Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Новости недвижимости от Сети Агентств "Эксперт"

Рассылка закрыта

При закрытии подписчики были переданы в рассылку "Управление недвижимостью - обзоры, аналитика, новости" на которую и рекомендуем вам подписаться.

Вы можете найти рассылки сходной тематики в Каталоге рассылок.

←   Июнь 2009   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
Автор
Елена Андреева

Статистика

0 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Почему стоит загородная недвижимость: взгляд изнутри.


Почему стоит загородная недвижимость: взгляд изнутри.

 

Несмотря на ожидаемую рынком весенне-летнее сезонное оживление, загородная недвижимость в Уфе встала, застряла намертво. Виной тому две группы причин, а именно кризисные и некризисные.

Причины кризиса, конечно, касаются экономического положения и доходов. Косвенно – ипотеки. Косвенно, так как ипотека на загородную недвижимость долго прожить не успела. Да и контингент покупателей загородной недвижимости обладает обычно наличной суммой, так как представляет собой вполне платежеспособную социальную прослойку. Прочие условия загородной ипотеки были также ограничительными.

Упали доходы. Об этом писалось уже не раз. Те затраты, которые представлялись людям возможными ранее, и на покупку, и на содержание загородного дома, теперь видятся совсем в другом ключе. А нужны ли они в семейном бюджете сейчас?

Загород-роскошь, а не средство проживания. Эта тенденция отмечена застройщиками, которые строят загородные поселки формата «отдыха выходного дня». Первоначально потенциальные покупатели интересуются подобными предложениями. Но затем, обдумав все хорошо, отказываются от покупки, так как загородная недвижимость как «вторая» недвижимость – не есть предмет первой необходимости. И вообще – не необходимость. Короче, с ее приобретением можно подождать.

Действительно, квартира для жизни нужна обязательно. А вот отдохнуть можно и у друзей, и просто выехав на природу.

Содержание того стоит.  Затраты на содержание загородного дома для жизни также не соизмеримы с содержанием квартиры. Многие не готовы к этому, как только просчитают бюджет полностью. На первый взгляд, жить в частном коттедже с удобствами – мечта многих. Но при ближайшем рассмотрении некоторые иллюзии рассеиваются. Загородный дом не дает расслабиться либо вам, либо вашему кошельку, в то время как городским многоквартирным домом занимается ЖЭУ.

Переориентация целей. В периоды экономических кризисов  у граждан вообще происходит переориентация стратегических целей на ближайший период жизни. Окружающие условия проживания меняются. Динамика цен на недвижимость также различна  в различных сегментах. И если гораздо сильнее дешевеет вторичное городское жилье, при этом предлагая огромный выбор и право вашей коррекции цены, то приоритет покупки сдвигается.

Миграция. Стоит отметить и географическую миграцию, которая во времена экономического кризиса меняется. Если ранее это была в основном трудовая временная миграция, например, гастробайтеров с Юга на Север и рабочих вахтовыми методами, то теперь люди могут переезжать с место на место, из района в район только потому, что есть существенная разница в ценах на недвижимость. Особенно это касается пенсионеров.

Загородная недвижимость, казалось бы, не причем. Но, переезжая в другой регион, человек продает и свои загородные дачи.

Страховой запас. Для приобретения недвижимости скоплена некоторая сумма. Ее можно потратить, а можно отложить на черный «вторник», который периодически обещают кому аналитики, кому прорицатели. Такое поведение, причем, проявляют далеко не только наемные работники в отраслях, затронутых бизнесом. Бизнесмены рассуждают точно так же даже при стабильном бизнесе, только объект «черных» дней недели у них – этот бизнес, а не стабильная зарплата.

Ценовые ожидания и «непонятки». Постоянно пишем о том, что кризис выявляет  и устраняет противоречия  и дисбалансы. В том числе ценовые. Рано или поздно классический рыночный механизм ценообразования, несомненно, восторжествует. Но пока происходит эта трансформация, покупателю непонятно, какова же должна быть правильная цена в настоящий момент. Ему хочется меньше, продавцу - больше. В  силу непонимания ценовых движений в итоге покупатели начинают выжидать дальнейшего снижения, а продавцы приходят к выводу, что не хотят продавать по цене ниже определенного уровня.

 

Все вышеперечисленные причины скорее вызваны экономическими тенденциями, а вот следующие – сложились на рынке загородной недвижимости эволюционно.

Реальные цели покупки. Рынок как будто бы расслоился на множество подсегментов, каждый из них живет и «ценообразует» теперь по-своему. Теперь загородная недвижимость покупается и для жилья, и для отдыха, и для приусадебного хозяйства, и просто в экологических целях. При всей широте выбора объектов на рынке, потребности людей настолько различны и уникальны, в отличие от стандартного городского жилья, что часто ситуация напоминает риэлтору покупателя выражение «сами не знаем, что хотим». В итоге сами же от процесса выбора и устаем. Вот тут не надо забывать про трудоемкость выбора именно загородной недвижимости. Так как она предполагает поездки на десятки километров.

