Юрисконсульт в торговле Аренда нежилого помещения:сроки аренды; Новое в торговле

Аренда нежилого помещения: сроки аренды

     Заключение договора аренды нежилого помещения – одна из основных в работе юрисконсультов торговых организаций. Действительно крупные и не слишком крупные торговые предприятия или сами сдают в аренду торговые площади, либо арендуют их, либо сдают в субаренду. Поэтому от того, насколько правильно заключен договор аренды, зависит очень многое.

Срок договора аренды

    Согласно ст. 610 ГК РФ  договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.         

    Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Арбитражная и судебная практика по делам об аренде недвижимого имущества

Может ли быть расторгнут по основаниям, предусмотренным ст. 619 ГК РФ, договор аренды, заключенный на неопределенный срок?

    Комитет по управлению имуществом (арендодатель) предъявил к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) иск о расторжении договора аренды нежилого помещения и выселении ответчика из указанного помещения.

    Определением суда первой инстанции требования о расторжении договора аренды и выселении ответчика оставлены без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом порядка прекращения договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

    Истец, не согласившись с указанным судебным актом, в апелляционной жалобе просил его отменить и рассмотреть спор по существу, ссылаясь на соблюдение им требований части третьей ст. 619 и п. 2 ст. 452 ГК РФ, касающихся порядка расторжения договора аренды.

    Суд апелляционной инстанции, исследовав обстоятельства спора, установил следующее.

    Договор аренды нежилого помещения был заключен сроком на один год. Так как по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться нежилым помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, он возобновлен на неопределенный срок.

    Вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть прекращен только по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 610 ГК РФ, является несостоятельным, поскольку сам по себе факт заключения договора аренды на неопределенный срок не лишает арендодателя права на расторжение такого договора при существенном нарушении его условий арендатором.

    Как видно из материалов дела, арендодатель на основании п. 1 и 3 части первой ст. 619 ГК РФ обратился в суд с иском о расторжении договора и выселении арендатора из занимаемого им помещения в связи с существенным нарушением последним условий договора, в том числе длительным невнесением арендной платы. В исковом заявлении арендодатель просил суд подтвердить факты нарушений, допущенных арендатором. До обращения в суд истцом были соблюдены требования части третьей ст. 619 и п. 2 ст. 452 ГК РФ, регламентирующие обязательные досудебные процедуры при расторжении договора.

    Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции отметил, что арендодатель, определяя момент обращения в суд, правомерно руководствовался тридцатидневным сроком, установленным п. 2 ст. 452 ГК РФ, а не трехмесячным сроком, предусмотренным п. 2 ст. 610 ГК РФ.

    Поскольку факты нарушений условий договора аренды со стороны арендатора в ходе судебного разбирательства в апелляционной инстанции были подтверждены, определение суда первой инстанции было отменено и исковые требования удовлетворены.

В договоре аренды указано, что он действует до начала реконструкции сданного внаем объекта недвижимости. Считается ли такой договор заключенным на неопределенный срок? По правилам какой статьи осуществляется его расторжение?

    Комитет по управлению имуществом (арендодатель) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о выселении из нежилого помещения на основании ст. 622 ГК РФ в связи с истечением срока аренды.

    Решением суда первой инстанции исковое требование удовлетворено.

    Исследовав материалы дела, суд отметил, что между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения со сроком действия до начала реконструкции здания, в котором расположено сданное внаем помещение. Обращаясь с иском о выселении арендатора, арендодатель сослался на истечение срока аренды, поскольку началась плановая реконструкция соответствующего здания, то есть произошло событие, с которым связано окончание срока действия договора аренды.

     Оценив представленные доказательства, суд пришел к выводу о том, что факт начала реконструкции полностью подтвержден, в частности: завершена реконструкция соседних домов; на территории, примыкающей к спорному зданию, проведены работы по переключению действующих коммуникаций; само здание отключено от постоянных сетей электроснабжения и телефонизации; выселены все арендаторы, за исключением ответчика.

    В кассационной жалобе арендатор просил отменить решение суда первой инстанции, поскольку, по его мнению, суд неправомерно пришел к выводу о наступлении события, с которым связано окончание срока действия договора аренды. Так, заявитель обращал внимание на отсутствие у заказчика-инвестора ордера на производство подготовительных, земляных и строительных работ.   

     Суд кассационной инстанции отклонил жалобу арендатора, отметив следующее.

