Здравствуйте, уважаемые читатели.

В рассылке, которую вы сейчас читаете, будут публиковаться материалы, имеющие отношение к инвестициям в недвижимость. Многие их вас, конечно же, читали великолепные мотивирующие книги Роберта Кийосаки и других зарубежных авторов о том, как прекрасна жизнь рантье, как хорошо инвестировать в недвижимость, как хорошо иметь свой собственный источник пассивного дохода, независимый ни от каких работодателей. И многие из вас в целом положительно восприняли эти идеи. Но возникают два вопроса:

1. Возможно ли это в наших условиях, в России?

2. С чего начать и что конкретно надо делать, чтобы стать владельцем недвижимости, приносящей пассивный доход (доход, за который не нужно работать)?

Сразу скажу, что я не знаю ответов на эти вопросы, но очень хочу в этом разобраться. Именно поэтому я и создал эту рассылку. В рассылке будут публиковаться материалы, которые кажутся мне наиболее интересными и полезными в отношении инвестирования в недвижимость Поскольку в России инвестирование в недвижимость пока не очень развито, полезным будет изучить зарубежный опыт, где эта система отлажена очень хорошо. Поэтому в рассылке будут публиковаться мои авторские переводы зарубежных статей по вопросам, связанным с инвестированием в недвижимость.

Сегодня я предлагаю вашему вниманию статью Лиз Пуллиам Уэстон "Есть ли у вас все необходимое для того, чтобы стать владельцем арендной недвижимости?"

Есть ли у вас все необходимое для того, чтобы стать владельцем арендной недвижимости?

Владение арендной недвижимостью может быть кошмаром – или наоборот, хорошим способом постепенного накопления богатства. Как говорят опытные арендодатели, разница между выгодной инвестицией и кошмаром часто заключается в объеме работы, которую инвестор готов вложит в дело. Не все выдерживают постоянный мониторинг арендаторов, отслеживание просроченной арендной платы, и звонки среди ночи с  требованием немедленно отремонтировать унитаз.

Мы поговорим о том, как найти хорошую рентную недвижимость, в отдельной статье, а сейчас давайте поговорим о том, какой темперамент и навыки необходимы для успешного арендодателя.

Уточните ваши ожидания

Не обращайте внимание на рекламу, транслирующуюся поздно ночью, которая обещает огромные доходы без потерь денег. Опытные арендодатели согласны с тем, что первоначальные затраты, как правило, выше, и прибыли ниже, чем те, которые вам обещают промоутеры.

Кредиторы обычно ожидают авансовые платежи от 20% до 25% на рентную недвижимость, сказал Билл Мур, основатель Landlord.com, а некоторые кредиторы требуют аванс до 40%. Ваш кредит будет дороже, чем в типичной жилищной ипотеке, поскольку кредиторы считают, что инвесторы более склонны к невозвратам долгов, чем те, кто живет в своем купленном доме.

"Кредиторы устанавливают процентные ставки на один-два процента больше для рентной недвижимости по сравнению со ставками на дома, покупаемые владельцами для собственного проживания ", сказал Мур, чей сайт предоставляет образование и информацию для владельцев собственности.

У вас есть несколько альтернатив:

∙          Кредиторы со специализацией. Некоторые кредиторы готовы согласиться на меньшие авансовые платежи в обмен на более высокую процентную ставку.

∙          Финансирование со стороны продавца. Иногда нынешние владельцы готовы быть Вашим банком. Другими словами, вы платите деньги по кредиту тому лицу, у которого вы покупаете собственность. В этом случае Ваши процентные ставки и первоначальный взнос могут быть меньше, чем если бы вы использовали традиционные инструменты получения кредита.

∙          Проживание в своей собственности. Обычно вы можете получить менее дорогой кредит, если вы готовы жить в одной из квартир своей недвижимости. Это способ, который часто помогает новичкам претендовать на большие дома в лучшем районе, чем они могут себе позволить при прочих равных условиях.

∙          Насколько большой кредит вы можете получить? Кредиторы обычно рассчитывают на 75% от суммы аренды при определении, какую сумму они готовы вам одолжить, говорит Роберт Кейн, издатель бюллетеня рентной недвижимости Rental Property Reporter.

