Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Об управлении вашим многоквартирным домом

Подписаться Бесплатная «Серебряная» новостная рассылка . Подписчиков 404 RSS
←   Сентябрь 2008   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30


За последние 60 дней ни разу не выходила


Сайт рассылки: http://novoegkh.ru
Открыта: 25-02-2008
Адрес автора: realty.mkd-owner@subscribe.ru

Автор
В.Ницевич

Статистика

404 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Об управлении вашим многоквартирным домом Выпуск 57. Квартальные ТСЖ - одна из форм ОСДК.


Выпуск 57.

 

Квартальные ТСЖ – одна из форм ОСДК.

 

Просьба ещё раз обратить внимание на ОСДК- Объединение Совладельцев Домов Квартала, как общую идею, которая может быть воплощена в жизнь в той конкретной юридической форме, которая возможна для данного квартала в момент принятия решений.

Для большего ознакомления с этой идей, вам предлагается ознакомиться с некоторыми  сведениями, позволяющими получить представление об одной из форм ОСДК.

 Речь идёт о Квартальных ТСЖ

В 2007 году идея объединения домов в кварталах начала распространяться  среди жителей района Перово г.Москвы.

 (В районе проживает 135 000 человек, территория жилой застройки около 600 га, 537 жилых домов, в их числе 16 ЖСК и 7 ТСЖ, созданных ранее, остальные дома - так называемый, бывший муниципальный жилищный фонд, всего около 45000 квартир).

 

Итак, некоторые начальные сведения (на примере информации, распространяемой в районе Перово):

 1.Район расчерчен на 30 кварталов с естественными границами по улицам и

межквартальным проездам. В июле и октябре 2007 года карта кварталов выходила в газете

«Вести Перово».

Карта и некоторые сведения  здесь:

http://perovograd.ru/infusions/pro_download_panel/download.php?did=113   

 2.В кварталах от 10  до 30 домов.

Нумерация кварталов повторяет градостроительную нумерацию.

 3. В Квартальном ТСЖ, также как и в обычных, избирается  Правление, Председатель, Ревизионная комиссия, в состав которых предлагается водить по одному представителю от дома (1- в Правление, 1- в  Ревизионную комиссию). 

Представляется целесообразным избирать в состав Правления также представителя города, так как город является собственником примерно 25% жилой площади.

 4. Правление КТСЖ заключает от всего ТСЖ один договор управления с профессиональной управляющей организацией, которую оно выбирает по условиям, утвержденным собранием членов ТСЖ. А также с учётом репутации на рынке.

 5. На первом этапе представляется целесообразным Правлению взять на себя только одну функцию – контроль за Управляющей организацией.

 6. На следующем этапе, когда будет готовность,  рекомендуется перезаключить договор управления.  Уже не каждого собственника с Управляющей организацией, а один договор управления,  где стороной от имени собственников  будет Квартальное ТСЖ в лице Председателя.

  7. На один год в качестве Управляющего рекомендуется выбрать ту же самую организацию,  которая работает сейчас, если не появится какой-то другой вариант

 Предложить Управляющему поработать по ставкам и тарифам, не превышающим, устанавливаемые городом.

 8. Правление при заключении договора с ДЕЗ (или другой управляющей организацией) путём переговоров договаривается о снижении цены, например, на 1%, из расчёта  необходимости содержания на зарплате Председателя, бухгалтера (может быть, технического работника.)

Избранное Правление прорабатывает этот вопрос и выносит на решение общего собрания членов ТСЖ.

 9.Правление на своём первом заседании избирает из своего состава Председателя. Также и Ревизионная комиссия.

 10.Правление нанимает на работу по трудовой книжке одного (или нескольких, как утвердит собрание членов ТСЖ,  и как позволят средства) профессионалов, создавая свою Службу Заказчика.

Это грамотный контроль за состоянием домов и за работой Управляющей организации, а также подготовка материалов и проектов решений к заседаниям Правлений ТСЖ и к общим собраниям.

 11.Таким образом, существующая ныне система управления домами не разрушается, а ставится под контроль сформированной собственниками структуры.

Собственники, с участием местных властей (тоже собственников помещений в домах), формируют заказ на управление домами через свою структуру, ясно и однозначно формулируют требования, предъявляемые к Управляющей организации. Эти требования вырабатываются путём изучения мнений и пожеланий потребителей ЖКУ.

 12. Оплата работы Управляющей организации производится Правлением ежемесячно на основании актов фактически выполненных работ.

Акты составляются на каждый дом отдельно и по каждому виду работ. Оплачиваются с лицевого счёта дома.

Проверку осуществляет Служба Заказчика ТСЖ совместно с Домовыми комитетами, создаваемыми  в каждом доме.

  13. В систему Квартальных ТСЖ идеально включаются Домовые комитеты.

Они создаются в каждом доме. Их задача - отслеживать степень удовлетворённости жителей (собственников и нанимателей) предоставляемыми ЖКУ, работой Управляющей организации и её подрядчиков, выявлять и ранжировать совместно со Службой Заказчика КТСЖ проблемы и вопросы, требующие решения на заседаниях Правления, а также на собраниях членов КТСЖ.

 14. Домовые комитеты отслеживают работу своих представителей в Правлении КТСЖ и в Ревизионной комиссии. Взаимодействуют с ними, доводят через них вопросы для рассмотрения на заседаниях Правления и Ревизионной комиссии, получают от них сведения о работе этих органов и принимаемых ими решений, проводят информирование жителей дома.

 При необходимости инициируют отзыв своего представителя и его замену другим.

