Печатать

Блогеру

Переслать

В избранное

Безработица в России только растет, и официальная, и неофициальная. Особенно страдают от нее жители моногородов – а таковых в стране насчитывается целых 16 миллионов человек. Но теперь, похоже, у них появился шанс изменить свою жизнь, и успех будет зависеть только от них. 

«Для американцев и европейцев поменять в течение жизни 5-7 мест работы и проживания – это норма, - начал разговор с журналистами генеральный директор Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) Андрей Языков. – Для наших людей это случай чрезвычайный. Мы разработали механизм, который делает переезд абсолютно реальным». 

Государственная программа так и называется – «Переезд». Опробовать ее действие решено на примере города Тихвин в Ленинградской области. Здесь группа компаний «ИСТ» возводит новый завод - Тихвинский вагоностроительный, который будет выпускать грузовые вагоны улучшенной конструкции. Заводу нужны сотрудники в количестве 3500 человек, и группа «ИСТ» намерена собрать хороших специалистов со всей страны. Жилье для приезжающих тоже строится – это кварталы современных многоквартирных домов. АРИЖК и «ИСТ» заключили соглашение, по которому государство будет содействовать переезду в Тихвин квалифицированных кадров. 

Сейчас у человека, лишившегося работы, способ переехать в другой город только один: сначала продать старое жилье, чтобы появились средства на покупку или съем нового. Понятно, что это рискованно, оттого и не популярно даже среди тех, кто не против смены местожительства. Программа «Переезд» лишена этого недостатка. 

«Схема выглядит так, - объяснил Андрей Языков. – После того, как семья в Ярославле, Тольятти, Новоалтайске или где-то еще решилась на переезд в Тихвин, она должна обратиться в АРИЖК с просьбой о предоставлении жилищного займа. После того, как гражданин трудоустроился на заводе и успешно прошел там испытательный срок, АРИЖК выдает займ в размере, не превышающем 80% от рыночной цены имеющегося у семьи жилья. Далее семья подбирает себе квартиру в тихвинской новостройке, оплачивает его из средств займа, переезжает (опять же за счет средств займа) и вселяется. Проценты по займу колеблются от 9,5 до 12% в зависимости от соотношения кредит/залог. Займ погашается за счет продажи старого жилья, на это отводится два года. В течение этого срока выплачивать проценты не нужно, задолженность гасится единовременно, вместе с процентами. Заемщик вправе погасить ее в любое время, не дожидаясь истечения 24 месяцев». 

То, что займ не нужно обслуживать ежемесячно, позволяет гражданину получить на новом месте новый ипотечный кредит, с помощью которого он может при желании еще улучшить свои жилищные условия, пояснил Языков. 

На примере Тихвина АРИЖК намерено отработать технологию поддержки переезжающей рабочей силы, выявить связанные с ней риски, а также сделать документацию программы «Переезд» публичной - для последующего тиражирования в масштабах страны.

«Мы надеемся, что в ближайшем будущем подобные кредитные продукты станут массовыми, и человек, придя в любой банк, а не только в АРИЖК, получит финансирование на переезд, - подытожил Андрей Языков. – Это уже произошло с программой реструктуризации ипотечных кредитов. Следом за нами пошли банки, предлагая свои варианты реструктуризации, нередко даже на более «мягких» условиях, чем наши. В результате за 2009 год такую помощь в общей сложности получили более 35 тысяч семей, купивших жилье по ипотеке». 

Объем пилотного этапа программы «Переезд» - 500 миллионов рублей, этого хватит на помощь примерно 400 семьям. Время покажет, насколько россияне склонны к перемене мест – по крайней мере, если жизнь вынуждает к этому.

Готовы ли вы ради хорошей работы переехать в другой город?

Всего голосов			420
Да, могу переехать в любой город, если мне будет предложена действительно хорошая работа и зарплата.	69%		288
Нет, мне нравится мое место жительства и к переезду я не готов ни при каких обстоятельствах.	20%		86
Могу переехать не далее 200 км от моего города - не хочется терять связей с родствениками и друзьями.	11%		46

http://www.rg.ru/2010/03/18/pereezd.html

Государство поможет жителям моногородов переселиться "вместе с жильем" на новое место работы

Вчера официально стартовал первый, пилотный этап новой социальной программы "Переезд". Благодаря программе желающие переехать в другой регион семьи смогут приобрести на новом месте жилье, оформив кредит на льготных условиях.

Главное - вернуть деньги можно через два года, после продажи старой квартиры. Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) предложило организационно-финансовый механизм, как это сделать, и выделило 1,2 млрд рублей для первых участников программы.

Равнозначный обмен жилья между регионами невозможен из-за разрыва цен - в моногородах оно дешевле. А если в семье есть несовершеннолетние дети - сложностей еще больше. Старую квартиру, пока в ней зарегистрированы дети, не продашь - за этим следят органы опеки и попечительства. Поэтому получается, что молодые, энергичные, владеющие профессией люди готовы к серьезным изменениям в своей жизни, но традиции российского делового оборота воздвигают перед ними трудно преодолимые барьеры. Наша задача была придумать, как эти барьеры убрать. Для моногородов нужна программа, позволяющая профинансировать на рыночных условиях переезд семей, обеспечив их новым жильем, смягчив при этом рыночные риски".

И только когда старое жилье будет продано, долг и проценты по нему будут гаситься одномоментно. На реализацию старой квартиры отводится два года. За это время, если сбудутся прогнозы экспертов, ситуация в экономике начнет выправляться и недвижимость станет прибавлять в цене.

По расчетам АРИЖК, в ряде случаев участники программы смогут даже улучшить имеющиеся жилищные условия, то есть приобрести квартиру большей площади. Конечно, величина займа АРИЖК будет рассчитываться на основе рыночной стоимости старого жилья, но с учетом экспертных оценок ее роста в ближайшие два года. "Она будет справедливой и уж точно не грабительской", - утверждает глава агентства.

"Кроме того, мы прорабатываем возможность введения ипотечного страхования, благодаря которому банк может существенно смягчить требования к заемщику, - поясняет Андрей Языков. - В частности, понизить первоначальный взнос с 60-70 процентов от стоимости приобретаемого жилья до 10 процентов. В результате, по расчетам специалистов, можно будет приобрести жилье, стоимость которого превышает цену старой квартиры в 5-6 раз".

