Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Konserg.ru

Рассылка закрыта

При закрытии подписчики были переданы в рассылку "Решаем квартирный вопрос" на которую и рекомендуем вам подписаться.

Вы можете найти рассылки сходной тематики в Каталоге рассылок.

  Март 2010   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
Автор
alexeev@konserg.ru

Статистика

78 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Konserg.ru


Земля взлетит в цене 

С 1 января КУГИ поменял систему подсчета арендной платы за землю.
Постановлением Правительства Петербурга от 26.11.2009 под № 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» узаконена новая формула расчета арендной платы.

Новшество связано с желанием петербургских властей сделать механизм оценки арендной платы за землю рыночным, а за счет этого повысить доходы городской казны. Играть по новым правилам придется ТСЖ, арендаторам в торговых комплексах, а также владельцам автостоянок.

С 1997 года в Петербурге действовала методика, учитывающая площадь земельного участка и другие факторы, но поскольку окончательная цена аренды последние несколько лет исчислялась в условных единицах, то стоимость аренды фактически была привязана к курсу евро. Новую формулу разрабатывал ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости (ГУИОН)». В КУГИ признают, что новая формула слишком громоздка, но оправдывают ее уникальность тем, что она создана на основе рыночных принципов и учитывает изменение зонирования территорий с учетом развития города, транспортной и иной инфраструктуры, формирования новых зон городской застройки, установления согласованного уровня земельного налога и арендной платы. Это значит, что теперь основным фактором, влияющим на формирование арендной платы за участок, становится коэффициент места и привязка к инфраструктурным объектам, таким как станции метро и основные магистрали.

Как пояснили в ГУИОН, в формулу  введена базовая ставка — ставка арендной платы за один квадратный метр в год, соответствующая определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю и развитию инфраструктуры в данной зоне градостроительной ценности территории. Базовая ставка зависит только от местоположения земельного участка. Зоны градостроительной ценности территории для расчета арендной платы определены на основе единых для города кадастровых кварталов. Для расчета арендной платы введен коэффициент местоположения. Для каждой основной магистрали и локального центра определены координаты, а также уровень коммерческой привлекательности, зона влияния и коэффициент местоположения. Размер арендной платы за земельные участки будет рассчитываться в рублях. Введен коэффициент динамики рынка недвижимости. Размер арендной платы подлежит изменению с учетом динамики рынка аренды недвижимости Санкт-Петербурга в порядке определения, устанавливаемом правительством города.

етодика увязана с кадастровой оценкой и ставками земельного налога. Уровень арендной платы и земельного налога в основном выведен на согласованный уровень. Увеличено количество основных магистралей и локальных центров влияния, откорректировано ценовое зонирование с учетом текущей градостроительной ситуации. Сокращено количество льготных и социальных ставок. Впервые для арендной платы построена математическая модель на основе электронных геоинформационных систем, вникнуть в которую пока трудно.
 Опрошенные нами специалисты затруднились дать какие-либо определенные комментарии на этот счет. Но предположения таковы — в первую очередь новая схема оценки арендной стоимости земли ударит по крупным девелоперам, управляющим торговыми центрами в проходимых местах, владельцам автостоянок у гипермаркетов и моллов, а также ТСЖ, которые управляют домами, расположенными на арендованной земле. Новая методика расчета не понравится и владельцам промышленных объектов в центре города, так как они занимают, как правило, большие площади. Те же, чей бизнес находится на окраине города и вдалеке от инфраструктуры, смогут существенно сэкономить.

Что касается ТСЖ, высказываются такие предположения: из-за увеличения аренды большинство товариществ предпочтут оформить землю в собственность, вследствие чего ее цена поднимется в несколько раз, а затраты придется перекладывать на жильцов. Как известно, по закону ТСЖ арендуют землю на время действия инвестиционного договора. После того как в доме прописывается первый жилец и регистрируется договор собственности, земля под обрезом фундамента передается в собственность ТСЖ. Внутридомовую территорию, а также имеющиеся прилегающие участки ТСЖ получают в аренду, но имеют право получить и в собственность. Некоторые председатели считают, что выгоднее приобрести территорию в собственность, нежели платить аренду  по рыночным ценам.

Формально земля по действовавшим до сих пор правилам должна быть оформлена в собственность ТСЖ по минимальным коэффициентам, однако это слишком сложная процедура согласований. Хотя большинство жилтовариществ ограничиваются участком земли под фундаментом дома, а близлежащую территорию не оформляют ни в собственность, ни в аренду. И данная земля закреплена за муниципалами. Они в свою очередь получают дотации на ее содержание, и некоторые ТСЖ это вполне устраивает.
«Если нужно поставить во дворе песочницу, можно написать муниципалам, и они обязаны это сделать. С другой стороны, сейчас ТСЖ начинают подталкивать к тому, чтобы оформлять землю, в противном случае трудно будет получить дотации на капитальный ремонт. Но брать землю в собственность — дополнительное финансовое бремя, а если эта земля не принесет впоследствии дохода, то это получается экономически не выгодно», — прокомментировал Владимир Рогинкин, председатель ТСЖ «Товарищеский, 4».

В избранное