Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Об управлении вашим многоквартирным домом

Подписаться Бесплатная «Серебряная» новостная рассылка . Подписчиков 404 RSS
←   Сентябрь 2011   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30


За последние 60 дней ни разу не выходила


Сайт рассылки: http://novoegkh.ru
Открыта: 25-02-2008
Адрес автора: realty.mkd-owner@subscribe.ru

Автор
В.Ницевич

Статистика

404 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Об управлении вашим многоквартирным домом Выпуск 100. Управление домами в Германии и в России: в чём г


Управление домами в Германии и в России: в чём главное отличие?

Предлагаю ознакомиться со статьёй, автором которой является Коваль Сергей Петрович. Читая статью, стоит задуматься над вопросом о том, почему в Германии жилищно-коммунальные вопросы решаются лучше, чем у нас? В чём коренные отличия? Какие основные причины такого отличия?
В следующем выпуске кое-что из нашей жизни, показывающее, что и у нас можно изменить ситуацию с многоквартирными домами, если удаётся решить главный вопрос. Какой же этот главный вопрос? Об этом позже, а сейчас статья Коваля С.П.

«Обслуживание жилья в Германии и наши проблемы с энергосбережением
Управление жилым фондом в Германии осуществляют частные управляющие жилищные и сервисные компании. В этой статье представлен опыт управления жилыми домами компанией "Марцанер Тор", принадлежащей крупному жилищно-строительному кооперативу. В середине 90-х годов это была небольшая компания, располагавшаяся во временной постройке. Сегодня офис компании расположен в пятиэтажном кирпичном доме оригинальной архитектуры. Объем работы для этого достаточен и прибыли позволяют.
Чем занимается управляющая жилищная компания в Германии
Структура компании обеспечивает пять основных направлений деятельности:
непосредственно управление жилыми домами и привлечение сторонних организаций. Специалистами компании обеспечивается работа с жителями и собственниками, организация общих собраний жителей;
∙ техническое обслуживание жилого фонда, включающее текущий ремонт и обслуживание инженерных коммуникаций и мелкий ремонт зданий и придомовых территорий;
∙ социальная помощь жителям и решение проблем малоимущих граждан. По словам руководителя компании, при возникновении проблемы задача состоит не в поиске и наказании виноватых, а в разрешении проблемы;
∙ управляющие домами;
∙ ведение бухгалтерского учета и управление средствами жителей и собственников.
В целом работа ведется по трем направлениям:
∙ предоставление услуг управдомов;
∙ техническое обслуживание;
∙ коммерческое управление недвижимостью.

Требования к персоналу компании очень высокие. Управляющий недвижимостью - это человек с высшим образованием, обладающий квалификацией экономиста, инженера, юриста, социального работника. Особые требования; коммуникабельность, умение вести переговоры, разрешать конфликты. В соответствии с немецким законодательством в обязанность управляющей компании входит:
∙ проведение текущего и капитального ремонта;
∙ разрешение аварийных ситуаций;
∙ сбор и использование средств на содержание жилья, а так же перечислений на погашение кредитов и процентов по кредитам;
∙ поручительство и принятие платежей при разрешении вопросов задолженности по коммунальным услугам;
∙ участие в разрешении вопросов в судах.
Применительно к специфике управления жилыми домами эти требования реализуются в следующие основные виды деятельности:
∙ комплексное проектирование и контроль за проведением строительных мероприятий от имени и за счёт собственников;
∙ предоставление согласия управляющего в случае продажи квартир;
∙ высталение жильцам счетов за расход тепла и воды;
∙ проведение общих собраний собственников квартир;
∙ разрешение возникающих вопросов в суде;
∙ консультации по вопросам энергосбережения и выдача энергетических паспортов на дома;
∙ управление собственностью по договорам аренды;
∙ проведение тендеров на привлечение субподрядных организаций и закупку материалов;
∙ подготовка ходатайств о внесении записей в поземельную книгу в связи с изменением расположения объектов управления;
∙ расчёт инвестиций и механизмов финансирования при проведении строительных, ремонтных работ, энергосберегающих мероприятий;
∙ расчёт специальных отчислений на потребности жителей в благоустройстве, модернизации, реконструкции;
∙ представление интересов товарищества собственников жилья при проведении судебных разбирательств;
∙ разработка среднесрочного и долгосрочного планов текущего ремонта. Особенностью является то, что все планы разрабатываются с учетом перспективы последующей эксплуатации не менее 80 лет.
Расчет ежегодных отчислений на текущий ремонт производится исходя из 1% начальной стоимости жилья. За эти деньги удается содержать жилье на очень высоком техническом уровне и обеспечивать комфортность проживания.
Сравнение структуры коммунальных платежей в России и в Германии
В Германии 95% жилья сдается в найм. В этой стране приватизация была платной. Поэтому квартиры выкупили только 3,5% жителей. Остальное жилье оказалось в собственности муниципальных жилищных компаний, ЖСК, крупных домовладельцев. В составе коммунальных платежей жителей существенна прибыль собственника жилья. При общей величине платежей за найм жилья 276 евро, отчисления на обслуживание жилья составляют около 110 евро, т.е. 40%. Эта сумма включает в себя текущее обслуживание, срочный ремонт, накопления на капитальный
ремонт. Справедливости ради необходимо заметить, что в Германии уровень доходов населения довольно высок. Поэтому общество может позволить себе такие расходы на коммунальные услуги и содержание жилья.

