Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

новости АРИЖК

  Все выпуски  

КоммерсантЪ Деньги: Квартира с видом на пенсию



 
Об Агентстве   Стандарты реструктуризации   Пресс-центр   Вакансии   Вопрос — ответ   Контакты
 


2011-07-04 11:52 КоммерсантЪ Деньги: Квартира с видом на пенсию

  
Схема "обратной ипотеки" для пенсионеров, которую предлагает ввести Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, должна вытеснить механизм пожизненной ренты. И хотя пилотные проекты агентство намерено запустить уже осенью, насколько интересной для банков окажется "обратная ипотека" и как конкретно она будет работать, пока не ясно.

ЮЛИЯ ПОГОРЕЛОВА

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) решило ввести новый для российского ипотечного рынка продукт — "обратную ипотеку". Схемы, которую будет реализовывать "дочка" АИЖК — Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), довольно проста. Пенсионер оформляет кредит в банке под залог имеющейся у него квартиры, после чего банк перечисляет ему кредит равными долями (реже — всю сумму сразу) в течение срока кредитования. Обслуживать кредит не надо — проценты начисляются и прибавляются к кредиту. После смерти заемщика банк продает квартиру, погашает кредит, а оставшуюся от продажи квартиры часть денег переводит наследникам. "Выводя на рынок данный продукт, АРИЖК решает не одну, а две задачи. Во-первых, это дополнительная материальная поддержка пенсионеров. Во-вторых, еще одна возможность обратить внимание родственников на проблемы стариков. Согласно американскому опыту, когда наследники понимают, что им достанется лишь часть жилья, чаще всего они отговаривают стариков от "обратной ипотеки" и начинают сами материально поддерживать своих пенсионеров",— рассказывает генеральный директор АРИЖК Андрей Языков.

"Обратная ипотека" в тестовом режиме должна заработать в регионах уже осенью. "В первую очередь мы будем ориентироваться на города с населением более 500 тыс. человек. Основной критерий выбора города — прогнозируемость цен на недвижимость",— рассказывает Андрей Языков. В чистом виде такая схема несет большой набор рисков для банка. Самый главный — что делать с пенсионером, если капитализированные проценты превысили стоимость недвижимости. В США эту проблему решили через механизм гарантий от специальной государственной компании FHA, которая является проводником программы Home Equity Conversion Mortgage — превращение недвижимости в доходы.

Программа реализуется коммерческими банками. Однако государство не дает банкам повышать ставку по этому продукту, выкупая кредит, как только соотношение долга и стоимости недвижимости достигло 98%, и тем самым снимая риски с кредитора. "Заемщик, чей кредит выкупит АРИЖК, будет продолжать жить в своей квартире под присмотром государства — риск выселения из квартиры отсутствует. Риски АРИЖК покрываются за счет выплаты за обслуживание кредита (аналога страховки), которая составит около 1-2% суммы кредита ежегодно",— говорит Андрей Языков.

Условия, на которых банки будут выдавать такие кредиты, пока не детализированы. Однако, по мнению Андрея Языкова, такая схема будет востребована гражданами только при небольшой процентной ставке. "Мы предполагаем, что ставки по таким кредитам должны быть рыночными, но при этом находиться на минимально возможном уровне, например сопоставимы со ставкой рефинансирования ЦБ (8,25%). При увеличении процентной ставки сумма кредита, которую банк сможет одолжить заемщику, будет снижаться. По нашим предварительным прогнозам, при такой схеме ежемесячно пенсионеры смогут получать прибавку к пенсии в размере 1,5 пенсии. Мы пока ориентируемся на регионы и исходим из средней стоимости недвижимости в размере 1,8 млн руб.",— рассказывает Андрей Языков. При этом чем старше заемщик, тем большую сумму кредита он сможет получить.

Одно из основных условий для получения "обратной ипотеки" — наличие ликвидной недвижимости, которая не потеряет это качество как минимум в течение 10 лет. АРИЖК планирует по примеру американцев ввести в договор пункт о поддержании квартиры в соответствующем состоянии, чтобы в конце срока кредитования не получить актив, который будет трудно продать.

Однако прежде чем эта схема заработает, агентству предстоит решить ряд проблем. Во-первых, рассчитать таблицы дожития — средней продолжительности предстоящей жизни после выхода на пенсию. Исходя из этого, банки будут решать, на какой срок они смогут выдавать кредиты. Например, в Америке средний возраст вхождения в программу составляет 73 года, тогда как пенсионный возраст и для мужчин и для женщин составляет 62 года. Во-вторых, нужны изменения в нормативах ЦБ, так как кредит не обслуживается в течение долгого времени и попадает в разряд "плохих", не являясь таковым на самом деле.

Банкиры считают, что программа "обратной ипотеки" на российском рынке жизнеспособна. "На Западе "обратная ипотека" появилась еще в 60-е годы, а широкое распространение получила с 90-х годов. Она довольно успешно работает и дает пожилым людям возможность достойно прожить старость. Однако это нельзя назвать в полной мере ипотечным бизнесом. Здесь присутствует и значительный элемент деятельности, которой занимаются страховые компании, когда производится расчет относительно жизни и здоровья страхуемого человека, того, сколько он потребляет, чтобы определить ему ежемесячный кредит. Естественно, на сумму кредита повлияет и качество жилья, которое передается в залог",— рассказывает заместитель председателя правления банка "ДельтаКредит" Лора Файнзилберг.

Однако банкиры не согласны с тем, что ставка по кредиту должна быть на минимально возможном уровне из-за высокой рискованности продукта. "По таким кредитам не предполагается ежемесячной амортизации основного долга, вся сумма кредита с начисленными за весь период действия кредита процентами оплачивается после того, как банк обратит взыскание на квартиру и реализует ее после смерти заемщика, либо долг примут наследники залогодателя. Также существует риск финансовых потерь, связанный с недостаточной стоимостью предмета залога на момент обращения взыскания на квартиру для покрытия убытков банка, утратой предмета залога. С учетом этого считаю, что банки не будут предлагать по таким кредитам ставку ниже рыночной. Кроме того, существует проблема ликвидности и привлечения длинных денег под "обратную ипотеку", а у российских банков таких денег нет. Поэтому, скорее всего, ставка по кредитам для "обратной ипотеки" будет даже выше рыночной",— полагает начальник управления развития программ ипотечного кредитования Нордеа-банка Ирина Ступаева. "Что касается выгодности продукта для банка, то здесь необходимым условием является, как и для любого другого кредитного продукта, правильное ценообразование, обеспечивающее доходность, соответствующую уровню риска и покрывающую себестоимость данного продукта",— считает Дмитрий Мохначев, член правления Юникредит-банка.

В США схемой "обратной ипотеки" пользуются 3% всех пенсионеров, или 20% пенсионеров, которым эта схема доступна. Государство поддерживает своими гарантиями не весь рынок — такая программа рассчитана на пенсионеров из среднего класса. После выхода на пенсию они не хотят понижать уровень своей жизни, а потому берут кредит в банке для получения дополнительного источника дохода. Чаще всего кредит берут либо на ремонт жилья, либо на патронаж (оплату ухода), либо на операции, не входящие в типовые медицинские страховки.

В России, скорее всего, такая схема в первую очередь заинтересует пенсионеров как альтернатива пожизненной ренте. "Принципиальное отличие пожизненной ренты в том, что при этой схеме жилье сначала переоформляется на нового собственника, который обязуется содержать бывшего владельца — пенсионера. Понятно, что чем быстрее такая помощь прекратится, тем больший доход получит покупатель. В случае с "обратной ипотекой" все процессы будут контролироваться государством, т. е. она станет более безопасной альтернативой схеме пожизненной ренты",— считает Андрей Языков.

Согласно Гражданскому кодексу РФ, ежемесячный размер ренты не должен быть ниже минимального размера оплаты труда, установленного законом, но может увеличиваться в зависимости от условий договора. Как правило, плательщик ренты обязан не только выплачивать деньги, но и помогать пенсионерам по хозяйству. По этому вопросу у пенсионеров и плательщиков ренты очень часто случаются разногласия. "Пожилая женщина продала квартиру с пожизненным содержанием. В обязанности покупательницы входила уборка и доставка продуктов два-три раза в неделю. Со временем у тихой старушки запросы начали расти, она захотела цветной телевизор, причем не абы какой, а последнюю модель. Получив телевизор, начала намекать на летний отдых в санатории и т. п. Аппетит приходит во время еды",— рассказывает Мария Жукова, первый заместитель директора компании "Миэль-аренда".

"В 90-е годы схема пожизненной ренты была очень популярна. Люди заключали договоры пожизненного содержания в обмен на квартиры, и их просто убивали, чтобы скорее получить квартиру и сократить пожизненную ренту. Схема "обратной ипотеки" будет контролироваться государством и безопасна для пенсионеров",— считает ректор Российской экономической школы Сергей Гуриев.

http://www.kommersant.ru/doc-y/1664322


2011-06-29 12:15 РИА-Новости: Семья в Кузбассе взяла заем на переселение в большую квартиру

КЕМЕРОВО, 23 июня - РИА Новости. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Кемеровской области оформило первый в регионе заем по программе, позволяющей гражданам улучшать жилищные условия за счет имеющейся в собственности квартиры, взятой ими по ипотеке, даже если они еще не выплатили этот кредит до конца, сообщила в четверг директор агентства Юлия Шматок.

По ее словам, ОАО "Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов" (АРИЖК) разработало программу "Переезд" и реализует ее пилотный этап в Кузбассе.

"Раньше продать ипотечную квартиру, находящуюся в залоге у банка, было крайне затруднительно, особенно если остаток долга перед банком значителен. А с внедрением новой федеральной программы появился прозрачный механизм переезда "из ипотеки в ипотеку", - сказала Шматок.

Она уточнила, что АРИЖК принимает в рамках программы в залог приобретенную по ипотеке квартиру и выдает заем до 80% от ее оценочной стоимости. Для получения такого займа не нужно доказывать платежеспособность, так как долг и проценты по нему гражданин выплачивает единовременно - после продажи старого жилья.

Семья кемеровчан, которая первой в регионе оформила такой заем, имела в собственности двухкомнатную квартиру, которую приобрела по ипотеке в 2008 году, с остатком долга перед банком в 800 тысяч рублей. Получатели займа по новой программе погасят за счет него имеющийся кредит по двухкомнатной квартире, а остаток суммы используют как первый взнос за трехкомнатную.

Также получатели займов по новой программе могут сменить регион проживания или, чтобы снизить платеж по ипотеке, получить деньги на собственные нужды, сменить жилье на меньшее.
Участниками программы могут стать пока только жители трех самых крупных городов области - Кемерова, Новокузнецка и Прокопьевска, добавила руководитель ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Кемеровской области".

 



2011-06-24 17:58 Ведомости: Кредит «пожизненный»

 

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) хочет кредитовать пожилых людей под залог имеющегося у них жилья. После их смерти долг погасят наследники или квартира отойдет кредитору

Наталия Биянова
Ведомости

17.06.2011, 109 (2875)

Так называемая «обратная ипотека» позволяет людям в старости получать дополнительные доходы за счет своего жилья, объясняет гендиректор АИЖК Александр Семеняка (интервью с ним см. на стр. 06). Такой кредит перечисляется не весь сразу, а определенными порциями каждый месяц, как дополнительная пенсия, рассказывает он: «Долг растет, на него начисляются проценты, а погашается это все один раз — после смерти. Таким образом, человек как бы “проживает” свою квартиру».

Когда заемщик умрет, заложенное жилье продается, кредит гасится, а оставшаяся сумма достается наследникам. При желании они могут погасить кредит сами и сохранить квартиру.

Фактически это замена известной в России пожизненной ренты, когда пожилой человек наследует или продает свое жилье посторонним людям, а те обязуются пожизненно содержать его, говорит гендиректор Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК, «дочка» АИЖК) Андрей Языков.

Пилотный проект стартует осенью и будет реализовываться на базе АРИЖК. По его результатам правительство должно решить, стоит ли «обратную ипотеку» «тиражировать на всю страну», говорит Семеняка. В пресс-службе правительства вчера не смогли это прокомментировать.

Помощник президента Аркадий Дворкович, возглавляющий наблюдательный совет агентства, знает об этой инициативе менеджмента: «Чтобы запускать такой продукт в России, надо проанализировать все риски, чем мы в ближайшее время и займемся в рамках набсовета АИЖК».

АИЖК уже изучает зарубежный опыт. Языков в январе ездил в США изучать программу HECM (Home Equity Conversion Mortgage) — она признана самой удачной среди подобных продуктов. «Власти США уделяют большое внимание развитию этого продукта, — рассказывает он. — Увеличение доходов пенсионеров позволяет сохранить им привычный уровень потребления после выхода на пенсию, что влияет на экономический оборот». В США программой уже воспользовалось около 700 000 семей. Средний возраст заемщика — 72,9 года, а сумма кредита — $184 000.

«Программа развивается силами рыночных кредиторов, однако государство контролирует ценообразование (средняя ставка — 5,7% годовых) и поддерживает этот рынок через механизмы страхования государственного агентства FHA и госгарантий (агентство Ginnie Mae)», — поясняет Языков. Речь идет о необычной страховке — гарантии выкупа кредита у банка, если долг достиг 98% от стоимости недвижимости. Тогда FHA выкупает кредит, а заемщик живет под контролем Ginnie Mae до смерти. «Такой механизм позволяет снять все страхи людей, что кредитор выгонит пенсионера на улицу и продаст его жилье», — поясняет Языков.

