Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Новости недвижимости от Сети Агентств "Эксперт"

Рассылка закрыта

При закрытии подписчики были переданы в рассылку "Управление недвижимостью - обзоры, аналитика, новости" на которую и рекомендуем вам подписаться.

Вы можете найти рассылки сходной тематики в Каталоге рассылок.

←   Ноябрь 2009   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
Автор
Елена Андреева

Статистика

0 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Ностальгия по осени 2006 <<переоценивает недвижимые ценности>>.


Осень 2009: ностальгия по осени 2006 «переоценивает недвижимые ценности».

Цена вопроса: 100 тыс руб.

 

То ли осенняя непогода виновата, сезонная депрессия, либо финансовые последствия кризиса довели нас до такой жизни…

Ностальгия по осени 2006 года толкает недобросовестных маклеров Уфы практически на подвиги: если гора не идет к Магомету, то он ее заставит. Если рынок недвижимости не хочет повернуться к маклеру передом, но маклер придумает, как его повернуть.

Вот так замысловато обернулась для нас, как та «избушка на курьих ножках», осень 2009. Задом…

Анализ конкурентной среды рынка недвижимости Уфы уже показал: вернулись на рынок агентства, и снова закрылись. Нет денег в нашем отечестве..

 

И решил недобросовестный маклер Уфы развернуть «избушку» (читай, недвижимость) к себе передом.

Уже давно известно, и, видимо, мы сами это объяснили нашим недобросовестным конкурентам, что уфимский рынок недвижимости – рынок наоборот. Обычно цена начинает расти при увеличении спроса. Но у нас именно спрос начинает расти при увеличении цены. Правда, лишь при одном условии – наличии покупательского потенциала, т.е, денег. Но об этом позже.

 

Вот и подумали маклеры о том, что если искусственно создать ажиотаж и «вздрючить» цены, то спрос пойдет. Только вот условия не учли.  Действует так 90% недобросовестных по отношению к клиентам маклеров. Происходит это следующим образом, и многие узнают ситуацию октября 2009:

 

1. Маклер находит объявление продавца-собственника с реальной ценой и начинает убеждать того в том, что у него есть покупатель. Он может даже внести символический аванс ( аванс-то возвратен). Не важно, что либо покупателя нет, либо тот свое еще не продал. Главное – «замутить замуту», и процесс пошел. Вариантов замуты много.

2. Радостный продавец (искомый результат) соглашается работать с маклером. Даже и без договора, тем более согласен.

3. Маклер выставляет квартиру на продажу уже на 100 тыс руб дороже, и, чтобы не потерять собственника, начинает водить ему смотрящих толпами. Продаж, правда, так и нет.

4. Собственники, пошушукавшись на форумах,  а также заметив толпы смотрящих, и свои же квартиры, продаваемые маклерами на 100 тыс. дороже в объявлениях, решают, что рынок « пошел», и уже самостоятельно выставляют свои объекты на 100 тыс руб дороже.

5. Другие собственники, временно отложившие продажи до момента активизации рынка, решают, что рынок активизировался, и выставляют свои объекты. Тоже, конечно, подороже.

6. Покупатели, которых очень мало, видят хороший выбор и начинают выбирать еще придирчивей, понимая свою ценность. В итоге предложение значительно превышает реальный спрос.

7. Итог: толпы смотрящих « квартирных туристов» превращают риэлторский бизнес в туристический. Сделок мало, как было мало, так и есть. Цены завышены в среднем на 10% или 100 тыс руб на объект, а толку?. Реальные сделки чаще всего происходят с торгом именно на эту величину.

 

Казалось бы, если реальная сделка в большинстве случаев происходит по реальной цене, в чем проблема? А в том, что:

- не всегда цена в итоге реальна, и страдает покупатель

- на одну сделку приходится по 20-30 бесполезных показов. Здесь страдает продавец

- покупатель начинает предъявлять завышенные требования. Ну невозможно найти «улучшенную в Сипайлово, чтобы стоила ну как дешевая хрущевка». Нет в Сипайлово хрущевок, а в Зеленой Роще полнометражек!

- создается обманчивое впечатление о рынке. Цены скачут. СМИ создает шумиху вокруг якобы горячих фактов.

А денег-то у людей как не было, так и нет. Сделки на рынке как происходили вяло, так и происходят вяло. А ценовой пузырь, намеренно раздуваемый недобросовестными маклерами, и раздутый уже на 100 тыс руб за объект, рано или поздно лопнет. Мы же уже с вами знаем, как это происходит, не правда ли?

 

Лекарство от жадности, говорят, уже придумали. Слабительное. Но как спасти не рынок недвижимости, а покупателей от переплат за объект?

Технология обменов жилья позволяет убрать подобные ценовые шапки рынка недвижимости, так как риэлтор в этом случае оперирует лишь доплатами, а не ценами.

 

Приведу классическую цепочку альтернативных сделок в «двух исполнениях»: последовательности отдельных продаж и покупок , и обменной технологии. На первый взгляд будет все практически одинаково. Но вот финансовые детали вас удивят:

 

Реальные цены. Собственник С1 хочет переехать из 1-комнатной хрущевки в 2-комнатную. Его однокомнатная стоит примерно 1400. С1 хочет добавить 500 тыс+1400 тыс и купить двушку за 1900 тыс руб у собственника С2. Для этого он ищет покупателя на свою однокомнатную Чистый покупатель с деньгами покупает 1-комнатную за 1400 у собственника С1. С1 у С2.

С2 добавляет 700 тыс руб и покупает трешку в высотке у С3 за 2600. С3 на эти деньги разъезжается на две однушки в удаленных районах С4 и С5. Все довольны.

 

 

Как раздувается ценовой пузырь? Любой собственник в первую очередь думает о желаемой квартире и ищет ее. Находит, естественно, по уже завышенной нашим маклером цене, и, в итоге вынужден продавать свою квартиру дороже. При этом каждый получает тот же результат, но переплачивает.

 

Есть ли смысл переплачивать, если результат тот же, и как этого избежать?

 

Обмены как лекарство от «пузырей». В этом случае неважно, сколько стоит квартира. Важно, если ли у вас доплата. Конечно, есть минимальный порог доплаты, и он косвенно связан с ценами. Если нужна дополнительная комната при прочих равных условиях ( район, тип дома, состояние квартиры), то мы говорим о 500 тыс руб доплаты. Если вы улучшаете район, тип дома, то доплата может быть побольше. И не важно сколько стоит квартира. Мы просто передаем доплату за большую квартиру

 

Вот такая арифметика обменов жилья….

 

Поэтому четко понимайте, насколько серьезны намерения у маклера, насколько реален его покупатель и есть ли он вообще. Научитесь отличать реальных покупателей, пришедших посмотреть вашу квартиру с риэлтором, от театрализованных туристических выездов двух маклеров, один из которых умело разыгрывает покупателя.

 

Думаю, что вышеприведенный пример явно показывает всем умеющим считать свои деньги при покупке квартир, что, как бы маклеры не пытались развернуть « избушку на курьих ножках» к рынку недвижимости  передом, раздутые цены и манипуляции с клиентами не дадут эффекта. А ценовой пузырь рано или поздно снова сдуется. Так как реальные операции и цены на рынке недвижимости, повторяюсь уже в 10 раз, зависят исключительно от нашего с вами финансового состояния

 

 

Автор: Андреева Елена, «баба-Яга» рынка недвижимости Уфы

Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»  www.expert-russia.ru

                        

Единая Информационная Служба (347) 223-3-223

e-mail: expertufa@yandex.ru
В избранное