- Выполняя программу по реструктуризации ипотечных кредитов, мы постоянно отслеживаем ситуацию в моногородах. И когда появилась идея помощи с переездом, стали искать, где сейчас есть растущие предприятия, которым нужны рабочие руки, - поясняет глава АРИЖК. - Тихвин этот проект заинтересовал. А профиль строящегося там предприятия подходит для кадров, высвободившихся на предприятиях семи регионов. Это Тольятти (ВАЗ), Алтай (вагоностроительный завод), Нижний Тагил (литейные предприятия), аналогичные производства в Ярославле, Нижнем Новгороде, Набережных Челнах, Ульяновске.

Вчера АРИЖК и Тихвинский вагоностроительный завод подписали соглашение о сотрудничестве, тем самым фактически дав официальный старт программе.

Опубликовано в N5134 от 18 марта 2010 г.

Заместитель генерального директора Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) Евгений Чепенко ответил на вопросы экспертов Аналитического Центра компании "Русипотека".- Прошло более года с момента с момента создания АРИЖК и начала помощи первым заемщикам, обратившимся за поддержкой. Как вы оцениваете итоги года работы агентства?

- Действительно прошёл ровно год, как было создано Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (замов) - организация, призванная помочь заёмщикам, финансовое положение которых существенно ухудшилось, что отразилось на возможности исполнять свои обязательства перед кредитором. Один год - много это или мало? С одной стороны, срок небольшой. С другой стороны, была проделана огромная работа: сформирован штат высококвалифицированных, профессиональных кадров. Причём, пришедшие в Агентство сотрудники быстро осознали свою роль и очень ответственно подошли к реализации поставленных задач. За указанный период времени была сформирована агентская сеть, которая в настоящее время насчитывает 120 партнёров, присутствующих почти в 600 городах России, что позволяет практически любому заёмщику обратиться за поддержкой по месту своего жительства. Одна из главных заслуг нашего Агентства в том, что нам удалось, не сломав рынок сформировать его новое направление - реструктуризация долгов заёмщиков, что способствовало активизации банков в разработке собственных программ оказания поддержки заёмщикам, в некоторых случаях на лучших, чем у Агентства, условиях. И конечно же мы сняли социальную напряжённость из-за роста неплатежей со стороны заёмщиков, оказавшихся на грани риска утраты единственного для проживания жилья, а также предотвратить обвальное падение
цен на жильё из-за угрозы массовых обращений взыскания на предмет ипотеки и выброса такого жилья на рынок. Поэтому работу Агентства в 2009 году могу оценить только с положительной стороны и готов заверить, что и в 2010 и последующих годах Агентство оправдает возложенные на него надежды.

- Говорилось, что АРИЖК готово помочь 100 тысячам заемщикам. Справилось ли агентство с этой задачей? Сколько было обращений за этот период? Каков портрет заемщика, обращающего к вам за помощью?

- Действительно, при формировании программы оказания поддержки озвучивалась цифра в 100 тысяч заёмщиков. Однако хотел бы пояснить, что подлобные проблемы на ипотечном рынке России произошли впервые, и никто наверняка не мог сказать в 2008 году, какому количеству заёмщиков потребуется помощь. Прогнозы и расчёты были сделаны исходя из имевшегося объёма задолженности по ипотечным кредитам и опыта зарубежных стран, которые пережили не один ипотечный кризис и уже имеют определённые методики прогнозирования последствий такого кризиса. В результате расчётов было высказано предположение, что, в зависимости от развития ситуации в мировой экономике и экономике России, помощь может потребоваться примерно от 20 до 100 тысячам заёмщикам, и Агентство готово было оказать такую поддержку.

Здесь особо хотелось бы отметить своевременные дополнительные антикризисные меры, предпринятые Правительством России и Банком России, что положительно сказалось на рынке ипотечного кредитования и отношениях банков к заёмщикам. Кроме этого, банки самостоятельно запустили собственные программы реструктуризации заёмщиков, в результате совместными усилиями Агентства и банков было реструктурировано порядка 35-40 тысяч ипотечных кредитов.

Если говорить об Агентстве, то в 2009 году по вопросам реструктуризации от заемщиков поступило более 40 тыс. обращений за консультациями. Портрет заемщика, обратившегося за поддержкой в агентство такой: это мужчина в возрасте около 37 лет (женщины - 36 лет), имеющие в семье одного ребёнка.

- Каков процент отказов в реструктуризации? Какова тенденция этого показателя? Планируется ли в ближайшее время внесение изменений в стандарты или изменения программ, с целью расширения числа участников программы?

- Условия первой редакции Стандарта реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (займов) были, действительно, слишком жесткие, однако уже в первый месяц работы АРИЖК нами было внесено более 150 правок. Впоследствии, в Стандарт также вносились дополнения и изменения, смягчающие требования, предъявляемые к заёмщику, что позволило получить поддержку многим людям, действительно в ней нуждающимся. На сегодняшний день мы отказываем в поддержке примерно 20% заёмщикам. Стандарт постоянно совершенствуется, и в него вносятся изменения, исходя из практики применения и развития ситуации на ипотечном рынке. Перед Агентством не стоит задача изменения Стандарта до такой степени, чтобы максимально расширить категории заёмщиков, которым надо оказать поддержку. Задача Агентства - оказать её тем, кто в силу своего финансового положения, действительно, не может платить по своему ипотечному кредиту и имеет риск потерять единственное жилье.

В то же время, в процессе применения Стандарта возникли основания в необходимости внесения корректировок в утверждённые варианты реструктуризации, которые в настоящее время готовятся. Обо всех изменениях мы сразу сообщаем нашим партнерам и заемщикам, размещая информацию на сайтах Агентства http://www.arhml.ru/, http://www.helpipoteka.ru/.

- Что будет с заемщиками, которые в течение года в силу разных причин не смогли выправить свое материальное положение? Будет ли для них продлена программа реструктуризации и на каких условиях?