На Западе «обратная ипотека» работает давно и достаточно успешно и дает пожилым людям возможность достойно прожить старость, соглашается вице-президент «Дельтакредита» Лора Файнзилберг. «Для России подобная модель была бы интересна, но доверие к ней со стороны людей пока низкое, — полагает она. — Человеку психологически будет очень сложно передать кому-то права на наследование квартиры, учитывая многочисленные преступления так называемых черных риэлторов». Поэтому пока стоит осуществить этот проект в тестовом режиме, а «если он окажется положительным, то можно начинать его более широкое внедрение», резюмирует она.

Языков убежден, что запуск «обратной ипотеки» вытеснит черных риэлторов и мошеннические схемы пожизненной ренты: «В отличие от договоров пожизненной ренты, исполнение которых практически не контролируется государством, чем пользуются мошенники и черные риэлторы, “обратная ипотека” — это цивилизованная, зарегулированная процедура, в которой государство может осуществлять контроль».

По данным Росстата, в стране сейчас 30,7 млн пенсионеров. Средний размер пенсии составляет 8498 руб.

http://www.vedomosti.ru/newspaper/article/262336/kredit_pozhiznennyj


2011-06-24 17:52 Ведомости: «Я верю в рынок, конкуренцию и христианские заповеди», — Александр Семеняка

«Я верю в рынок, конкуренцию и христианские заповеди», — Александр Семеняка, генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию
Александр Семеняка — про ипотечные ставки, новые ипотечные продукты для россиян и грядущие выборы

Наталия Биянова
Ведомости

17.06.2011, 109 (2875)

В 2002 г., когда Александр Семеняка уходил из правления «Газпрома» , чтобы возглавить Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), он поспорил, что через 10 лет объем российского рынка ипотеки сравняется с капитализацией «Газпрома». В 2002 г. рынок всей российской ипотеки составлял 5 млрд руб., само агентство не вылезало из убытков. В 2008 г., перед самым кризисом, объем рынка составил 650 млрд руб. Но спор проигран — Семеняка недооценил сложность ипотеки, да и кризис отбросил рынок назад. О том, когда теперь объемы ипотеки должны догнать капитализацию «Газпрома», о том, как АИЖК взыскивает ипотечные долги и о развитии рынка после кризиса Семеняка рассказал в интервью «Ведомостям».

ВСЯ ИПОТЕКА ОСТАНЕТСЯ НА ГОСБАНКАХ

— В прошлом году банки выдали значительные объемы ипотеки по рекордно низким ставкам, а сейчас на рынке высоки ожидания роста стоимости ресурсов. Заемщики начинают опасаться, что банки могут повышать ставки в одностороннем порядке .

— Эта тема активно обсуждалась во время кризиса, когда многие банки стали поднимать ставки в одностороннем порядке. Итогом стали поправки в закон «О банках и банковской деятельности», вступившие в силу в феврале 2010 г., которые запретили банкам в одностороннем порядке повышать стоимость кредитов, выданных ранее по фиксированным ставкам. Для этого требуется согласие заемщика. Мы считаем, что сейчас эта проблема решена — у заемщика риска нет. Но пока мы не ожидаем роста ставок по ипотеке — рубль продолжает укрепляться, в стране по-прежнему избыточная рублевая ликвидность. Мы по крайней мере не планируем повышать ставки, скорее наоборот — рассматриваем вопрос дальнейшего их снижения.

— У вас на сайте появилась форма раскрытия информации о полной стоимости ипотечного кредита. С чем это связано? Поступают жалобы от заемщиков?

— Это связано с дискуссией о законности банковских единовременных комиссий, которая сейчас развернулась между банкирами и различными регуляторами. Мы считаем, что комиссии могут взиматься с заемщика. Как происходит на практике? В поиске лучших условий заемщик подает заявку в 10 банков, все банки проводят оценку его платежеспособности, оценку потенциального предмета залога. А кредит он в итоге берет в одном банке. Получается, что девять банков работу делали понапрасну, и если у них не будет права взимать комиссию с этого заемщика, то они эти расходы переложат на других, которые действительно возьмут ипотеку в этом банке. Мне кажется, это несправедливо!

— К тому же банки — партнеры АИЖК получают доход за счет комиссий за выдачу. И без комиссий у них не будет смысла работать с вами.

— Это вторая причина. У нас на рынке есть два-три крупных банка, которые выдали кредиты и держат их на балансе. Они могут вообще никакой комиссии не взимать, им регулярно поступает процентный доход. А есть мелкие и средние банки, которые работают с оборота. Они ипотеку выдали, а дальше продали ее — либо нам, либо выпустили ипотечные облигации и продали инвесторам. Если сейчас запретить комиссии, то модель рынка, при которой банки заинтересованы проводить сделки по секьюритизации, привлекать фондирование у инвесторов, становится бессмысленной. Кто будет выдавать такие кредиты, организовывать такие сделки, если нельзя зарабатывать? А это будет означать, что на рынке умрет конкуренция. Вся ипотека останется только на госбанках. И последнее — вопрос выгоды заемщика. Что выгоднее — пойти в банк, который возьмет единовременно комиссию в 2% и выдаст кредит под 11%, или в банк без комиссии, но со ставкой 12,4%? Сразу не скажешь. Интуитивно понятно, что если кредит на 20 лет плюс комиссия 2%, то удорожание будет примерно на 0,1% годовых, т. е. все равно меньше 12,4%. Вот поэтому выбирать должен заемщик. Ему надо посчитать полную стоимость, чтобы он мог сравнить: вот по этому кредиту он заплатит столько, по этому — столько. Для этого мы и разработали нашу форму полной стоимости кредита.

— В 2010-2011 гг. госбанки сильно снизили ставки по ипотеке, из-за чего возникли опасения, что мелкие банки будут вынуждены сместиться на sub-prime ипотеку, не выдержав ценовой конкуренции. Вы как оцениваете влияние госбанков на рынок?

— В рекламе крупные банки декларируют очень низкие минимальные ставки, но если смотреть, по каким ставкам они реально выдают (а их ставка больше чем наполовину определяет ставку, раскрываемую в статистике ЦБ по ипотеке), то в среднем 12,4% — вот их реальная ставка. А мы у банков-партнеров сегодня выкупаем портфели, в которых кредиты выданы под 10,5%. Более того, я абсолютно убежден, что крупные банки, снижая ставки в 2010 г., делали это исключительно под давлением конкуренции. За прошлый год доля пятерки крупных банков в выдаче ипотеки сократилась на 14%. Поэтому теряя долю рынка, они были вынуждены пойти на снижение.

БЕССРОЧНЫЙ, НАСЛЕДУЕМЫЙ НАЕМ

— В кризис вы запустили программу поддержки строительства жилья. Какой объем жилья с помощью ваших займов строится сейчас?

— Всего к нам поступило 335 заявок на 94 млрд руб., часть рассматривается, часть была отклонена, а одобрено 135 проектов на сумму 31 млрд руб. По этим одобренным проектам строится 1,7 млн кв. м жилья, что составляет примерно 3% от годового объема индустриального строительства в стране.

— У вас состояние рынка жилья сейчас не вызывает беспокойства с точки зрения рисков для ипотеки?

— Конечно, для нас залоговый актив — существенный фактор риска. Если стоимость жилья будет падать, для нас это плохо, если она будет расти, для нас, с точки зрения кредитора по ранее выданным кредитам, — это хорошо, а по вновь выдаваемым — скорее плохо. Потому что если мы будем новые залоги оформлять по более высоким ценам, то, значит, у нас риски будут в будущем такие же, как в США. Но мы пытаемся через Минрегионразвития заложить в региональные жилищные программы комплекс мер, которые сдерживали бы рост цен на жилье уровнем инфляции. И мы считаем, что строительство жилья важно для устойчивого развития рынка, чтоб он не перегревался.

Это, правда, не единственная мера. Еще мы активно изучаем опыт других стран. Например, Австрии. Там правительство считает, что наряду с предложением жилья на продажу очень важно развивать сегмент наемного жилья, в том числе и социальный, некоммерческий наем. При этом государство должно помогать не потребителю, а производителю, но взамен требовать, чтобы это жилье предлагалось на рынке по неким нерыночным ценам. И как австрийцы объяснили, такие программы сдерживают рост рыночных цен. Поэтому их задача не просто строить, но строить именно через наем. Это наем, который от нашего права собственности почти ничем не отличается. Он бессрочный, наследуемый, вы можете право найма продавать на рынке. Оно стоит чуть дешевле, потому что вы не оплачиваете содержание ТСЖ, у вас нет права на землю под домом. Минрегионразвития сейчас уделяет серьезное внимание развитию рынка найма.

— А АИЖК будет участвовать в таких проектах?

— Мы можем оказать поддержку рынку найма, развивая ипотеку этих доходных домов. Домовладельцу, собственнику доходного дома, нужны длинные кредиты. И, соответственно, выплачивать эти кредиты он будет из платежей, поступающих за наем. Мы сейчас включаем ипотеку доходных домов в нашу стратегию, чтобы сформировать нормальный оборот рыночной ипотеки юрлица, выработать некий стандарт выдачи, стандарт самого доходного дома, условий сдачи в наем. Это отдельная большая тема. Здесь точно потребуется менять законодательство.

— А сколько таких проектов уже запущено?

— Пока серийного продукта такого нет. В этом году мы запланировали пилотные проекты — с Калужской областью, где находятся промышленные зоны автопроизводителей и им туда много работников надо переселять. Обсуждаем с Новосибирском (там хотят такую систему найма организовать для многодетных семей), с ОАО «Особые экономические зоны» — они сейчас выбрали площадку под проект в Татарстане. Эти проекты позволят нам отработать форму договоров, залоги, требования к заемщику. Потому что в залоге будут не только квартиры, а именно контракт на наем, т. е. собственно право доходного дома получать платежи. И так мы сможем влиять на условия договора найма. Можем, например, установить, чтобы срок найма был не меньше 15 лет. Фактически это будет формировать другой наем, более длинный и предсказуемый. Не тот, который сейчас сложился в частном секторе, когда наем сроком на год, без регистрации в ФРС, права нанимателя не сильно защищены. А здесь будут прописаны права тех, кто сдает квартиру, и тех, кто нанимает. Этот механизм будет способствовать еще и решению проблем трудовой миграции и проблемы безработицы в принципе. Люди смогут выезжать туда, где есть работа для них и, соответственно, там же смогут нанять жилье.

— Еще какие-то новые виды ипотеки планируете развивать?

— Я считаю, жилье — это актив, который семье может помочь как минимум три раза, на самых пиковых моментах: когда семья создается, когда дети получают образование и во время пенсии. Когда дети взрослые, надо их всех учить — школа платная, вузы, семья несет пиковые расходы. Должен быть механизм нового залога жилья под образовательные кредиты. Мне нравятся подобные программы в Штатах — смысл в том, что родители и дети выступают созаемщиками. Пока ребенок получает образование, по кредиту платят родители, а когда он закончит обучение, будет возвращать кредит сам, а родители останутся на подстраховке.

— И вы это будете внедрять на российском рынке?

— Мы хотим это попробовать на уровне пилотного проекта. Также мы хотим запустить другой механизм — обратную ипотеку. Это такой социальный эксперимент. Например, семья уже в возрасте, у нее есть в собственности жилье, под залог которого она берет кредит. Но не сразу, а по чуть-чуть, например по 10 000 руб. в месяц. Внешне это выглядит как дополнительная пенсия. Кредит выбирается, долг растет, на него начисляются проценты, а погашается это все один раз — после смерти.

— За счет продажи квартиры?

— Квартира продается, долг гасится. Таким образом, вы как бы проживаете квартиру. А если дети хотят эту квартиру оставить, они могут сами погасить кредит. Но это тоже ипотека, тоже залог. И получается, что вы свой семейный актив используете для решения наиболее важных задач с точки зрения цикла жизни семьи.

— Эту обратную ипотеку вы тоже в качестве пилотного проекта уже реализуете?

— Мы хотим попробовать, как это пойдет. По крайней мере, документацию разработаем и за счет прибыли потренируемся на пилотных проектах. Надо ли тиражировать на всю страну — это должно решать правительство как наш акционер.

ЕСЛИ У ЧЕЛОВЕКА БЫЛА СУДИМОСТЬ, ОН НЕ ДОЛЖЕН РАБОТАТЬ ПО ВЗЫСКАНИЮ ДОЛГОВ

— Чем будет после кризиса заниматься Агентство по реструктуризации ипотечных кредитов (АРИЖК)?

— Мы считаем, что на базе АРИЖК должен быть сформирован институт, который будет оказывать рынку услуги по реструктуризации ипотечных кредитов и цивилизованному обращению взыскания. Какая у нас сейчас экономика в сопровождении ипотечного кредита? Пока заемщики платят, издержки очень низкие. А вот когда заемщик перестает реагировать на звонки, скрывается, кредитору надо ездить к нему, заниматься реструктуризацией, перерегистрировать залог в ФРС — тут затраты на одну закладную резко возрастают. Поэтому напрашивается некий эффект масштаба. Если у небольшого банка будет 100 проблемных кредитов, ему реструктуризация и взыскание каждого обойдутся слишком дорого: специально людей надо набрать, выучить их, ездить штучно по каждой закладной. А если банк сможет купить эти услуги у АРИЖК, они обойдутся в разы дешевле. Мы решили начать со своего портфеля — в этом году передадим в АРИЖК свои проблемные активы.

