Рынок недвижимости Уфы осень 2010: что ждать дальше?
Рынок недвижимости Уфы осень 2010: что ждать дальше?
Рынок недвижимости Уфы осень 2010: что ждать дальше? На
вопросы газеты «Бонус» ответила Андреева Е.Я., ген. директор Сети Агентств
Недвижимости «ЭКСПЕРТ».
1. Выгодно ли в Уфе покупать и продавать первичное,
вторичное жилье и земельные участки осенью?
Сама постановка выгодности или невыгодности зависит от цели,
с которой эта покупка или продажа делается. Если нужно решить жилищный вопрос,
то его нужно решать. Если покупке лучшего жилья предшествует продажа старого,
то надо максимально приблизить сроки обеих сделок, и тогда ценовая динамика
рынка никак не повлияет.
Мы на нашем рынке практически все время имеем
недостаточность требуемого жилого фонда. Не потому, что нет вообще квартир, а
потому, что требования людей к жилью меняются. Старые хрущевки интересуют
людейтолько из-за их относительно
приемлемой цены. Гордо вступая в ряды «покупателей недвижимости», гражданин
начинает претендовать сейчас только на новые, современные дома. Причем еще и в
лучших районах. Но, например, Проспект Октября, удобный многим, застроен
практически полностью только хрущевками.
Именно из-за этого на рынке предыдущие два месяца была
видимость высокого спроса. Но это видимость, так как финансовый потенциал рынка
сильно не увеличился. Хотя постепенно он восстанавливается. Если ранее покупатель просматривал 4-5-
вариантов квартир, то сейчас доходит до 10. Просто мы стали более разборчивыми.
Активизировалось ипотечное предложение от банков. Интерес
людей к кредитам высок, но далеко не все сейчас «кредитоспособны». Т.е. не
каждому банк готов дать кредит, и не каждый психологически готов к ипотеке.
Что касается земельных участков, то тут надо также понимать,
для чего покупается земля. Если для строительства собственного дома, то нужно
понимать, что тут будут большими общие затраты, и важно другое – место,
окружение, транспортные сети и т.п. Если для вложения денег, то не стоит ждать
просто роста цен на землю везде и всегда. Земли продается и готовится к продаже
много, но и критериев выбора у покупателей столь же много.
Еще один немаловажный факт- законодательство о землеменяется.
Сейчас снова ожидаются изменения, касающиеся земель сельхозназначения, дачных
поселков и узаконения. Поэтомук
документам и обещаниям, что «все будет хорошо», если этих документов нет, стоит
относиться крайне осторожно. Каким бы привлекательным не казался участок и его
цена. В любом случае загородная недвижимость – сегмент рынкагораздо более сложный, чем
стандартизированная городская недвижимость. Нельзя обольщаться просто фактом
владения ею, так как ее ликвидность ( возможность быстрой легкой продажи по
требуемой цене) значительно ниже.
2.Что сейчас происходит с ценами в этих сферах недвижимости?
Каковы тенденции?
Мы не перестаем повторять, что рынок продолжает находиться в
относительном равновесии. Сейчас, с наступлением менее приятной большинству
погоды, количество сделок вновь сократилось. Покупаются, конечно, в первую
очередь, самые дешевые варианты. В августе-сентябре произошел некоторый выплеск
рыночного потнециала. Но пока, к счастью, бумов и обвалов нас не ждет.
Если говорить об инвестициях в недвижимость, то они остаются
не сколько выгодными, сколько стабильными. Не нужно забывать, что продажа
собственности менее 3 лет предполагает еще и 13% налога, плюс затраты
оформления, что может съесть прибыль. Большинство покупателей же сегодня не
согласятся с занижением цены в договоре из-за налогового возврата.
С другой стороны, недвижимость стабильна, намного
стабильнее, чем что-то другое, а у банковских депозитов доходность сейчас не
вышетой же инфляции. С этой точки
зрения, недвижимость дает скорее безубыточность, чем доходность. Ради
доходности, правда с некоторым уровнем риска, можно рассматривать покупку
строящегося жилья на начальных стадиях строительства.
3.Каков прогноз цен? Будет ли расти стоимость квадратного
метра?
Нельзя форсировать рост цен и говорить о нем без реальных
предпосылок. Это противоречит этике этого рынка. Рынок недвижимости сильно
зависит от психологических ожиданий. И в ответ на неосторожное заявление может
среагировать необоснованным ростом цен от продавцов. В итоге потом все равно
последует откат назад. Но как общий результат – нервозность, нестабильность,
неправильно сделанный в спешке выбор, переплаченные деньги, отказы от сделок и
потерянные варианты.
Поэтому пока роста цен мы не ожидаем кроме как в пределах
инфляции, что считается нормой. Конечно, желаемых объектов на рынке не хватает.
Но это не повод собственникам взвинчивать цены, вызывая агрессивность
покупателей с недостаточными средствами. Рынку это лишь прибавит нервозности и
нестабильности.
На протяжении всей истории рынок недвижимости склонен с
медленному и постепенному росту. Это закон, к сожалению, как и инфляция. Но это
медленный рост, который в целом при этом сопутствует равновесному рынку. Не
нужно переоценивать смысл цифр. Особенно понимая, что денег не хватает всем…
Если же замышляется продажа с последующей покупкой, то
десятые доли процента столь же незначительны в покупке и продаже. Так как цена
на оба объекта в итоге изменится примерно на одну и ту же небольшую сумму.
Но то, что предпочтения покупателей меняются, мы все
замечаем. Тут становится важен вопрос строительства нового, современного жилья
в бОльших объемах. Действительно, походив по вторичному рынку, по старым
квартирам и планировкам, многие покупатели в итоге приобретают новое строящееся
жилье. Конечно, его нужно ждать. Но приоритет качества побеждаети будет побеждать.