- Мы изначально предполагали, что не все заёмщики, которым будет оказана поддержка, смогут полностью восстановить свою платёжеспособность. Данное предположение подтверждается и зарубежным опытом. Если текущая программа реструктуризации или как мы говорим «первый уровень поддержки» - не помог, то в 2010 году для отдельных городов, для отдельных регионов, например, моногородов, мы готовы применить дополнительные уровни поддержки: второй и третий. Данное решение Агентства было поддержано и одобрено советом директоров Агентства сейчас проходят соответствующие пилотные проекты, на которые нам выделено 2,5 млрд рублей.

Второй уровень поддержки заключается в повторной реструктуризации ипотечного кредита, но уже без увеличения нагрузки на заемщика - т.е. за счет кредитора. Для этого мы планируем выкупить у ипотечных кредиторов закладные тех заемщиков, которые уже приняли участие в программе реструктуризации - нашей или банковской, но по объективным причинам не смогли восстановить свою платежеспособность в объеме, достаточном для обслуживания своего ипотечного кредита. Например, ипотечные заемщики, из некоторых моногородов: основные предприятия встали, найти альтернативную работу почти невозможно, ситуация близка к безвыходной - есть риск потерять единственное жилье, и помочь таким заемщикам может только государство. В этом случае Агентство будет предлагать заемщикам ещё раз изменить условия платежа по кредиту (увеличить срок кредита, снизить процентную ставку и т.д.) с таким расчётом, чтобы ежемесячная платёжная нагрузка на заёмщика соответствовала его финансовому положению и не превышала более чем на 15 % от платёжа до реструктуризации. При этом период помощи заёмщикам может быть продлён ещё на 24 месяца.

В рамках третьего уровня поддержки, Агентство будет предлагать кредиторам, которые получили решение суда об обращении взыскания на предмет ипотеки, выдать согласие на продажу жилого помещения Агентству, которое, в свою очередь, предоставит заёмщику возможность проживать в нём на условиях найма до момента выделения бывшему заёмщику жилья из состава манёвренного фонда муниципальным органом власти. При этом у заёмщика до момента отселения в выделяемое жильё будет первоочередное право обратного выкупа этого жилья, в том числе с использованием средств ипотечного кредита.

Ещё один продукт, который также был разработан АРИЖК называется «Переезд». Агентством был разработан механизм, который поможет желающим переехать в другой регион. Этот механизм приемлем не только для проблемных заёмщиков, он в принципе является универсальным. В середине марта мы запускаем пилотный проект программы, совместно с Тихвинским вагоностроительным заводом, в рамках которого планируем отработать все механизмы. Суть продукта сводится к следующему: По разработанной нами схеме новое жилье приобретается до продажи собственного (на старом месте), с помощью займа АРИЖК. Процентная ставка - от 9,5 до 11,5%. По сути это кредит, но с необычными свойствами: в отличие от традиционной ипотеки этот заем не надо обслуживать, т. е. платить по нему, в течение 24 месяцев. Весь заем и все начисленные проценты гасятся после продажи старого жилья не позже, чем через 2 года. В какой момент продавать старое жилье, заемщик решает сам. Благодаря программе «Переезд» семья может не только переехать из региона в регион, но и улучшить в ряде случаев свои жилищные условия.

- Наличие заявления заемщика с просьбой реструктурировать задолженность, обязывает банк пересмотреть его финансовое состояние, что влечет за собой дополнительное резервирование. Это положение препятствовало активному сотрудничеству АРИЖК и банков, которые разрабатывали собственные схемы реструктуризации. По этому вопросу агентством велась дискуссия с Центральным Банком, чтобы эта норма не применялась в схемах реструктуризации при участии АРИЖК. Изменилась ли позиция ЦБ?

- Наличие заявления заёмщика с просьбой реструктурировать долг не является обязанностью для банка провести такую реструктуризацию, поскольку это право, а не обязанность кредитора. При реструктуризации кредита у банка действительно возникает обязательство исключить ссуду из портфеля однородных ссуд и формировать резерв по ссуде на индивидуальной основе, что влечет дополнительное (в большей части суще-
ственное) резервирования средств в целях обеспечения таких ссуд. Агентство совместно с Ассоциацией российских банков действительно проводило переговоры с Банком России о смягчении этих требований в отношении ипотечных заёмщиков. Банком России были внесены изменения в Инструкцию № 254-п, которые позволяют не исключать ссуду из портфеля однородных ссуд при определенных условиях, что в большинстве случаев приводит к тому, что размер резерва формируется в меньшем размере, чем если бы ссуда оценивалась на индивидуальной основе. В этом месте банку обязаны помочь акционеры, увеличив его капитализацию. На этом много лет настаивает и Центральный Банк, и депутаты, но банкиры каждый раз просят отодвинуть сроки наращивания их капиталов.

Мы выделяем три основные причины, по которым банки вынуждены запускать собственные программы реструктуризации. Первая - это упомянутые резервы. Вторая - так называемый «брак кредита». В России нет долгосрочного ресурса, чтобы выдавать ипотеку. Поэтому банк, выдавая кредит, старается продумать, откуда он возьмет долгосрочные средства или кому он перепродаст закладную в будущем. Когда у залога становится два кредитора (АРИЖК и банк), кредит становится, как мы говорим, «бракованным», его сложно будет рефинансировать, хотя мы особых проблем в этом не видим. Поэтому банки стараются не до-
пустить брака залога. Третья проблема - имидж. В июне 2009 года мы получили с десяток писем от банков с просьбой исключить их из числа спикеров по обсуждению проблем реструктуризации. Они считают, что если обсуждается плохой портфель данного банка, то это подрывает имидж банка, хотя мы считаем наоборот - умение банка работать с проблемной задолженностью скорее говорит о его силе, нежели о слабости. Если к этому добавить желание банка повысить лояльность клиента, получить от него дополнительные комиссионные платежи, то все выше сказанное является сильной мотивацией банка по запуску собственных программ поддержки проблемных ипотечных заемщиков.

Сегодня реально только 15-18% ипотечных кредитов реструктурировано по программе АРИЖК. Наш наблюдательный совет доволен сложившейся ситуацией - мы не сломали рынок госвлиянием, не потратили колоссальные средства, сохранив их для ипотеки, но обеспечили поддержку большого числа заемщиков.

- АРИЖК вместе со Сбербанком отрабатывали схему поручительства агентства перед банком. Насколько опыт оказался успешным? Учитывая, что 20-40% обратившихся заемщиков не восстановят свою платежеспособность, не слишком ли высоки риски агентства?

