Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Мир недвижимости Украины

Подписаться Бесплатная новостная рассылка Подписчиков 6.371 RSS
←   Январь 2007   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31


За последние 60 дней 3 выпусков (1-2 раза в месяц)


Сайт рассылки: http://https://www.mn.kiev.ua
Открыта: 11-05-2004

Автор
МИР НЕДВИЖИМОСТИ

Статистика

6.371 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Мир недвижимости Украины


Поздравляем Вас с Новым Годом !!!              

www.mnk.kiev.ua  "МИР НЕДВИЖИМОСТИ УКРАИНЫ"  наш тел.  (044)201-9906  

Анализ состояния рынка недвижимости       
(динамика цен, итоги и прогнозы):        
 

Киевская недвижимость. Анализ ситуации на первичном рынке.

Строительно-инвестиционная компания <Київ Житло-_нвест> представила результаты "Анализа ситуации на первичном рынке недвижимости г. Киева".  По итогам декабря 2006 года.

     
Общая картина

Анализ первичного рынка недвижимости проводился по 116 объектам строительства жилой недвижимости 71 компании-оператора (в прошлом месяце анализировались эти же объекты, количество компаний было 73 - в анализ не включены объекты компаний <Жилье-Инвест> и <Киевгорстрой> в связи с отсутствием по ним продаж до февраля). В анализе участвовало 47 однокомнатных квартир, 88 двухкомнатных и 101 трехкомнатных.

Прежде всего, стоит отметить, что предложение квартир ещё больше сузилось. Помимо объектов компаний <Жилье-Инвест> и <Киевгорстрой>, продажи не ведутся ещё в 46 объектах по причинам переноса начала продаж на 9-15 января либо приостановки продаж до этого же срока. Вследствие этого, в продающихся объектах произошел достаточно существенный рост цен (в некоторых объектах, например у компании ЮЗТС, рост достиг 200 у.е. за 1 кв.м.).

Анализ объектов по классам

Эконом-класс. В этом месяце самая высокая средняя цена на 1 кв. м. трехкомнатных квартир. Этот факт можно объяснить тем, что однокомнатные квартиры остались только в объектах со сроком сдачи не раньше 4 кв. 2008. Аналогично и с двухкомнатными: они есть в объектах, которые будут сдаваться не раньше 3 кв. 2007. Возможно, с января одно- и двухкомнатные квартиры в объектах, которые будут сдаваться раньше, чем вышеуказанные сроки, снова поступят в продажу и ценовые тенденции восстановятся.

Бизнес-класс. Подобная ситуация наблюдается и в бизнес-классе. С единственной разницей, что двухкомнатные квартиры ещё встречаются в объектах со сроком сдачи в первой половине 2007 года. Но вместе с тем, средняя цена, которая в прошлом месяце была ниже аналогичного показателя для октября, на сегодняшний день снова выровнялась ( в октябре средняя цена 1 кв.м. равнялась 2260 у.е., в ноябре - 2171 у.е, а в декабре она равняется 2274 у.е.).

Премиум-класс. В премиум-классе перечень продающихся объектов существенно не изменился. Компания <Познякижилстрой> закончила реализацию своего объекта по ул. Старонаводницкая 15, компания <Киеввысотбуд> возобновила продажу объекта по адресу ул. Старонаводницкая 2-20 (хотя в прошлом месяце в компании говорили, что объект продан). А также компания <Сантанна> начала продажу своего объекта по ул. Драгомирова 4-б).

Выводы

Исходя из анализа, можно сказать, что большинство компаний заняли выжидательную позицию, формируя ценовую политику на 2007 год. Можно спрогнозировать, что цены в январе 2007 года повысятся не менее чем на 3%.
 
(По материалам строительно-инвестиционной компании <Київ Житло-_нвест> подготовил Владимир Чудной, <Фраза>  29.12.06 15:11)
 
 
Квартиры подешевели в трех районах Киева.
Однокомнатную хрущевку на Лесном продают за 70000$
 
В конце 2005-го киевские квартиры впервые за шесть лет потеряли в цене. Покупали мало. Компании-застройщики массово предлагали новое жилье со скидкой 10-15%. Это, мол, новогодняя распродажа. "Таким способом маскируют обвал рынка", - объясняли ри елторы. Повторения прошлогодних событий ожидали и в этом году.

