17.06.2011, 109 (2875)

Так называемая «обратная ипотека» позволяет людям в старости получать дополнительные доходы за счет своего жилья, объясняет гендиректор АИЖК Александр Семеняка (интервью с ним см. на стр. 06). Такой кредит перечисляется не весь сразу, а определенными порциями каждый месяц, как дополнительная пенсия, рассказывает он: «Долг растет, на него начисляются проценты, а погашается это все один раз — после смерти. Таким образом, человек как бы “проживает” свою квартиру».

Когда заемщик умрет, заложенное жилье продается, кредит гасится, а оставшаяся сумма достается наследникам. При желании они могут погасить кредит сами и сохранить квартиру.

Фактически это замена известной в России пожизненной ренты, когда пожилой человек наследует или продает свое жилье посторонним людям, а те обязуются пожизненно содержать его, говорит гендиректор Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК, «дочка» АИЖК) Андрей Языков.

Пилотный проект стартует осенью и будет реализовываться на базе АРИЖК. По его результатам правительство должно решить, стоит ли «обратную ипотеку» «тиражировать на всю страну», говорит Семеняка. В пресс-службе правительства вчера не смогли это прокомментировать.

Помощник президента Аркадий Дворкович, возглавляющий наблюдательный совет агентства, знает об этой инициативе менеджмента: «Чтобы запускать такой продукт в России, надо проанализировать все риски, чем мы в ближайшее время и займемся в рамках набсовета АИЖК».

АИЖК уже изучает зарубежный опыт. Языков в январе ездил в США изучать программу HECM (Home Equity Conversion Mortgage) — она признана самой удачной среди подобных продуктов. «Власти США уделяют большое внимание развитию этого продукта, — рассказывает он. — Увеличение доходов пенсионеров позволяет сохранить им привычный уровень потребления после выхода на пенсию, что влияет на экономический оборот». В США программой уже воспользовалось около 700 000 семей. Средний возраст заемщика — 72,9 года, а сумма кредита — $184 000.

«Программа развивается силами рыночных кредиторов, однако государство контролирует ценообразование (средняя ставка — 5,7% годовых) и поддерживает этот рынок через механизмы страхования государственного агентства FHA и госгарантий (агентство Ginnie Mae)», — поясняет Языков. Речь идет о необычной страховке — гарантии выкупа кредита у банка, если долг достиг 98% от стоимости недвижимости. Тогда FHA выкупает кредит, а заемщик живет под контролем Ginnie Mae до смерти. «Такой механизм позволяет снять все страхи людей, что кредитор выгонит пенсионера на улицу и продаст его жилье», — поясняет Языков.

На Западе «обратная ипотека» работает давно и достаточно успешно и дает пожилым людям возможность достойно прожить старость, соглашается вице-президент «Дельтакредита» Лора Файнзилберг. «Для России подобная модель была бы интересна, но доверие к ней со стороны людей пока низкое, — полагает она. — Человеку психологически будет очень сложно передать кому-то права на наследование квартиры, учитывая многочисленные преступления так называемых черных риэлторов». Поэтому пока стоит осуществить этот проект в тестовом режиме, а «если он окажется положительным, то можно начинать его более широкое внедрение», резюмирует она.

Языков убежден, что запуск «обратной ипотеки» вытеснит черных риэлторов и мошеннические схемы пожизненной ренты: «В отличие от договоров пожизненной ренты, исполнение которых практически не контролируется государством, чем пользуются мошенники и черные риэлторы, “обратная ипотека” — это цивилизованная, зарегулированная процедура, в которой государство может осуществлять контроль».

По данным Росстата, в стране сейчас 30,7 млн пенсионеров. Средний размер пенсии составляет 8498 руб.

http://www.vedomosti.ru/newspaper/article/262336/kredit_pozhiznennyj

17.06.2011, 109 (2875)

В 2002 г., когда Александр Семеняка уходил из правления «Газпрома» , чтобы возглавить Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), он поспорил, что через 10 лет объем российского рынка ипотеки сравняется с капитализацией «Газпрома». В 2002 г. рынок всей российской ипотеки составлял 5 млрд руб., само агентство не вылезало из убытков. В 2008 г., перед самым кризисом, объем рынка составил 650 млрд руб. Но спор проигран — Семеняка недооценил сложность ипотеки, да и кризис отбросил рынок назад. О том, когда теперь объемы ипотеки должны догнать капитализацию «Газпрома», о том, как АИЖК взыскивает ипотечные долги и о развитии рынка после кризиса Семеняка рассказал в интервью «Ведомостям».

ВСЯ ИПОТЕКА ОСТАНЕТСЯ НА ГОСБАНКАХ

— В прошлом году банки выдали значительные объемы ипотеки по рекордно низким ставкам, а сейчас на рынке высоки ожидания роста стоимости ресурсов. Заемщики начинают опасаться, что банки могут повышать ставки в одностороннем порядке .

— Эта тема активно обсуждалась во время кризиса, когда многие банки стали поднимать ставки в одностороннем порядке. Итогом стали поправки в закон «О банках и банковской деятельности», вступившие в силу в феврале 2010 г., которые запретили банкам в одностороннем порядке повышать стоимость кредитов, выданных ранее по фиксированным ставкам. Для этого требуется согласие заемщика. Мы считаем, что сейчас эта проблема решена — у заемщика риска нет. Но пока мы не ожидаем роста ставок по ипотеке — рубль продолжает укрепляться, в стране по-прежнему избыточная рублевая ликвидность. Мы по крайней мере не планируем повышать ставки, скорее наоборот — рассматриваем вопрос дальнейшего их снижения.

— У вас на сайте появилась форма раскрытия информации о полной стоимости ипотечного кредита. С чем это связано? Поступают жалобы от заемщиков?

— Это связано с дискуссией о законности банковских единовременных комиссий, которая сейчас развернулась между банкирами и различными регуляторами. Мы считаем, что комиссии могут взиматься с заемщика. Как происходит на практике? В поиске лучших условий заемщик подает заявку в 10 банков, все банки проводят оценку его платежеспособности, оценку потенциального предмета залога. А кредит он в итоге берет в одном банке. Получается, что девять банков работу делали понапрасну, и если у них не будет права взимать комиссию с этого заемщика, то они эти расходы переложат на других, которые действительно возьмут ипотеку в этом банке. Мне кажется, это несправедливо!