- В начале 2009 года Агентство действительно отрабатывало со Сбербанком схему поручительства за заёмщика, если он окажется не способным исполнять свои обязательства по кредиту по окончании периода помощи. Однако, данная схема не была реализована по нескольким причинам. В частности, предоставление поручительства является платной услугой, за которую платит лицо, кому такое поручительство выдаётся, в данном случае, заёмщик. Учитывая, что заёмщик находится в трудном финансовом положении, все участники схемы согласились, что он не сможет найти средств для оплаты поручительства. Кроме того, возникли определённые трудности юридического и экономического характера по определению объёма обязательств в будущем, за которые Агентство должно было поручиться. Также были выявлены и иные проблемы, которые не позволили реализовать эту схему.

- Расскажите о первой сделке с банком Жилфинанс в рамках пилотного проекта по выкупу у банков реструктуризированных кредитов. Насколько банкам выгодно такое сотрудничество? Почему обмен кредитов на облигации АИЖК происходит с дисконтом?

- В декабре 2009 года между Агентством и Банком жилищного финансирования действительно был заключен первый договор приобретения закладных, по которым заёмщикам уже была оказана помощь, но они не смогли восстановить свою платёжеспособность. В настоящее время по всем выкупленным закладным проводится работа по перезаключению договоров в целях изменения графика платежей, соответствующих финансовому положению заёмщика. Схема выкупа таких закладных состоит в том, что Агентство предлагает кредитору взамен на закладные облигации АИЖК и частично, но не более 10% от цены сделки, денежные средства. По нашему мнению, подобная схема обмена должна быть интересна банкам по следующим причинам. Кредиты, по которым имеются просрочки платежей, считается «плохим» кредитом, который генерит
банку убыток и влечёт за собой необходимость дополнительного резервирования денежных средств. В случае, если заёмщик не восстановит свою платёжеспособность, банк обращает взыскание на предмет залога, что влечёт дополнительные затраты банка и дополнительные риски (например, отказ в обращении взыскания, отложение обращения взыскания до года, невозможность реализации жилья и т.д.). Получив вместо
такого кредита облигации АИЖК, банк фактически меняет «плохой» актив на «хороший», что влечёт за собой освобождение резервов, возможность привлечения денежных средств в Банке России, которые направляются на выдачу новых кредитов. В результате у банка нет убытка даже при продаже облигаций с премий.

Что касается обмена «плохих» кредитов на облигации с премией, то по общепринятому мировому признанию такой кредит не может быть равен «хорошему» кредиту и покупаться или обмениваться по номиналу, поскольку является фактически не обслуживаемым кредитом и влечёт за собой повышенные риски, не всегда закрываемые, в том числе, при реализации предмета залога. Например, по зарубежным экспертным оценкам дисконт по такому кредиту (или премия по бумаге) должен составлять не менее 30-35 %. При разработке схемы обмена закладных на облигации АИЖК Агентство также придерживалось мнения, что «плохой» кредит не может быть равен своему номиналу, а поэтому должен продаваться по пониженной цене.

- В планы АРИЖК входит выкуп квартир должников, по которым еще не начато исполнительное производство. Насколько это целесообразно с финансовой точки зрения? Во многих регионах цены на недвижимость перестали падать, а в некоторых стали расти. Оживает спрос. В этой ситуации реализовать квартиру по цене, близкой к рыночной, становится менее проблематично, чем, например, год назад.

- Разработка Агентством варианта приобретения жилья, в отношении которого вынесено решение об обращении взыскания, не связано с падением или ростом цен на жильё. При обращении взыскания на жильё лицо, проживающее в нём, обязано его освободить, а в случае отказа - подлежит выселению в принудительном порядке (через суд). Кроме того, при продаже жилья в результате обращения взыскания, особенно на падающем рынке, кредитору не всегда удаётся получить полное возмещение и заёмщиком остаётся должен какую-то сумму. Такие действия создают для заёмщиков, имеющих это жильё как единственное для проживания, большие проблемы, в том числе социального и психологического характера. Поэтому перед Агентством стояла задача решить указанные проблемы и предотвратить выселение заёмщика на улицу и
предоставить ему время для поиска иного жилья или получения жилья из маневренного фонда. С этой целью Агентство выкупает у заёмщика жильё по цене, равной долгу, зафиксированному решением суда, в результате чего все обязательства заёмщика перед кредитором прекращаются и он перестаёт кому-либо быть должен.

При этом выкупленное жильё предоставляется бывшему заёмщику в наём до момента выделения жилья из манёвренного фонда с сохранением за заёмщиком первоочередного права выкупа жилья обратно в свою собственность. Как уже указывалось выше, такие действия позволяют снизить социальную напряжённость в регионах из-за угрозы утраты заёмщиками единственного жилья для проживания, а также стабилизировать цены на рынке жилья, поскольку предотвращается массовый выброс такого жилья на рынок. С финансовой точки зрения такая схема действительно затратная, однако оправдана, поскольку задача Агентства - помочь людям пережить трудные времена. Однако понесённые Агентством затраты не являются критическими, поскольку впоследствии жильё будет продаваться по рыночным ценам, что полностью с учётом прогнозов экспертов рынка о возобновлении роста цена на жильё компенсирует издержки Агентства.

первоисточник статьи находится на сайте РокфеллерРу

Люди дела

Как переехать в Тихвин из Тольятти

Андрей Языков подчеркнул, что программа переселения является добровольной.

Фото: БАЛТАБАЕВ

О том, какой механизм для переезда людей, оставшихся без работы, создало ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов», в пресс-центре «КП» рассказал его руководитель Андрей Языков

В начале февраля страну взбудоражил проект по переселению оставшихся без работы жителей моногородов, в том числе и тольяттинцев, в город Тихвин Ленинградской области. Там им предлагают работу на строящемся вагоностроительном заводе. Информация тут же обросла слухами и домыслами. Позавчера в пресс-центре «КП» состоялась пресс-конференция руководителя ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» Андрея Языкова, который подробно рассказал о нашумевшей программе «Переезд».

