Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Как без посредников купить, продать, обменять квартиру

Рассылка закрыта

При закрытии подписчики были переданы в рассылку "Аналитика и мониторинг рынка недвижимости Rway.Ru" на которую и рекомендуем вам подписаться.

Вы можете найти рассылки сходной тематики в Каталоге рассылок.

←   Ноябрь 2006   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
Автор
Агенство RWAY

Статистика

2.734 подписчиков
-3 за неделю
←   Все выпуски   →

Как без посредников купить, продать, обменять квартиру




    ВЫПУСК ОТ 20.11.2006
Здравствуйте уважаемые читатели. Выпуск рассылки "Как без посредников купить, продать, обменять квартиру" с этой недели возобновляется и будет регулярным. Каждую неделю мы будем рассказывать не только об операциях с квартирами, но и о том, как купить землю, построить дом, получить ипотечный или потребительский кредит на квартиру. Также в нашей рассылке мы будем знакомить вас с последними обсуждениями на нашем форуме, ценовой ситуацией на рынке недвижимости Москвы.
Ведением рассылки занимается портал о жилой недвижимости RWAY.RU.
В первом выпуске мы рассказываем об особенностях покупки земельного участка.


Как купить землю?

Как известно в жизненную программу настоящего мужчины входит постройка дома. Однако прежде чем строить дом под него необходимо купить земельный участок. О том, как провести эту хозяйственную операцию так, чтобы потом не было мучительной больно RWAY.RU выяснил у юристов и экспертов рынка загородной недвижимости и расскажет в цикле статей.

Прежде чем приступать к покупке участка под строительство дома необходимо определиться с вашими пожеланиями к нему. Конечно, кому-то подавай усадьбу с полями, рощами и прудами, однако большинству потребителей нужно место для дома и отдыха с удобным подъездом и возможностями по налаживанию хотя бы автономных коммуникаций – теплоснабжения, отопления, канализации и т.п. Как минимум, это предполагает наличие рядом достаточных мощностей электричества, водопровода или альтернативы ему в виде подземных или наземных водных ресурсов. Наличие газопровода позволит в будущем существенно экономить затраты на энергоресурсы.

`Знать только примерные стоимость, площади и приблизительное месторасположение будущего домовладения совершенно недостаточно для такой важной покупки`, - отмечает Жанна Щербакова, управляющий директор Компании `МИЭЛЬ-Недвижимость`. По ее мнению при выборе участка необходимо обратить внимание на экологическое состояние территории – например, рядом может находиться свалка, либо захоронение отходов производства. Не самым приятным соседом может оказаться и кладбище. Многие участки в Московской области имеют подземные коммуникации (кабели связи, электрические, газовые или иные магистрали) – это хорошо с точки зрения перспектив подключения к ним, но может наложить дополнительные ограничения на проведение строительных работ на участке. Также следует обратить внимание на перспективы развития местности, например, строительство ЦКАД, расширение автомагистралей, строительство крупных промышленных или складских комплексов и прочее. При выборе участка учитывается близость учреждений образования, здравоохранения, торговли, работы, родственников, общественного транспорта и т.д. – для каждого покупателя эти критерии индивидуальны в зависимости от целей и потребностей его и его семьи.

Изначальная низкая стоимость участка потом может вылиться в непомерные расходы на проведение нормальной дороги к нему, согласование и проведение коммуникаций. `Важно учесть стоимость согласования, подведения, подключения требуемых коммуникаций, необходимые и возможные мощности, а также сроки согласования коммуникационных проектов (как правило, не менее 6 месяцев)`, - отмечает Жанна Щербакова.

Необходимо обратить внимание на адекватный вашим запросам и планам выбор размера земельного участка. Например, как отмечают в агентстве недвижимости DOKI под летний домик эконом-класса может подойти и 6 соток. Однако если дом предназначен для постоянного проживания, то речь может идти о 15-20 сотках и больше. Но у приобретения больших участков есть оборотная сторона – чем больше участок, тем больше времени и средств понадобится на его уход и содержание, больше придется платить налог на землю.

Категория и вид

Важнейшим аспектом, который нужно учесть, при приобретении земельного участка для строительства дома является категория и вид разрешенного использования участка. Не на всех участках можно возводить жилые строения и на еще меньшем их количестве можно оформить постоянную прописку/регистрацию. Как отмечает Лола Юлдашова, юрист компании `Терра-недвижимость`, всего существует семь категорий земель – сельхозназначения, промышленности, особо охраняемых территорий, лесного фонда, водного фонда, земли запаса, и, наконец, - земли поселений. Именно на землях последней категории, выделенных под индивидуальное жилищное строительство или малоэтажное строительство можно не только строить загородный дом, но и прописаться в нем. Строительство дома возможно и на землях поселений, выделенных под личное подсобное хозяйство.

Строительство и, даже прописка, возможны и на землях сельхозназначения. Например, существуют земельные участки сельхозназначения, с разрешенным видом использования под индивидуальное жилищное строительство. Особое внимание нужно обратить на земельные участки категории `земли сельхозназначения`, с видом разрешенного использования `садоводство` или `огородничество` или для `дачного ведения хозяйства`. `Если вид разрешенного использования - `дачный`, то Вы имеете право построить жилой дом с правом регистрации или без права регистрации. Если это `садовый` участок, то Вы имеете право построить жилой дом, но без права регистрации. При `огородном` участке Вы не имеете права ни строить жилой дом, ни регистрироваться`, – говорит Анна Задера, юрист корпорации `БЕСТ-Недвижимость`. Однако на `дачных` участках часто возникают проблемы с регистрацией. `Если у Вас есть участок сельхозназначения с видом разрешенного использования под дачное строительство, то в доме на таком участке прописка возможна и в судебном порядке`, - отмечает Лола Юлдашева.