15. Все субсидии из бюджета города КТСЖ получает на свой расчётный счёт. Все договоры с арендаторами и собственниками нежилых помещений (на предоставление ЖКУ и на долевое участие в содержании общего имущества) заключаются с КТСЖ.

 16. Одной из важных задач КТСЖ становится извлечение доходов от использования общего имущества. Правление прорабатывает предложения. Решение принимается общими собраниями в соответствии с процедурой по Жилищному кодексу.

 17. Каждый дом имеет свой бюджет и отдельный лицевой счёт на расчётном счету КТСЖ. Ни один дом не может использовать средства другого дома для оплаты работ по своему дому. Деньги конкретного дома на счету КТСЖ - это как денежные средства, внесённые конкретным вкладчиком на счёт в банке.

 18. Каждый дом по ЖК в любой момент может провести Общее Собрание Собственников своего дома и принять решение о выходе из Квартального ТСЖ. Равно как и решение о вступлении в него. Ничего, кроме выгоды, не должно быть причиной для объединения домов в Квартальное ТСЖ.

 19. Наиболее привлекательным делом для КТСЖ является инвестиционная деятельность по новому строительству, реконструкции, реставрации квартала с привлечением , на выгодных условиях, средств инвесторов. Особый интерес представляют условия инвестирования, позволяющие КТСЖ получать в собственность в виде доли (например, 50%) по инвестиционному  контракту объекты недвижимости.

Сдача их в аренду будет являться надёжным источником доходов КТСЖ и может реально повлиять на снижение платежей жителей.

 20. Первоочередные задачи Правления:

-подготовка бюджетов домов (в каждом доме свой)

-подготовка договора управления с УО

-подготовка документов на оформление земли в общую долевую собственность

-подготовка предложений по инвестиционной деятельности

-изучение состава общего имущества и подготовка предложений по его выгодному использованию

-проработка проектов и предложений по энергосбережению с расчётами окупаемости, в первую очередь по снижению потерь тепла и электроэнергии

-скорейшее внедрение системы учёта затрат по каждому дому отдельно

-организация широкой разъяснительной работы среди населения о необходимости бережного отношения к дому, как фактора, влияющего на снижение финансовых затрат на восстановление и ремонт повреждённого имущества

-и т.д.

 21. Налаживание функционирования созданного ТСЖ - это одна из важнейших сфер приложения усилий управы и других структур города.

 22. Одно из важных мероприятий - это проведение обучения членов Правлений, Ревизионных  комиссий, Домкомов.

 23. В дальнейшем Квартальные ТСЖ в ходе своего функционирования вероятнее  всего придут к осознанию необходимости учреждения своей районной Ассоциации для решения общих проблем, защиты и отстаивания общих прав и интересов.

 24. Действующие ныне ТСЖ и ЖСК могут при желании войти в Квартальное ТСЖ, или не делать этого.  Могут по своему решению войти в Ассоциацию  Квартальных ТСЖ или создать, например, свою Ассоциацию, в которую потом могли бы  входить и квартальные ТСЖ.

 25. Общественное влияние на рынок ЖКУ и его участников может и должны оказывать Общественные Координационные Советы по жилищному самоуправлению Кварталов (название обсуждаемое).

В него могут входить инициативные жители квартала, представители органов власти, различных общественных организаций и т.д. Это важный орган рассмотрения различных сложных, спорных вопросов, которые могут возникнуть между любыми участниками рынка ЖКУ.

 26. Одним из средств  влияния на деятельность КТСЖ, его органов и конкретных лиц является, безусловно, открытость и гласность в их работе, а также оценка их работы жителями. Перспективным в этом плане, трибуной, механизмом гласности должен стать Интернет.

Сайты и форумы сегодня становятся сильным средством общественного влияния на сферу ЖКУ .

 -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

На сегодняшний день Квартальные ТСЖ - это реальная, рабочая модель перехода к цивилизованному рынку в  сфере ЖКУ.

Это короткий перечень. Он охватывает далеко не всё в  идее квартальных объединений.

Предстоит ещё во многом разбираться.

Созидательно настроенный ум читателей позволит им самостоятельно найти ещё много кирпичиков для строительства НОВОЙ ОПТИМАЛЬНОЙ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ МКД. Благо, квартал  предоставляет широкие возможности для  строительства нового.

 Квартальная стратегия, квартальная идеология, квартальная философия позволяют покончить с разбродом и шатаниями, с шараханьем из стороны в сторону и начать консолидировать все здоровые силы для созидательной плановой работы по строительству СОВРЕМЕННОЙ КОНКУРЕНТНОЙ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ МКД, во главе которой становятся хорошо СТРУКТУРИРОВАННЫЕ ОБЪЕДИНЕНИЯ СОВЛАДЕЛЬЦЕВ ДОМОВ КВАРТАЛА.

 Такое объединение должно иметь ярко выраженную, основную функцию Представителя законных прав и интересов не только Совладельцев Домов Квартала, но и всех Потребителей ЖКУ домов квартала.

 Разделение функций Заказчика ЖКУи Исполнителя этих услуг в СИСТЕМЕ КВАРТАЛЬНЫХ ОБЪЕДИНЕНИЙ  – это важнейший положительный момент для формирования Совладельцев домов в сильного, достойного, равноправного игрока на рынке ЖКУ, это основа развития профессионального управления жилищно-коммунальным обслуживанием домов.

 
А всё вместе  -  это крепкий фундамент для формирования цивилизованной рыночной среды в сфере ЖКУ.

 
 

Владислав Ницевич

niecewicz@narod.ru

http://perovograd.ru  

 

 

 
В избранное