— К тому же банки — партнеры АИЖК получают доход за счет комиссий за выдачу. И без комиссий у них не будет смысла работать с вами.

— Это вторая причина. У нас на рынке есть два-три крупных банка, которые выдали кредиты и держат их на балансе. Они могут вообще никакой комиссии не взимать, им регулярно поступает процентный доход. А есть мелкие и средние банки, которые работают с оборота. Они ипотеку выдали, а дальше продали ее — либо нам, либо выпустили ипотечные облигации и продали инвесторам. Если сейчас запретить комиссии, то модель рынка, при которой банки заинтересованы проводить сделки по секьюритизации, привлекать фондирование у инвесторов, становится бессмысленной. Кто будет выдавать такие кредиты, организовывать такие сделки, если нельзя зарабатывать? А это будет означать, что на рынке умрет конкуренция. Вся ипотека останется только на госбанках. И последнее — вопрос выгоды заемщика. Что выгоднее — пойти в банк, который возьмет единовременно комиссию в 2% и выдаст кредит под 11%, или в банк без комиссии, но со ставкой 12,4%? Сразу не скажешь. Интуитивно понятно, что если кредит на 20 лет плюс комиссия 2%, то удорожание будет примерно на 0,1% годовых, т. е. все равно меньше 12,4%. Вот поэтому выбирать должен заемщик. Ему надо посчитать полную стоимость, чтобы он мог сравнить: вот по этому кредиту он заплатит столько, по этому — столько. Для этого мы и разработали нашу форму полной стоимости кредита.

— В 2010-2011 гг. госбанки сильно снизили ставки по ипотеке, из-за чего возникли опасения, что мелкие банки будут вынуждены сместиться на sub-prime ипотеку, не выдержав ценовой конкуренции. Вы как оцениваете влияние госбанков на рынок?

— В рекламе крупные банки декларируют очень низкие минимальные ставки, но если смотреть, по каким ставкам они реально выдают (а их ставка больше чем наполовину определяет ставку, раскрываемую в статистике ЦБ по ипотеке), то в среднем 12,4% — вот их реальная ставка. А мы у банков-партнеров сегодня выкупаем портфели, в которых кредиты выданы под 10,5%. Более того, я абсолютно убежден, что крупные банки, снижая ставки в 2010 г., делали это исключительно под давлением конкуренции. За прошлый год доля пятерки крупных банков в выдаче ипотеки сократилась на 14%. Поэтому теряя долю рынка, они были вынуждены пойти на снижение.

БЕССРОЧНЫЙ, НАСЛЕДУЕМЫЙ НАЕМ

— В кризис вы запустили программу поддержки строительства жилья. Какой объем жилья с помощью ваших займов строится сейчас?

— Всего к нам поступило 335 заявок на 94 млрд руб., часть рассматривается, часть была отклонена, а одобрено 135 проектов на сумму 31 млрд руб. По этим одобренным проектам строится 1,7 млн кв. м жилья, что составляет примерно 3% от годового объема индустриального строительства в стране.

— У вас состояние рынка жилья сейчас не вызывает беспокойства с точки зрения рисков для ипотеки?

— Конечно, для нас залоговый актив — существенный фактор риска. Если стоимость жилья будет падать, для нас это плохо, если она будет расти, для нас, с точки зрения кредитора по ранее выданным кредитам, — это хорошо, а по вновь выдаваемым — скорее плохо. Потому что если мы будем новые залоги оформлять по более высоким ценам, то, значит, у нас риски будут в будущем такие же, как в США. Но мы пытаемся через Минрегионразвития заложить в региональные жилищные программы комплекс мер, которые сдерживали бы рост цен на жилье уровнем инфляции. И мы считаем, что строительство жилья важно для устойчивого развития рынка, чтоб он не перегревался.

Это, правда, не единственная мера. Еще мы активно изучаем опыт других стран. Например, Австрии. Там правительство считает, что наряду с предложением жилья на продажу очень важно развивать сегмент наемного жилья, в том числе и социальный, некоммерческий наем. При этом государство должно помогать не потребителю, а производителю, но взамен требовать, чтобы это жилье предлагалось на рынке по неким нерыночным ценам. И как австрийцы объяснили, такие программы сдерживают рост рыночных цен. Поэтому их задача не просто строить, но строить именно через наем. Это наем, который от нашего права собственности почти ничем не отличается. Он бессрочный, наследуемый, вы можете право найма продавать на рынке. Оно стоит чуть дешевле, потому что вы не оплачиваете содержание ТСЖ, у вас нет права на землю под домом. Минрегионразвития сейчас уделяет серьезное внимание развитию рынка найма.

— А АИЖК будет участвовать в таких проектах?

— Мы можем оказать поддержку рынку найма, развивая ипотеку этих доходных домов. Домовладельцу, собственнику доходного дома, нужны длинные кредиты. И, соответственно, выплачивать эти кредиты он будет из платежей, поступающих за наем. Мы сейчас включаем ипотеку доходных домов в нашу стратегию, чтобы сформировать нормальный оборот рыночной ипотеки юрлица, выработать некий стандарт выдачи, стандарт самого доходного дома, условий сдачи в наем. Это отдельная большая тема. Здесь точно потребуется менять законодательство.

— А сколько таких проектов уже запущено?

— Пока серийного продукта такого нет. В этом году мы запланировали пилотные проекты — с Калужской областью, где находятся промышленные зоны автопроизводителей и им туда много работников надо переселять. Обсуждаем с Новосибирском (там хотят такую систему найма организовать для многодетных семей), с ОАО «Особые экономические зоны» — они сейчас выбрали площадку под проект в Татарстане. Эти проекты позволят нам отработать форму договоров, залоги, требования к заемщику. Потому что в залоге будут не только квартиры, а именно контракт на наем, т. е. собственно право доходного дома получать платежи. И так мы сможем влиять на условия договора найма. Можем, например, установить, чтобы срок найма был не меньше 15 лет. Фактически это будет формировать другой наем, более длинный и предсказуемый. Не тот, который сейчас сложился в частном секторе, когда наем сроком на год, без регистрации в ФРС, права нанимателя не сильно защищены. А здесь будут прописаны права тех, кто сдает квартиру, и тех, кто нанимает. Этот механизм будет способствовать еще и решению проблем трудовой миграции и проблемы безработицы в принципе. Люди смогут выезжать туда, где есть работа для них и, соответственно, там же смогут нанять жилье.