- В декабре цены стабилизировались, но не падают, - уверяет 48-летняя Светлана Годердзишвили, специалист столичного агентства недвижимости "Листа". - В октябре на Заболотного и Глушкова (жилищный массив Теремки. - "ГПУ") однокомнатные выставляли по 75 тысяч долларов, а в декабре уже по 90-95. Количество заключенных соглашений даже увеличилось. Люди побаиваются, что в следующем году куплю-продажу недвижимости будут облагать налогом, поэтому торопятся уладить дела до конца года.

Жителям Теремков их район нравится. Чисто, тихо, лес рядом, и транспорт работает нормально. Поэтому новое жилье по дыски ва ют в этом же районе. Новостроек здесь немного. По этой причине однокомнатные помещения и подорожали на 12% за три месяца.

В декабре заявок на приобретение жилья поступило на треть меньше, сообщили в агентстве "Планета Оболонь". Рост замедлился - 0,8% еженедельно. В начале месяца этот показатель составлял 1,2%.

Не меняются цены на Виноградаре, Воскресенке и Куренёвке. А вот однокомнатные на Харьковском массиве значительно подешевели. В октябре их выставляли в среднем по $86 тыс., а теперь помещение площадью 33-36 кв. м на улице Вербицкого и Армянской готовы продать за $80 тыс. Гостинки-малометражки стоят $60-65 тыс. Подешевели и хрущевки на Соломянке. Их средняя цена - $86,5 тыс. Это на $3,6 тыс. меньше, чем два месяца назад. Однокомнатные на Лесном подешевели на $2,8 тыс.

С октября по декабрь 2006 года однокомнатные квартиры - наиболее ходовые на рынке - подорожали в среднем на 6,5%. Обвал цен, который прогнозировали месяц назад, не произошел.

- Строительные компании сняли с продажи новое жилье, - объясняет исполнительный директор группы компаний "Планета Оболонь" Алексей Котенко, 27 лет. - И покупатели перебросились на вторичный рынок. Предложений на рынке жилья уменьшилось, потому и цены растут.

Например, столичный холдинг "Киевгорстрой" продает только пятикомнатные квартиры на Позняках - по $1364/кв. м общей стоимостью $203,2 тыс. Летом же предлагали жилье в десяти домах. Однокомнатное и двухкомнатное жилье выставят на продажу весной.

- В нашем доме на Верховинно й, 35 семьдесят квартир, - говорит 63-летний киевлянин Леонид Тарасенко. - Заселилось только пять.

Пустыми стоят и новые дома на ул. Героев Сталинграда. Корпорация "Столица" установила в них системы интеллектуального управления. Желая прорекламировать себя, пригласила на смотрины прессу. Услышать отзывы жителей журналистам не удалось. "Пока что в доме живут только четыре семьи, и они все на работе", - ответили в эксплуатационной компании. Шестнадцатиэтажку сдали полгода назад.

Не заселено в новостройках едва ли не половина квартир. Рано или поздно их придется продавать. В Киеве коммунальные платежи выросли втрое, и содержать несколько квартир будет тяжело.

Однокомнатные квартиры по $90-120 тыс. не по карману ни киевлянам, ни приезжим. К тому же таких денег хватит на скромный загородный дом и легковушку, чтобы добираться на работу в Киев. Пока еще ри елторы уверяют, что в начале 2007-го цены будут расти не выше уровня инфляции - на 1-2% ежемесячно, но не больше 20% за год.

Как будут расти цены на столичную недвижимость 2007 года ? 

Игорь Однопозов, 41 год,
вице-президент Союза специалистов по недвижимому имуществу Киева:
- Думаю, в следующем году цены вырастут на 18-20 процентов. Шесть лет назад киевская недвижимость была в пять раз дешевле московской. Теперь разница в цене сократилась вдвое. В российской столице цены стоят. Киевский рынок с задержкой на один-два года повторяет их динамику.

Алексей Котенко, 27 лет,
исполнительный директор группы компаний "Планета Оболонь":
- В январе -феврале в следующем году цены вырастут не выше показателей инфляции. За 12 месяцев, вероятно, киевское жилье подорожает на 30 процентов. В начале 2006 года мы прогнозировали подорожание жилья на 20 процентов. В действительности же цены выросли почти на 60.