Если вы покупаете дуплекс (дом с двумя квартирами) и сдаете в аренду каждую из двух частей, например, по $1000,  то кредитор будет рассматривать 75% от общего дохода - $ 1500 - при определении, сколько вы могли бы заимствовать. Если вы сдаете в аренду одну часть дома, и живете в другой, $ 750 будут добавлены в Ваш ежемесячный доход при расчете размеров вашего кредита.

Принимайте во внимание, но не переоценивайте, налоговые льготы

Помните также, что вы будете получать специальные налоговые льготы. То, что вы тратите на содержание и ремонт рентной недвижимости, как правило, вычитается из налогооблагаемой базы. Вы также получите вычеты на амортизацию, которые учитывают износ с течением времени вашей собственности. Вы сможете списать до $ 25000 в год на амортизацию, если ваш скорректированный валовой доход меньше $ 100000.

Но вы не должны рассчитывать на налоговые льготы при расчете ваших будущих прибылей, предупреждают опытные арендодатели. Как правило, они ищут собственность для сдачи в аренду, арендная плата по которой перекрывает все расходы – ипотечные, страховые и налоговые платежи, так, чтобы оставалось достаточно денежных средств для покрытия необходимого обслуживания и ремонта.

Вам также может потребоваться скорректировать ваши ожидания о прибыли. Хороший доход от сдачи в аренду недвижимого имущества это примерно 10% годовых, и многие мелкие арендодатели получают меньше, даже с учетом роста в цене их недвижимости.

Техническое обслуживание, ремонт и периоды, когда ваши квартиры пустуют, съедают прибыль, говорят арендодатели. Капитальный ремонт, падение арендной платы или дорогостоящее выселение могут быть катастрофой для вашей прибыли.

Так например, Питер Берарди нашел хороших жильцов и не имел периодов вакансий квартир в своем доме на две семьи, расположенном в прекрасных тенистых окрестностях Хартфорда, штат Коннектикут. Но бухгалтер и инспектор говорят, что его прибыль была порядка 7.5%.

"Большинство людей ведут очень простые записи, и думают, что они получают большую отдачу", поскольку они учитывают лишь валовой или денежный поток, сказал Берарди. Будучи бухгалтером, однако, Берарди знает, как важно учитывать все расходы - ипотечные платежи, налоги, страхование, техническое обслуживание и ремонт между ними.

Тем не менее, Берарди, которому 41 год, говорит, что он счастлив от своих инвестиций, которые, как он ожидает, поддержат его в старости. По мере того как ипотека за имущество погашается, большую часть арендной платы можно будет использовать как дополнение к его доходу.

"Я сделал для себя хорошую пенсию", сказал Берарди.

Найдите хороших арендаторов

Не всегда так уж приятно быть арендодателем. Например, Скотт и его жена купили дуплекс в Лейквуде, пригороде Кливленда. Поскольку у них была острая нехватка наличности, они сдали верхний этаж первой же паре, которая появилась у них на пороге.

"Мы знали, что нам, вероятно, следует проверить их кредитоспособность," говорит Скотт "но нам очень нужны были деньги для оплаты ипотечного кредита."

Супруги оказались жильцами из ада. В то время, когда муж не был занят избиванием жены, он пробивал отверстия в стенах кулаком или топором. Они продавали наркотики, воровали инструменты Скотта, и устраивали громкие скандалы посреди ночи - прямо над головами двух детей Скотта. Кроме того, они перестали платить арендную плату.

Жильцов в конце концов выселили, но это же произошло и со Скоттом с его семьей. Они сильно просрочили ипотечные платежи, и кредитор отобрал их собственность за долги.

"Теперь, когда кто-нибудь говорит мне о том, что он хочет стать арендодателем, я говорю ему, 'Не делай этого,' " рассказывает Скотт. "Оно того не стоит."

Другие арендодатели говорят, что такие бедствия можно предотвратить, если провести некоторую предварительную работу.