— Еще какие-то новые виды ипотеки планируете развивать?

— Я считаю, жилье — это актив, который семье может помочь как минимум три раза, на самых пиковых моментах: когда семья создается, когда дети получают образование и во время пенсии. Когда дети взрослые, надо их всех учить — школа платная, вузы, семья несет пиковые расходы. Должен быть механизм нового залога жилья под образовательные кредиты. Мне нравятся подобные программы в Штатах — смысл в том, что родители и дети выступают созаемщиками. Пока ребенок получает образование, по кредиту платят родители, а когда он закончит обучение, будет возвращать кредит сам, а родители останутся на подстраховке.

— И вы это будете внедрять на российском рынке?

— Мы хотим это попробовать на уровне пилотного проекта. Также мы хотим запустить другой механизм — обратную ипотеку. Это такой социальный эксперимент. Например, семья уже в возрасте, у нее есть в собственности жилье, под залог которого она берет кредит. Но не сразу, а по чуть-чуть, например по 10 000 руб. в месяц. Внешне это выглядит как дополнительная пенсия. Кредит выбирается, долг растет, на него начисляются проценты, а погашается это все один раз — после смерти.

— За счет продажи квартиры?

— Квартира продается, долг гасится. Таким образом, вы как бы проживаете квартиру. А если дети хотят эту квартиру оставить, они могут сами погасить кредит. Но это тоже ипотека, тоже залог. И получается, что вы свой семейный актив используете для решения наиболее важных задач с точки зрения цикла жизни семьи.

— Эту обратную ипотеку вы тоже в качестве пилотного проекта уже реализуете?

— Мы хотим попробовать, как это пойдет. По крайней мере, документацию разработаем и за счет прибыли потренируемся на пилотных проектах. Надо ли тиражировать на всю страну — это должно решать правительство как наш акционер.

ЕСЛИ У ЧЕЛОВЕКА БЫЛА СУДИМОСТЬ, ОН НЕ ДОЛЖЕН РАБОТАТЬ ПО ВЗЫСКАНИЮ ДОЛГОВ

— Чем будет после кризиса заниматься Агентство по реструктуризации ипотечных кредитов (АРИЖК)?

— Мы считаем, что на базе АРИЖК должен быть сформирован институт, который будет оказывать рынку услуги по реструктуризации ипотечных кредитов и цивилизованному обращению взыскания. Какая у нас сейчас экономика в сопровождении ипотечного кредита? Пока заемщики платят, издержки очень низкие. А вот когда заемщик перестает реагировать на звонки, скрывается, кредитору надо ездить к нему, заниматься реструктуризацией, перерегистрировать залог в ФРС — тут затраты на одну закладную резко возрастают. Поэтому напрашивается некий эффект масштаба. Если у небольшого банка будет 100 проблемных кредитов, ему реструктуризация и взыскание каждого обойдутся слишком дорого: специально людей надо набрать, выучить их, ездить штучно по каждой закладной. А если банк сможет купить эти услуги у АРИЖК, они обойдутся в разы дешевле. Мы решили начать со своего портфеля — в этом году передадим в АРИЖК свои проблемные активы.

— Сейчас частным коллекторам банки почти не передают ипотечные долги. Чем деятельность АРИЖК будет отличаться от того, что делают другие коллекторы?

— Да, сейчас коллекторы не покупают ипотечные кредиты, так как в случае ипотечного кредита возникает проблема, связанная с несопоставимостью долга с активами и доходами заемщика. Продажа имущества заемщика этот долг не погасит. Поэтому существующие коллекторские компании сейчас работают только на сервисе для кредитора. В основном оказывают психологическое давление на заемщика. Роль АРИЖК, как мы ее видим, — некий арбитраж или медиатор. То есть на начальном этапе проблем у заемщика — реструктуризация и помощь в восстановлении, если это не помогает — быстрое взыскание.

— А сколько будут стоить услуги АРИЖК?

— Давайте мы отработаем, и я потом скажу. Это будет публичная информация. Еще одна проблема: стандарты, по которым коллекторы работают с заемщиком, — правильные? Они работают в рамках юридических норм?

— Этим Роспотребнадзор тоже интересуется, и глава этой службы Геннадий Онищенко считает, что сейчас любая коллекторская деятельность незаконна. Возможно, благодаря тому, что АРИЖК — государственное агентство, как-то статус коллекторов узаконят.

— Это, собственно, и есть задача, которую АРИЖК должно решить. АРИЖК может стать маркетмейкером на этом рынке, способствовать внедрению неких правовых норм и стандартов — может, лицензирования, квалификационных требований и персональной ответственности участников. Если коллектор к заемщику приходит, у него все-таки должен быть аттестат, что он обучен общаться с заемщиками. Если у человека была судимость, или он состоит на учете в диспансере, или у него нет специального юридического образования, то, наверное, он не должен работать по взысканию долгов. Это как раз те самые требования, стандарты, которые, может быть, надо в законе закладывать. Мне кажется, все это надо обсуждать.

— Какой объем долгов вы запланировали передать АРИЖК в этом году?

— Около 6000 кредитов с просрочкой свыше 90 дней. Но, кроме нас, АРИЖК может предоставлять эти услуги любому банку.

— А сколько всего у АИЖК было судебных исков против заемщиков за время кризиса?

— Нами подано за все время работы около 7000 исков. Много исков для нас заканчивается получением жилья на баланс.

— А как долго это будет у вас на балансе? Видимо, вам придется с убытком это реализовать?

— Безусловно. Для нас взыскание является самой затратной формой истребования долга. Подав иск на взыскание, мы лишаем человека права собственности, но зачастую он продолжает там жить. А чтобы эту квартиру продать, нам надо добиться судебного решения о выселении заемщика из нашей квартиры. Это отдельное судебное разбирательство. Причем иск о выселении может подавать только собственник жилья, а в права собственности мы вступаем через 18 месяцев после первого решения суда. А все это время должники на непонятных основаниях проживают в нашей квартире. Налоговая инспекция считает, что мы сдаем эту квартиру, и требует с нас платить подоходный налог по ставке найма. Я уж молчу о том, что потом нам приходится оплачивать чужие долги по коммунальным платежам, потому что люди, пока там жили полтора года, коммунальные платежи не оплачивали. Все осложняется тем, что эти квартиры находятся в различных удаленных регионах. А вы спрашиваете, для чего нужно АРИЖК!