- Она ни в коем случае не принудительная, а исключительно добровольная, - подчеркнул Андрей Языков. - Это механизм, который снимет барьеры для переезда из одного региона в другой у людей, которые не видят перспектив в своем городе, но могут получить работу и жилье в другом месте.

Что представляет собой Тихвин?

- Почему тольяттинцам предлагают переехать в Тихвин, а не в Набережные Челны, например?

- Мы исходили из того, что людям, оставшимся без работы, нужно в первую очередь трудоустройство. АРИЖК искало город и предприятие, где есть острая потребность в высококвалифицированных сотрудниках, которую невозможно реализовать за счет местных жителей. В городе Тихвин Ленинградской области ведется строительство современного мощного вагоностроительного завода. На нем будет создано около 3,5 тысячи новых рабочих мест. Предприятие рассчитывает на приток кадров из других регионов, не только из Тольятти. Нужные специалисты есть и в Нижнем Новгороде, Набережных Челнах, Нижнем Тагиле, Новоалтайске, Брянске, Ярославле, Череповце, Ульяновске. Но в дальнейшем мы будем рассматривать и другие города для поддержки, не замыкаясь на Ленинградской области.

- Расскажите о Тихвине. Как там развита инфраструктура, ведь детей надо будет отдавать в садик, в школу, водить их в секции...

- Это небольшой город с населением 74 тысячи человек, расположенный в 250 км от Санкт-Петербурга. Инфраструктура в нем достаточно развита: есть магазины, детсады, школы и даже филиалы вузов Санкт-Петербурга.

 - Почему на вагоностроительном заводе предлагают работать именно тольяттинцам, а не тихвинцам и не жителям соседнего городка Пикалево? Не будет ли проблем с местными жителями, ведь, по сути, у них отбирают рабочие места...

- На заводе планируют, что около тысячи вакансий закроют тихвинцы и жители близлежащих городов, но вот высокоточных литейщиков, специалистов конвейерной сборки, по обработке металлов и т. д. среди них нет. Переучить их можно, но опыт в этих профессиях приобретают годами. Так что для тех, кто хочет переехать, есть 2,5 тысячи вакансий. А после ряда мер, принятых правительством, уровень безработицы в том же Пикалево значительно снизился, так что проблем с занятостью местных жителей возникнуть не должно.

- Какие именно специалисты нужны на заводе и каков там уровень зарплаты?

- Я не представитель предприятия, поэтому не владею точной информацией. По предварительным данным, нужны сотрудники многих специальностей на все стадии производства: от обработки металла до конвейерной сборки, а также люди непрофильных профессий, вплоть до  медсестpы. Уровень зарплат по массовым специальностям - от 18 до 45 тысяч рублей.

- Каковы жилищные условия в этом городе? На что могут рассчитывать те, кто захочет переехать?

- После 80-х годов жилье в Тихвине практически не строилось, так что в общей массе жилой фонд старый.  Но компания-инвестор параллельно строит для будущих работников жилье - почти 3000 квартир. Приобрести его можно будет по себестоимости.  Кроме этого,  вагоностроительный завод имеет общежитие, в котором можно жить до покупки своего жилья, во время испытательного срока.

- Когда планируется запустить программу «Переезд» в Тихвин?

- Вагоностроительный завод должны сдать в эксплуатацию в четвертом квартале этого года. Примерно в это время или немного раньше возникнет потребность в новых сотрудниках.

Как работает программа «Переезд»?

- Как можно поменять квартиру в Тольятти на квартиру в Тихвине?

- Обычно решение о возможном переезде принимает вся семья, направляя основного своего кормильца в новый регион для трудоустройства. Одновременно подключается наше агентство. Шаги простые - предварительное собеседование, получение нашей оферты, стабильное трудоустройство, подбор нового жилья.

- Можно подробнее?

- Для получения займа по программе «Переезд» от АРИЖК вам нужно устроиться на работу там, куда вы планирует переехать, и успешно пройти испытательный срок. Также необходимо подобрать на рынке подходящее жилье. Для этого  нужна консультация у специалистов агентства, чтобы они оценили имеющееся жилье и рассчитали максимальную величину выделяемых средств, в Тольятти и Самаре это Самарский областной фонд жилья и ипотеки. Обязательство по выдаче кредита со стороны АРИЖК - на профессиональном языке оно называется  «офертой» - оформляется документально. И гражданин может предъявить бумагу продавцу нового жилья - для заключения договора купли-продажи. Деньги АРИЖК выделяет на платной, срочной и возвратной основе. Процентная ставка - от 9,5 до 11,5%. По сути это кредит, но с необычными свойствами -  в отличие от традиционной ипотеки этот заем не надо обслуживать, т. е. платить по нему в течение 24 месяцев. Весь заем и все начисленные проценты гасятся после продажи старого жилья не позже, чем через
2 года. В какой момент продавать старое жилье, вы решаете сами.

- А если цены на жилье за эти два года упадут, то полностью погасить заем не получится?

- В первый год после выдачи займа риск снижения цены АРИЖК берет на себя: если за это время стоимость старой квартиры упала и средств для погашения не хватает, агентство «списывает» разницу. А если заемщик принимает решение продавать жилье через год и больше, то риски по снижению его цены берет на себя заемщик. Но по нашим расчетам, в ближайшие два года цены на недвижимость будут расти, ведь нового жилья за это время будет построено немного.

- Сколько стоит жилье в Тихвине? Будет ли нужна доплата?

- Средняя стоимость жилья - 32 тысячи рублей за кв. м - даже немного ниже, чем в Тольятти, где оно стоит, по нашим данным, около 40 тысяч рублей за кв. м. С учетом того, что АРИЖК дает заем максимум на 80% (так как вычитаются проценты за два года) цены старого жилья, переехать из Тольятти в равноценную квартиру в Тихвине можно без доплаты. Но если у семьи переселенцев есть желание улучшить жилищные условия, а суммы займа не хватает, можно оформить кредит в банке. Агентство провело переговоры в Ассоциацией российских банков с основными участниками ипотечного рынка, и многих участников заинтересовала эта программа. Первоначальным взносом вместо накоплений заемщика будет заем от АРИЖК. Таким образом можно будет улучшить жилищные условия даже при разнице цен в 2,5 раза (например, за счет продажи квартиры стоимостью 700 тысяч рублей и кредита приобрести жилье по цене до 1,750 млн. рублей). Ежемесячный платеж в этом случае будет составлять около 8 тысяч рублей в месяц.  А с применением системы ипотечного страхования разница цен между продаваемой и покупаемой квартирой может быть и в 6,5 раза: вполне реально переехать из комнаты в 2-3-комнатную квартиру.