Сергей Маврин, 41 год,
председатель Всеукраинского союза специалистов по недвижимости "Аксиома":
- В 2007-ом повторная продажа недвижимости по цене свыше 100 тысяч долларов на протяжении календарного года будут облагать налогом. Это немного угомонит активность перекупщиков жилья, следовательно, и цены будут расти медленнее, чем в 2006 году.
Автор:  Сергей ГРОМОВОЙ 
(Источник :   "Газета по-українськи " - http://www.gpu-ua.info   Дата :   27.12.2006)   

 
 
13 факторов, которые не дадут подорожать киевской недвижимости
 
О факторах, вследствие которых цены на киевские квартиры могут расти все выше и выше, сказано много. До недавнего времени информационный простор о ценах на <недвижку> был заполнен исключительно комментариями и прогнозами агенств недвижимости, союзов риэлторов, застройщиков, которые практически единогласно говорят о дальнейшем росте.

Тем не менее, есть и иная точка зрения. Она заключается в том, что цены на киевскую недвижимость достигли своего пика (на нынешнем этапе развития) и далее будет некий спад. Постараюсь на доступном обывателю языке изложить такое мнение. Итак, 13 факторов, вследствие которых дальнейшего роста не будет:

1. Неплатежеспособность покупателей при нынешнем уровне цен: несложный подсчет показывает, насколько сейчас (не)реальна покупка в кредит самой простой <единички>-<двушки> в Киеве (90-100 тыс. долларов США), при реальной ставке кредитования в валюте (если учесть все сопутствующие платежи и расходы, то не менее 14 процентов годовых) при ежемесячном доходе даже в 6000-7500 грн. - весь доход заемщика будет уходить только на уплату процентов, гашение же самого кредита при таком, в общем-то, не плохом даже для столицы доходе невозможно. И даже в течение 20-30 лет до конца жизни при таких заработках НЕ СМОЖЕТ купить квартиру. Хотя 3-4 года назад это было вполне реально даже при меньшем доходе. Можно привести пример: по американским меркам жилье считается доступным, если оно стоит 3-4 годовых доходов, труднодоступным при 5-7, недоступным свыше 7-8. Для большинства украинцев оно недоступно даже при пожизненном суммировании дохода: А значит, неизбежна корректировка цен на т. н. <массовое> жилье, удельный вес которого будет постоянно возрастать в связи с острой нехваткой земли в элитных центральных районах столицы.

2. Падение активности на рынке недвижимости Киева: по оценкам экспертов, за октябрь 2006 года в Киеве зарегистрировано менее 200 сделок (хотя официальных данных по этому вопросу не обнародовано), т. е. падение активности составило около 20 раз. Рынок замер, продаж былого уровня нет.

3. Фактор политической нестабильности после августа 2006: разбалансированность в работе органов власти, угроза <федерализации>, попытки раскола страны, высокая вероятность дальнейшего противостояния в органах власти и пр. Все это снижает удельную составляющую спекулятивного капитала, вливаемого в киевскую жилую (впрочем, как и в коммерческую) недвижимость (в том числе иностранцами). Деньги любят тишину, но не революции и расколы.

4. Падение доверия к новостройкам как объекту вложения средств (фактор <Элиты-Центра>): после разоблачения первой массовой аферы в сфере жилой недвижимости существенно подорвано доверие к вложению в новостройки. Ранее это был весьма простой бизнес: покупка квартиры на стадии котлована гарантировала увеличение ее стоимости на стадии сдачи В РАЗЫ. Значительное количество таких покупок делалось гражданами США, Израиля, даже Японии. После падения <Элиты> этот поток средств от иностранных граждан исчез (по оценкам некоторых специалистов, снизился до совсем не значительного). И стоит рухнуть какой-нибудь <Элите-2> или <Элите-3>: Нетрудно спрогнозировать последствия для и так уже перегретого рынка Киева.

5. Общемировая тенденция: в странах Европы, в США замедлилась тенденция роста цен (вплоть до остановки в Австрии и Германии) на недвижимость. Украина и Киев в частности лишь повторят в этом случае общемировые тенденции. В западной прессе уже появились аналитические материалы, утверждающие, что рынок недвижимости Восточной Европы является <мыльным пузырем>.