"Основой является проверка, проверка, и еще раз проверка", говорит Каролин, арендодатель в Хьюстоне. "Проверяйте рекомендации ваших жильцов, задавайте вопросы."

Помимо проверки кредитоспособности, Каролин звонит предыдущим арендодателям, чтобы спросить, платили ли жильцы арендную плату вовремя и содержали ли квартиру в чистоте. Она считает, что такая осмотрительность является одной из причин того, что ей за семь лет пришлось лишь один раз выселить своих жильцов.

Проверку кредитоспособности можно сделать меньше чем за $ 10, говорит Кейн, который предлагает такую услугу на своем сайте. Более полный отчет, который включает в себя результаты поиска по записям для исков, выселений и предыдущих судимостей, можно получить в компании по цене около $ 20. Кейн также проверяет, что телефонные номера работодателя и предыдущих арендодателей, указанные потенциальными жильцами, действительно соответствуют публично указанным номерам. Это помогает предотвратить ситуацию, когда арендатор просто направляет арендодателя к своему другу, который дает фальшивую рекомендацию по телефону.

Кейн, который в настоящее время владеет шестью объектами рентной собственности, говорит, что ему никогда не приходилось выселять жильцов за почти 20 лет, что он является арендодателем. Он убежден, что вся разница между прибылью и потерями – это вот такая предварительная работа.

"Я всегда говорю людям, что есть только две причины, по которым арендодатель попадает в беду", рассказывает Кейн. "Когда он в спешке, или когда он жалеет кого-нибудь."

Можно, конечно, нанять менеджера, который будет делать все это для вас. Менеджер также может заниматься ремонтом, спорами с арендаторами, полуночными скандалами и жалобами соседей, за фиксированную зарплату или за часть ежемесячной аренды. Некоторые арендодатели имели хороший опыт использования менеджеров, а другие считают, что никто не позаботится лучше об их инвестициях, чем они сами.

Такой механизм также может съесть до 10% ваших доходов от аренды, что может уничтожить большую часть вашей прибыли, в зависимости от собственности.

Пусть ваши руки будут в грязи

Действительно, чем больше задач, для выполнения которых вы нанимаете других людей, чтобы они делали это за вас, говорят арендодатели, тем меньше вы будете получать от своих инвестиций.

Берарди сказал, что его доход, вероятно, был бы выше, если бы ему не нужно платить профессионалам, которые делают большую часть работы, связанной с его недвижимостью, за исключением стрижки газона.

"Но я просто безрукий", признался он.

Майк, арендодатель в Оранж Каунти, штат Флорида, является как раз обратным примером. Майк заплатил $ 15000 за первую рентную недвижимость в 1993 году, потертый дом с тремя спальнями, отчаянно нуждающимися в ремонте. Доход от арендной платы более чем закрыл расходы, и он продал дом в этом году за $ 98000.

По оценке Майка, он сам делал 90% ремонтных работ, используя навыки, которые он получил, работая в качестве добровольца в компании, которая строит дома для бедных.

"Я бы посоветовал людям, которые рассматривает возможность покупки рентной недвижимости, получить такого рода опыт, чтобы узнать, что в действительности происходит при строительстве дома" пишет Майк в интервью по электронной почте. "Потом, когда у вас появится необходимость сделать ремонт, вы можете принять грамотное решение, сможете ли вы выполнить этот ремонт сами."

Получите образование

Если вы все еще заинтересованы в том, чтобы стать арендодателем, у вас есть еще одна задача: изучение законов, связанных с арендой недвижимости, в вашей местности. Потенциальные владельцы должны тщательно изучить свои права и обязанности, говорит Кейн, действуйте особенно осторожно, когда речь идет об аренде.

Плохо сформулированная или устаревшая форма контракта, например, может сделать трудной и дорогой, если вообще возможной,  задачу выселения проблемных жильцов.

"Профессиональные плохие арендаторы знают закон... И арендодатель может быть настолько глуп," говорит Кейн. "Они не будут тратить 50 центов за новые формы, но они будут тратить $ 2000 на выселение".

Местная ассоциация арендодателей может помочь в получении актуальной формы контракта, образования и правовой помощи.