- В каких банках можно будет взять кредит и по каким ставкам?

- Все большее число банков переходит в своей работе в ипотеке на Стандарт АИЖК, а значит ставка по этим кредитам может быть ниже 11% годовых.  

 - Можно ли поучаствовать в этой программе людям, у которых нет своего жилья?

- К сожалению, без своего жилья нельзя попасть в программу, но можно поехать в Тихвин, устроиться там на работу, взять обычный ипотечный кредит и купить квартиру. 

- Что делать, если в родном городе есть ипотечная квартира?

- Тогда АРИЖК выкупает кредит у кредитора, реструктурирует его, т.е. вместо ежемесячных платежей будет его единовременное погашение после продажи ипотечной квартиры. Заемщику выдадут разницу между нынешней рыночной стоимостью жилья и остатком задолженности. Это примерно равно первоначальному взносу - достаточно, чтобы взять кредит на покупку квартиры в новом регионе.

О гарантиях

- Могут ли люди, которые хотят переехать в Тихвин, быть уверенными в том, что они получат работу?

- АРИЖК вместе с тихвинским вагоностроительным заводом прорабатывает технологию, дающую уверенность, что люди смогут устроиться на работу и подтвердить условия для переезда. Все остальное зависит от самих людей.

- Есть ли гарантии того, что предприятие в Тихвине будет стабильно работать, а не закроется?

- Это вопрос не ко мне: АРИЖК только разрабатывает механизм переселения граждан. Но есть ряд признаков, по которым можно судить о серьезности проекта. Например, Внешэкономбанк выделил вагоностроительному заводу солидный кредит на развитие. Этот проект достаточно глубоко проработан, и это позволяет надеяться, что он будет перспективным.

СПРАВКА «КП»

Что такое АРИЖК и программа «Переезд»

• мы не анализируем перспективы восстановления заемщиком платежеспособности. Мы работаем в соответствии с публичным документом - Стандартом, размещенным и в прессе, и на нашем сайте. В этом документе нет ни одного слова про перспективы. Все критерии можно посмотреть в открытом доступе по адресу http://www.arhml.ru/private/uslov
• как раз кредитные организации, анализируя перспективу восстановления заемщиком своей платежеспособности, вырабатывают решение о согласии на реструктуризацию или проведения взыскания. В этом месте мы вступаем в противоречие с кредиторами, активно пропогандируя позицию, что готовы помогать ЛЮБОМУ ЗАЕМЩИКУ (соответствующего социальным критериям). Можно поднять подшивку любой уважаемой газеты и убедиться в этом.
• Наше Агенство является по своей сути "институтом развития рынка", т.е. разрабатывая, содействуя, развивая новые направления деятельности. Наша деятельность подтолкнула банки к разработке собственных программ реструктуризации (обычно, копируя наши документы, даже не переставляя запятые). От этого выиграли все участники рынка: заемщики получили как саму возможность реструктуризации, так и конкуренцию программ; государство сэкономило средства, которые сейчас направлены на ипотечный рынок; участники рынка получили рыночные механизмы для самостоятельного развития данного направления.

Главная причина, по которой банки не решаются разглашать точный объем просроченных кредитов и начинать их продажу, — привычный страх перед регулятором. Не желая попадать под всевозможные проверки, они как могут изощряются по изобретению стратегий, позволяющих им не отражать реальные просрочки в своих балансах. «Нет плохого кредита – нет проблемы!» — говорят они. Хотя, по мнению генерального директора АРИЖК Андрея Языкова, агентство уже сейчас предлагает банкам эффективные и выгодные схемы взаимодействия, которые позволят им решать проблему «плохих» ипотечных кредитов на цивилизованной основе, не теряя резервы, сохраняя капитал и не имея претензий со стороны ЦБ.
— Многие банки на вопрос, какова ситуация с ипотечными кредитами, уверенно отвечают: у нас плохих кредитов мало, проблем нет, все хорошо! Что, как вам кажется, происходит на самом деле? Как ваши аналитики оценивают ситуацию?
— В какой-то момент мы поняли, что показатель «доля просроченной задолженности по ипотечным кредитам», который оценивает ЦБ на основании обязательной отчетности № 0409115, не дает полную картину по ситуации с проблемными кредитами. Проанализировав материалы, переданные нам из ЦБ, и проведя собственные исследования, мы определили, что банки применяют разные стратегии оптимизации своего баланса при работе с «плохими», в том числе ипотечными, кредитами. Существует четыре разных подхода, которые зависят от политики и финансового состояния банка.
Первую стратегию мы назвали «Большая политика: гигантская просрочка и резервирование по отчетности ЦБ». Ее используют обычно крупные банки с сильным акционером. Если банк хочет, чтобы этот акционер пополнил уставный капитал, он проводит политику по завышению резервов. К тому же топ-менеджмент заинтересован в создании дополнительной инфраструктуры, позволяющей сопровождать проблемные кредиты, и большая просрочка – основание для расширения штата. При такой стратегии уровень просрочки у банка взлетает.
Политику по завышению резервов топ-менеджмент банка, отвечающий за продажи, проводит и тогда, когда хочет показать акционеру причины невыполнения бизнес-плана. Завышение резервов позволяет добиться того, что норматив достаточности капитала у банка Н1 на грани. Пограничное значение достаточности капитала позволяет топ-менеджменту доказать акционеру банка, что невозможно при данном уровне достаточности капитала выполнять бизнес-план по продажам, так как это может повлечь отзыв лицензии у банка из-за невыполнения норматива.
Вторую стратегию используют слабые банки, у которых очень низкая капитализация, находящиеся на грани прибыльности. Некоторые из них говорят: у нас просрочка 1%. Но в реальности такого быть не может. Такие банки передают проблемные кредиты в дочернюю компанию, кредитный фонд или ЗПИФ, создавая резерв под пай в значительно меньшем размере, чем по ссуде. Работа с заемщиком по восстановлению, как правило, не проводится, так как нет ресурсов — в лучшем случае идет обычный «коллекшен». При этой стратегии уровень просрочки по отчетности Банка России снижается, проблемный кредит из обязательной отчетности просто исключается, но фактически проблемный кредит остается.