— Сейчас частным коллекторам банки почти не передают ипотечные долги. Чем деятельность АРИЖК будет отличаться от того, что делают другие коллекторы?

— Да, сейчас коллекторы не покупают ипотечные кредиты, так как в случае ипотечного кредита возникает проблема, связанная с несопоставимостью долга с активами и доходами заемщика. Продажа имущества заемщика этот долг не погасит. Поэтому существующие коллекторские компании сейчас работают только на сервисе для кредитора. В основном оказывают психологическое давление на заемщика. Роль АРИЖК, как мы ее видим, — некий арбитраж или медиатор. То есть на начальном этапе проблем у заемщика — реструктуризация и помощь в восстановлении, если это не помогает — быстрое взыскание.

— А сколько будут стоить услуги АРИЖК?

— Давайте мы отработаем, и я потом скажу. Это будет публичная информация. Еще одна проблема: стандарты, по которым коллекторы работают с заемщиком, — правильные? Они работают в рамках юридических норм?

— Этим Роспотребнадзор тоже интересуется, и глава этой службы Геннадий Онищенко считает, что сейчас любая коллекторская деятельность незаконна. Возможно, благодаря тому, что АРИЖК — государственное агентство, как-то статус коллекторов узаконят.

— Это, собственно, и есть задача, которую АРИЖК должно решить. АРИЖК может стать маркетмейкером на этом рынке, способствовать внедрению неких правовых норм и стандартов — может, лицензирования, квалификационных требований и персональной ответственности участников. Если коллектор к заемщику приходит, у него все-таки должен быть аттестат, что он обучен общаться с заемщиками. Если у человека была судимость, или он состоит на учете в диспансере, или у него нет специального юридического образования, то, наверное, он не должен работать по взысканию долгов. Это как раз те самые требования, стандарты, которые, может быть, надо в законе закладывать. Мне кажется, все это надо обсуждать.

— Какой объем долгов вы запланировали передать АРИЖК в этом году?

— Около 6000 кредитов с просрочкой свыше 90 дней. Но, кроме нас, АРИЖК может предоставлять эти услуги любому банку.

— А сколько всего у АИЖК было судебных исков против заемщиков за время кризиса?

— Нами подано за все время работы около 7000 исков. Много исков для нас заканчивается получением жилья на баланс.

— А как долго это будет у вас на балансе? Видимо, вам придется с убытком это реализовать?

— Безусловно. Для нас взыскание является самой затратной формой истребования долга. Подав иск на взыскание, мы лишаем человека права собственности, но зачастую он продолжает там жить. А чтобы эту квартиру продать, нам надо добиться судебного решения о выселении заемщика из нашей квартиры. Это отдельное судебное разбирательство. Причем иск о выселении может подавать только собственник жилья, а в права собственности мы вступаем через 18 месяцев после первого решения суда. А все это время должники на непонятных основаниях проживают в нашей квартире. Налоговая инспекция считает, что мы сдаем эту квартиру, и требует с нас платить подоходный налог по ставке найма. Я уж молчу о том, что потом нам приходится оплачивать чужие долги по коммунальным платежам, потому что люди, пока там жили полтора года, коммунальные платежи не оплачивали. Все осложняется тем, что эти квартиры находятся в различных удаленных регионах. А вы спрашиваете, для чего нужно АРИЖК!

— Так, получается, система изначально кривая, надо не отдельную структуру под нее создавать, а менять законодательство. Вы, обнаружив столько пробелов с защитой прав кредиторов, может, какие-то поправки предлагали? Знает ли об этом глава набсовета АИЖК Аркадий Дворкович?

— На набсовете мы буквально пару месяцев назад рассматривали проблемы, связанные со взысканием. Подготовили план мер, в том числе изменение законодательства, с тем чтобы поменять эту процедуру и обеспечить для кредитора сохранность жилья. АИЖК как головная структура будет заниматься нормотворчеством, а АРИЖК будет на практике это внедрять.

ВЫ ПРИНОСИТЕ КЛЮЧИ ОТ КВАРТИРЫ, А Я БОЛЬШЕ НИЧЕГО НЕ ТРЕБУЮ

— Недавно страховая компания АИЖК выступала с инициативой страховать заемщиков от риска снижения стоимости их жилья. В каком состоянии сейчас этот проект?

— Этот риск можно нейтрализовать с помощью страхового продукта. Например, заемщикам, которым не хватает денег на первоначальный взнос, предложить страховку, которая бы этот взнос заменяла. И с этой страховкой ставка для него будет такой же, как если бы он 30-40% внес банку из своих средств. При этом денег на эту страховку он потратит гораздо меньше, чем на накопление первоначального взноса. В этом выгода. Но эту услугу сложнее развивать. Потому что люди пока этот продукт не знают. Это розница, которой должны заниматься страховщики, СК АИЖК не занимается прямым страхованием.

— У вас еще была инициатива по обнулению долга заемщика в случае, если средств от реализации его ипотечного жилья не хватает на покрытие долга.

— Это было поручение председателя правительства. Мы в исполнение этого поручения направили свои предложения в Минэкономразвития. Их суть в том, чтобы сразу при оформлении кредита предусмотреть для кредитора и заемщика возможность досудебного урегулирования долга. Выглядит это так: вы мне приносите ключи от квартиры, а я, банк, больше с вас ничего не требую. Интерес заемщика в том, что, если он потеряет квартиру, он не останется должен банку. Интерес банка — сроки и сохранность предмета залога. Практически сразу как заемщик объявил себя неплатежеспособным по кредиту, банк становится собственником квартиры и после перерегистрации может это жилье реализовать. Судебные издержки меньше. Но надо понимать — мы это предлагаем не взамен существующей практике, а как некую опцию. Вот такая инициатива была проявлена нами, предложения сделаны, но пока они рассматриваются ведомствами.

Я ПОСПОРИЛ, ЧТО ОБЪЕМ ИПОТЕЧНОГО РЫНКА ДОГОНИТ «ГАЗПРОМ»

— Вы уже девять лет работаете в АИЖК. Кто вас пригласил в АИЖК и что вас заинтересовало в этом предложении?

— На работу меня брал Браверман Александр Арнольдович. Он был председателем набсовета АИЖК. И он сказал мне тогда об огромном потенциале роста ипотеки. Я посмотрел, что в других странах: там ипотека составляет 50-100% ВВП. Это рынок в разы больший, чем капитализация «Газпрома». Взяться за создание такого рынка мне показалось вызовом. Я даже с кем-то поспорил, что за 10 лет объем ипотечного рынка догонит капитализацию «Газпрома». Но я ошибся — из-за того что недооценил сложность ипотечного рынка, да и кризис отбросил назад, нам не удалось догнать за 10 лет «Газпром».

— А сейчас какой прогноз?

— Сейчас ипотека составляет 2,5% от ВВП, а капитализация «Газпрома» к ВВП — 10,6%. Ипотека уровня в 10,7% по принятой правительством стратегии развития достигнет в 2020 г. Мне пригодился в АИЖК мой другой газпромовский опыт — по привлечению кредитов под залог экспортной выручки. Когда пришлось разрабатывать стандарты ипотечного кредитования, я подумал: «Ну что такое ипотека? Взяли дебиторку, заложили, только не в английском праве, а в российском». Казалось, что с помощью юристов быстро адаптируем формы договоров залога выручки и разработаем поправки в законодательство. Но, конечно, ипотека оказалась сложнее, потому что с той стороны — социум, живые люди. И экономически правильные решения все время должны проходить через призму социальной, политической целесообразности.

— Отражается ли на деятельности агентства предвыборный период? Доступная ипотека ведь популярный предвыборный лозунг.

— Я сам все время ожидал, что пойдут разные указания. Но пока вообще никаких указаний ни из администрации президента, ни из Белого дома не приходило. Скорее, у меня ощущение, что про нас забыли. Я сравниваю с кризисом — тогда были регулярные совещания, обсуждения, как эффективно использовать деньги, как помогать заемщикам.

— А вы за кого голосуете обычно? На выборах в Госдуму?

— Я верю в рынок, конкуренцию и христианские заповеди, поэтому я за христианскую демократию. Мне не нравится, что декларируется развитие рыночных отношений и конкуренции, а на практике крупным игрокам создаются преференции, для малого и среднего бизнеса барьеров все больше. Когда большой дядя отнимает кусок хлеба у подростка, это не по-христиански.

— А с кем дружите?

— С многими, с кем раньше учился или работал. Особенно дорожу дружбой с бывшими коллегами по ВНИКИ — с [Александром] Волошиным, [Владимиром] Малиным, [Леонидом] Грязновым.

— А с Дворковичем общаетесь вне рамок набсовета АИЖК? Может, посещаете его шахматную гостиную?

— Нет, в шахматную гостиную Дворковича я вожу младшего ребенка. А сам играю в хоккей. И благодаря хоккею я иногда общаюсь с Дворковичем вне работы, когда проводятся благотворительные матчи. Все началось с того, что в сентябре прошлого года был благотворительный матч «команда Овечкина против команды Ковальчука». АИЖК было одним из спонсоров, и мне неожиданно предложили поиграть. А я 20 лет на коньки не вставал… Но все равно вышел на матч, сыграл. Побегал 20 минут и чуть не умер. Меня зацепило, что члены правительства играют приличнее меня — [Рашид] Нургалиев, [Алексей] Кудрин. И я записался в хоккейный клуб «Премьер» — теперь дважды в неделю хожу на тренировки.

http://www.vedomosti.ru/newspaper/article/262288/ya_veryu_v_rynok_konkurenciyu_i_hristianskie_zapovedi



2011-06-22 17:39 Bankir.ru: Андрей Языков: «Колоссальная проблема рынка – это бесконечность долга заемщика»
 

Дать возможность проблемному заемщику восстановить свою платежеспособность – всегда лучше, чем реализовывать залог, уверен генеральный директор Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов Андрей Языков. Во время кризиса АРИЖК работало с дефолтными должниками в рамках своих социальных программ. С середины этого года Агентство запускает новый сервис. Средств господдержки здесь нет: финансовое обеспечение будет происходить за счет кредиторов.

 // Софья Ручко, специально для Bankir.Ru

- Андрей Дмитриевич, в чем специфика программ реструктуризации АРИЖК, которые действовали во время кризиса? Чем они принципиально отличаются от 

банковской реструктуризации?

- Принципиальное отличие заключается в том, что мы использовали специально выделенные средства, которые государство выделило ради поддержки дефолтных заемщиков. И мы прекрасно понимаем, что собрать выданные займы будет очень непростой задачей. Если реструктуризацию проводит банк, он должен понимать, что эти средства, скорее всего, – деньги вкладчиков, и соотносить размер затрачиваемых ресурсов с размером сформированных резервов и ожидаемой отдачей.

АРИЖК было готово поверить даже безнадежным заемщикам. По факту мы оказались в большинстве случаев правы. Мы дали заемщикам главное – время. Время для восстановления, и такой подход показал нашу правоту – большинство заемщиков восстановились, а значит, и у кредиторов кредиты перестали быть проблемными, вновь приносят доход и возможности своевременно рассчитываться с вкладчиками

Важнейшее отличие программы АРИЖК в том, что мы могли использовать свои механизмы даже против воли кредитора, поскольку ни у кого не было статистики, в каких случаях надо помогать заемщикам, а в каких – необходимо отказывать и проводить взыскание. Мы занимали позицию, что если заемщик социально незащищен, то ему, скорее, надо помочь, а кредиторы не были готовы идти на это в ряде случаев.

Возникновение такой госпрограммы позволило поменять ментальность рынка, которая, на мой взгляд, очень неудачно была сложена к 2009 году. Ведь опыта ипотечного кредитования в стране практически не было: развитие ипотеки началось фактически только с 2003 года. В результате многие банкиры транслировали свой опыт розничного кредитования на ипотечные обязательства. Ипотека – это все-таки долгосрочное финансовое обязательство, а в течение длительного срока (15–20 лет) у заемщика могут случиться разные события: развод, появление детей, смена работы, да и пара кризисов может в этот период произойти. Если кредитор умеет решать эти проблемы, то ипотека будет успешно развиваться, а если не умеет, то у людей будет банальный страх перед долгосрочным кредитованием.

С проблемными кредитами нужно работать и делать это можно эффективно. Наша деятельность показала, что примерно в три раза выгоднее провести реструктуризацию, чем пойти в суд.

 

- Даже на растущем рынке недвижимости?

- Даже на растущем рынке недвижимости. Дело в том, что наше законодательство даже после продажи недвижимости не избавляет заемщика от обязанности вернуть все кредитору. Издержки же, связанные с приобретением недвижимости, – все-таки значительные. Как минимум 5% от стоимости кредита идет на оплату услуг риэлторов, комиссий за выдачу кредита, плюс затраты на ремонт. В итоге мотивация обслуживать кредит у заемщика высокая. Люди понимают, что переезд в альтернативное жилье – это дополнительные издержки. Кроме того, рынок не насыщен недвижимостью, и найти подходящее жилье – это тоже в некотором роде удача. Поэтому у российских заемщиков существует заинтересованность продолжать обслуживать свой кредит даже если соотношение Кредит/Залог превысило 100%.

