Малоэтажное жилье: возвращение в СССР

Если когда-то девелоперы давали предпочтение строить многоэтажки, то теперь вновь стало в моде и пятиэтажки. О том, что собой представляют на сегодняшний день малоэтажное жилье, а также, кто предпочитает жить в таких домах, рассказали эксперты рынка недвижимости.

В Постановлении Правительства РФ от 19 апреля 2007 г. N 242 четко прописано, что малоэтажное строительство - это «комплексное освоение земельного участка в целях жилищного строительства, в том числе с выполнением на нем работ по строительству жилых домов (индивидуальных и многоквартирных) высотой до трех этажей включительно».

«Сегодня на загородном рынке понятие малоэтажного строительства несколько размыто, так, часто малоэтажным жильем называют отдельные коттеджи и таунхаусы, когда правильней сказать, что это многоквартирная малоэтажная застройка, - говорит Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО-Петросталь». - Малоэтажные дома в настоящее время являются, как частью комплексной загородной застройки, так и возводятся в рамках отдельных самостоятельных жилых комплексов».

Когда речь идет о малоэтажных домах, почему-то в первую очередь представляются дома, состоящие из двух-трех этажей, как и прописано в постановлении правительства РФ. Однако эксперты также относят к данному сегменту четырех- и пятиэтажные объекты, несмотря на вышеуказанное постановление. Как отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», малоэтажное жилье делится на коттеджи и таунхаусы с прилегающими земельными участками и многоквартирные дома.

«Их отличительная особенность – отсутствие лифтов и центрального мусоропровода», - говорит она. Однако в проектах бизнес и комфорт класса для удобства жителей лифты предусмотрены, отмечает Елизавета Гудзь, руководитель аналитической службы компании «НДВ-Недвижимость».

Людмила Цветкова, финансовый директор компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» в свою очередь условно делит малоэтажное жилье на элитные дома, которые расположены в престижных районах Москвы, например, на Остоженке, и на жилье класса «комфорт» или приближающееся по характеристикам к бизнес-классу, которые строятся, в основном, на территории Новой Москвы и Московской области.

Где их строят

Сегодня малоэтажное строительство ведется на всех направлениях Подмосковья, во всех территориальных поясах. «Всего в области насчитывается около 70 ЖК малоэтажного строительства», - отмечает Игорь Быковский, вице-президент Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис».

Как правило, малоэтажное жилье расположено в зоне до 30 км от МКАД. Основной объем таких домов сосредоточен в Красногорском, Балашихинском, Одинцовском, Люберецком, Истринском, Солнечногорском районах.

«Если на юге и востоке Подмосковья малоэтажное жилье строиться в преимущественно удаленных от урбанизированных районов территориях (НовоМолоково, Сакраменто), то на западе и северо-западе малоэтажные кварталы подходят напрямую к районам Москвы, - говорит Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК "Лидер". - На западе - UP-квартал "Западное Кунцево" и ЖК "Ромашково-Сити" расположились в двух км от МКАД недалеко от поселка Немчиновка, на северо-западе - Аристово-Митино и другие жилые комплексы, расположенные по Пятницкому шоссе строятся вблизи Московского района Митино (часть кварталов которого, кстати, также малоэтажные).

Малоэтажное жилье относится к массовому сегменту – эконом- и комфорт-классу. Однако присутствуют и объекты бизнес-класса - ЖК «Западное Кунцево» (Одинцовский район), ЖК «Рублевское Предместье. Престиж» (Красногорский район), ЖК «Отрада» (Красногорский район) и др.

«На текущий момент отдаленные участки не могут похвастаться хорошим уровнем развития инфраструктуры, в том числе и транспортной, - говорит Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки». - Поэтому здесь застройщики вынуждены делать ставку на другие преимущества – благоприятную экологию, отсутствие шумного соседства, первозданную природу. Все это толкает развитие жилищного строительства на удаленных территориях по пригородному пути. В Новой Москве малоэтажные жилые комплексы преимущественно сосредоточены на территории Троицкого автономного округа – здесь на долю подобных проектов приходится около 70%».

По данным Елены Ржавской, директора департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blаckwood, на сегодняшний день предложения эконом-класса составляют порядка 38% домов, комфорт-класса – 62%, предложения бизнес-класса единичны (0,3%) и все его объекты расположены в ближнем Подмосковье на западе.

Если говорить о северной столице, то, по словам Арсения Васильева, на сегодняшний день строительство малоэтажных комплексов квартирного типа появляется как в пригородных районах Санкт-Петербурга – Пушкин, Павловск, Курортный район города, так на территории Ленинградской области – Всеволожский, Ломоносовский, Гатчинский районы. «В границах основных административных районов города можно выделить зоны относительно доступной малоэтажной застройки Коломяги, Шувалово-Озерки, более дорогое жилье строится на островных территориях Петроградского района – Крестовский и Каменный острова, - подчеркивает он. - В целом можно отметить, что количество жилых комплексов, где предлагаются квартиры в малоэтажных домах превысило 50 штук, общая площадь составляет более 300 тыс. кв. м. По объему предложения доступного жилья лидером остается Всеволожский район, где сосредоточено почти две трети предложения малоэтажного жилья».

Однако Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar считает, что в настоящий момент перспективы малоэтажного строительства в Петербурге ограничены. «Так как цена на землю высока, застройщикам невыгодно строить малоэтажное жилье, - говорит она. - Поэтому строительство таких домов ведется там, где этажность ограничена градостроительным регламентом».