6. Фактическая заинтересованность агентств недвижимости, риэлторов в увеличении количества сделок на рынке: только падение цен (даже небольшое) может оживить рынок. Нынешний застой на рынке, падение в десятки раз количества сделок невыгодно и посредническим структурам на рынке. Ведь отсутствие сделок им не на руку: нет сделок - нет заработка. Несмотря на некие закрытые <инсайдерские> договоренности, объективно дальнейший рост цен для посредников явно невыгоден. Хотя тут можно заметить, что лобби перекупщиков жилья (которые вложили деньги и хотят роста цен еще и еще) весьма сильно, в том числе и в некоторых СМИ, дающих далеко не всегда мотивированные прогнозы на дальнейший <разогрев> рынка.

7. Перекос в ценах по сравнению со странами ЕС: киевский уровень цен перескочил этот показатель в некоторых странах ЕС (например, 2-3-х комнатная квартира на юге Италии может быть куплена за 75 тыс. евро, аналогичный уровень цен в Польше). И это с учетом более низких ставок кредитования в странах ЕС (4,4-4,8%, что в 2,5 - 3 раза ниже украинских) и более высокого уровня дохода (2000 евро в среднем, что в 5 - 7 раз выше киевских реальных 300-400 евро среднего класса, даже с учетом т. н. <серых зарплат>), более высокого уровня защиты права собственности, более развитой и надежной инфраструктуры того же жилья: Так или иначе, но законы рынка выравнивают такие перекосы, происходит перетекание капитала. Сопровождающегося, к сожалению, эмиграцией далеко не худшей части украинцев.

8. Проблема окончания срока эксплуатации <хрущовок> и <панели>: платить $60-80 тысяч за 5 ж/б панелей, которые возводились как временные - для многих уже психологически сложно. <Хрущевки> и <панельки> возводились как временное решение жилищной проблемы, и нормативный срок окончания их эксплуатации - в обозримом будущем. Отсутствие нормативной регламентации для переселения жителей <хрущевок> в построенные на их месте дома делает покупку упомянутого жилья сомнительной инвестицией.

9. Провал курса в ЕС: непосредственно перед вступлением в ЕС в ряде стран-кандидатов наблюдался взлет цен на недвижимость в связи с тем, что вхождение в самую мощную экономическую зону мира однозначно обуславливает подтягивание общего уровня цен до уровня цен ЕС. Именно после прихода оранжевой команды, задекларировавшей этот вектор движения, был взлет цен в ожидании евроинтеграционной перспективы (и если бы Украина получила такую перспективу - был бы оправданный взлет). Современные внутренние политические реалии такого вступления пока никак не предполагают. Ожидания многих вложивших средства перекупщиков жилья не оправдались.

10. Изменившиеся соотношение <депозит - аренда - стоимость покупки квартиры>: например, помещенные на депозит 100 тысяч долларов дают в виде процентов по депозиту 10 процентов годовых в валюте. Купленная на те же средства квартира дает за счет аренды всего около 3 процентов годовых (из расчета аренды в 500 долларов в месяц). Накопившему 50 тысяч долларов часто легче поместить их на депозит и арендовать на проценты от депозита квартиру за те же $500 в месяц (возможно, даже 350-400, при этом за эти самые 50 тыс. купить что-либо для проживания на нынешнем рынке фактически невозможно). На данный момент рост цен остановился, т. е. прибыльность жилой недвижки стала меньше прибыльности депозитов. Вследствие этого коммерческая (краткосрочная инвестиционная) составляющая спроса (и <разогрева> рынка) отпадает.

И расти ценам на аренду в Киеве дальше некуда - платежеспособность арендаторов на пределе (что подтверждается выросшим в разы спросом на аренду комнат, а не квартир). Хотя еще в 2002 купленная и тут же сданная в аренду квартира на том же проспекте Победы могла дать до 20 процентов годовых (полностью <окупала> себя только за счет аренды за 6-7 лет).

11. Поворот в публикациях СМИ от воззваний <хватайте, что есть сегодня, завтра будет еще дороже> к трезвым всесторонним оценкам реальной ситуации на рынке недвижимости: за ноябрь 2006 целый ряд СМИ разместил комментарии аналитиков, статьи о грядущем снижении цен. Хотя ранее в информационном пространстве присутствовали только прогнозы о росте, и найти желающих <на камеру> сказать о грядущем снижении цен среди экспертов найти было весьма сложно.

12. Остановка роста цен в Москве: психологическая привычка ориентироваться на московские тенденции цен сыграет свою роль - в российской столице эксперты также констатируют стагнацию на рынке недвижимости.