В России обычно отчисления на техобслуживание и накопления на капремонт не превышают 20% от общей суммы коммунальных платежей. Но не только в процентах дело. Сумма 110 евро в Германии и сумма 14 евро в России, мягко говоря, не сопоставимы. В то же время уровень коммунальных платежей в странах Восточной Европы, недавно ставших членами Евросоюза, в 2,5-3 раза ниже, чем в Германии, что примерно соответствует разнице в доходах населения. Тем не менее, в структуре затрат на обслуживание жилья приходится 25 - 40%
от общих платежей. На эти деньги удается относительно неплохо содержать жилье и проводить энергосберегающие мероприятия.

Ценовой перекос в структуре коммунальных платежей, который имеет место в России отражает крайне неэффективное энергопользование, сопряженное с неэффективной генерацией тепла, огромными потерями тепловой энергии и воды при транспортировании потребителю и большими теплопотери в домах. За это приходится расплачиваться низким уровнем технического состояния домов и высоким уровнем платежей за тепло и воду. Наиболее напряженная ситуация с теплом. Платежи за тепло в сопоставимых по площади квартирах ДО утепления домов
в Польше 29 евро, Эстонии 23 евро, Германии 43 евро. В России уровнем платежей за тепло в 30-35 евро уже никого не удивишь. И это при стоимости газа в 2 раза ниже, чем его цена в Европейских странах!
Данные по стоимости отопления приведены по среднему городу со средними ценами при централизованном отоплении. Затраты на отопление по России бывают выше в разы. Планируемое повышение внутренних цен на газ неизбежно приведет к повышению стоимости тепла, поскольку топливная составляющая в стоимости тепловой энергии превышает 70% и у ТЭЦ просто нет резерва для сдерживания цен за счет повышения своей эффективности.

После утепления домов при их модернизации уровень затрат на отопление падает приблизительно в 2 раза и у нас, и в Европе. Вполне понятно, что часть этих средств может направляться на содержание домов. Но это только если при доме имеется настоящий хозяин и добросовестная управляющая компания. Немцы в своей стране смогли выправить ситуацию и направить средства из отопления в модернизацию и повышение комфортности жилья. Результат налицо. Серые и неудобные панельные дома стали красивым комфортабельным жильем.

В Прибалтике жизнь с высокими ценами на газ заставила жителей пройти тем же путем. Панельные дома в странах Балтии массовым порядком реконструируются и становятся удобнее для проживания.

В России реконструкция тоже набирает обороты, в ряде городов проводится реконструкция панельных домов с дополнительным их утеплением. Но к решению проблемы неэффективно работающих управляющих компаний мы только еще подходим. Очень важно чтобы результат от реконструкции и утепления достался жителям домов в виде дополнительного комфорта и снижения коммунальных платежей, а не управляющим компаниям в виде не заработанной ими дополнительной прибыли.

Автор: Коваль Сергей Петрович . Статья опубликована на сайте Портал-энерго
http://portal-energo.ru/articles/details/id/123 »
------------------
Что бы Вы выделили из статьи, как главное условие, если мы говорим об условиях эффективного управления многоквартирными домами? Пока поразмышляйте и готовьтесь к прочтению материала из нашего современного опыта в следующем выпуске рассылки.

Владислав Ницевич
niecewicz@narod.ru
www.novoegkh.ru
В избранное