     Исследование вопроса о наличии или отсутствии факта начала реконструкции здания имело бы значение только в том случае, если бы в силу договора, заключенного на определенный срок, данное событие являлось бы основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (часть вторая ст. 619 ГК РФ) либо для отказа последнего от исполнения договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ).

    Однако в рассматриваемой ситуации срок договора аренды сторонами не определен. Условие о действии договора аренды до начала реконструкции здания, в котором расположено сданное внаем помещение, не может квалифицироваться как условие о сроке.

    В силу ст. 190 ГК РФ срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон.

     Спорный договор заключен на неопределенный срок, поэтому арендодатель на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ мог в любое время отказаться от договора, предупредив арендатора, за три месяца.

    Поскольку арендодатель направлял арендатору предупреждение о прекращении договора, требования абзаца второго п. 2 ст. 610 ГК РФ могут считаться соблюденными. При этом в данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

    Принимая во внимание, что к моменту обращения арендодателя в суд три месяца, оговоренные в пункте 2 статьи 610 ГК РФ, истекли, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование о выселении арендатора из спорного помещения.

По материалам журнала «Юрисконсульт в торговле», 2005, № 2

Новое в правилах торговли

    Федеральным законом от 21.12.2004 № 171-ФЗ были внесены изменения и дополнения в Закон РФ «О защите прав потребителей» (далее – Закон).

    Установлено, что правила продажи отдельных видов товаров утверждаются Правительством РФ. Введены такие понятия как уполномоченная изготовителем (продавцом) организация или уполномоченный изготовителем (продавцом) индивидуальный предприниматель и понятие импортера.

    Так, под уполномоченной изготовителем (продавцом) организацией понимается организация, осуществляющая определенную деятельность, или организация, созданная на территории Российской Федерации изготовителем (продавцом), в том числе иностранным изготовителем (иностранным продавцом), выполняющая определенные функции на основании договора с изготовителем (продавцом) и уполномоченная им на принятие и удовлетворение требований потребителей в отношении товара ненадлежащего качества. Под уполномоченным изготовителем (продавцом) индивидуальным предпринимателем понимается соответственно индивидуальный предприниматель, зарегистрированный на территории Российской Федерации, выполняющий определенные функции на основании договора с изготовителем (продавцом), в том числе с иностранным изготовителем (иностранным продавцом), и уполномоченный им на принятие и удовлетворение требований потребителей в отношении товара ненадлежащего качества.

   Под импортером в Законе понимается  организация независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, осуществляющие импорт товара для его последующей реализации на территории Российской Федерации.

    Установлено, что Правительство РФ вправе издавать для потребителя и продавца (изготовителя, исполнителя, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) правила, обязательные при заключении и исполнении публичных договоров (договоров розничной купли-продажи, энергоснабжения, договоров о выполнении работ и об оказании услуг).

    Определено, что изготовитель вправе принять обязательство в отношении недостатков товара, обнаруженных по истечении установленного им гарантийного срока (дополнительное обязательство). Содержание дополнительного обязательства изготовителя, срок действия такого обязательства и порядок осуществления потребителем прав по такому обязательству определяются изготовителем.

    Установлено, что продавец вправе установить на товар гарантийный срок, если он не установлен изготовителем.      Продавец также вправе принять обязательство в отношении недостатков товара, обнаруженных по истечении гарантийного срока, установленного изготовителем (дополнительное обязательство). Содержание дополнительного обязательства продавца, срок действия такого обязательства и порядок осуществления потребителем прав по такому обязательству определяются договором между потребителем и продавцом.

    Если вид деятельности, осуществляемый изготовителем (исполнителем, продавцом), подлежит лицензированию и (или) исполнитель имеет государственную аккредитацию, потребителю должна быть предоставлена информация о номере лицензии и (или) номере свидетельства о государственной аккредитации, сроках действия лицензии и (или) указанного свидетельства, а также информация об органе, выдавшем лицензию и (или) указанное свидетельство.

    Установлено, что информация о товарах (работах, услугах) в обязательном порядке должна содержать, в том числе:

      - наименование технического регламента или иное установленное законодательством Российской Федерации о техническом регулировании и свидетельствующее об обязательном подтверждении соответствия товара обозначение (ранее должны были проставляться обозначения стандартов, обязательным требованиям которых должны соответствовать товары (работы, услуги);

      - сведения об основных потребительских свойствах товаров (работ, услуг), в отношении продуктов питания сведения о составе (в том числе наименование использованных в процессе изготовления продуктов питания пищевых добавок, биологически активных добавок, информация о наличии в продуктах питания компонентов, полученных с применением генно-инженерно-модифицированных организмов), пищевой ценности, назначении, об условиях применения и хранения продуктов питания, о способах изготовления готовых блюд, весе (объеме), дате и месте изготовления и упаковки (расфасовки) продуктов питания, а также сведения о противопоказаниях для их применения при отдельных заболеваниях. Перечень товаров (работ, услуг), информация о которых должна содержать противопоказания для их применения при отдельных заболеваниях, утверждается Правительством РФ.