Неунификация привела к сумбуру. Если мы уже привыкли к стандартному делению городских домов, квартир, стандартной терминологии, то в загородной недвижимости четкой и общепризнанной классификации и стандартизации описаний нет. В итоге словесные изобретения могут оказаться физическим воплощением абсурда с почти зрения покупателей. Помимо этого, личный вкус и предпочтения каждого здесь проявляются как нигде.

Цена-экстра или норма прибыли. Из предыдущего пункта  следствием является то, что при установлении цены собственник тоже исходит из своих личных соображений.

Вроде бы рынок недвижимости уже принял и осознал то, что цену формирует исключительно соотношение спроса и предложения. Но вот собственники коттеджей здесь – исключение. Надеюсь, временное. В цену он всегда закладывает желаемую им норму прибыли всех тщательно подсчитанных им затрат, умноженных еще и на какой-нибудь «коэффициент креативности». А покупатель, осмотрев объект, не понимает такой цифры и методики ее расчета, так как его покупательская методика иная.

Итогом является то, что например, вторичное жилье, купленное на пике цен в 2006, сейчас спокойно продается собственниками по цене на 25% ниже, так как делать нечего - реалии рынка. А вот коттеджи собственники «дешевеют» только когда продать нужно уж совсем срочно.

Усложняет и удлиняет этот период « эволюции» то, что продать коттедж можно и попозже, а при продаже-покупке квартиры вопрос часто стоит о насущном проживании.

Дилемма также в том, что, с одной стороны, стоимость коттеджа должна быть примерно равна стоимости городской квартиры аналогичной жилой ( не общей) площади плюс еще немного и стоимость земли, но с другой – а можно ли сравнивать ценообразование на загородную и городскую недвижимость вообще?

Ценообразование на рынке недвижимости в целом зависит от двух факторов: спрос-предложение( готовые объекты) и издержки ( строящиеся от застройщиков). Но в России существует и третий, «нерыночный» фактор – потребности продавца, который воспринимаются самим продавцов приоритетнее, чем потребности покупателя. А это в корне неверно.

География не под силу. Ареал загородников расширяется во все стороны от мегаполисов. Разброс цен в итоге столь же велик, как и разброс расстояний. Еще более сложно для выбора покупателем, и еще более сложно для финансовых моментов. Т.е. что нужнее – подальше, подешевле и поэкологичнее, ли поближе подороже и «покирпичнее»? Что нужнее – баня или бассейн, и куча прочих подобных моментов приводит покупателей к самым неожиданным выводам. То ли купить землю и строить самим, то ли поискать еще. А выбор затягивает, так как лучшее – враг хорошего.

А надо ли продавать? Это практически гамлетовский вопрос. Так как свое, «вот этими руками» возведенное иногда становится жалко. Иногда, даже после месяцев продаж, когда уже деньги суют в руки. Иногда  - просто передумываем, когда понимаем, что цена завышена.  Но это уже сентиментальности, хотя и их изрядная доля определяет иногда движения рынка недвижимости.

 

Однако, тенденция. Тенденция снижения цен на загородную недвижимость началась. Наконец-то. Началась только этой весной и только после того, как стало понятно, что продажи не идут. И после того, как жилая недвижимость  за 2 года успела упасть на более, чем 20%.

Собственники загородной недвижимости, в большинстве случаев являющиеся людьми обеспеченными, обладающие желаемой жилой недвижимостью, которая упала в цене, хотят «взять ценовой реванш» на загородной.  С очень, очень большим трудом рынок загородной недвижимости начал «прогибаться» под требования покупателей.

Вывод можно сделать следующий – рынок загородной недвижимости еще более инертен в принятии решений и восприятии новшеств, чем рынок жилья. И из-за специфики потребностей покупателей, он еще более «расплывчат».  Т.е. когда речь идет об общем описании рынка загородной недвижимости, то без разбивки на подсегменты такое описание будет слишком условно. Так как и динамика подсегментов, и потребности покупателей, и ценовые ориентиры слишком различны.

Перспективы будущего. Движение рынка загорода – отражение экономический ситуации и финансовых возможностей потребителей. Это уже не вызывает сомнений. Чем-то он напоминает спрос на дорогие товары.

Говоря, правда, именно о рынке загородной недвижимости Уфы, пока можно ожидать только постепенного снижения цен, либо просто стагнации, и цен, которые собственники снижать не хотят, и спроса. Так как при улучшении финансового положения  первый выплеск спроса уйдет все-таки на рынок готового жилья, как более насущную необходимость.

Конечно, это не означает, что продаж и покупок не будет вообще, так как лето – загородный сезон, но активизацию покупателей стоит ожидать, наверное, не ранее весны 2010 года.

 

Автор: Андреева Елена

Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»  www.expert-russia.ru

                        

Единая Информационная Служба (347) 223-3-223

e-mail: expertufa@yandex.ru

 

 

 
В избранное