Политику по завышению резервов топ-менеджмент банка проводит и тогда, когда хочет показать акционеру причины невыполнения бизнес-плана.

— Но ведь Банк России выразил свою позицию по этому поводу в сентябре прошлого года?
— Да, вышло Письмо №106-Т, в котором регулятор сообщил о том, что размер резерва по паю должен быть сопоставим с размером резерва по проблемному кредиту. Поэтому с осени прошлого года банки вынуждены сворачивать такие схемы.
А в декабре 2009 года на конференции «Ипотечное кредитование в России. Перезагрузка рынка» представитель ЦБ РФ отметила возрастающую массовость третьей схемы. Банки стали ставить недвижимость на баланс. При этом возрастает их капитализация, так как эта недвижимость может учитываться в составе капитала банка. Однако ставится она на баланс не по справедливой цене, а по цене остатка долга, то есть, учитывая реальное падение цен на рынке, фактически по завышенной цене. Как вариант, жилье может быть взято на баланс «дочки» банка, которая формирует закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости, через который и идет управление недвижимостью. И хотя при этой схеме показатели у банка улучшились и нормативы выполнены, банки все равно не знают, что делать с недвижимостью — спроса на нее нет и это мертвый капитал банка.
Данной стратегии придерживаются банки из топ-50 и ниже, это основная доля региональных банков. Представитель ЦБ в устной беседе подтвердил, что часть региональных банков половину портфеля проблемных кредитов перевели в виде недвижимости на баланс.

Мы строго храним тайну наших взаимоотношений с клиентами и без специального разрешения банка не раскрываем объем реструктуризации, проведенной совместно с ними.

Очевидно намерение регулятора бороться и с этой схемой. ЦБ в скором времени выпустит нормативные акты, в которых будет дано определение недвижимости как инвестиционного жилья. И тогда у банков возникнет обязанность его переоценки.
Еще одна схема, которую используют банки, — скрытая реструктуризация. При данной стратегии у банка, как правило, наблюдается рост необеспеченных потребительских кредитов, так как за счет них происходит фактическое погашение задолженности по ипотечному кредиту – кредит на обслуживание другого кредита. При этом необходимо понимать, что банки не могут публично сообщать о фактах проводимой реструктуризации, так как по предоставляемой отчетности в Банк России реструктуризации нет, открытая реструктуризация через выдачу нового кредита по нормативным документам Банка России влечет обязательное увеличение размера резерва до 100%.
Помимо этих основных есть и самая плачевная стратегия, присущая банкам, находящимся на грани банкротства. Их топ-менеджмент сосредоточен на решении иных проблем и пускает управление просроченной задолженностью и ее отражение в отчетности на самотек.

... часть интервью сохранена на сайте Банковского Обозрения: http://bo.bdc.ru/2010/2/arizhk.htm ...

— Пользуясь возможностью обратиться к банковской аудитории со страниц нашего издания, на чем бы вы хотели сделать акцент?
— Я хотел бы подчеркнуть — банки не должны заниматься сокрытием проблем с ипотечными кредитами, жертвуя устойчивостью банка. Программа АРИЖК — это нормальное решение существующих проблем банка. Наши схемы полезны банкам в первую очередь для высвобождения резервов и получения ликвидности. Особенно они будут интересны банкам, которые работают по международной отчетности. Если вам не хватает капитала и есть сложности — приходите к нам. Будем решать вопросы совместно, подчеркну — на условиях полной конфиденциальности.

Агунда Алборова,
обозреватель «БО»

"Банковское обозрение", № 2, февраль 2010 г.

Когда верстался номер (дополнение АРИЖК): по инициативе АРИЖК Центральный Банк России внес изменения в Положение 254-П (Указание № 2355-У), признающие реструктурированные и обслуживаемые ипотечные кредиты достаточно надежным активом, т.е.требующим меньшего резервирования, чем при формальном подходе.

“В случае оценки финансового положения заемщика — физического лица не хуже, чем среднее кредитная организация вправе включать в портфель однородных ссуд ссуду величиной до 1 000 000 рублей (за исключением ипотечной жилищной ссуды), а также ипотечную жилищную ссуду величиной до 6 000 000 рублей. В случае ухудшения оценки финансового положения заемщика до плохого включительно кредитная организация вправе не исключать из соответствующего портфеля однородных ссуд ссуду величиной до 1 000 000 рублей, предоставленную физическому лицу (кроме ипотечной жилищной ссуды) либо субъекту малого и среднего предпринимательства, а также ипотечную жилищную ссуду величиной до 6 000 000 рублей, предоставленную физическому лицу.”.

Считать обеспечением 1ой категории надежности:
“недвижимое имущество, являющееся обеспечением исполнения обязательств заемщика по договору ипотечного жилищного кредитования, при условии, что ипотечный жилищный кредит выдан с учетом требований, установленных открытым акционерным обществом “Агентство по ипотечному жилищному кредитованию”, и соблюдения соотношения величины основного долга по ссуде к справедливой стоимости залога недвижимого имущества не более 70 процентов;

В среду в Самаре прошла пресс-конференция, на которой генеральный директор Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (именно эта организация запускает программу переселения «Переезд») Андрей Языков рассказал о программе. Главное, что он подчеркнул – трудовая миграция не является принудительной. Безработные граждане, попавшие в сложную финансовую ситуацию, принимают решение о переезде добровольно. Г-н Языков особо отметил, что многие семьи готовы переехать в другой регион при условии, что там у них будет гарантированное трудоустройство и постоянный заработок. Итак, с начала марта в стране стартует пилотная программа «Переезд», направленная на переселение граждан в Тихвин.

Чем приглянулся Тихвин

Андрей Языков рассказал, что Тихвин был выбран площадкой для трудовой миграции по ряду причин.