— Так, получается, система изначально кривая, надо не отдельную структуру под нее создавать, а менять законодательство. Вы, обнаружив столько пробелов с защитой прав кредиторов, может, какие-то поправки предлагали? Знает ли об этом глава набсовета АИЖК Аркадий Дворкович?

— На набсовете мы буквально пару месяцев назад рассматривали проблемы, связанные со взысканием. Подготовили план мер, в том числе изменение законодательства, с тем чтобы поменять эту процедуру и обеспечить для кредитора сохранность жилья. АИЖК как головная структура будет заниматься нормотворчеством, а АРИЖК будет на практике это внедрять.

ВЫ ПРИНОСИТЕ КЛЮЧИ ОТ КВАРТИРЫ, А Я БОЛЬШЕ НИЧЕГО НЕ ТРЕБУЮ

— Недавно страховая компания АИЖК выступала с инициативой страховать заемщиков от риска снижения стоимости их жилья. В каком состоянии сейчас этот проект?

— Этот риск можно нейтрализовать с помощью страхового продукта. Например, заемщикам, которым не хватает денег на первоначальный взнос, предложить страховку, которая бы этот взнос заменяла. И с этой страховкой ставка для него будет такой же, как если бы он 30-40% внес банку из своих средств. При этом денег на эту страховку он потратит гораздо меньше, чем на накопление первоначального взноса. В этом выгода. Но эту услугу сложнее развивать. Потому что люди пока этот продукт не знают. Это розница, которой должны заниматься страховщики, СК АИЖК не занимается прямым страхованием.

— У вас еще была инициатива по обнулению долга заемщика в случае, если средств от реализации его ипотечного жилья не хватает на покрытие долга.

— Это было поручение председателя правительства. Мы в исполнение этого поручения направили свои предложения в Минэкономразвития. Их суть в том, чтобы сразу при оформлении кредита предусмотреть для кредитора и заемщика возможность досудебного урегулирования долга. Выглядит это так: вы мне приносите ключи от квартиры, а я, банк, больше с вас ничего не требую. Интерес заемщика в том, что, если он потеряет квартиру, он не останется должен банку. Интерес банка — сроки и сохранность предмета залога. Практически сразу как заемщик объявил себя неплатежеспособным по кредиту, банк становится собственником квартиры и после перерегистрации может это жилье реализовать. Судебные издержки меньше. Но надо понимать — мы это предлагаем не взамен существующей практике, а как некую опцию. Вот такая инициатива была проявлена нами, предложения сделаны, но пока они рассматриваются ведомствами.

Я ПОСПОРИЛ, ЧТО ОБЪЕМ ИПОТЕЧНОГО РЫНКА ДОГОНИТ «ГАЗПРОМ»

— Вы уже девять лет работаете в АИЖК. Кто вас пригласил в АИЖК и что вас заинтересовало в этом предложении?

— На работу меня брал Браверман Александр Арнольдович. Он был председателем набсовета АИЖК. И он сказал мне тогда об огромном потенциале роста ипотеки. Я посмотрел, что в других странах: там ипотека составляет 50-100% ВВП. Это рынок в разы больший, чем капитализация «Газпрома». Взяться за создание такого рынка мне показалось вызовом. Я даже с кем-то поспорил, что за 10 лет объем ипотечного рынка догонит капитализацию «Газпрома». Но я ошибся — из-за того что недооценил сложность ипотечного рынка, да и кризис отбросил назад, нам не удалось догнать за 10 лет «Газпром».

— А сейчас какой прогноз?

— Сейчас ипотека составляет 2,5% от ВВП, а капитализация «Газпрома» к ВВП — 10,6%. Ипотека уровня в 10,7% по принятой правительством стратегии развития достигнет в 2020 г. Мне пригодился в АИЖК мой другой газпромовский опыт — по привлечению кредитов под залог экспортной выручки. Когда пришлось разрабатывать стандарты ипотечного кредитования, я подумал: «Ну что такое ипотека? Взяли дебиторку, заложили, только не в английском праве, а в российском». Казалось, что с помощью юристов быстро адаптируем формы договоров залога выручки и разработаем поправки в законодательство. Но, конечно, ипотека оказалась сложнее, потому что с той стороны — социум, живые люди. И экономически правильные решения все время должны проходить через призму социальной, политической целесообразности.

— Отражается ли на деятельности агентства предвыборный период? Доступная ипотека ведь популярный предвыборный лозунг.

— Я сам все время ожидал, что пойдут разные указания. Но пока вообще никаких указаний ни из администрации президента, ни из Белого дома не приходило. Скорее, у меня ощущение, что про нас забыли. Я сравниваю с кризисом — тогда были регулярные совещания, обсуждения, как эффективно использовать деньги, как помогать заемщикам.

— А вы за кого голосуете обычно? На выборах в Госдуму?

— Я верю в рынок, конкуренцию и христианские заповеди, поэтому я за христианскую демократию. Мне не нравится, что декларируется развитие рыночных отношений и конкуренции, а на практике крупным игрокам создаются преференции, для малого и среднего бизнеса барьеров все больше. Когда большой дядя отнимает кусок хлеба у подростка, это не по-христиански.

— А с кем дружите?

— С многими, с кем раньше учился или работал. Особенно дорожу дружбой с бывшими коллегами по ВНИКИ — с [Александром] Волошиным, [Владимиром] Малиным, [Леонидом] Грязновым.

— А с Дворковичем общаетесь вне рамок набсовета АИЖК? Может, посещаете его шахматную гостиную?

