывать продажи на начальном этапе. Например, если у них есть собственные или кредитные средства. Они могут вывести квартиры на «продвинутом» этапе, когда будут построены нижние этажи комплекса. В данном случае и цена квадратного метра будет уже выше. Заметим, что, как правило, на старте проекта всегда сложно привлечь первых покупателей. По словам Алексея Шмонова, генерального директора портала о недвижимости Move.su, в связи с этим, застройщик может существенно снизить стартовые цены (демпинг), провести активную рекламную кампанию до начала официальных продаж или предложить уникальные условия покупки первым клиентам. Но если проект малоликвидный или, того хуже, проблемный (и об этом уже известно многим), то вполне вероятно, что доля проданных на начальном этапе квартир окажется минимальной. Даже если застройщик изначально выставит их все. И наоборот, если известно, что благодаря своим качественным характеристикам проект, скорее всего, покажет высокую динамику продаж уже на старте, то застройщик, как уже было выше сказано, может существенно ограничить объем выставленных на реализацию квартир. То есть в таком случае доля жилья, проданного на начальном этапе строительства, уже будет зависеть от конкретной стратегии девелопера – нужны ли ему деньги в большом количестве прямо сейчас или же он хочет растянуть процесс, но при этом получить более высокую прибыль. Реализация проекта Темпы реализации предложения зависят, в первую очередь, от качественных характеристик самого проекта и цен. Наиболее ликвидные объекты реализуются в течение одного, максимум двух месяцев. Как показывает практика, на первоначальном этапе в Новой Москве пользуются особым спросом проекты масштабного освоения территорий, на котором бывает, что доля сделок в отдельных корпусах составляет до 55-60%, из которых до 25% составляют покупатели-инвесторы. По словам Елены Ржавской, директора департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood, в настоящее время покупатели достаточно активны в отношении предложений на начальных этапах строительства. «Однако, несмотря на более привлекательные цены в начале строительства, все-таки основная часть покупательского спроса направлена на менее рискованные покупки в новостройках – на этапах возведения наземных этажей и внутренних работ», - утверждает она. Александр Зубец отмечает, что если проект на протяжении всего срока реализации показывал хорошие темпы продаж, то к моменту ввода в эксплуатацию жилого комплекса нераспроданными могут остаться лишь 10-15% квартир. - А в некоторых случаях застройщику удается реализовать весь объем полностью еще до окончания строительства. Особенно если речь идет о высоколиквидном продукте с адекватным ценником». По словам Софьи Лебедевой, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки», хорошим темпом продаж, особенно на ранней стадии можно считать темпы 100-150 квартир в месяц. Мария Литинецкая отмечает, что при высоких темпах реализации к моменту ввода объекта в эксплуатацию, как правило, бывает распродано примерно 70-80% от общего объема квартир, а в некоторых случаях уже вообще ничего не остается. В качестве примера рекордных продаж можно привести малоэтажный квартал Южный, который входит в состав ЖК «Новые Ватутинки». Подобные проекты обычно показывают невысокие темпы реализации – 15-40 квартир в месяц. Однако Южный установил своего рода рекорд: в нем продажи идут на уровне 70-150 квартир в месяц. Далеко не каждый многоэтажный комплекс может «похвастаться» аналогичной динамикой реализации. Также из наиболее успешных проектов можно упомянуть ЖК «Николин Парк», где на сегодня свободных квартир в продаже уже нет, несмотря на то, что дом еще не сдан в эксплуатацию. Еще один жилой комплекс, где фиксировались рекордные темпы продаж - «Новое Бутово» (150-180 квартир в месяц). Ближайшие десятилетия По данным Московского правительства, в Новой Москве за первый квартал построено и введено в эксплуатацию 520,9 тыс. кв.м. недвижимости всего, из них 394 тыс. кв.м. жилой многоквартирной недвижимости. Поскольку всего в плане на 2014 год стоит показатель 1 582,8 тыс. кв.м., то получается, что ввести необходимо 1 188,8 тыс. кв.м. жилья. «Возьмем для расчета средний корпус, например шестисекционный жилой дом 12-16 этажей (около 500 квартир), с площадью 43 150 кв.м., - говорит Софья Лебедева. - Тогда получается, что необходимо в 2014 году построить примерно 28 таких домов». Если говорить о том, сколько времени еще будет застраиваться Новая Москва, то, по словам Владимира Богданюка, руководителя Аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet, окончательного варианта генерального плана застройки для Новой Москвы пока нет. «Сейчас только идет процесс его обсуждения, поэтому делать какие-то прогнозы еще рано, - считает он. - Однако, исходя из большого объема пригодных под застройку площадок и планов по развитию транспортного сообщения, присоединенные территории обретут более или менее завершенный облик не раньше 2030 года». Аналитики компании «МИЭЛЬ-Новостройки» также считают, что Новая Москва станет полноценным и удобным городским массивом примерно через 20 лет и за этот период в ней будут построены все транспортные и инфраструктурные объекты, обустроены зоны отдыха и закончена комплексная жилая застройка. По мнению Людмилы Цветковой, финансового директора компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», процесс застраивания новой Москвы займет около 70-80 лет, причем застройка на территориях с более развитой инфраструктурой будет уплотняться дольше. Александр Зубец говорит, что территория Новой Москвы имеет настолько богатый земельный ресурс, что предсказать момент, когда здесь закончатся свободные участки, пригодные под застройку, невозможно, так как расширение столицы – более чем амбициозный и масштабный проект и его реализация потребует не одно десятилетие. Подытоживая вышесказанное экспертами рынка недвижимости, можно сказать, что в любом случае застраивание территории Новой Москвы - это длительный процесс. Ведь развитие новых территорий предполагает не только строительство жилой недвижимости, но и создание рабочих мест, строительство и развитие транспортной инфраструктуры. Автор: Сугра Гаджиева Строительства новостройки: сколько ждать Move.Su - уникальный информационно-аналитический портал о рынке недвижимости в России |
Строительства новостройки: сколько ждать| В избранное | ||