Для кредитора важна не продажа недвижимости (банк же – не риэлторское агентство), а получение процентов. Поэтому когда заемщик даже в сложных обстоятельствах продолжает обслуживать свой кредит, для банка – это счастье, это отсутствие убытков и сохранение процентного дохода.

 

- Вы сказали, что в три раза выгоднее реструктурировать кредит, нежели продавать недвижимость. Откуда такая цифра? Какой процент дефолтников удалось спасти АРИЖК?

- Когда мы запускали программу, предполагали, что будет хорошо, если 40% заемщиков восстановит свою платежеспособность. По факту получилось в два раза больше. 80% заемщиков достаточно успешно платят, 20% испытывают сложности, но не все они безнадежны: некоторым просто не хватило времени на восстановление платежеспособности.

Мы вывели формулу успешной реструктуризации, которая состоит из следующих факторов.

Первое – это контактность с заемщиком. Если банкиры запугивают заемщиков, то люди начинают бояться давления со стороны кредитной организации и не идут на диалог с ней. Если же заемщик понимает, что он может поделиться своими проблемами, и банк не будет пытаться тут же отобрать у него квартиру, то возникает достаточно хорошая контактность должника; возникает понимание, что чем дольше он бегает от банка, тем больше у него накапливаются долги, включая пени и штрафы, которые погасить тяжело.

Второй фактор – это достаточная продолжительность периода помощи. Некоторые кредиторы дают, например, трехмесячную отсрочку в погашении долга. Заемщик в этот период не может найти работу. Тогда он идет и берет еще один кредит, потребительский, и направляет его на платежи по ипотеке. А это очень дорогой ресурс, который нужно отдать в короткий срок. В результате, когда наступает время отдавать потребительский кредит и еще нужно продолжать обслуживать ипотечный, заемщик попадает в повторный дефолт.

По нашему мнению, период помощи заемщику должен быть равен удвоенному периоду поиска работы в регионе. В каждом регионе – свои сроки. Например, в Нижегородской области средний период поиска работы – меньше 5 месяцев, в Алтайском крае – около 9-ти. Эти нюансы следует учитывать.

Третий момент. Ни в коем случае нельзя зарабатывать на заемщике, который попал в дефолт. В нашей практике были случаи, когда кредитор выдавал второй кредит по ставке, сопоставимой с потребкредитованием, полагая, что заемщик все равно будет вынужден подписать договор реструктуризации на любых условиях. Действительно, заемщик подписывал такой договор, но когда возникала необходимость выплачивать уже оба кредита, то это он делать уже не мог.

Кроме того, есть такое понятие как «платеж-доход», который в среднем по стране составляет 45–50% – такую долю в доходах домохозяйства занимают платежи по ипотеке. Если он возрастает до 70%, то заемщик точно не сможет обслуживать кредит, поэтому необходимо это соотношение до 50% сохранить. Следовательно, во-первых, во время периода помощи нужно снижать нагрузку таким образом, чтобы заемщик не брал дополнительный кредит, а мог с помощью своих текущих доходов и кормить семью, и обслуживать какую-то часть ипотечного кредита. Во-вторых, по окончании периода помощи совокупная нагрузка должна быть такой, чтобы соотношение платеж/доход все равно оставалось менее 50%.

 

- То есть банки как-то ошибочно реструктурировали кредиты?

- Подход был большей частью формальный. Например, некоторые переставляли три платежа по кредиту в конец срока, либо выдавали дополнительный кредит, либо разрешали пропустить три платежа, но отдать их нужно было сразу же, в четвертый месяц. Эти ошибки тут же «срабатывают» в виде повторных дефолтов.

 

- Помощь заемщикам должна оказываться, наверное, не только во время кризиса, поскольку ипотека – обязательство долгосрочное.

- Конечно, события, которые приводят к дефолту заемщика, могут произойти в любое время. Вот основные из них.

Первое – это смена работы. По статистике в среднем один раз в пять лет человек меняет работу. Если у него есть сбережения на 2–3 месяца, то он без проблем переживает переход с одного рабочего места на другое, а если такой подушки безопасности нет, то возникает просрочка.

Второе – это рождение ребенка, что означает падение доходов одного из созаемщиков. Здесь, на наш взгляд, целесообразно предоставлять кредитные каникулы. Некоторые крупные западные банки при рассмотрении доходов не рассматривают доходы женщины как созаемщика, потому что здесь присутствует фактор риска, что после рождения ребенка она лишится заработка.

Третье – развод. Пока супруги разбираются, кто из них будет обслуживать ипотеку, долг накапливается. Кроме того, когда ипотеку берут два человека, они рассчитывают, наверное, на доходы двух членов семьи. Одному супругу оказывается тяжело обслуживать кредит.

Банку целесообразно иметь готовые рецепты, помогающие правильно вести в этих ситуациях; тем более, что, повторюсь, россияне мотивированы сохранять недвижимость, а не продавать ее.

 

- В конце прошлого года АРИЖК завершило свою программу помощи заемщикам и стало работать над программой «Активная реструктуризация». В чем ее суть?

- Основное отличие между этими программами заключается в источнике средств. В новой программе им является кредитор. Без согласия банка никаких действий с дефолтным заемщиком Агентство проводить не будет.

Если в условиях реализации социальной программы мы были готовы поверить в будущее восстановление любого должника, то теперь будем проводить более серьезную – анализ заемщика, изучать перспективы восстановления его платежеспособности.

Еще одно отличие – это более широкий набор инструментов по восстановлению заемщика.

Социальная программа давала заемщику время для восстановления доходности. Но ведь потеря доходов может быть постоянной, и в такой ситуации проводить реструктуризацию тем методом, который мы применяли, уже бессмысленно. Здесь могут быть другие решения – например, переезд в жилье с иными жилищными характеристиками: из центра – ближе к окраине, из «трешки» – в «однушку». Главное, чтобы человек сохранял крышу над головой.

Благодаря использованию различных методов восстановления заемщиков не должно произойти сужение числа людей, которые могут воспользоваться данной поддержкой.

 

- В предыдущей программе выдвигался ряд требований к заемщикам, которые могли воспользоваться поддержкой со стороны агентства. Сейчас они полностью исключены?

- Социальные требования к заемщикам мы исключаем. Но определенные условия участия в программе есть. Например, реструктурируемый кредит не должен быть запущенным. К сожалению, сложилась отрицательная практика, когда по разным причинам банк не работает с заемщиком, в результате чего долг увеличивается в два раза. В таких ситуациях целесообразно говорить о необходимости проводить «переформатирование» долга.

Мы считаем, что кредиты, по которым необходимо помогать, должны обладать определенными характеристиками. Например, размер кредита должен быть меньше 6 млн. для большей части регионов (в Москве эта цифра может быть выше) – помогать владельцу элитного коттеджа, на наш взгляд, нецелесообразно.

Второе: мы пока не готовы инфраструктурно работать в населенных пунктах с населением меньше 200 тыс. человек. По меньшим населенным пунктам решения будут приниматься индивидуально, в зависимости от наличия в том или ином регионе нашей инфраструктуры, которая может позволить обслуживать данный кредит.

Третье: существует требование по соотношению кредит/залог. Мы считаем, что если оно больше, чем 105%, то банк должен принять индивидуальное решение по характеру данного кредита, может быть, даже списать часть начисленной задолженности.

По нашему мнению, колоссальная проблема рынка – это бесконечность долга заемщика. Сейчас по причине бездействия кредитора долг заемщика может удваиваться. В результате может получиться, что заемщик брал недвижимость в кредит, в результате у него жилье отобрали, и он еще остался должен банку такую же сумму. Это – обрушение ипотеки, потому что заемщик изначально не понимает правил поведения на рынке. Если долг будет конечен, то это достаточно серьезно подтолкнет ипотеку к развитию.

 

- Что означает «конечность долга»? Запретить банкам взимать пени, штрафы, чтобы долг, условно говоря, в 1 млн., не вырос до 1,5 млн.?

- Я сейчас не готов фиксировать какую-то цифру, но идея именно такая. Наша практика показала, что взыскивать долг сверх стоимости имущества – это отрицательно по эффективности работы.

Известен случай, когда человек работал на приличном предприятии, потом потерял работу и временно не смог оплачивать ипотечный кредит, в результате банк удвоил его долг, отнял квартиру и теперь еще бегает за ним с исполнительным листом. Человек вынужден работать в каких-то странных частных предприятиях, где ему делают справку о том, что он получает зарплату всего лишь в один прожиточный минимум. Я не одобряю такие подходы со стороны должников, но заемщики вынуждены как-то противодействовать кредиторам.

 

- Вы сказали, что новая программа будет реализовываться на средства кредиторов. То есть средств господдержки уже не будет. Какой сервис получат банки при работе с АРИЖК?

- Здесь мы предлагаем банку совершенно простой расчет.

Первое: кредитор должен понимать, что для качественной работы с проблемным долгом у него должна быть инфраструктура, причем, именно для работы с ипотечными кредитами. Банки, которые имеют такую инфраструктуру, можно пересчитать по пальцам. В большинстве своем у них есть хорошая розничная структура, но никак не ипотечная.

Второй момент – это эффект масштаба. Любая схема реструктуризации – отдельный банковский продукт, который должен описывать бизнес-процессы, иметь необходимую степень автоматизации, а если у банка в одном регионе два таких заемщика, в другом – три, то для него эти затраты нецелесообразны. Мы можем объединить под своим крылом проблемные кредиты разных банков в конкретном регионе и пройти точку безубыточности.

Третий момент заключается в том, что мы знаем про проблемную задолженность больше других. Мы вывели формулу реструктуризации, которую у нас банкиры сейчас с удовольствием списывают, и продолжаем эту работу, чтобы понимать все аспекты успешного восстановления заемщика.

Еще один важный момент. В случае если не заниматься реструктуризацией, банк теряет примерно 30% средств. Проведение реструктуризации снизит совокупные потери кредитора как минимум в три раза.

Количество сервисов, которые мы будем предоставлять кредитору, достаточно большое. В первую очередь – это анализ дефекта андеррайтинга, приведшего к дефолту заемщика. Второе – анализ перспектив восстановления должника, выработка оптимальной схемы и ее реализация.

 

- Проблемный кредит будет полностью передаваться АРИЖК?

- Сейчас обсуждаются два варианта. В первом варианте это сервис без принятия на баланс, в другом – сервис с принятием на баланс. Но в обоих случаях мы не берем на себя риски. Наша принципиальная позиция заключается в том, что это риск кредитора.

Конечно, мы гарантируем качество своих работ. Банк существенно экономит на инфраструктуре, он может заняться основным своим делом – выдавать, зарабатывать на хороших кредитах, отдав проблемные долги в профессиональную структуру. Фактически антиколлекторская получается у нас работа, противодействующая агрессивному поведению коллекторов: ведь мы в первую очередь ищем способ восстановления заемщика, нежели способ взыскания.

В случае неуспешности реструктуризации мы проведем взыскание залога. Если заемщик относится к каким-то социальным категориям, то можем помочь с поддержкой через механизм маневренных фондов. Но если заемщик не социален, то никаких поблажек быть не должно – обязательство по кредиту должно быть исполнено.

 

- Достаточно ли маневренного фонда для всех «социальных» заемщиков?

- Маневренный фонд реально существует во многих регионах, но он уже использован в целях реализации Жилищного кодекса (например, для аварийных переселенцев и т.п.).

Сейчас речь идет о необходимости расширения маневренного фонда для того, чтобы им могли пользоваться заемщики, оказавшиеся в сложной жизненной ситуации. Уже выделены некоторые (пока, правда, незначительные) суммы на строительство маневренного фонда в регионах.

Однако использование маневренного фонда требует серьезной проработки с точки зрения права. Основная проблема – время нахождения заемщика в маневренном фонде. По законодательству, это период может длиться до момента расчета с кредитором. Однако если долг заемщика бесконечен, то остается актуальным вопрос о том, как долго человек будет жить в этом маневренном фонде. Если долго, то это уже не маневренный фонд, а социальный наем. Сейчас мы активно работаем с экспертами рынка, чтобы как-то урегулировать этот вопрос, в том числе в части разработки альтернативных методов – например, выделение социальным категориям заемщиков субсидий для найма жилья на «открытом» рынке.

 

- Вам не кажется, что работа АРИЖК как-то расслабляет банкиров? Научил ли чему-то кризис российских кредиторов?

- На мой взгляд, кризис многому научил кредиторов. Другой вопрос, все ли этими уроками воспользовались.

Раньше была серьезная иллюзия относительно того, что необязательно анализировать качество доходов по параметрам «платеж/доход», важно лишь качество залога. В кризис же цены на рынке недвижимости достаточно сильно упали. Сейчас большая часть кредиторов очень серьезно подходит к вопросу качественной оценки доходов заемщика.

Вторая проблема, которая существует на рынке, – недостоверность оценки. Завышение стоимости залога на 20–30% раньше встречалось достаточно часто, что вводило кредитора в заблуждение относительно реальной стоимости обеспечения. Сейчас кредиторы довольно жестко отбирают оценщиков для того, чтобы иметь достоверную оценку.

Третий вывод: реструктуризация – это не страшно, реструктуризация – это необходимо. Кстати, реструктуризация будет в сотни раз дешевле, если заложить ее в договор.