— Нет, в шахматную гостиную Дворковича я вожу младшего ребенка. А сам играю в хоккей. И благодаря хоккею я иногда общаюсь с Дворковичем вне работы, когда проводятся благотворительные матчи. Все началось с того, что в сентябре прошлого года был благотворительный матч «команда Овечкина против команды Ковальчука». АИЖК было одним из спонсоров, и мне неожиданно предложили поиграть. А я 20 лет на коньки не вставал… Но все равно вышел на матч, сыграл. Побегал 20 минут и чуть не умер. Меня зацепило, что члены правительства играют приличнее меня — [Рашид] Нургалиев, [Алексей] Кудрин. И я записался в хоккейный клуб «Премьер» — теперь дважды в неделю хожу на тренировки.

http://www.vedomosti.ru/newspaper/article/262288/ya_veryu_v_rynok_konkurenciyu_i_hristianskie_zapovedi

 // Софья Ручко, специально для Bankir.Ru

- Андрей Дмитриевич, в чем специфика программ реструктуризации АРИЖК, которые действовали во время кризиса? Чем они принципиально отличаются от 

- Принципиальное отличие заключается в том, что мы использовали специально выделенные средства, которые государство выделило ради поддержки дефолтных заемщиков. И мы прекрасно понимаем, что собрать выданные займы будет очень непростой задачей. Если реструктуризацию проводит банк, он должен понимать, что эти средства, скорее всего, – деньги вкладчиков, и соотносить размер затрачиваемых ресурсов с размером сформированных резервов и ожидаемой отдачей.

АРИЖК было готово поверить даже безнадежным заемщикам. По факту мы оказались в большинстве случаев правы. Мы дали заемщикам главное – время. Время для восстановления, и такой подход показал нашу правоту – большинство заемщиков восстановились, а значит, и у кредиторов кредиты перестали быть проблемными, вновь приносят доход и возможности своевременно рассчитываться с вкладчиками

Важнейшее отличие программы АРИЖК в том, что мы могли использовать свои механизмы даже против воли кредитора, поскольку ни у кого не было статистики, в каких случаях надо помогать заемщикам, а в каких – необходимо отказывать и проводить взыскание. Мы занимали позицию, что если заемщик социально незащищен, то ему, скорее, надо помочь, а кредиторы не были готовы идти на это в ряде случаев.

Возникновение такой госпрограммы позволило поменять ментальность рынка, которая, на мой взгляд, очень неудачно была сложена к 2009 году. Ведь опыта ипотечного кредитования в стране практически не было: развитие ипотеки началось фактически только с 2003 года. В результате многие банкиры транслировали свой опыт розничного кредитования на ипотечные обязательства. Ипотека – это все-таки долгосрочное финансовое обязательство, а в течение длительного срока (15–20 лет) у заемщика могут случиться разные события: развод, появление детей, смена работы, да и пара кризисов может в этот период произойти. Если кредитор умеет решать эти проблемы, то ипотека будет успешно развиваться, а если не умеет, то у людей будет банальный страх перед долгосрочным кредитованием.

С проблемными кредитами нужно работать и делать это можно эффективно. Наша деятельность показала, что примерно в три раза выгоднее провести реструктуризацию, чем пойти в суд.

- Даже на растущем рынке недвижимости. Дело в том, что наше законодательство даже после продажи недвижимости не избавляет заемщика от обязанности вернуть все кредитору. Издержки же, связанные с приобретением недвижимости, – все-таки значительные. Как минимум 5% от стоимости кредита идет на оплату услуг риэлторов, комиссий за выдачу кредита, плюс затраты на ремонт. В итоге мотивация обслуживать кредит у заемщика высокая. Люди понимают, что переезд в альтернативное жилье – это дополнительные издержки. Кроме того, рынок не насыщен недвижимостью, и найти подходящее жилье – это тоже в некотором роде удача. Поэтому у российских заемщиков существует заинтересованность продолжать обслуживать свой кредит даже если соотношение Кредит/Залог превысило 100%.

Для кредитора важна не продажа недвижимости (банк же – не риэлторское агентство), а получение процентов. Поэтому когда заемщик даже в сложных обстоятельствах продолжает обслуживать свой кредит, для банка – это счастье, это отсутствие убытков и сохранение процентного дохода.

- Когда мы запускали программу, предполагали, что будет хорошо, если 40% заемщиков восстановит свою платежеспособность. По факту получилось в два раза больше. 80% заемщиков достаточно успешно платят, 20% испытывают сложности, но не все они безнадежны: некоторым просто не хватило времени на восстановление платежеспособности.

Мы вывели формулу успешной реструктуризации, которая состоит из следующих факторов.

Первое – это контактность с заемщиком. Если банкиры запугивают заемщиков, то люди начинают бояться давления со стороны кредитной организации и не идут на диалог с ней. Если же заемщик понимает, что он может поделиться своими проблемами, и банк не будет пытаться тут же отобрать у него квартиру, то возникает достаточно хорошая контактность должника; возникает понимание, что чем дольше он бегает от банка, тем больше у него накапливаются долги, включая пени и штрафы, которые погасить тяжело.

Второй фактор – это достаточная продолжительность периода помощи. Некоторые кредиторы дают, например, трехмесячную отсрочку в погашении долга. Заемщик в этот период не может найти работу. Тогда он идет и берет еще один кредит, потребительский, и направляет его на платежи по ипотеке. А это очень дорогой ресурс, который нужно отдать в короткий срок. В результате, когда наступает время отдавать потребительский кредит и еще нужно продолжать обслуживать ипотечный, заемщик попадает в повторный дефолт.

По нашему мнению, период помощи заемщику должен быть равен удвоенному периоду поиска работы в регионе. В каждом регионе – свои сроки. Например, в Нижегородской области средний период поиска работы – меньше 5 месяцев, в Алтайском крае – около 9-ти. Эти нюансы следует учитывать.

Третий момент. Ни в коем случае нельзя зарабатывать на заемщике, который попал в дефолт. В нашей практике были случаи, когда кредитор выдавал второй кредит по ставке, сопоставимой с потребкредитованием, полагая, что заемщик все равно будет вынужден подписать договор реструктуризации на любых условиях. Действительно, заемщик подписывал такой договор, но когда возникала необходимость выплачивать уже оба кредита, то это он делать уже не мог.

Кроме того, есть такое понятие как «платеж-доход», который в среднем по стране составляет 45–50% – такую долю в доходах домохозяйства занимают платежи по ипотеке. Если он возрастает до 70%, то заемщик точно не сможет обслуживать кредит, поэтому необходимо это соотношение до 50% сохранить. Следовательно, во-первых, во время периода помощи нужно снижать нагрузку таким образом, чтобы заемщик не брал дополнительный кредит, а мог с помощью своих текущих доходов и кормить семью, и обслуживать какую-то часть ипотечного кредита. Во-вторых, по окончании периода помощи совокупная нагрузка должна быть такой, чтобы соотношение платеж/доход все равно оставалось менее 50%.

