Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Как без посредников купить, продать, обменять квартиру

Рассылка закрыта

При закрытии подписчики были переданы в рассылку "Аналитика и мониторинг рынка недвижимости Rway.Ru" на которую и рекомендуем вам подписаться.

Вы можете найти рассылки сходной тематики в Каталоге рассылок.

←   Ноябрь 2006   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
Автор
Агенство RWAY

Статистика

2.734 подписчиков
-3 за неделю
←   Все выпуски   →

Как без посредников купить, продать, обменять квартиру Покупаем земельный участок




    ВЫПУСК ОТ 28.11.2006
Здравствуйте уважаемые читатели. Мы продолжаем рассказ об особенностях покупки земельного участка и в этот раз опишем схему и основные этапы сделки.
Ведет рассылку портал о жилой недвижимости RWAY.RU.


Как купить землю? Схема и этапы сделки.

В простейшем случае сделка по покупке земельного участка, как и любого другого объекта недвижимости, состоит из трех основных этапов:
1) Согласование цены, внесение задатка, подписание предварительного договора
2) Оформление договора купли-продажи или иного договора
3) Регистрация сделки в Регистрационной Палате

Однако, такое простое развитие событий возможно только в случае, когда у продавца есть оформленные без искажений действительности и нарушений закона документы о собственности на участок и свежий кадастровый план. В случае несоответствия документов законодательству или их неполноты регистрационная палата вернет их и сделку купли-продажи не зарегистрирует. Учитывая, что на рассмотрение документов палата берет тайм-аут на месяц, а до этого их придется долго сдавать, стоя в очереди, времени будет потеряно много. `Сделка купли-продажи земельного участка на протяжении месяца рассматривается в регистрирующем органе. В течение этого месяца идет проверка всех предоставленных сторонами бумаг. Стороны могут сами подать документы, но порой по вине продавца сделка приостанавливается. Причиной могут быть ошибки или неполный пакет документов`, - отмечает Лола Юлдашова, юрист компании `Терра-недвижимость`.

Если документов о собственности нет, они устарели или искажены, то их нужно оформить или переоформить. Например, если покупается земельный участок, находящийся у гражданина на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненно наследуемого владения, то, как известно, он может быть бесплатно выкуплен владельцем и оформлен в собственность (с 1 сентября 2006 эта процедура упростилась), а затем будет продан по стандартной схеме. Благодаря введенной в строй с 1 сентября 2006 года `дачной` амнистии процесс оформления документов собственности на участки, предоставленные для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства существенно упростился. Однако она способствовала развитию очередей в регистрационных палатах, где и до этого сотрудники не блистали оперативностью, и в компаниях, проводящих межевание участков.

Если участок оформлен в собственность ранее, то нужен свежий кадастровый план. Например, Главное Управления Федеральной регистрационной службы по Московской области не принимает кадастровый план сроком более 1 года с даты выдачи. Поэтому в Государственном земельном кадастре необходимо будет получить `свежий` кадастровый план. Тем более потребуется переоформление кадастрового плана, если он был сформирован до 31 октября 2001 года (дата вступления в силу нового Земельного кодекса РФ) или вовсе не оформлялся. Процедура получения кадастрового плана будет состоять из платного межевания и формирования землеустроительного дела, присвоение кадастрового номера в Государственном реестре земель (ГЗК) и утверждения кадастрового плана в местном органе власти.

Если документов на участок нет совсем, то нужно убедиться в том, что оформление его в собственность и продажа в принципе возможна. Оформление - дело затратное как по средствам, так и по времени и до недавнего времени требовавшее получения десятков документов. `Процедура может занять от 4 до 18 месяцев и требует подготовки документов на приобретаемый объект первоначально для регистрации права собственности продавца на отчуждаемое имущество`, - отмечает Жанна Щербакова, Управляющий директор Компании `МИЭЛЬ-Недвижимость`. Впрочем, если обратиться к посредникам процесс может пройти гораздо быстрее. Стоимость оформления документов в зависимости от `тяжести` участка может составить от $1000 до $20 000, включая довольно дорогостоящее межевание участка (начинается от нескольких тысяч рублей).