 

- Что это означает?

- Например, у одного крупного банка в договорах по некоторым ипотечным продуктам уже зафиксировано, что в случае рождения ребенка заемщик получает кредитные каникулы по погашению основного долга на 6 месяцев.


http://bankir.ru/publikacii/s/andrei-yazikov-kolossalnaya-problema-rinka-eto-beskonechnost-dolga-zaemschika-9861490/ 

2011-06-22 17:33 Бизнес Online: В Татарстане будет оформлен кредит по федеральной программе «Переезд»
 

ОАО "Ипотечное агентство Республики Татарстан" (ИАРТ) планирует проведение первых сделок по федеральной программе "Переезд". ИАРТ - первый региональный оператор России, который в марте этого года приступил к реализации пилотного проекта ОАО АРИЖК по предоставлению займа на приобретение нового жилья.

"Переезд" позволяет улучшить текущие жилищные условия за счет имеющегося в собственности жилья. Уникальность продукта в том, что, во-первых, заем выдается на приобретение нового жилья без первоначального взноса и оплаты сопутствующих расходов. Во-вторых, погашение займа и процентов происходит лишь в конце срока (после продажи имеющегося жилья).

На сегодняшний день аналога подобной программе на рынке не существует. На данный момент принято четыре заявки от желающих участвовать в программе. После процедуры рассмотрения в АРИЖК запланирована выдача первых кредитов.

http://www.business-gazeta.ru/article/40752/6/ 

2011-06-22 17:29 РИА Новости: АРИЖК запустит платный сервис по восстановлению платежеспособности заемщиков
 

Агентство по реструктуризации ипотечных кредитов (АРИЖК), дочерняя структура Агентства по ипотечному кредитованию (АИЖК), во втором полугодии этого года запустит платный сервис для банков по восстановлению платежеспособности заемщиков, допустивших просрочку по ипотеке, сказал в интервью РИА Новости заместитель генерального директора АИЖК Андрей Семенюк.

АРИЖК было создано во время кризиса в 2008 году в рамках реализации программы господдержки заемщиков, оказавшихся в сложной жизненной ситуации, и осуществляет реструктуризацию ипотечных кредитов. В целом, по экспертным оценкам, в период кризиса банки реструктурировали около 40-50 тысяч ипотечных кредитов. Доля АРИЖК в этом объеме реструктурированных кредитов оценивается в районе 15%.

"Основным итогом деятельности АРИЖК, на наш взгляд, следует считать запуск массового механизма реструктуризации ипотечных кредитов. До кризиса банки, как правило, были не сильно заинтересованы реструктурировать ипотечный кредит, потому что рынок рос, объем просроченной задолженности был не очень большой и поэтому банки работали индивидуально с заемщиками", - сказал Семенюк.

Он отметил, что стандарт реструктуризации, созданный в кризис АРИЖК, был абсолютно открыт для заемщика, которому не обязательно было получать согласие кредитора, если он попадал в сложную жизненную ситуацию и не мог платить по ипотеке. Если такой заемщик соответствовал требованиям стандартов реструктуризации, то он мог обратиться в АРИЖК и получить соответствующую поддержку без согласования кредитора.

По словам Семенюка, многие банки ориентировались на стандарты АРИЖК и создавали собственные программы реструктуризации, которые как минимум были не хуже для заемщика, чем стандарты агентства. Это позволило направить на программу реструктуризации меньше средств, чем изначально планировали два года назад.

"Тогда оценивали верхнюю планку до 100 тысяч заемщиков, которым может потребоваться поддержка с помощью реструктуризации. По факту АРИЖК значительно меньше кредитов реструктурировало", - отметил замгендиректора АИЖК.

 

Будущее АРИЖК

Как рассказал РИА Новости Семенюк, колоссальный опыт, полученный АРИЖК при работе с заемщиками, позволяет расширить агентству спектр услуг, оказываемых участникам рынка.

"АРИЖК наработало определенные технологии, в том числе информационные - как работать с большим объемом кредитов, просроченной задолженностью. Мы считаем, что это может быть использовано в дальнейшем АРИЖК для оказания сервиса кредиторам по восстановлению заемщиков. Если у кредиторов есть определенный портфель заемщиков с просрочкой, то АРИЖК может на платной основе оказывать услуги по сервису, по восстановлению таких заемщиков, проведению реструктуризации, разработке графика реструктуризации кредита", - рассказал замгендиректора АИЖК.

Если заемщик перестает платить, очевидно, нужно предложить такой график платежей, который ему будет посилен и который позволит банку не получить убытки по такому кредиту, сказал Семенюк.

"Соответственно, график платежей нестандартный, и АРИЖК может выполнять функцию по сервису, сопровождению таких нестандартных кредитов", - отметил он.

"Это будет уже не государственная программа поддержки заемщиков, а абсолютно коммерческий сервис, но в то же время с учетом некоторых социальных факторов", - рассказал Семенюк.

Он пояснил, что поскольку АРИЖК - дочерняя структура госкорпорации АИЖК, очень важно не нарушить баланс интересов кредитора и заемщика.

"Мы надеемся, что этот сервис заработает уже во второй половине этого года", - сказал он. По словам Семенюка, такая схема будет востребована у банков, которым, с одной стороны, дешевле будет воспользоваться услугами АРИЖК, чем создавать собственный такой продукт. С другой стороны, эти услуги могут заинтересовать банки, у которых портфель проблемных ипотечных кредитов не настолько велик для того, чтобы воспользоваться уже имеющимися наработками.

"Я думаю, что у нас не будет жестких ограничений, поскольку программа будет осуществляться на коммерческой основе. Наша дочерняя компания будет рассматривать возможность реструктуризации любых портфелей", - сказал Семенюк.

 

Страховая "дочка"

В 2010 году агентство создало свою страховую дочернюю компанию - СК АИЖК, которая занимается перестрахованием ипотечных кредитов. Компания начала функционировать фактически во втором полугодии и перестраховала около 1000 кредитов.

"Страховая компания АИЖК только приступила к запуску механизма ипотечного страхования во втором полугодии прошлого года. И на сегодня ее основная задача заключается в популяризации продуктов ипотечного страхования, создании долгосрочных взаимоотношений с банками и с первичными страховщиками. Пока идет период становления ипотечного страхования", - сказал Семенюк.

В АИЖК уверены в перспективности страховой "дочки".

"Международный опыт говорит о том, что ипотечное страхование существует на всех развитых зарубежных рынках ипотечного кредитования, поскольку это элемент, который позволяет распределить риски, снизить риски как для кредитора, так и для заемщика. Заемщики могут получать кредиты по более выгодным условиям, в том числе с пониженным первоначальным взносом", - сказал Семенюк.

http://www.riarealty.ru/ru/article/6/121270.html


2011-06-22 17:18 РИА Новости - Недвижимость: Андрей Семенюк: конкуренция на рынке ипотеки ведет к снижению ставок
 

АИЖК в середине марта повысило свой прогноз по выдаче ипотечных кредитов на 2011 год, подняв верхнюю планку до 640 миллиардов рублей, что практически соответствует рекордному показателю 2008 года. Тогда было выдано 655,8 миллиарда рублей. О том, как изменился рынок ипотеки после кризиса и чего ждать заемщикам в этом году, рассказал в интервью РИА Новости заместитель генерального директора АИЖК Андрей Семенюк.

 

- В 2010 году cтавки по ипотеке достигли минимального докризисного уровня. В конце 2010 года минимальная ставка составила 12,4% годовых по рублевым ипотечным кредитам. Какие прогнозы на этот год?

- Мы не ожидаем дальше столь бурного снижения ставок, как это было в 2010 году. Это связано с тем, что рынок уже восстановился, крупные значимые игроки массово запустили ипотечные программы. Кроме того, уровень процентных ставок на рынке в целом относительно стабилизировался, сейчас мы наблюдаем даже некоторое повышение процентных ставок на финансовом рынке. Существенным фактором, способствующим продолжению тенденции снижения процентных ставок, является возрастающая конкуренция на рынке. Банки конкурируют за заемщика, в этой борьбе они применяют снижение ставок. При этом практически все банки делают специальные кредитные продукты для отдельных своих клиентов: есть зарплатные проекты, проекты, связанные с кредитованием граждан, которые покупают жилье в аккредитованных объектах недвижимости", - отметил он.

 

- Какую роль в борьбе за заемщика играют госбанки?

- Банки с госучастием и до кризиса занимали существенную часть рынка - на них приходилось больше 50% от общего объема выдачи всех ипотечных кредитов. Ситуация кардинально не изменилась, да этого было и сложно ожидать, потому что все-таки это крупнейшие банки как и по объемам своих операций, по выдаче кредитов населению, так и по филиальной сети. С другой стороны, мы увидели отчетливо тенденцию в 2010 году относительного снижения их доли. Наиболее сильно нарастили долю небольшие и средние банки, что, в том числе, связано с тем, что эти банки работали через АИЖК.

 

- Могут ли средние банки отвоевать долю рынка у госбанков?

- В 2011 году мы думаем, что каких-то сильных изменений в пропорции выдачи ипотечных кредитов не будет. Но в силу увеличения конкуренции на рынке нам кажется, что средние банки могут еще нарастить свою долю - неприципиально, но нарастить. Во многом за счет того, что у банков все больше появляются возможности привлекать финансирование под выдачу ипотечных кредитов, работает программа Внешэкономбанка по выкупу ипотечных облигаций, в которой принимают участие и средние банки, не только пятерка крупнейших.

 

- Может ли АИЖК скорректировать свой прогноз еще раз?

- Мы исходим из того, что рынок в этом году восстановится с точки зрения механизмов его функционирования. Конечно же, мы можем скорректировать свой прогноз. Может быть, это будет по итогам двух кварталов. Но итоги первого квартала пока позволяют придерживаться этого прогноза. В первом квартале 2011 года объемы выдачи ипотеки практически в два раза превысили показатель за аналогичный период прошлого года. Это в принципе соответствует тем темпам восстановления рынка, которые мы прогнозировали.

 

- Агентство по реструктуризации ипотечных кредитов (АРИЖК), «дочка» АИЖК, было создано во время кризиса в 2008 году. Сейчас ситуация на рынке ипотеки изменилась, качество заемщиков улучшилось. Будет ли АРИЖК расширять спектр своих услуг?

- Основным итогом деятельности АРИЖК, на наш взгляд, следует считать запуск массового механизма реструктуризации ипотечных кредитов. До кризиса банки, как правило, были не сильно заинтересованы реструктурировать ипотечный кредит, потому что рынок рос, объем просроченной задолженности был не очень большой и поэтому банки работали индивидуально с заемщиками. АРИЖК наработало определенные технологии, в том числе информационные - как работать с большим объемом кредитов, просроченной задолженностью.

Мы считаем, что это может быть использовано в дальнейшем АРИЖК для оказания сервиса кредиторам по восстановлению заемщиков. Если у кредиторов есть определенный портфель заемщиков с просрочкой, то АРИЖК может на платной основе оказывать услуги по сервису, по восстановлению таких заемщиков, проведению реструктуризации, разработке графика реструктуризации кредита. Это будет уже не государственная программа поддержки заемщиков, а абсолютно коммерческий сервис, но в то же время с учетом некоторых социальных факторов. "Мы надеемся, что этот сервис заработает уже во второй половине этого года. Я думаю, что у нас не будет жестких ограничений, поскольку программа будет осуществляться на коммерческой основе. Наша дочерняя компания будет рассматривать возможность реструктуризации любых портфелей.

 

- В 2010 году агентство создало свою страховую дочернюю компанию - СК АИЖК, которая занимается перестрахованием ипотечных кредитов. Расскажите об итогах деятельности, насколько это востребовано сейчас на рынке?

- Страховая компания АИЖК начала функционировать фактически во втором полугодии и перестраховала около 1000 кредитов. И на сегодня ее основная задача заключается в популяризации продуктов ипотечного страхования, создании долгосрочных взаимоотношений с банками и с первичными страховщиками. Пока идет период становления ипотечного страхования. Международный опыт говорит о том, что ипотечное страхование существует на всех развитых зарубежных рынках ипотечного кредитования, поскольку это элемент, который позволяет распределить риски, снизить риски как для кредитора, так и для заемщика. Заемщики могут получать кредиты по более выгодным условиям, в том числе с пониженным первоначальным взносом.

 

- Каковы перспективы у законодательной инициативы о запрете взыскания с ипотечных должников каких-либо денежных средств, кроме залога?

- У нас сейчас система обращения взыскания работает таким образом, что сам процесс очень длительный. За период с момента возникновения просрочки до реализации недвижимости проходит значительное время, за которое заемщику, как правило, начисляются дополнительные проценты за непогашенный долг, штрафы, пени. В любом случае это убыток либо для банка, либо дополнительная финансовая нагрузка для заемщика. И для банков все-таки это непрофильная деятельность - заниматься реализацией недвижимости, в том числе принимать недвижимость на баланс, если она не реализована в результате процедур обращения взыскания. Поэтому подняли вопрос о введении опции, когда долг заемщика обнуляется.