- Подход был большей частью формальный. Например, некоторые переставляли три платежа по кредиту в конец срока, либо выдавали дополнительный кредит, либо разрешали пропустить три платежа, но отдать их нужно было сразу же, в четвертый месяц. Эти ошибки тут же «срабатывают» в виде повторных дефолтов.

- Конечно, события, которые приводят к дефолту заемщика, могут произойти в любое время. Вот основные из них.

Первое – это смена работы. По статистике в среднем один раз в пять лет человек меняет работу. Если у него есть сбережения на 2–3 месяца, то он без проблем переживает переход с одного рабочего места на другое, а если такой подушки безопасности нет, то возникает просрочка.

Второе – это рождение ребенка, что означает падение доходов одного из созаемщиков. Здесь, на наш взгляд, целесообразно предоставлять кредитные каникулы. Некоторые крупные западные банки при рассмотрении доходов не рассматривают доходы женщины как созаемщика, потому что здесь присутствует фактор риска, что после рождения ребенка она лишится заработка.

Третье – развод. Пока супруги разбираются, кто из них будет обслуживать ипотеку, долг накапливается. Кроме того, когда ипотеку берут два человека, они рассчитывают, наверное, на доходы двух членов семьи. Одному супругу оказывается тяжело обслуживать кредит.

Банку целесообразно иметь готовые рецепты, помогающие правильно вести в этих ситуациях; тем более, что, повторюсь, россияне мотивированы сохранять недвижимость, а не продавать ее.

- Основное отличие между этими программами заключается в источнике средств. В новой программе им является кредитор. Без согласия банка никаких действий с дефолтным заемщиком Агентство проводить не будет.

Если в условиях реализации социальной программы мы были готовы поверить в будущее восстановление любого должника, то теперь будем проводить более серьезную – анализ заемщика, изучать перспективы восстановления его платежеспособности.

Еще одно отличие – это более широкий набор инструментов по восстановлению заемщика.

Социальная программа давала заемщику время для восстановления доходности. Но ведь потеря доходов может быть постоянной, и в такой ситуации проводить реструктуризацию тем методом, который мы применяли, уже бессмысленно. Здесь могут быть другие решения – например, переезд в жилье с иными жилищными характеристиками: из центра – ближе к окраине, из «трешки» – в «однушку». Главное, чтобы человек сохранял крышу над головой.

Благодаря использованию различных методов восстановления заемщиков не должно произойти сужение числа людей, которые могут воспользоваться данной поддержкой.

- Социальные требования к заемщикам мы исключаем. Но определенные условия участия в программе есть. Например, реструктурируемый кредит не должен быть запущенным. К сожалению, сложилась отрицательная практика, когда по разным причинам банк не работает с заемщиком, в результате чего долг увеличивается в два раза. В таких ситуациях целесообразно говорить о необходимости проводить «переформатирование» долга.

Мы считаем, что кредиты, по которым необходимо помогать, должны обладать определенными характеристиками. Например, размер кредита должен быть меньше 6 млн. для большей части регионов (в Москве эта цифра может быть выше) – помогать владельцу элитного коттеджа, на наш взгляд, нецелесообразно.

Второе: мы пока не готовы инфраструктурно работать в населенных пунктах с населением меньше 200 тыс. человек. По меньшим населенным пунктам решения будут приниматься индивидуально, в зависимости от наличия в том или ином регионе нашей инфраструктуры, которая может позволить обслуживать данный кредит.

Третье: существует требование по соотношению кредит/залог. Мы считаем, что если оно больше, чем 105%, то банк должен принять индивидуальное решение по характеру данного кредита, может быть, даже списать часть начисленной задолженности.

По нашему мнению, колоссальная проблема рынка – это бесконечность долга заемщика. Сейчас по причине бездействия кредитора долг заемщика может удваиваться. В результате может получиться, что заемщик брал недвижимость в кредит, в результате у него жилье отобрали, и он еще остался должен банку такую же сумму. Это – обрушение ипотеки, потому что заемщик изначально не понимает правил поведения на рынке. Если долг будет конечен, то это достаточно серьезно подтолкнет ипотеку к развитию.

- Я сейчас не готов фиксировать какую-то цифру, но идея именно такая. Наша практика показала, что взыскивать долг сверх стоимости имущества – это отрицательно по эффективности работы.

Известен случай, когда человек работал на приличном предприятии, потом потерял работу и временно не смог оплачивать ипотечный кредит, в результате банк удвоил его долг, отнял квартиру и теперь еще бегает за ним с исполнительным листом. Человек вынужден работать в каких-то странных частных предприятиях, где ему делают справку о том, что он получает зарплату всего лишь в один прожиточный минимум. Я не одобряю такие подходы со стороны должников, но заемщики вынуждены как-то противодействовать кредиторам.

- Здесь мы предлагаем банку совершенно простой расчет.

Первое: кредитор должен понимать, что для качественной работы с проблемным долгом у него должна быть инфраструктура, причем, именно для работы с ипотечными кредитами. Банки, которые имеют такую инфраструктуру, можно пересчитать по пальцам. В большинстве своем у них есть хорошая розничная структура, но никак не ипотечная.

Второй момент – это эффект масштаба. Любая схема реструктуризации – отдельный банковский продукт, который должен описывать бизнес-процессы, иметь необходимую степень автоматизации, а если у банка в одном регионе два таких заемщика, в другом – три, то для него эти затраты нецелесообразны. Мы можем объединить под своим крылом проблемные кредиты разных банков в конкретном регионе и пройти точку безубыточности.

Третий момент заключается в том, что мы знаем про проблемную задолженность больше других. Мы вывели формулу реструктуризации, которую у нас банкиры сейчас с удовольствием списывают, и продолжаем эту работу, чтобы понимать все аспекты успешного восстановления заемщика.

Еще один важный момент. В случае если не заниматься реструктуризацией, банк теряет примерно 30% средств. Проведение реструктуризации снизит совокупные потери кредитора как минимум в три раза.

Количество сервисов, которые мы будем предоставлять кредитору, достаточно большое. В первую очередь – это анализ дефекта андеррайтинга, приведшего к дефолту заемщика. Второе – анализ перспектив восстановления должника, выработка оптимальной схемы и ее реализация.