`Для строительства и постоянного проживания на сельскохозяйственных землях фермерского назначения или личного подсобного хозяйства, покупателю надо становиться ПБОЮЛ - фермером с соответствующим сертификатом`, - отмечает Игнатьева Ирина, директор департамента продаж компании `КомСтрин`. Чтобы точно выяснить, возможно ли, и какое строительство на покупаемом земельном участке, лучше обратиться в земельный комитет района, рекомендует Александр Гурьянов, директор по связям с общественностью АН DOKI. У местных властей можно узнать и о возможностях и перспективах перевода земель из одного назначения в другое.

После того как вы выбрали подходящий именно Вам земельный участок, процесс его покупки только начинается. Порой он может растянуться и на полгода. Помочь сэкономить ваше личное время могут хорошие юристы, риэлторы и посредники имеющие `правильные` отношения с местными чиновниками и различными государственными службами. Только, как правило, настоящие профессионалы нарасхват.

Проверка и оформление документов

Первое с чего начинается сделка – это получение и проверка имеющихся у продавца или его риэлтора документов. При знакомстве (встрече) с продавцом нужно посмотреть его паспорт и оригинал свидетельства на право собственности на землю (если такое свидетельство оформлялось), чтобы убедиться, что земля принадлежит именно данному лицу. `Если показывают только копию, то лучше от сделки отказаться, так как копия свидетельства могла быть выдана в случае, когда участок находится под арестом или когда само свидетельство изъято, если участок является предметом судебного разбирательства`, - отмечает Александр Гурьянов. Если продавцом выступает риэлтор, необходимо съездить в агентство недвижимости, которое он представляет – узнать, работает ли там этот человек, посмотреть лицензию, ознакомиться с документами, на основании которых продаётся данный земельный участок. Если продавец действует через представителя, то нужно попытаться проверить отозвана доверенность представителя или нет. `В доверенности должно быть прописано, что доверяет (полномочия представителя), по какой цене, какую недвижимость доверяют продать представителю, имеет ли он право подписывать договор по сделке`, - поясняет Анна Задера.

Если в качестве подтверждения права собственности на продаваемый участок продавец представил свидетельство о собственности, то желательно внимательно его изучить – в нем указано кем и когда выдано свидетельство; на основании каких документов; кто является собственником земли; сколько земли выдано; статус участка (не все участки пригодны для строительства); кадастровый номер участка. К свидетельству на право собственности обязательно должен быть приложен кадастровый план. В нём указаны количество соток, категория земли, сведения о частях земельного участка, план границ участка. `В выписке из кадастра указываются все обременения по данному участку земли (например, на покупаемом участке могут проходить газовые трубы, коммуникация, водоснабжение, кабели, древесно-кустарниковая растительность, не подлежащая вырубке)`, - рассказывает Ирина Игнатьева. Это важно знать, поскольку при переходе права собственности все обременения и ограничения на строительство сохраняются. Однако, как отмечает Александр Гурьянов бывают случаи, когда в документах на землю ряд ограничений и обременений оказывается не указан.

От продавца также желательно получить документы, на основании которых он стал владельцем участка – договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о наследстве. Продавец обязан также предоставить документы об уплате налогов на землю. Если Вы покупаете участок в садовом товариществе, то подписанную председателем товарищества справку об отсутствии задолженности. Во избежание недоразумений и конфузов с родственниками продавца, можно получить нотариально заверенное согласие супруга (супруги) на сделку. Если психическое здоровье продавца вызывает у Вас сомнения, затребуйте справку о его дееспособности. Невменяемость на момент свершения сделки может стать причиной признания её недействительной. `При общении с продавцом нужно сравнить, сколько соток было выделено продавцу по документам и сколько используется и продается сейчас. Многие граждане самовольно прирезали себе дополнительные площади`, - рекомендует Анна Задера.

Если свидетельство о праве собственности на участок отсутствует – получите у продавца иные документы, на основании которых он владеет (распоряжается) участком. Это могут быть постановление, распоряжение местного органа власти, договора купли-продажи и т.д. `На многие земельные участки имущественные права владельцы до сих пор не оформили (т.е. земельный участок принадлежит на праве пожизненного наследуемого владения, бессрочного пользования и пр.). В стародачных местах и садоводческих товариществах этот вопрос наиболее актуален, т.к. пользование земельными участками там осуществляется исторически`, - отмечает Жанна Щербакова. Отсутствие свидетельства о собственности и свежего кадастрового плана существенно усложнит и задержит сделку.

В зависимости от вашей уверенности в продавце, степени знакомства с ним, осторожности, статуса земельного участка, также могут понадобиться справки об отсутствии арестов и запрещений из компетентных органов, оплате членских, паевых и разовых взносов, отказы дольщиков от преимущественного права покупки доли имущества, подтверждение отсутствия межевых споров, генеральный план застройки территории или градостроительный план и другие бумаги. Эти документы могут быть необходимы для реально безопасного проведения сделок. `Желательно `проследить` историю земли начиная с документов о первичном выделе земли`, - отмечает управляющий директор компании `Усадьба` Евгений Иванов.

От того, на каком праве у продавца находится земельный участок, какие у него есть документы, какова категория и вид разрешенного использования земельного участка зависит стоимость, длительность, схема и сложность всей дальнейшей сделки. В простых случаях от ее начала до получения права собственности из регистрационной палаты пройдет полтора – два месяца, а затраты составят 500 рублей, а в сложных можно не успеть и за полгода и расстаться с тысячами долларов.

Другие статьи о покупке, продаже и владении земельными участками на портале о жилой недвижимости RWAY.Ru

Подобрать земельный участок в Подмосковье на портале RWAY.Ru

В избранное