Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Инвестирование в недвижимость

Рассылка закрыта

При закрытии подписчики были переданы в рассылку "Успешное инвестирование" на которую и рекомендуем вам подписаться.

Вы можете найти рассылки сходной тематики в Каталоге рассылок.

  Февраль 2010   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
Автор
Александр Бровко

Статистика

174 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Инвестирование в недвижимость


Здравствуйте, уважаемые читатели.

 

Предлагаю вашему вниманию мой перевод еще одной статьи Лиз Пуллиам Уэстон.

Кстати хочу сказать, что эту и другие интересные статьи по тематике инвестирования в недвижимость вы можете найти на сайте http://sites.google.com/site/investiciivnedvizimost/

 

 

Как найти хорошую недвижимость для инвестиции.

 

Лиз Пуллиам Уэстон

 

Идея владения недвижимостью для сдачи ее в аренду, по видимому, набирает популярность, так как инвесторы устали от взлетов и падений фондового рынка. Конечно, не все могут стать хозяевами рентной недвижимости, но те кто могут, найдут, что владение рентной недвижимостью может быть хорошим способом создания богатства.

 

Если вы решили купить рентную недвижимость, здесь как раз и начинается ваша реальная работа. Поиск выгодной недвижимости для сдачи ее в аренду обычно занимает много времени, требует связей и множества исследований.

 

Вот основные моменты, которые вам следует знать, чтобы начать:

 

Знайте свой временной горизонт

Как и с любыми другими инвестициями, вы должны иметь хорошее представление, как долго вы планируете владеть рентной недвижимостью, прежде чем купить ее, говорит Роберт Кейн, издатель бюллетеня аренды недвижимости Reporter.

Чем дольше вы планируете владеть недвижимостью, тем больше вам, вероятно, необходимо вкладывать средств в техническое обслуживание, ремонт и улучшения, сказал Кейн.


"Если вы планируете владеть недвижимостью 20 лет, в какой-то момент вы захотите положить новую крышу на это имущество. Вы возможно захотите вложиться в новую технику или сделать капитальный ремонт" сказал Кейн. Если вы планируете владеть недвижимостью только в течение  пяти лет, напротив, вы, вероятно, захотите избежать затрат на какие-либо серьезные улучшения, если только вы не уверены, что сможете компенсировать расходы более высокой продажной ценой.

Вы также можете столкнуться с большими инвестиционными рисками на меньших сроках владения. Хотя ваша рентная недвижимость почти наверняка будет стоить дороже через 20 лет, она легко может потерять в цене в ближайшие пять лет, особенно если вы покупаете на перегретом рынке. Вам потребуется больший потенциальный годовой доход, чтобы компенсировать этот риск.

 

Для многих мелких инвесторов, долгосрочное владение собственностью является наиболее разумным, говорит Пэт Каллахан, хозяин и основатель Американской Ассоциации малых собственников недвижимости. У вас будет достаточно времени, чтобы пережить любые колебания рынка, а доход от аренды может стать хорошим дополнением к вашему заработку. Найдите достаточное количество рентной недвижимости, и тогда вашей работой будет просто роль владельца.

 

Постройте сеть

Опытные владельцы недвижимости ищут объекты для новых инвестиций различными путями. Некоторые охотятся за правами на выкуп закладных, заводят дружбу с клерками мэрии или сотрудниками банков, которые владеют информацией о том, какие объекты недвижимости будут выставляться на распродажу. Некоторые размещают объявления в местных газетах. Некоторые работают с агентами по недвижимости, которые подыскивают возможные варианты покупок. Некоторые владельцы рекомендуют присоединиться к местной ассоциации владельцев недвижимости, чтобы завязать контакты.

 

"Когда вы начинаете владеть собственной рентной недвижимостью, все другие инвесторы начнут выходить из тени", сказал Шон Хоппе, арендодатель в Pottsville, Пенсильвания, который является владельцем 11 объектов. "Благодаря встречам инвесторов, созданию сетей и т.д., я всегда могу найти новые объекты, выставленные на продажу".

 

Вы также можете непосредственно пообщаться с владельцами недвижимости, чтобы увидеть, что они хотят продать, позвонив по номерам, указанным на досках объявлений, вы можете поездить по окрестностям в поисках табличек «сдается в аренду», а также поговорить с теми владельцами недвижимости, которых вы знаете лично.

 

Например, Боб (он просил, чтобы мы не указывали его фамилию) купил рентную недвижимость недалеко от Олбани, Нью-Йорк. Владелец трехкорпусного здания, которое Боб арендовал в течение 15 лет, устал от суеты и был готов продать свою собственность.

 

"Нам нравится это место, и мы поспешили его купить", сказал Боб.

На данный момент Боб и его жена довольны своей покупкой. Они подняли арендную плату и требуемый аванс безопасности, что сделало эту недвижимость менее привлекательной для квартиросъемщиков. Боб также имеет резервный план на здание в том случае, если он начнет испытывать те же чувства, что и предыдущий владелец.

"Если быть арендодателем станет слишком хлопотно," сказал Боб, "мы просто избавимся от арендаторов и будем жить там сами".

 

Держите ваши финансы в порядке

Чем лучше ваша кредитная история, и чем меньше у вас долгов по карточкам и потребительским кредитам, тем лучше ваши перспективы для получения достойного кредита, сказал Каллахан. Кредиторы обычно требуют больший взнос, предлагают более высокие процентные ставки и, как правило, требуют от вас более устойчивой финансовой ситуации, когда вы покупаете рентную недвижимость. Это потому, что они знают, что риск невозврата кредита больше для инвестиционной собственности, чем в случае, когда люди живут в своих купленных домах.