- Сейчас обсуждаются два варианта. В первом варианте это сервис без принятия на баланс, в другом – сервис с принятием на баланс. Но в обоих случаях мы не берем на себя риски. Наша принципиальная позиция заключается в том, что это риск кредитора.

Конечно, мы гарантируем качество своих работ. Банк существенно экономит на инфраструктуре, он может заняться основным своим делом – выдавать, зарабатывать на хороших кредитах, отдав проблемные долги в профессиональную структуру. Фактически антиколлекторская получается у нас работа, противодействующая агрессивному поведению коллекторов: ведь мы в первую очередь ищем способ восстановления заемщика, нежели способ взыскания.

В случае неуспешности реструктуризации мы проведем взыскание залога. Если заемщик относится к каким-то социальным категориям, то можем помочь с поддержкой через механизм маневренных фондов. Но если заемщик не социален, то никаких поблажек быть не должно – обязательство по кредиту должно быть исполнено.

- Маневренный фонд реально существует во многих регионах, но он уже использован в целях реализации Жилищного кодекса (например, для аварийных переселенцев и т.п.).

Сейчас речь идет о необходимости расширения маневренного фонда для того, чтобы им могли пользоваться заемщики, оказавшиеся в сложной жизненной ситуации. Уже выделены некоторые (пока, правда, незначительные) суммы на строительство маневренного фонда в регионах.

Однако использование маневренного фонда требует серьезной проработки с точки зрения права. Основная проблема – время нахождения заемщика в маневренном фонде. По законодательству, это период может длиться до момента расчета с кредитором. Однако если долг заемщика бесконечен, то остается актуальным вопрос о том, как долго человек будет жить в этом маневренном фонде. Если долго, то это уже не маневренный фонд, а социальный наем. Сейчас мы активно работаем с экспертами рынка, чтобы как-то урегулировать этот вопрос, в том числе в части разработки альтернативных методов – например, выделение социальным категориям заемщиков субсидий для найма жилья на «открытом» рынке.

- На мой взгляд, кризис многому научил кредиторов. Другой вопрос, все ли этими уроками воспользовались.

Раньше была серьезная иллюзия относительно того, что необязательно анализировать качество доходов по параметрам «платеж/доход», важно лишь качество залога. В кризис же цены на рынке недвижимости достаточно сильно упали. Сейчас большая часть кредиторов очень серьезно подходит к вопросу качественной оценки доходов заемщика.

Вторая проблема, которая существует на рынке, – недостоверность оценки. Завышение стоимости залога на 20–30% раньше встречалось достаточно часто, что вводило кредитора в заблуждение относительно реальной стоимости обеспечения. Сейчас кредиторы довольно жестко отбирают оценщиков для того, чтобы иметь достоверную оценку.

Третий вывод: реструктуризация – это не страшно, реструктуризация – это необходимо. Кстати, реструктуризация будет в сотни раз дешевле, если заложить ее в договор.

- Например, у одного крупного банка в договорах по некоторым ипотечным продуктам уже зафиксировано, что в случае рождения ребенка заемщик получает кредитные каникулы по погашению основного долга на 6 месяцев.

"Международный опыт говорит о том, что ипотечное страхование существует на всех развитых зарубежных рынках ипотечного кредитования, поскольку это элемент, который позволяет распределить риски, снизить риски как для кредитора, так и для заемщика. Заемщики могут получать кредиты по более выгодным условиям, в том числе с пониженным первоначальным взносом", - сказал Семенюк.

http://www.riarealty.ru/ru/article/6/121270.html

Российские ипотечные заемщики о реструктуризации предпочитают договариваться непосредственно с банками. В 2009-2010 гг. за консультациями по реструктуризации в Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) обратилось 63 400 заемщиков. 45 000 из них реструктурировали кредиты. АРИЖК получило 11 049 заявок, 8492 из которых были удовлетворены. 642 человека получили одобрение АРИЖК, но не стали получать помощь, поскольку быстро восстановили доходы, сообщила представитель агентства. По ее словам, по окончании периода помощи исправно выплачивать кредит начинают порядка 85% заемщиков.

http://www.vedomosti.ru/newspaper/article/255820/izbiratelnaya_pomosch

Дмитрий Берестенев, заемщик Собинбанка , оказавшись в сложной ситуации, предпочел в конце 2010 г. взять стабилизационный заем у Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), нежели согласиться на реструктуризацию, предлагаемую кредитором. «Проценты были невыгодны, да и психологическое давление банка было трудно выдерживать», — объясняет он. Берестенев приобрел квартиру в Подмосковье летом 2008 г., на пике цен на недвижимость и ипотечных ставок.

Таких, как Берестенев, взявших деньги у АРИЖК на погашение выданного каким-либо банком ипотечного кредита, к 1 января 2011 г. (когда выдача стабилизационных займов была прекращена) набралось 8492 человека, все они покупали жилье в регионах. Искал смельчаков, готовых удвоить кредитную нагрузку, и Сбербанк , предложивший им «Уверенность» (кредит на погашение просроченных платежей, неустойки и т. д.).

«ВТБ 24» в кризисные 2009-2010 годы также мог выдать стабилизационный кредит для полного или частичного погашения ежемесячных платежей и «активно предлагал заемщикам различные формы реструктуризации», говорит Наталья Шелковая, замначальника управления по работе с проблемными активами. «Но если клиент скрывается или отказывается от обсуждения вариантов урегулирования проблемы, банк защищает свои интересы в суде», — категорична она.

«Банкиры вели себя довольно лояльно с должниками, хотя и начинали грозить коллекторами при малейшей просрочке», — говорит Роман Строилов, директор департамента частного и корпоративного кредитования компании Penny Lane Realty. Эта лояльность не в последнюю очередь объяснялась изначально невыгодными для заемщиков условиями ипотечного кредитования.

Дмитрий Краснов, замначальника управления жилищной политики департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы, говорит, что может понять людей, которые «сначала подписывают договор, соглашаясь взять на себя обязательства, а потом начинают бегать от банка или, хуже того, пытаясь оказать давление на банк, пишут письма депутатам о бесчеловечном обращении с ними кредиторов». «Человек платит-платит в течение 2-3 лет, потом оказывается в сложной ситуации, обращается в банк и “обнаруживает”, что основной долг у него ничуть не уменьшился, все эти годы он погашал только проценты по нему (условия кредитного договора перед его подписанием внимательно изучают далеко не все)», — объясняет Краснов.