13. Вытягивание (перетягивание) капиталовложений рынком пригородной земли и коттеджного строительства в Киеве: на данный момент инвестпулы устремили свои средства на покупку киевской земли, рост которой в дальнейшем, так или иначе, неизбежен. На рынке есть ряд примеров, когда игроки <выходили деньгами> из жилой недвижимости, покупая земельные участки. Рост цен на них по некоторым районам киевского пригорода за последние 4 года составил от <сотки за сотку> (100 долл.) до 3 тысяч долларов за сотку (рост в 30 раз). Проще говоря, перекупщики оставили отыгранный рынок жилой недвижимости и перешли на землю. Да и прослойка среднего класса, понимающего преимущества загородного экологически чистого жилья перед все более загрязняющимися спальными микрорайонами, постоянно растет. Общеевропейская тенденция такова, что с ростом доходов среднего класса - главного игрока на любом цивилизованном рынке недвижимости, его основным местом проживания становится именно пригородная зона мегаполиса. А такие, пока близкие сердцу большинству киевлян, тихие микрорайончики в черте города постепенно превращаются в своего рода <гетто> для неудачников.

Можно еще приводить и иные факторы: и неминуемый рост числа продаваемых квартир вследствие удорожания услуг ЖКХ, и отсутствие реального роста ВВП в дальнейшем (<надуваемый> для фиктивного возмещения НДС - не в счет, а связь роста ВВП и цен на недвижимость - доказанная тенденция), <выплеск> на рынок купленных в кредит квартир в связи с ростом невозвратов по ипотечным кредитам с начала 2006, весьма вероятное налогообложение сделок купли-продажи недвижимости с 01.01.2007 (ограничит возможность систематических продаж и покупок), падение доверия к прогнозам агентств недвижимости в связи с нынешней остановкой цен, уменьшение количества киевских студентов (и покупаемых их родителями квартир) в связи с низкой рождаемостью в начале 90-х, приход иностранных застройщиков жилья (умеющих строить быстро, качественно и, главное, с разумной нормой прибыли в 20-30%, а не в 150-200%) после вступления в ВТО, и т. д., и т. п.

Каков прогноз? Есть все основания полагать, что на киевском (по крайней мере) рынке недвижимости уже в ближайшее время произойдет постепенное и спокойное снижение цены на 20-30 процентов. И это будет абсолютно объективным фактом.

Сергей НОВИКОВ

("Обком" 29.12.2006,  опубликовано на АГЕНТ.ua )

 

Введен новый порядок налогов на куплю-продажу недвижимости

С первого января 2007 года вступает в силу 11 статья Закона Украины "О налоге на доходы физических лиц", согласно которой внедряется новый порядок налогообложения операций по покупке-продаже недвижимости.
Отныне нотариусы при засвидетельствовании соглашений о покупке-продаже и обмене недвижимого имущества обязаны выполнять функции налоговых агентов, сообщает "Немецкая волна".
По закону, в случае нарушения правил начисления или уплаты в бюджет налога на доходы физического лица нотариусы будут нести материальную ответственность. В 2005 году, после того, как рынок недвижимости был фактически парализован из-за забастовки нотариусов, на эту статью закона наложили мораторий до 2007 года. В настоящее время подобная ситуация вряд ли повторится - благодаря работе, которую провела Ассоциация специалистов по недвижимости, удалось принять такие поправки к закону, которые вывели из поля налогообложение более чем 75% всех соглашений, сказал в интервью "Немецкой волне" президент Ассоциации Александр БОНДАРЕНКО.
Облагаться налогом будут объекты недвижимости, площадь которых превышает 100 квадратных метров. Как объясняет эксперт, "если квартира - 110 квадратных метров, то 100 вы продаете без налогов, и только на стоимость 10 квадратных метров вы платите налог в размере 1%". Кроме того, по словам А.БОНДАРЕНКО, сама процедура начисления налога теперь значительно упрощена, в отличие от запутанных сложных формул, которые предлагались два года тому назад.

("Немецкая волна",  01.01.2007  постоянный адрес статьи: http://www.unian.net/rus/news/news-178907.html)

 
 

www.mnk.kiev.ua  "МИР НЕДВИЖИМОСТИ УКРАИНЫ"  наш тел.  (044)201-9906  
 
Здоровья Вам и счастья в Новом Годоу !!!     ВАШИ ОТЗЫВЫ_и_ПОЖЕЛАНИЯ     

 

 
В избранное