Для заемщика возможность "обнуления долга" - некая подушка безопасности, а для банка - дополнительный риск. Мы считаем, что с учетом развития ипотечного страхования эти риски будут покрываться за счет ипотечной страховки. При этом может страховаться не только ответственность заемщика по кредитным договорам, но и убытки банка. Эту инициативу нужно рассматривать совместно с проектом законодательства о "О реабилитационных процедурах, применяемых в отношении гражданина-должника" (о банкротстве физлиц – ред.), который активно разрабатывает Минэкономразвития. Мы считаем, что компромисс может быть найден между процедурами банкротства физических лиц и нашей инициативой по обнулению долга. Мы активно обсуждаем это с Минэкономразвития. Мы договорились о том, что эти два изменения в сфере кредитования физлиц и введение ипотечного страхования нужно рассматривать совместно.

Как один из вариантов обсуждается опциональность обнуления долга, когда и у заемщика, и у кредитора будет возможность выбирать между двумя видами кредитных договоров. По одному виду долг обнуляется после обращения взыскания, по другому - не обнуляется после обращения взыскания, но у заемщика всегда есть возможность вступить в процедуру банкротства и восстановить свою платежеспособность в результате этой процедуры.


http://ria.ru/interview/20110516/375301759.html

2011-06-22 17:14 РБК:В ГД не поддерживают отмену выплат по процентам за реструктуризацию АРИЖК ипотечных кредитов
 

Комитет Госдумы по финансовому рынку не поддерживает отмену выплат по процентам за реструктуризацию ипотечных кредитов ОАО "Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов" (АРИЖК). Соответствующее заключение на проект обращения Тюменской областной думы по вопросам деятельности АРИЖК было подготовлено 19 апреля 2011г.

В настоящее время реструктуризация АРИЖК любой проблемной ипотечной задолженности осуществляется на платной, возвратной и срочной основе как путем изменения параметров платежей по ипотечным займам, так и на иных условиях, в том числе через механизм предоставления стабилизационных займов, или заключения договора о совместном предоставлении заемных средств.

Комитет отметил в заключении на проект обращения, что основная цель реструктуризации ипотечного кредита заключается в создании АРИЖК условий для заемщика, позволяющих последнему продолжить исполнение своих обязательств по ипотечному займу до восстановления своей платежеспособности, а "отмена для заемщиков выплат по процентам за реструктуризацию кредитов не будет способствовать развитию института ипотечного кредитования в России".


http://lf.rbc.ru/news/ipoteka/2011/04/19/182439.shtml


2011-06-22 17:09 Квартирный ряд:Излечиться от банкофобии.
 
Статья Е.Буяновой, нач. юр.управления АРИЖК, зам Языкова

 

АРИЖК (Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов) было создано в разгар кризиса для того, чтобы поддержать заемщиков, попавших в сложную жизненную ситуацию. Рождение такой структуры, на взгляд многих экспертов, было крайней, но необходимой мерой.

На Западе право заемщика на реструктуризацию обычно регулируется законодательно. Задачей нашего агентства было разработать некие нормы и стандарты оказания поддержки гражданам, которые не могли дальше обслуживать свой ипотечный кредит. При этом не ставилась цель помочь всем ипотечным заемщикам, поскольку, как известно, у нас ипотечных заемщиков достаточно много. Причем часть их составляют так называемые социальные заемщики, которые имеют единственное жилье и довольно скромный уровень дохода. Некоторые из них во время кризиса потеряли работу и не смогли быстро восстановить свою платежеспособность. Именно таким гражданам и была адресована программа АРИЖК – стандарт реструктуризации. Он помогал заемщикам, во-первых, сохранить свое жилье и не дать банку-кредитору обратить на него взыскание. А во-вторых, дать возможность восстановить платежеспособность.

На сегодня в АРИЖК поступило 11 тысяч заявлений заемщиков на реструктуризацию. Из их одобрено 8492 заявления. Из получивших «добро» не стали брать помощь 642 человека (они использовали положительное решение о реструктуризации ипотечного кредита как своего рода подушку на самый крайний случай и нашли денежные средства для того, чтобы погашать ипотечный кредит без помощи АРИЖК).

Таким образом, 7820 договоров стабилизационного займа – это первый уровень поддержки, которую оказывало АРИЖК заемщикам. Они заключили договор с агентством, и в течение 12 месяцев им предоставлялись (и предоставляются сейчас) транши на погашение их платежей по ипотеке. При этом 266 заемщиков, получив стабилизационный заем, уже полностью его погасили. Иными словами, восстановили свою платежеспособность и сейчас платят уже по основному ипотечному кредиту.

166 заемщиков попросили приостановить выдачу траншей, то есть опять-таки восстановили способность платить.

Теперь о втором уровне поддержки заемщиков. Здесь нам фактически пришлось исправлять ошибки банков, ведь, запустив свою реструктуризацию, АРИЖК тем самым подвигло банки осуществлять реструктуризацию самостоятельно. Но некоторые банки, занимаясь этим, пытались, скорее всего, заработать на реструктуризации. У АРИЖК такой цели не было. И по нашему портфелю видно, что примерно 80% заемщиков восстановили свою платежеспособность. Причем эта цифра не означает, что остальные 20 числятся у нас в дефолтах. Просто они, скажем так, отстают в платежах по времени.

Третий уровень поддержки – это когда основной кредитор уже предъявил иск об обращении взыскания. Здесь все очень непросто. Как известно, вопрос с маневренным фондом в субъектах Федерации до сих пор не решен, и при обращении взыскания нет возможности выселить из квартиры граждан, которые не в состоянии обслуживать свои кредиты. Поэтому был разработан уровень поддержки граждан, предусматривающий приобретение их квартир.

Схема такая: АРИЖК приобретает на свой баланс квартиру, но поскольку расчет производится облигациями с достаточно низкой доходностью, то квартиры покупаются не за полную стоимость, а с существенным дисконтом (примерно до 50%). При этом банк избавляется от массы проблем со сложными заемщиками, а заемщики при этом не выселяются. Они остаются жить в своих квартирах до того момента, как из социального фонда им будет предоставлено жилье уже муниципалитетом. При этом то жилье, которое АРИЖК приобретает в свою собственность, у себя его, естественно, не оставляет, потому что мы не риелторы и не можем держать у себя на балансе имущество. Мы это имущество впоследствии передаем, продаем муниципалитету в рассрочку для того, чтобы он мог формировать маневренный, социальный фонд – тот фонд, в который можно переселять заемщиков.

Безусловно, не все администрации, не все муниципалитеты готовы на это пойти – не хватает бюджетных денег. Поэтому следующим нашим шагом будет внедрение такого продукта как переезд. Тем гражданам, которые в своем регионе уже действительно не могут восстановить платежеспособность, будем предоставлять возможность переезжать в другое место. Или вариант: переезд в своем регионе, но на меньшую площадь. А затем уже решение своих финансовых и жилищных проблем.

Сегодня ситуация такова: если заемщик просрочил платеж хотя бы на месяц, то согласно закону об ипотеке кредитор имеет право выставить ему требование о полном досрочном погашении кредита. Причем заемщик уже должен платить не каждый месяц, а вернуть всю сумму. Если он этого не сделает, то довольно скоро кредитор может обратить взыскание на квартиру.

Понятно, что в жизни каждой семьи, каждого человека возникают разные ситуации, поэтому нередко работаем с заемщиком индивидуально. Хотя для большинства главное, конечно, отсрочка.

В законодательстве ряда развитых стран есть норма, согласно которой выставлять счет заемщику разрешается не сразу, а лишь через три месяца. Кроме того, есть нормы, предусматривающие, что сам кредитор обязан предложить заемщику реструктуризацию его кредита, причем в разной форме. И если нам удастся закрепить на законодательном уровне такую поддержку для заемщиков, они перестанут бояться банков, и банкофобия, которая сейчас имеет место, уйдет. А значит, заемщики активнее пойдут в ипотеку.




http://www.moskv.ru/articles/fulltext/show/id/10856/ 



2011-06-22 17:02 Ведомости:Будни должников
 

Кредитные каникулы ипотечных заемщиков заканчиваются, и каждый пятый реструктурированный кредит снова оказывается просрочен

Уровень просрочки по реструктурированным ипотечным кредитам за февраль - март вырос с 15 до 20%, рассказал «Ведомостям» гендиректор Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) Андрей Языков. «До сих пор в некоторых регионах не удается восстановить доходы населения, поэтому часть заемщиков не могут вернуться к привычному уровню доходов и просят продлить кредитные каникулы», - объясняет он.

АРИЖК начало работать в марте 2009 г. Оно выдавало заемщикам, потерявшим доходы, стабилизационный заем, чтобы они могли обслуживать ипотечный кредит. Срок займа - один год: предполагалось, что этого хватит, чтобы найти работу. В течение этого времени заемщик платит агентству только проценты. Ставка по займам АРИЖК равняется ставке основного ипотечного кредита, но для дисциплинированных заемщиков через полгода снижается до 2/3 ставки рефинансирования (сейчас это 5,3% годовых).

Во время этих каникул просрочка, по статистике АРИЖК, составляет около 15%.

После этого заемщику приходится обслуживать сразу два долга - кредит банка и стабкредит АРИЖК: долговая нагрузка резко возрастает, а «доходы далеки от докризисных», говорит Языков, называя завершение кредитных каникул главной причиной роста просрочки.

Она подскакивает и в месяцы, на которые приходится выплата заемщиком ежегодных страховых взносов: АРИЖК при выдаче займа требовало страховать жизнь заемщика и залог. Цена полисов составляет около 1% суммы кредита, что почти удваивает размер платежа.

Более половины стабилизационных займов АРИЖК выдало в течение первого года, и к этому марту у большинства его клиентов каникулы закончились.

Банки, чьи клиенты прибегали к помощи АРИЖК, подтверждают это. В Райффайзенбанке около 50 таких заемщиков и некоторые вынуждены реализовать ипотечное жилье либо нарушить график платежей, поскольку не справляются с двойной долговой нагрузкой, говорит руководитель дирекции по управлению рисками Мария Минаева.

«Дельтакредит» за 2009-2010 гг. реструктурировал около 700 кредитов, из них на повторную просрочку выходят не более 20%, говорит директор кредитного департамента Ирина Кузьмичева. Райффайзенбанк реструктурировал около 400 кредитов, 90% потом вернулись в график. «Эти клиенты уже столкнулись с трудностями, и у них выше риск возникновения новых проблем», - объясняет более высокую просрочку директор департамента розничного кредитования «Абсолют банка» Александр Будник.

Не выселяют

63400 человек обратились в АРИЖК в 2009-2010 гг. Из них 45 000 реструктурировали ипотечные кредиты: около 8000 - в агентстве, остальные - в банках. Сейчас на балансе АРИЖК 7479 кредитов на 12,3 млрд руб. 4639 заемщиков восстановили платежеспособность. Случаев выселения и обращения взыскания на квартиру было несколько десятков, говорит Языков.

 

http://www.vedomosti.ru/newspaper/article/258103/budni_dolzhnikov

2011-06-22 16:58 ИА Татар-Информ:В Казани презентовали ипотеку для трудовых мигрантов
 

В Татарстане запущен пилотный проект кредитной программы «Переезд», которая позволит привлечь в республику высококвалифицированные кадры из других регионов.

(Казань, 11 марта, «Татар-информ», Светлана Емельянова). Сегодня в Министерстве строительства, архитектуры и ЖКХ Республики Татарстан состоялась презентация новой специальной кредитной программы «Переезд».

Ее цель – оказание помощи гражданам в изменении жилищных условий (в том числе при трудовой миграции в другой город) за счет имеющегося в собственности жилья. Программа позволит создать хорошие условия при трудоустройстве на новых рабочих местах и привлечь квалифицированные кадры из других городов.

«Это пилотный проект, который мы начинаем с Татарстана, - сказал генеральный директор ОАО «Ипотечное агентство РТ» Андрей Симаков. - У нас был опыт внедрения программы «Переменная ставка» и Татарстан дал самый большой объем и самую быструю адаптацию программы, поэтому есть надежда, что скорость «обкатки» новой программы будет хорошая. К программе подключились также Свердловская, Челябинская, Ярославская и Кемеровская области, Красноярский край и Дубна (Подмосковье)».

Лимит финансирования программы «Переезд» для Татарстана пока не определен. На подобные проекты в России в этом году установлена сумма около миллиарда рублей. Если программа будет хорошо работать, то объем финансирования может быть увеличен.

«Нашей задачей в прошлом году было увеличение объема помощи ипотечным заемщикам, и республика с ней хорошо справилась, - отметил генеральный директор Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) Андрей Языков. - Большинство заемщиков восстановили платежеспособность и смогли обслужить свои ипотечные кредиты. В этом плане Татарстан - один из лидеров. В этом году мы занимаемся стимулированием трудовой миграции, чтобы люди с хорошей квалификацией могли выбирать работу, не привязываясь к своему жилью, а именно там, где их квалификация будет востребованной. Соответственно, программа «Переезд» ориентирована, прежде всего, на крупных работодателей, которые готовы создавать рабочие места и помочь людям решить свои жилищные проблемы в том регионе, куда они переезжают».

Суть программы «Переезд» состоит в том, что АРИЖК выдает особый краткосрочный заем со сроком погашения основного долга и процентов в конце срока займа. Погашение займа производится не за счет доходов заемщика, а из средств, полученных за счет реализации имеющегося жилья, то есть оценка доходов не производится. Программа позволяет сочетать выдачу займа с классическим ипотечным кредитом, что позволяет запустить программу «Ипотека без первоначального взноса».