Во-первых, в этом городе на базе старого вагоностроительного завода строится новый. Планируется, что производство будет запущено в начале ноябре 2010 года. На заводе будут использоваться современные технологии и оборудование, в связи с чем предприятию необходимы высококвалифицированные опытные кадры. Для них будет создано 3500 рабочих мест, тысячу из которых планируется выделить местным жителям. Остальные – специалистам, приехавшим не только из Тольятти, но и из Ярославля, Нижнего Новгорода, Набережных Челнов, Нижнего Тагила, Брянска, Новоалтайска и Елабуги. Г-н Языков также рассказал, что зарплаты на новом предприятии будут в рамках 18-45 тысяч рублей. Основной набор кадров рассчитан на конец прошлого года – первый квартал 2010 г. Сейчас на вагоностроительном заводе отрабатывают технологию выездных сессий в регионы. Люди, принявшие решение о переезде, могут пройти собеседование, не выезжая из своей области.

Во-вторых, в Тихвине строится жилье специально для работников предприятия - порядка трех тысяч квартир. Первая тысяча квартир будет сдана в эксплуатацию в этом году. Остальное жилье планируется к сдаче в первом полугодии 2011 г.

Пока неизвестно, сколько граждан реально примут участие в этой программе. Андрей Языков лишь сообщил, что за прошедшую неделю поступило 268 заявок от желающих участвовать в «Переезде».

Квартиру по бартеру

Возникает логичный вопрос: на какие деньги безработные граждане будут переезжать и покупать жилье в новом регионе? По программе «Переезд» АРИЖК готово покрыть эти расходы за счет предоставления кредита. Под залог имеющейся квартиры человек может получить заем в размере до 80% от ее стоимости. Эти деньги предоставляются на два года под 9,5-11,5% годовых. Существенное отличие от традиционных займов в том, что в течение этих двух лет кредит АРИЖК не нужно обслуживать, т.е. никаких платежей производить не придется. Долг и проценты по нему гасятся тогда, когда человек уже переехал в квартиру в новом регионе и продал старую. На это у него есть два года. Ожидается, что за этот срок цены на жилье даже в моногородах вырастут, поэтому денег от продажи квартиры хватит для полного погашения кредита. Учитывая, что квартиры в Ленинградской и Самарской областях находятся примерно в одном ценовом сегменте, при такой схеме финансовая нагрузка на человека не увеличивается. Если же стоимость залоговой квартиры, проданной в течение первого «кредитного» года, снизится, то такие риски АРИЖК берет на себя. Иными словами, в таком случае агентство готово простить заемщику недостающую часть долга. Но если человек продал квартиру позже, чем через 12 месяцев после получения кредита, и вырученных денег не хватает на его погашение, то остаток долга придется выплачивать по индивидуально составленному АРИЖК графику.

Вместе с тем АРИЖК разработало механизм, по которому переезжающий может улучшить свои жилищные условия. В таком случае человеку придется брать ипотеку на новую квартиру. Как рассказал на встрече Андрей Языков, крупнейшие ипотечные банки согласны принимать оферту АРИЖК (документ, подтверждающий согласие агентства на предоставление кредита под залог первоначально имеющегося жилья) в качестве первоначального взноса при покупке новой квартиры.

Предусматривает программа и ситуацию, когда квартира у человека, решившего переехать в Тихвин, куплена в ипотеку. В этом случае АРИЖК выкупает у ипотечной организации кредит и проводит его реструктуризацию, в результате которой заемщик не должен обслуживать его в течение двух лет. В это время человек продает квартиру и гасит остаток долга по этой ипотеке. В результате на руках у него остается сумма, примерно равная его первоначальному взносу и уже погашенному долгу. Этого, по мнению Андрея Языкова, достаточно для первоначального взноса при оформлении новой ипотеки на покупку квартиры в Тихвине.

Так, основные требования к тем, кто решил принять участие в программе «Переезд», следующие: наличие подобранного варианта квартиры для покупки, достаточность выделяемых АРИЖК средств на приобретение нового жилья, а также трудоустройство на новом месте работы и успешное прохождение испытательного срока. Во время прохождения испытательного срока и поиска нового жилья в Тихвине человек может жить в общежитии завода.

Планируется, что пилотная программа «Переезд» будет завершена уже в ноябре. Андрей Языков отметил, что, возможно, в следующем году на основе этого эксперимента программа будет расширена.

Мнения

Андрей Языков, генеральный директор ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов»:

- Пока рано говорить о том, сколько жителей Тольятти примут участие в программе «Переезд». Как правило, граждане очень привязаны к своему городу, имуществу. И только те, кто достаточно активен и мобилен, смогут переехать в Тихвин. По нашим оценкам, это порядка 1% безработных тольяттинцев. Примечательно, что количество людей, которые переедут, во многом зависит от того, соответствуют ли они квалификационным требованиям предприятия.

Алексей Пахоменко, спикер думы городского округа Тольятти:

- Рассуждать о целесообразности такого решения можно много и долго. Для меня показательно, что в полусотне от Тихвина находится другой проблемный российский город – Пикалево. Если безработные Пикалево не могут трудоустроиться в Тихвинском вагоностроительном заводе, то зачем туда ехать тольяттинцам?

Кто поедет в Тихвин?

Редакция тольяттинской газеты «Площадь свободы» провела среди своих читателей телефонный опрос, в котором предлагала респондентам высказать свою точку зрения на планы федеральных властей переселить безработных ВАЗовцев в Тихвин.

Опрос проводился со 2 по 8 февраля, всего было опрошено 163 человека. Мнения ответивших распределились так:

«Обман. Не поеду» –  88%

«Хотя бы что-то…» –  8%

«Разумно!» – 4%

Первоисточник: http://samarskieizvestia.ru/document/8032

Тольяттинцам, которые решатся на переезд в Тихвин, помогут решить вопрос с жильём. Об этом сегодня заявил глава Федерального агентства по реструктуризации ипотечных кредитов Андрей Языков. С его слов, уже сейчас в Ленинградской области возводятся дома для будущих сотрудников сверхсовременного вагоностроительного завода. Он начнёт работать уже в этом году. Планируется построить около 3-х тысяч квартир. Приобрести их переселенцы смогут по специальной программе «Переезд». Её смысл в том, что человек сначала трудоустраивается на новом месте, приобретает на заёмные средства квартиру, а затем, уже встав на ноги, единовременно гасит долг деньгами, полученными от продажи прежнего жилья.