      - цену в рублях и условия приобретения товаров (работ, услуг). Если ранее продавцы имели право указывать цену на некоторые товары и услуги в условных единицах, то по новым правилам они обязаны указывать цены только в российской валюте;

     - адрес (место нахождения), фирменное наименование (наименование) изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера).

    Таким образом, на каждой упаковке заграничных товаров должна появиться информация о том, кто их импортирует. Эти сведения необходимы, например, когда недоброкачественный продукт по каким-то причинам нельзя вернуть продавцу или самому изготовителю. Тогда все претензии можно будет направлять импортеру. (Эти положения в части доведения до потребителя информации об импортере вступают в силу по истечении девяноста дней после дня официального опубликования названного Федерального закона).

     Информация об обязательном подтверждении соответствия товаров представляется в порядке и способами, которые установлены законодательством Российской Федерации о техническом регулировании, и включает в себя сведения о номере документа, подтверждающего такое соответствие, о сроке его действия и об организации, его выдавшей.

     При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.(Ранее при удовлетворении судом требований потребителя, суд был вправе вынести решение о взыскании с продавца (изготовителя, исполнителя), нарушившего права потребителя, в федеральный бюджет штрафа в размере цены иска за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя).

    Установлен трехдневный срок, в течение которого продавец обязан возвратить деньги покупателю в случае возврата последним товара надлежащего качества, который этот покупатель был вправе обменять на аналогичный товар, но такой товар отсутствовал в продаже на день обращения потребителя к продавцу.

    В Закон введена новая ст. 26.1, которой установлены правила продажи товаров так называемым дистанционным способом, в том числе через Интернет (прежде подобная торговля практически никак не регулировалась).

    Определено, что договор розничной купли-продажи может быть заключен на основании ознакомления потребителя с предложенным продавцом описанием товара, содержащимся в каталогах, проспектах, буклетах, представленным на фотоснимках, посредством средств связи (телевизионной, почтовой, радиосвязи и других) или иными исключающими возможность непосредственного ознакомления потребителя с товаром либо образцом товара при заключении такого договора (дистанционный способ продажи товара) способами.

    Продавцом до заключения договора должна быть предоставлена потребителю информация об основных потребительских свойствах товара, об адресе (месте нахождения) продавца, о месте изготовления товара, о полном фирменном наименовании (наименовании) продавца (изготовителя), о цене и об условиях приобретения товара, о его доставке, сроке службы, сроке годности и гарантийном сроке, о порядке оплаты товара, а также о сроке, в течение которого действует предложение о заключении договора.

     Потребителю в момент доставки товара должна быть в письменной форме предоставлена информация о товаре, предусмотренная ст. 10 Закона, а также информация о порядке и сроках возврата товара.

     Потребитель вправе отказаться от товара в любое время до его передачи, а после передачи товара - в течение семи дней.

      В случае, если информация о порядке и сроках возврата товара надлежащего качества не была предоставлена в письменной форме в момент доставки товара, потребитель вправе отказаться от товара в течение трех месяцев с момента передачи товара.

   Возврат товара надлежащего качества возможен в случае, если сохранены его товарный вид, потребительские свойства, а также документ, подтверждающий факт и условия покупки указанного товара. Отсутствие у потребителя документа, подтверждающего факт и условия покупки товара, не лишает его возможности ссылаться на другие доказательства приобретения товара у данного продавца.
    Потребитель не вправе отказаться от товара надлежащего качества, имеющего индивидуально-определенные свойства, если указанный товар может быть использован исключительно приобретающим его потребителем.

     При отказе потребителя от товара продавец должен возвратить ему денежную сумму, уплаченную потребителем по договору, за исключением расходов продавца на доставку от потребителя возвращенного товара, не позднее чем через десять дней со дня предъявления потребителем соответствующего требования.

   В случае продажи  товара ненадлежащего качества дистанционным способом действуют общепринятые правила, установленные данным Законом.

    Устанавливается также, что иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту нахождения организации/месту жительства индивидуального предпринимателя, либо по месту жительства или пребывания истца, либо по месту заключения или исполнения договора. Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по их месту нахождения.