Суд не по делу

Если заемщик перестает исполнять обязательства по кредиту, не соглашается на реструктуризацию или рефинансирование, не хочет продавать квартиру, чтобы рассчитаться с банком, включается судебный механизм, говорит Алексей Шленов, гендиректор «Миэль-брокериджа». Однако суды по взысканию квартир в Москве не часты: люди платят из последнего, понимая, что другой возможности приобрести жилье в столице у них может не быть, признает председатель Московской коллегии адвокатов «Яковлев и партнеры» Игорь Дубов. Да и банку обращение взыскания на заложенные квартиры через суд неинтересно, утверждает Дмитрий Краснов: эта мера отвлекает много времени и сотрудников, плюс приходится уговаривать заемщиков, из которых некоторые ведут себя неадекватно.

Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы компании «Релайт-недвижимость», соглашается, что судиться банкирам невыгодно: «Надо заплатить деньги за подачу иска, да и процедура длительная (может тянуться до года). А если заемщик больше трех месяцев не платит, то банк обязан зарезервировать всю сумму кредита и уже не может пользоваться этими деньгами». Законом также предусматривается отсрочка в обращении взыскания на предмет залога на срок до года, бывали и случаи, когда суд постановлял выселить человека, а тот не выезжал, продолжает Кажикина.

Выселение — сложная процедура, особенно если заемщик активно этому противодействует, подтверждает Дубов: оно осуществляется, когда либо находится покупатель на залоговую квартиру, либо банк оставляет эту недвижимость у себя на балансе. К тому же, напоминает он, в кризис цены падали и бывало, что даже в случае обращения взыскания на имущество денег расплатиться с кредитором не хватало плюс заемщик был обязан гасить неустойку. «Банки обычно сначала требовали погасить неустойку, пока Высший арбитражный суд не высказался по поводу очередности выплаты долга (сначала — уплата процентов, основной суммы долга, а затем — неустойки). Жаль, что пересмотр обязательности платежей произошел лишь в самом конце 2010 г.», — уточняет Дубов.

Берут, не торгуясь

Адвокат Олег Сухов, ведущий юрист Первого столичного юридического центра, рассказал о случае из практики, когда удалось доказать неправомочность притязаний кредитора. Альфа-банк обратился в суд с иском к заемщику. Тот допускал неоднократные просрочки — по уплате и основного долга, и процентов, и штрафов. Кредитор хотел продать залоговую квартиру(в Подмосковье) с публичных торгов, самостоятельно установив начальную цену. Суд первой инстанции иск удовлетворил. Но кассационная коллегия судей Мособлсуда это решение отменила.

Обоснование было следующим. Согласно ч. 3 ст. 348 ГК РФ подобное обращение взыскания на заложенное имущество допускается при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение года, даже если каждая просрочка незначительна. Но задолженность перед банком у заемщика возникла, когда он потерял работу и встал на учет на биржу труда, поэтому не мог считаться злостным неплательщиком. Более того, заемщик не отказывался от обязательств перед банком и принимал меры по урегулированию спора в досудебном порядке (писал кредитору заявления об отсрочке и рассрочке платежей).

На момент рассмотрения спора судом платежеспособность должника была восстановлена и он снова стал платить. Кассационная коллегия судей Мособлсуда пришла к выводу, что допущенные заемщиком нарушения являлись несущественными, что стало основанием к отказу на обращение взыскания на заложенное имущество. Банк не смог настоять на публичных торгах по продаже залоговой квартиры.

Максим Саблин, эксперт Ассоциация юристов России, на сайте «Русипотеки» объясняет, почему банку могут быть выгодны подобные торги: система их организации построена таким образом, что на них приходят только «свои» люди и фирмы и приобретают объекты по ценам ниже рыночных. Покупателю «со стороны» узнать о подобных распродажах нереально: объявления о них публикуются в сугубо специализированных изданиях за 10 дней до торгов.

По закону в случае повторных торгов начальная цена квартиры может быть уменьшена на четверть. «Банки ни разу нас не приглашали на подобные торги, — говорит Строилов из Penny Lane Realty. — Обычно банкиры либо выкупают подобные объекты для себя (с дисконтом), либо сообщают заинтересованным «партнерам». Не знает о проведении подобных мероприятий и Кажикина из «Релайт-недвижимости».

Залог на витрине банка

Более распространенной формой реализации залоговых квартир (с согласия должников) является размещение объявлений об их продаже на сайтах банков (иногда с одновременным предложением льготных ипотечных кредитов новым приобретателям в качестве своеобразного бонуса). Такие предложения есть у «ВТБ 24», «Дельтакредита», «КИТ финанса», Собинбанка и некоторых других. Эксперты «Русипотеки» отмечают, что большой популярности эти программы не снискали, поскольку жилье выставляется на продажу по докризисной стоимости. Впрочем, негласно банкиры признают, что можно торговаться.

В середине января, например, в базе «ВТБ 24» были квартира в доме на 1-й улице Машиностроения с заявленным сроком сдачи в I квартале 2011 г., 8,5 млн руб. (180 000 руб. за 1 кв. м), квартира в известном долгострое Фили-Давыдкова «Форт Кутузов» за 50 млн руб. (388 000 руб. за 1 кв. м).

Страховка для заемщика

Нина Смирнова, гендиректор СК АИЖК:

— Наличие страховой защиты позволит банкам активнее выдавать кредиты с меньшим первоначальным взносом и под меньший процент. Сейчас мы обсуждаем с ЦБ возможность экономического стимулирования банков, использующих программы ипотечного страхования. Это уменьшение объемов обязательного резервирования, снижение нормативов достаточности капитала.

Для заемщика страхование ипотечных обязательств — это еще и защита от дополнительных требований банка после реализации заложенного имущества, если вырученных средств не хватило для покрытия имеющейся задолженности. Но максимальный размер страховой выплаты ограничен законодательно и не может превышать 20% от стоимости недвижимости. Мы сравнивали: со страховкой кредит в итоге дешевле для заемщика, так как часть кредитного риска банка перекладывается на страховую компанию.

Новых дефолтов почти нет, но те заемщики, которые объявили себя банкротами в кризисный период, так ими и остались. В итоге они могут не только потерять многократно подорожавшие из-за штрафов и неустоек квартиры, но и лишиться последнего: по российским законам они отвечают перед кредиторами всем имуществом.