Популярность

По словам Игоря Быковского, спрос на объекты малоэтажного жилья стабильно высокий, в основном, благодаря доступной цене на квартиры. «Стоимость квадрата начинается от 39 тысяч рублей, - говорит он. - Также за счет небольших площадей квартир и наличия студий (от 23 кв. м.) стоимость объекта может не превышать 1,3 млн рублей. Вложения на начальной стадии строительства могут быть весьма привлекательными с учетом быстрых сроков строительства объектов».

«Подавляющее большинство предложений - это одно- и двухкомнатные квартиры, в совокупности занимающие 88% рынка, - рассказывает Елена Ржавская. - Следует также отметить, что в ряде жилых комплексов проектом предусмотрены только одно- и двухкомнатные квартиры».

Все особенности строительства малоэтажных комплексов позволяют девелоперу установить более низкую стоимость квадратного метра по сравнению с многоэтажными домами, что, в свою очередь, оказывает существенное влияние на активность со стороны покупателей, которая в последнее время только увеличивается.

«Спрос на такой тип недвижимости довольно высокий, - отмечает Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet. - Целевая аудитория малоэтажных проектов по своим характеристикам сходна с покупателями многоэтажного жилья эконом- и стандарт-класса в Московской области и Новой Москве. Преимущественно, это молодые семьи без детей или с одним ребенком, располагающие ограниченным бюджетом покупки, чаще всего в размере от 4 до 6 млн рублей».

По словам Марии Литинецкой, одной из ярких тенденций прошлого года стало увеличение покупательского спроса на малоэтажные комплексы примерно на 10-15%. «Популярность малоэтажек обусловлена, прежде всего, тем, что подобные проекты предлагают более комфортный пригородный формат проживания», - говорит она. Кроме того, как отмечает Константин Романов, директор по развитию компании Villagio Estate, в загородном сегменте малоэтажку нередко покупают с целью инвестиций: например, в первом квартале этого года ситуация с ростом курса валют подстегнула продажи практически во всех сегментах.

Конечно, есть у данного сегмента и недостатки. Например, при застройке небольших участков итоговая численность населения получается невысокая, поэтому девелоперы, как правило, обеспечивают такие комплексы инфраструктурой, ограниченной по объему и составу. Однако подобные действия позволяют снизить затраты на проект, что в конечном итоге позволяет застройщику установить более привлекательные цены на квартиры. И это, безусловно, только на руку покупателям.

Плюсы и минусы

Застройщиков данный формат привлекает, прежде всего, отсутствием экспертизы домов (с высотностью до 3-х этажей). Соответственно, они в более короткие сроки могут разработать проектную документацию, получить разрешение, начать стройку и сдать комплекс в эксплуатацию. Да и себестоимость строительства малоэтажки значительно ниже благодаря упрощенному инженерному оснащению домов (например, такие дома не требуют наличие лифта), а также возводить малоэтажное жилье, в принципе, проще из-за небольшого размера.

Однако при реализации подобных проектов возникают определенные трудности – они как раз и ограничивают развитие данного сегмента. Прежде всего, из-за низкой плотности застройки существует риск более высокой инвестиционной себестоимости.

«Малоэтажные кварталы с хорошей транспортной доступностью возводятся в основном вследствие ограничений высотности, а в удаленных от трасс, городов - в виду низкого спроса, - говорит Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su. – Ведь если в какой-нибудь далекой деревне в 30 км от МКАД построить девятиэтажки, продаваться они могут десятилетиями».

Также девелоперы сталкиваются с проблемами, связанными с особенностями расположения малоэтажных объектов. На территориях, удаленных от крупных населенных пунктов, либо нет инфраструктуры, либо она не рассчитана на приток новых жильцов, поэтому девелоперу необходимо ее возводить, что также повышает себестоимость строительства проекта. Кроме того, у застройщика могут возникнуть проблемы с устаревшей дорожной сетью, которая просто не справится с дополнительной нагрузкой. И если в крупных городах существуют определенные программы по улучшению транспортной ситуации, то внутрипоселковые дороги в деревнях и селах власти пока ремонтировать не собираются.

По словам Владимира Богданюка, скорость возведения малоэтажного корпуса высотой три этажа может составлять всего 1,5-2 квартала, если высота дома составляет более трех этажей, время строительства может увеличиться. Более комфортным малоэтажное жилье считается за счет меньшей плотности застройки и более высокого коэффициента общественных зон, приходящихся на каждого жильца. Фактически, приобретая квартиру в малоэтажном проекте, покупатель получается еще и дворик, рассчитанный на ограниченный круг его соседей, с каждым из которых он, скорее всего, будет знаком лично. Такой уровень приватности в многоэтажном доме обеспечить практически невозможно. Еще один фактор, который говорит в пользу малоэтажного жилья - менее плотная застройка позволяет вести более качественный образ жизни. «Дворы не перегружены автотранспортом, нет дефицита мест в детсадах и школах, что сегодня крайне актуально для «городских» новоселов», - подчеркивает Маргарита Дагаева, замест итель генерального директора АН «Итака». Кроме этого, в малоэтажках проще обеспечить безопасность проживающих, территории ЖК, как правило, огорожены, и детей можно отпускать на улицу совершенно спокойно.

Однако из-за более низкой плотности застройки следуют и более высокие эксплуатационные расходы в расчете на каждого жильца. Среди недостатков малоэтажных проектов стоит отметить достаточно часто встречающееся отсутствие таких инженерных коммуникаций как мусоропровод и лифт, тем не менее, это снижает общую себестоимость проекта и позволяет не экономить на архитектуре, которая зачастую в малоэтажных проектах отвечает достаточно высоким стандартам качества. Однако, несмотря на это, все же архитектура малоэтажки гораздо более адаптирована для человека в психологическом и аттрактивном плане. Жить в таком микрорайоне комфортнее и естественнее, чем в многоэтажных каменных джунглях.

Автор: Сугра Гаджиева