Недвижимость: цена отсечения или доколе падать будем?
Цена отсечения или доколе падать будем.
Установилось ли так называемое <<дно цен>> на жилую недвижимость Уфы или нет?
Ждать ли дальше, и насколько это ожидание выгодно? Такие варианты развития событий
просчитать наверняка. Поэтому NO COMMENT, но в силу отсутствия спроса дальнейшее
падение цен вероятно.
На рынке присутствуют некоторые уровни цен, отсекающие определенные сегменты
покупателей и продавцов недвижимости.
При росте цен, который если и ждет нас, то не ранее конца 2009 года, ограничением
сверху, максимальной ценой является цена, доступная при использовании дешевых
ипотечных ресурсов, как мы наблюдали в конце 2006 года.
Попробуем подсчитать, каковы потенциальные ценовые <<уровни отсечения>> для продавцов,
покупателей, арендаторов и арендодателей жилья при снижении цен ниже настоящего
уровня.
Т.е. при каких уровнях цен происходит именно на падении цен отказ от продажи,
сдачи в аренду жилья, либо трансформация одного типа сделки в другую.
Принято считать, что падение цен на недвижимость - это хорошо и в социальном
плане, и так как активизирует рынок недвижимости. Но это мнение сформировано
с точки зрения <<чистых>> покупателей. С точки же зрения сделок-альтернатив и
продавцов недвижимости, могут начать и уже начали действовать совершенно иные
мотивы.
Покупатель. Конечно, ему выгодно снижение цен на недвижимость. Но с достижением
стоимости квартиры уровня средних накоплений, покупателю становятся гораздо менее
выгодными операции купли-продажи, т.е. ему становится проще и выгоднее просто
купить квартиру, нежели чем сначала продать то, что есть, и только затем купить.
Мотивы покупателя следующие:
Во-первых, за юридическую процедуру совершения сделки надо платить. Это госпошлина,
стоимость техпаспорта, стоимость услуг риэлтора и морально-временные издержки.
При совершении двух операций эти издержки двойные, и особенно велики они по продаже
объекта. По наблюдениям, средняя величина накоплений реальных и платежеспособных
(т.е. мы здесь не оцениваем отложенный на неопределенный срок спрос) покупателей
недвижимости составляет от 500 до 1000 тыс. руб. Еще небольшую сумму до 300 тыс.
руб. можно взять в качестве потребительского кредита.
Во-вторых, продажа существующей квартиры на <<упавшем>> по цене рынке психологически
сложна для собственников квартир, которые были до этого приобретены на основании
купли-продажи, а не получены по наследству или приватизированы. Так как куплены
они были по значительно более высокой цене, вспомните 2006 год. Просто <<рука
не поднимется>>.
Т.е. вступает в силу операция << разъезд>>, когда вместо покупки квартиры с большим
количеством комнат для увеличившейся семьи, ее члены просто разъезжаются, например,
родители с детьми.
В семьях же, где разъезд невозможен, проще и выгоднее становится процедура обмена
с доплатой.
В целом, наступление вышеуказанных ситуаций возможно при достижении рынком недвижимости
Уфы цены квадратного метра в 30 тыс. руб.
При такой цене резко возрастает спрос еще и ввиду того, что появляется приток
покупателей с авторынка. Так как стоимость хорошей машины становится больше
стоимости квартиры. Но именно ввиду этого цены квадратного метра от 30 до 35
тыс. руб. очень нестабильна. Резкое увеличение спроса вызывает рост цен. И ипотека
даже при существующих высоких ставках за счет маленькой суммы необходимого кредита
начнет <<двигать>> рынок вверх.
Продажа или аренда. Чем больше снижается цена, тем больше собственники, купившие
квартиру в инвестиционных целях, предлагают их в аренду. Поняв, что продать дороже,
чем купили, они уже не смогут, компенсировать разницу они пытаются за счет сдачи
в аренду.
Продавец. Для того чтобы определить уровень отсечения, нужно разделить мотивы
и цели, в соответствии с которыми люди продают свои квартиры. Мы, конечно, не
будем учитывать тех, у кого наступили форс-мажорные обстоятельства.
Если человек продает, чтобы потом купить, и однозначно настроен именно на такую
операцию, то небольшое снижение цен не даст ему практически никакой выгоды. Так
как при сложности именно продажи, к моменту продажи желаемая покупка, скорее
всего, уже будет подобрана, и сроки покупки и продажи совпадут. Не держать же
деньги дома в шкафу, а выгодные депозиты имеют слишком большие сроки.
Если же он хотел бы продать просто потому, что квартира просто не нужна, для
детей есть другие варианты, то ценой минимизации убытка от продажи и отказа от
продажи будет максимум 30% разница с ценой покупки. Разницу более чем в 30%
психологически преодолеть уже совсем сложно. Разница же в размере 30% еще теоретически
компенсируема за счет аренды в течение нескольких лет.
А там, глядишь, и цены подрастут.
Арендодатель. Стоимость аренды жилья в настоящий момент падает за счет выброса
на рынок именно тех квартир, о которых говорилось выше в примере, когда текущая
цена рынка упала ниже 70% от стоимости покупки этих квартир, и продавать их уже
совсем не хочется. Каков <<запас прочности>> рынка аренды, и что произойдет потом?
За счет аренды собственники квартир обычно производят две основные операции:
гасят ипотечный кредит, если квартира инвестиционная или для детей и куплена
в ипотеку; и платят коммунальные услуги. Ипотека - это отдельный разговор, но
в целом, стоимость коммунильных услуг в целом является точкой безубыточности.
Т.е. если квартплата в однокомнатной квартире 1500 руб, плюс телефон 150 руб,
кабельно ТВ 100 руб, электричество и газ. Т.е. 2000 руб. за однокомнатную. До
этого уровня цена аренды вряд ли упадет.
Желательно, конечно, заложить в стоимость аренды и амортизацию косметического
ремонта, который <<убивается>> арендаторами года за 3-4. Например, около 100
тыс. руб. делим на 36-48 месяцев и получаем около 2,5 тыс. руб. в месяц. Ну,
это уже совсем безубыточная схема, определяющая минимальную стоимость аренды
однокомнатной квартиры в 4,5 тыс. руб. Да и в любом случае, стратегией сдачи
в аренду жилья в случае сильного снижения цен будет не максимизация прибыли,
а минимизация убытков, так как коммунальные услуги все равно нужно оплачивать.
Не все то золото, что блестит. И не всегда хороша недвижимость, которая падает
в цене.
Автор: Андреева Елена
Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> www.expert-russia.ru
Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