 

Это также поможет вам оплатить неожиданные ремонты и пережить периоды вакансий (отсутствия квартиросъемщиков). Есть несколько правил для управления финансами. В частности, полезно иметь про запас сумму, равную месячной арендной плате на каждую единицу недвижимости. Поль Бернинг советует иметь кредитную линию обеспеченную либо вашей собственностью, либо вашим собственным домом, для покрытия больших издержек.

 

Вы также должны убедиться, что вы можете накопить на пенсию и другие цели, прежде чем инвестировать в рентную недвижимость. Хотя доход от аренды может дополнить ваш пенсионный капитал, большинству людей не следует рассчитывать на нее, как на полную замену других инвестиций, чтобы не быть полностью зависимыми от капризов на местном рынке недвижимости. Арендная плата и стоимость недвижимости может как упасть, так и вырасти,  и те, кто адекватно диверсифицирован с инвестициями в акции, облигации и наличные смогут лучше пережить и тяжелые времена, и хорошие.

 

Избегайте переплаты
Как писал опытный арендодатель: "Вы делаете вашу прибыль, когда вы покупаете собственность, а не когда ее продаете". Заплатите слишком много, и вы никогда не получите такую компенсацию, которую вы могли бы получить, если бы добились лучших условий сделки.

Рынок рентной недвижимости, как правило, более жесток для инвесторов, которые переплатить, чем для домовладельцев, которые делают то же самое, говорят некоторые арендодатели. Хотя дом часто является эмоциональной покупкой, которая может привести к "Он должен быть моим!", наиболее опытные арендодатели тщательно высчитывают, окупятся ли их инвестиции. Если Вы платите слишком много за рентную недвижимость, вы не можете рассчитывать на "большего дурака", который придет позднее, чтобы спасти вас.

Не переплатить, однако, может быть трудной задачей в перегретый рынок. Квартиры в Нью-Йорке, например, в настоящее время продаются по цене, на 60% превышающей их "реальную стоимость". Иными словами, они продаются по цене гораздо большей, чем тот денежный поток от сдачи в аренду, который они могут генерировать. В Сан-Франциско и Лос-Анджелесе переплата составляет 10%.

Некоторые арендодатели используют формулы, например, не платят больше, чем сумму, в шесть-восемь превышающую ренту, которую они ожидают получить за первый год. Другие пытаются оценить, сколько данная собственность может стоить после необходимых ремонтов и модернизации, и они не платят больше, чем 70% от цены, за вычетом расходов на эти ремонты.

Однако, каждый рынок недвижимости имеет свои особенности, и эти формулы могут не работать в вашем регионе.

Ключевой момент - убедитесь, что ваш доход от аренды покрывает ваши расходы, сказал Бернинг. Расходы включает в себя ипотечные платежи на имущество, а также налоги, страхование, обслуживание, ремонт и пустующие помещения в размере около 5%. (Если у вас есть пять единиц недвижимости, например, вы должны ожидать, по крайней мере одна единица будет пустовать три месяца в течение каждого года. Вот расчет: 5 единиц умножаем на 12 месяцев, получаем 60, 60 умножаем на 0.05, получаем 3.)

Если вы сможете обеспечить, по крайней мере, безубыточность, вы сможете извлечь выгоду из повышения стоимости недвижимости, а также от налоговых льгот. Веб-сайт Кейна продает программное обеспечение, чтобы помочь вам сделать эти расчеты.

Если говорить о деньгах, вы должны знать, что существует большая разница в том, как ремонт и улучшение рассматриваются для целей налогообложения. Обычно можно вычесть стоимость ремонта, такого как исправление крыши или замену текущих труб, из вашей налоговой декларации за год, в котором производится ремонт, сказал Бернинг.

Замена крыши или тех труб, однако, и это, как правило, считается улучшением, что означает, что стоимость не может быть удержана. Вместо этого, стоимость добавляется к сумме, уплаченной за имущество для определения вашей налоговой базы при продаже. Чем выше база, тем ниже ваша налогооблагаемая прибыль. Но если вам придется ждать 20 лет после того, как вы потратились на улучшения, чтобы возместить свои расходы по налогообложению, следует дважды подумать, прежде чем купить имущество, требующее значительного ремонта, сказал Бернинг.

 

Для того чтобы лучше оценить ваши затраты, проведите тщательную проверку, прежде чем купить собственность. Некоторые арендодатели имеют команду любимых электриков, сантехников и подрядчиков, которых они направляют на перспективные объекты недвижимости для инспекции, обещая им, что они могут выполнять ремонтные работы, необходимость в которых они найдут. Другие используют профессиональных инспекторов, которым они доверяют.

Опытные арендодатели говорят, что вся эта работа окупается тем, что в последствии устойчивый поток доходов. Каллахан, семья которой начала инвестировать в рентную недвижимость в 1940 году, говорит, это тот образ жизни, который она рекомендует.

"Это не имеет значения, являетесь ли вы профессионалом или рабочим," сказала Каллахан. "Это равные возможности по построению собственного состояния".

 

 

Напоминаю, что эту и другие интересные статьи по тематике инвестирования в недвижимость вы можете найти на сайте http://sites.google.com/site/investiciivnedvizimost/
В избранное