Поскольку оформление документов – мероприятие потенциально затратное, важно продавцу и покупателю заранее оговорить за чей счет будет происходить процесс – за счет продавца, покупателя или в складчину. В любом случае, как правило, покупатель еще до начала оформления документов вносит залог-задаток. В предварительном договоре, договоре задатка нужно оговорить, кто будет оформлять участок, в какой срок, за чей счет, договорная стоимость приобретаемого имущества и условия возврата задатка. Это позволит избежать ситуаций, когда оформление будет идти бесконечно долго или продавец вдруг решит перед подписанием договора купли-продажи повысить цену в два раза.

Договор купли-продажи

После того как, наконец, собраны и правильно оформлены все необходимые для регистрации сделки документы и появилась уверенность, что переход права собственности будет зарегистрирован в регистрирующем органе, происходит подписание договора купли-продажи имущества. `Договор купли продажи можно совершить в простой письменной форме, а можно в нотариальной. В любом случае договор включает в себя основные параметры сделки - объект, цену`, - напоминает Ирина Игнатьева, директор департамента продаж компании `КомСтрин`. При этом сторонам важно определиться, какая сумма будет указана в договоре купли-продажи, т.к. продавец должен уплатить в зависимости от стоимости имущества и срока владения имуществом до 13% подоходного налога. Также в договоре должно быть учтено по какой схеме проводится сделка - с использованием ипотечного кредитования, с передачей имущества до подписания и регистрации договора купли-продажи, как и в какие сроки, будут производиться платежи по приобретаемому имуществу (снятие залога, рассрочка платежа, выставление аккредитивов, ячейка, смена учредителя и прочее).

Договор вступает в силу с момента подписания, но требует обязательной регистрации. Как отмечает Жанна Щербакова, как правило, Передаточный акт на имущество проданное по договору купли-продажи в Московской области практически в 100% сделок подписывается вместе с договором купли-продажи и теоретически имущество считается переданным.

Юридически-формальный документооборот и фактические денежные платежи могут не совпадать. Когда икак будет оплачен приобретаемый земельный участок – договоренность сторон. Например, покупатель, особенно, если есть сомнения в `чистоте` участка, может настоять на том, что оплата будет произведена только после получения свидетельства о собственности. `Проведение денежных расчетов до государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок – риск со стороны Покупателя` - отмечает Ирина Игнатьева. Но и начать пользоваться земельным участком мнительный покупатель сможет, скорее всего, только после передачи денег. Возможен вариант, когда покупатель захочет пользоваться участком еще до начала оформления документов, готовый на риск того, что сделка не будет надлежащим образом оформлена. Как правило, в этом случае и деньги продавцу будут вноситься частично сразу по факту начала использования земли, а частично по факту завершения сделки или ее этапов.

Помимо договора купли-продажи для проведения сделки с земельным участком можно попробовать использовать схемы с договорами дарения и мены, аренды с правом выкупа. Если приобретается участок в садовых и дачных товариществах (некоммерческих объединениях граждан) не оформленный в собственность, сделку можно провести не проходя длительный путь оформления. `В таком случае характерна следующая `сделка` - вступление в члены садового (дачного) товарищества/кооператива нового члена (покупатель) и выход старого члена (продавца) с переоформлением членской книжки на покупателя`, - рассказывает Анна Задера, юрист корпорации `БЕСТ-Недвижимость`. В этом случае покупатель не становится собственником земельного участка, а только членом кооператива/товарищества. Однако это не лишает его права в будущем приватизировать (выкупить) земельный участок себе в собственность. Однако, как известно, на таких землях прописаться не удастся, да и дом для постоянного проживания будет построить трудно.

Стоимость сделки

Как отмечает директор по связям с общественностью АН DOKI Александр Гурьянов затраты на сделку будут состоять из оплаты государственных регистрационных пошлин, услуг юристов, брокерского вознаграждения, или комиссионных. В среднем расходы на сделку будут составлять примерно 5% от рыночной стоимости объекта. По мнению Лолы Юлдашевой, при наличии всех документов и согласований, сделка обойдется примерно в $1500, и ее оформление может занять 3-4 месяца. В самых запущенных случаях сделка может длиться до полутора лет и обойтись более чем в 20 тыс. долларов. Если проводить сделку без посредников, а все документы у продавца в порядке, то потратиться придется только на заверение договора купли продажи у нотариуса (да и это необязательно), пошлину за государственную регистрацию сделки (100-500 рублей), и на аренду депозитной ячейки для проведения расчетов.

Другие статьи о покупке, продаже и владении земельными участками на портале о жилой недвижимости RWAY.Ru

Подобрать земельный участок в Подмосковье на портале RWAY.Ru

В избранное