В программе не могут участвовать граждане, переезжающие из городов с численностью населения менее 200 тыс. человек и индивидуальные предприниматели. Но, как заверил Андрей Языков, в будущем и эти ограничения будут сняты.

«Сложность с индивидуальным предпринимателем в том, что если он на прежнем месте работы имеет хороший стабильный доход, то сложно оценить, насколько его деятельность будет успешной в новом регионе. Поэтому есть большое количество рисков, которые мы пока не умеем оценивать, но в течение года эти недоработки мы устраним», - сказал он

http://www.tatar-inform.ru/news/2011/03/11/261050/  

2011-06-22 16:54 Ведомости: Избирательная помощь
 

В США пробуксовывает программа по реструктуризации ипотечных кредитов – из-за ее недоработанности и неспособности заемщиков собрать необходимые документы

Программой реструктуризации доступного жилья (HAMP), которая начала действовать в США в 2009 г., смогли воспользоваться 680 000 ипотечных заемщиков, или каждый четвертый из подавших заявку (данные WSJ). Цель HAMP - помочь тем, кто не в состоянии выплачивать ипотечный кредит, сохранить жилье и сократить число случаев перехода заложенного дома в собственность банков. По оценке Moody's, в 2000-2010 гг. в США неплательщики лишились почти 6,7 млн домов, до конца 2013 г. банки могут забрать еще 3,6 млн.

К HAMP допущены более 100 компаний, обслуживающих ипотечные кредиты, при условии, что они проводят успешную реструктуризацию займа. Для заемщиков, которые хотят воспользоваться HAMP, действуют более жесткие критерии, чем по программам, предлагаемым самими банками. HAMP предполагает снижение процентной ставки по кредиту и увеличение его срока. Новые условия начинают действовать только после трехмесячного испытательного срока.

Из-за строгих критериев допуска HAMP смогли воспользоваться гораздо меньше американцев, чем ожидалось. Почти 1,3 млн из подавших заявку сразу получили отказ в участии. Главная причина отказов в том, что не были предоставлены все необходимые документы либо они были потеряны компанией, которая обслуживает кредит. Из-за этого к HAMP не было допущено 266 000 человек. Еще 255 000 получили отказ, поскольку отчисления по кредиту не превышают 31% их дохода до уплаты налогов - это значит, что у заемщика есть возможность такой кредит выплачивать. Не могут участвовать в HAMP и граждане с кредитами на сумму свыше $730 000 или те, у кого нет опасности скорого дефолта. Еще 770 000 человек были включены в программу, но позже дисквалифицированы - в основном тоже из-за проблем с документами.

Впрочем, столь вялое развитие HAMP сэкономило деньги налогоплательщиков. На нее был потрачен $1 млрд, хотя два года назад администрация Барака Обамы оценивала расходы на программу в $75 млрд. Главный инспектор по госпомощи Нил Барофски, курировавший и HAMP, упрекал администрацию президента в том, что программа была «сырой». Конгрессмены-республиканцы считают HAMP пустой тратой денег. «От нее заемщикам больше вреда, чем пользы», - полагает конгрессмен Спенсер Бахус. Минфин США защищает HAMP. Программа помогла создать стандарт обслуживания ипотечных кредитов, на которые опираются и сами банки, убеждена представитель этого ведомства Андреа Ризотто.

Российские ипотечные заемщики о реструктуризации предпочитают договариваться непосредственно с банками. В 2009-2010 гг. за консультациями по реструктуризации в Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) обратилось 63 400 заемщиков. 45 000 из них реструктурировали кредиты. АРИЖК получило 11 049 заявок, 8492 из которых были удовлетворены. 642 человека получили одобрение АРИЖК, но не стали получать помощь, поскольку быстро восстановили доходы, сообщила представитель агентства. По ее словам, по окончании периода помощи исправно выплачивать кредит начинают порядка 85% заемщиков.

http://www.vedomosti.ru/newspaper/article/255820/izbiratelnaya_pomosch


2011-06-22 16:48 Бюллетень недвижимости (Санкт-Петербург): Языков: АРИЖК готово помогать всем
 

«Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных        кредитов» (АРИЖК) с 1 января текущего года завершило государственную программу реструктуризации ипотечных кредитов заемщиков, оказавшихся в трудной жизненной ситуации: первичную реструктуризацию (предоставление стабилизационных займов) и повторную реструктуризацию (передача в АРИЖК закладной банковского клиента, не сумевшего выйти на график стабильных платежей).

Но АРИЖК, созданное в декабре 2008 года по решению правительства страны для поддержки дефолтных заемщиков, не собирается покидать рынок. Оно готово предложить новый сервис по работе с проблемной задолженностью - "Активная реструктуризация". В декабре минувшего года глава агентства Андрей Языков сообщил прессе, что новый продукт рассчитан на более широкий круг заемщиков, оказавшихся в сложной жизненной ситуации. В соответствии с программой господдержки 2009-2010 годов, помощью АРИЖК могли воспользоваться только те граждане, у которых ипотечная квартира была единственным местом жительства и не входила в категорию элитного жилья, то есть относилась к эконом-классу, соответствующему минимальным социальным жилищным стандартам. Кроме того, помощь, в основном, получили жители моногородов и многодетные семьи.

В новой программе социальные ограничения сняты - агентство готово брать в работу любые проблемные кредиты, заявил Языков. Оно будет рассматривать просроченную ипотеку по элитным квартирам, вторым и более квартирам в семье. Специалисты агентства готовят схемы помощи даже тем заемщикам, на чьи метры уже наложено судебное взыскание. А также – прорабатывают новые инструменты решения проблем (вплоть до переезда заемщика в более дешевое жилье или в другой регион, где есть работа).

Однако АРИЖК не готово детально раскрыть механизм действия новой программы. Генеральный директор Агентства Андрей Языков, рассказывая "БН" о результатах работы во время кризиса и планах на 2011 год, обошел молчанием все вопросы, касающиеся подробностей реализации "Активной реструктуризации".

 

- Судя по сообщениям информагентств, за два года действия программы АРИЖК реструктурировало 7,5 тысяч кредитов. Всего же число ипотечных заемщиков, не сумевших самостоятельно справиться с трудностями в кризис, оценивается в 40 тысяч. Почему доля АРИЖК в реструктуризированных кредитах невысока? 

- За время работы мы реструктурировали порядка 8,5 тысяч кредитов. Всего за поддержкой к нам обратилось 11 тысяч человек. Кроме того, мы провели около 50 тысяч консультаций. Благодаря созданию нашего Агентства у граждан появилась альтернатива: если банк предлагает неприемлемые для заемщика условия, он всегда может обратиться к нам. Фактически мы повлияли на кредитную политику банков: изначально у них было очень жесткое отношение к ипотечным заемщикам с просроченной задолженностью. Банки не учитывали, что ипотечный кредит - это долгосрочное обязательство, и в течение его срока могут возникать разные сложности. В ипотеке нельзя использовать подходы потребительского кредитования: дом - это же не кофеварка. С появлением АРИЖК банки поняли, что позиция у государства совсем иная: оно будет защищать заемщиков, оказавшихся во временной сложной жизненной ситуации, и не допустит их выселения на улицу. Людям надо дать шанс восстановить свою платежеспособность. В итоге банки начали создавать собственные программы реструктуризации, нередко даже с лучшими, чем у нас, условиями.

 

- Но не все заемщики, обратившиеся в Агентство за помощью, смогли ею воспользоваться. По каким причинам? 

- Как вы правильно заметили, у нас есть процент отказа, но он совсем небольшой, около 19% - в цифрах это примерно 2300 человек. Что касается причин, то чаще всего мы отказываем в реструктуризации, если ипотечное жилье не является для заемщика единственным для проживания или оно элитное. Для нас это стоп-фактор.

- Многие ли заемщики уже получили помощь и восстановили свою платежеспособность благодаря АРИЖК? Какой механизм реструктуризации оказался наиболее востребованным и эффективным? 
- На сегодняшний день период помощи завершило 4200 человек, из них примерно 85% заемщиков исполняют свои обязательства без просрочек. То есть эти люди восстановили свою платежеспособность. Для нас это успех, потому что по статистике западных стран после реструктуризации не восстанавливает свою платежеспособность более половины заемщиков, у нас, к счастью, эта статистика пока не подтверждается.

Если говорить о наиболее востребованном механизме реструктуризации, то им оказался стабилизационный заем. Эта схема не требует перестройки банковских технологий. Деньги переводятся на счет заемщика, а оттуда кредитор автоматически списывает их на погашение ежемесячного платежа по ипотечному кредиту заемщика.

 

- Агентство разработало второй уровень поддержки для тех заемщиков, которые не смогли восстановить свою платежеспособность после первой реструктуризации. Он был рассчитан на оставшиеся 15% заемщиков, которые не смогли выйти из экономического коллапса? 

- Как показывает практика, доходы заемщика восстанавливаются на отметке на 20-30% ниже "докризисных", расходы же на ипотеку при неграмотной реструктуризации, как правило, увеличиваются. К тому же наш опыт показывает, что в половине случаев, когда люди получают ипотеку, у них рождаются дети, что еще ухудшает финансовую ситуацию в семье. Если оставшийся доход (остаток средств после уплаты всех обязательных и ипотечных платежей) разделить на каждого члена семьи, то получается уровень нищеты.

Проанализировав сложившуюся ситуацию, мы решили внедрить повторный уровень поддержки ипотечных заемщиков, которой могут воспользоваться не только заемщики, реструктурировавшие свой кредит в АРИЖК, но и заемщики других банков, у которых была неудачная попытка первой реструктуризации.

- Сколько проблемных кредитов выкупило АРИЖК в процессе повторной реструктуризации? Каким образом удалось договориться с банками о размере дисконта? 
- Я не могу назвать итоговую цифру, пока не завершились все проверки документов. Хочу отметить, что при повторной реструктуризации мы выдвигаем больше требований к заемщику. Помогаем в первую очередь семьям с детьми, инвалидам и ветеранами, а также жителям моногородов, то есть "социальным" заемщикам. Так что, скорее всего, значительная часть закладных, которые идут к нам из банков, отсеются как "несоциальные".

Что касается дисконта, то, действительно, сначала ситуация развивалась тяжело. Банки проявляли активную заинтересованность, но конкретные сделки готовились очень медленно: для них такая схема нетрадиционна и требует больших внутренних согласований. Однако нам удалось переломить ситуацию и убедить кредитные организации, что продажа закладной с дисконтом в любом случае выгоднее, чем последующее взыскание.

 

- Можно ли выделить наиболее проблемные регионы, где восстановление платежеспособности происходит более медленными темпами?

- Среди регионов, наиболее пострадавших от кризиса, в первую очередь можно назвать Сибирь и Поволжье. Там расположено много промышленных предприятий, испытывавших трудности в период экономической нестабильности.

 

- В пресс-релизе по поводу завершения государственной программы реструктуризации говорится, что она подошла к концу в связи с улучшением положения в экономике страны. Тем не менее, вы запускаете новую программу, рассчитанную на более широкий круг заемщиков. Почему? 

- Хотел бы сразу оговориться – "Активная реструктуризация" - это новый сервис, который АРИЖК готово предложить кредитным организациям для восстановления дефолтных заемщиков. Если посмотреть статистику, мы увидим, что процент восстановившихся заемщиков после первой реструктуризации у банков очень различается. У кого-то он не превышает 25%, а у кого-то достигает 89%. Почему это происходит? Мы проанализировали ситуацию и пришли к выводу, что для успешного восстановления заемщика необходимо несколько условий. Во-первых, должен быть налажен контакт между банком и заемщиком. Важно помнить, что запугивание лишь ухудшает взаимодействие. Во-вторых, кредитор не должен зарабатывать на реструктуризации. Подобный подход не будет способствовать восстановлению, он лишь загонит заемщика в еще большую кабалу. Наконец, для успешного восстановления платежеспособности заемщика необходимо правильно подобрать период помощи и платежную формулу, а также срок возврата помощи и самого кредита. При грамотном подходе можно добиться восстановления более чем у 80% заемщиков. Банк не всегда может применить такой комплексный подход, особенно при небольшом числе дефолтных заемщиков. Наше агентство специализируется именно на восстановлении. Мы делаем это профессионально. Кроме того, наша задача - формирование цельной инфраструктуры ипотечного рынка, а также защита прав кредитора на возврат инвестиций и, что еще более важно, решение проблем заемщика, столкнувшегося с финансовыми трудностями.

 

- Новый сервис снимает многие ограничения, имеющиеся в госпрограмме реструктуризации. Тем не менее, есть ли какие-то стандарты для принятия кредита в реструктуризацию? 

- Повторюсь, что важной особенностью "Активной реструктуризации" является то, что она предназначена для заемщика, но нацелена на кредитора. То есть, без согласия кредитной организации никаких действий с дефолтным заемщиком агентство проводить не будет. Под "Активную реструктуризацию" может попасть любой кредит, который передаст в агентство кредитор. Следует отметить, что с заемщиками, которые не будут исполнять свои обязательства, агентство намерено поступать достаточно жестко. Взыскание хотя и считается крайней мерой, применяться для нерадивых неплательщиков будет.

 

- Как Вы считаете, будет ли этот сервис принят рынком?

- Безусловно. Все наши расчеты показали, что реструктуризация ипотечных кредитов выгодна любому кредитору. Выгодна, даже если только 15% заемщиков восстановят свою платежеспособность. Потери при проведении взыскания – гораздо больше.

 

http://www.bn.ru/articles/2011/02/07/80159.html

2011-06-22 16:18 Прайм-Тасс:АИЖК, АРИЖК, "Прогресстех-Дубна" и горадминистрация Дубны подписали соглашение
 

ОАО "АИЖК" (AIZK), ОАО "АРИЖК" и компания "Прогресстех-Дубна" подписали соглашение об инновационном развитии Дубны с администрацией города. Об этом сообщается в совместном пресс-релизе.

Соглашение предусматривает сотрудничество сторон по широкому спектру направлений, в том числе, созданию благоприятного инвестиционного климата в городе, активизации жилищного строительства, улучшению рынка труда и содействию трудовой миграции активного населения Российской Федерацией в Дубну. Данная инициатива проводится в рамках реализуемых администрацией города мер по стимулированию экономической активности на территории особой экономической зоны технико-внедренческого типа, созданной в соответствии с постановлением правительства РФ от 21 декабря 2005 г N781.

В рамках соглашения будут реализованы программы "Стимул" /направлена на кредитование строительства нового жилья экономкласса/ и "Переезд" /задача которой является обеспечение жильем и трудоустройство наиболее активных граждан страны, готовых переехать в развивающиеся регионы/. Компания "Прогресстех-Дубна", со своей стороны, обязуется оказывать содействие в трудоустройстве граждан, чья квалификация и специальность соответствует предъявляемым критериям.

"Московская область - регион, наиболее активно участвующий в программе "Стимул", - подчеркнул исполнительный директор по жилищному финансированию "АИЖК" Андрей Шелковый. Строительство нового жилья здесь представляет особый интерес и для кредиторов, и для застройщиков, и потенциальных покупателей жилья, поэтому перспективы реализации программ ОАО "АИЖК" здесь очень хорошие. Кроме того, статус особой экономической зоны в Дубне позволяет вводить в программу "Стимул" дополнительные условия, планировать объемы строительства, корректировать стоимость нового жилья".

ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" /АИЖК/ создано в сентябре 1997 г в форме открытого акционерного общества со 100 проц государственным капиталом. Основная деятельность агентства направлена на реализацию государственных программ по обеспечению доступным жильем и улучшению жилищных условий населения. По состоянию на 21 января 2011 г агентством рефинансировано свыше 205,5 тыс ипотечных кредитов на сумму 175,7 млрд руб.

ОАО "Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов" /ОАО "АРИЖК"/ проводит реструктуризацию проблемных ипотечных кредитов в рамках реализации программы поддержки заемщиков, попавших в трудную жизненную ситуацию. Уставный капитал ОАО "АРИЖК" составляет 5 млрд руб. Собственником 100 проц без одной акции компании является ОАО "АИЖК", держатель 1 акции - Ассоциация российских банков.

ООО "Прогресстех-Дубна" входит в группу компаний "Прогресстех", основным направлением деятельности которой является инженерный консалтинг в области авиастроения. Компания создана в 2006 г в Дубне и в октябре 2007 г получила статус резидента особой экономической зоны технико-внедренческого типа "Дубна".

 


2011-06-22 15:41 Ведомости. Жилой фонд: Технология рынка: Вечные должники

Новых дефолтов почти нет, но те заемщики, которые объявили себя банкротами в кризисный период, так ими и остались. В итоге они могут не только потерять многократно подорожавшие из-за штрафов и неустоек квартиры, но и лишиться последнего: по российским законам они отвечают перед кредиторами всем имуществом.

Кредит для кредита

Российские заемщики самые исполнительные, наверное, потому, что самые незащищенные в мире, — таково общее мнение опрошенных «Ведомостями» экспертов.

Банкиры, говоря о работе с проблемными кредитами, публично декларируют готовность к компромиссам. В основном, отмечают аналитики портала «Русипотека», банки предлагали уменьшить кредитную нагрузку за счет удлинения срока кредита. Менее охотно они соглашались предоставить заемщику «кредитные каникулы» на срок от трех до шести месяцев, во время которых размер платежа значительно снижен. Наибольшую фантазию при реструктуризации проявил «Юниаструм банк», заемщик которого мог перевести долг на другое лицо или привлечь дополнительных созаемщиков.

«Тем, кто обращается, мы предлагаем и отсрочку, и смягчение условий», — заявляет Олег Коркин, замначальника управления розничных операций банка «Возрождение». Но таковых, по его словам, мало: с 2005 г. банк реструктурировал всего 50 кредитов на 90 млн руб. — это менее 1% от его 10-миллиардного ипотечного портфеля. Небольшой процент проблемных кредитов Коркин объясняет умелой работой с клиентами.

Дмитрий Берестенев, заемщик Собинбанка , оказавшись в сложной ситуации, предпочел в конце 2010 г. взять стабилизационный заем у Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), нежели согласиться на реструктуризацию, предлагаемую кредитором. «Проценты были невыгодны, да и психологическое давление банка было трудно выдерживать», — объясняет он. Берестенев приобрел квартиру в Подмосковье летом 2008 г., на пике цен на недвижимость и ипотечных ставок.

Таких, как Берестенев, взявших деньги у АРИЖК на погашение выданного каким-либо банком ипотечного кредита, к 1 января 2011 г. (когда выдача стабилизационных займов была прекращена) набралось 8492 человека, все они покупали жилье в регионах. Искал смельчаков, готовых удвоить кредитную нагрузку, и Сбербанк , предложивший им «Уверенность» (кредит на погашение просроченных платежей, неустойки и т. д.).

«ВТБ 24» в кризисные 2009-2010 годы также мог выдать стабилизационный кредит для полного или частичного погашения ежемесячных платежей и «активно предлагал заемщикам различные формы реструктуризации», говорит Наталья Шелковая, замначальника управления по работе с проблемными активами. «Но если клиент скрывается или отказывается от обсуждения вариантов урегулирования проблемы, банк защищает свои интересы в суде», — категорична она.

«Банкиры вели себя довольно лояльно с должниками, хотя и начинали грозить коллекторами при малейшей просрочке», — говорит Роман Строилов, директор департамента частного и корпоративного кредитования компании Penny Lane Realty. Эта лояльность не в последнюю очередь объяснялась изначально невыгодными для заемщиков условиями ипотечного кредитования.

Дмитрий Краснов, замначальника управления жилищной политики департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы, говорит, что может понять людей, которые «сначала подписывают договор, соглашаясь взять на себя обязательства, а потом начинают бегать от банка или, хуже того, пытаясь оказать давление на банк, пишут письма депутатам о бесчеловечном обращении с ними кредиторов». «Человек платит-платит в течение 2-3 лет, потом оказывается в сложной ситуации, обращается в банк и “обнаруживает”, что основной долг у него ничуть не уменьшился, все эти годы он погашал только проценты по нему (условия кредитного договора перед его подписанием внимательно изучают далеко не все)», — объясняет Краснов.

Суд не по делу

Если заемщик перестает исполнять обязательства по кредиту, не соглашается на реструктуризацию или рефинансирование, не хочет продавать квартиру, чтобы рассчитаться с банком, включается судебный механизм, говорит Алексей Шленов, гендиректор «Миэль-брокериджа». Однако суды по взысканию квартир в Москве не часты: люди платят из последнего, понимая, что другой возможности приобрести жилье в столице у них может не быть, признает председатель Московской коллегии адвокатов «Яковлев и партнеры» Игорь Дубов. Да и банку обращение взыскания на заложенные квартиры через суд неинтересно, утверждает Дмитрий Краснов: эта мера отвлекает много времени и сотрудников, плюс приходится уговаривать заемщиков, из которых некоторые ведут себя неадекватно.

Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы компании «Релайт-недвижимость», соглашается, что судиться банкирам невыгодно: «Надо заплатить деньги за подачу иска, да и процедура длительная (может тянуться до года). А если заемщик больше трех месяцев не платит, то банк обязан зарезервировать всю сумму кредита и уже не может пользоваться этими деньгами». Законом также предусматривается отсрочка в обращении взыскания на предмет залога на срок до года, бывали и случаи, когда суд постановлял выселить человека, а тот не выезжал, продолжает Кажикина.

Выселение — сложная процедура, особенно если заемщик активно этому противодействует, подтверждает Дубов: оно осуществляется, когда либо находится покупатель на залоговую квартиру, либо банк оставляет эту недвижимость у себя на балансе. К тому же, напоминает он, в кризис цены падали и бывало, что даже в случае обращения взыскания на имущество денег расплатиться с кредитором не хватало плюс заемщик был обязан гасить неустойку. «Банки обычно сначала требовали погасить неустойку, пока Высший арбитражный суд не высказался по поводу очередности выплаты долга (сначала — уплата процентов, основной суммы долга, а затем — неустойки). Жаль, что пересмотр обязательности платежей произошел лишь в самом конце 2010 г.», — уточняет Дубов.

Берут, не торгуясь

Адвокат Олег Сухов, ведущий юрист Первого столичного юридического центра, рассказал о случае из практики, когда удалось доказать неправомочность притязаний кредитора. Альфа-банк обратился в суд с иском к заемщику. Тот допускал неоднократные просрочки — по уплате и основного долга, и процентов, и штрафов. Кредитор хотел продать залоговую квартиру(в Подмосковье) с публичных торгов, самостоятельно установив начальную цену. Суд первой инстанции иск удовлетворил. Но кассационная коллегия судей Мособлсуда это решение отменила.

Обоснование было следующим. Согласно ч. 3 ст. 348 ГК РФ подобное обращение взыскания на заложенное имущество допускается при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение года, даже если каждая просрочка незначительна. Но задолженность перед банком у заемщика возникла, когда он потерял работу и встал на учет на биржу труда, поэтому не мог считаться злостным неплательщиком. Более того, заемщик не отказывался от обязательств перед банком и принимал меры по урегулированию спора в досудебном порядке (писал кредитору заявления об отсрочке и рассрочке платежей).

На момент рассмотрения спора судом платежеспособность должника была восстановлена и он снова стал платить. Кассационная коллегия судей Мособлсуда пришла к выводу, что допущенные заемщиком нарушения являлись несущественными, что стало основанием к отказу на обращение взыскания на заложенное имущество. Банк не смог настоять на публичных торгах по продаже залоговой квартиры.

Максим Саблин, эксперт Ассоциация юристов России, на сайте «Русипотеки» объясняет, почему банку могут быть выгодны подобные торги: система их организации построена таким образом, что на них приходят только «свои» люди и фирмы и приобретают объекты по ценам ниже рыночных. Покупателю «со стороны» узнать о подобных распродажах нереально: объявления о них публикуются в сугубо специализированных изданиях за 10 дней до торгов.

По закону в случае повторных торгов начальная цена квартиры может быть уменьшена на четверть. «Банки ни разу нас не приглашали на подобные торги, — говорит Строилов из Penny Lane Realty. — Обычно банкиры либо выкупают подобные объекты для себя (с дисконтом), либо сообщают заинтересованным «партнерам». Не знает о проведении подобных мероприятий и Кажикина из «Релайт-недвижимости».

Залог на витрине банка

Более распространенной формой реализации залоговых квартир (с согласия должников) является размещение объявлений об их продаже на сайтах банков (иногда с одновременным предложением льготных ипотечных кредитов новым приобретателям в качестве своеобразного бонуса). Такие предложения есть у «ВТБ 24», «Дельтакредита», «КИТ финанса», Собинбанка и некоторых других. Эксперты «Русипотеки» отмечают, что большой популярности эти программы не снискали, поскольку жилье выставляется на продажу по докризисной стоимости. Впрочем, негласно банкиры признают, что можно торговаться.

В середине января, например, в базе «ВТБ 24» были квартира в доме на 1-й улице Машиностроения с заявленным сроком сдачи в I квартале 2011 г., 8,5 млн руб. (180 000 руб. за 1 кв. м), квартира в известном долгострое Фили-Давыдкова «Форт Кутузов» за 50 млн руб. (388 000 руб. за 1 кв. м).

Страховка для заемщика

Нина Смирнова, гендиректор СК АИЖК:

— Наличие страховой защиты позволит банкам активнее выдавать кредиты с меньшим первоначальным взносом и под меньший процент. Сейчас мы обсуждаем с ЦБ возможность экономического стимулирования банков, использующих программы ипотечного страхования. Это уменьшение объемов обязательного резервирования, снижение нормативов достаточности капитала.

Для заемщика страхование ипотечных обязательств — это еще и защита от дополнительных требований банка после реализации заложенного имущества, если вырученных средств не хватило для покрытия имеющейся задолженности. Но максимальный размер страховой выплаты ограничен законодательно и не может превышать 20% от стоимости недвижимости. Мы сравнивали: со страховкой кредит в итоге дешевле для заемщика, так как часть кредитного риска банка перекладывается на страховую компанию.

Новых дефолтов почти нет, но те заемщики, которые объявили себя банкротами в кризисный период, так ими и остались. В итоге они могут не только потерять многократно подорожавшие из-за штрафов и неустоек квартиры, но и лишиться последнего: по российским законам они отвечают перед кредиторами всем имуществом.





© 2009 ОАО «АРИЖК» 117418, г. Москва, ул. Новочеремушкинская, д 69


В избранное