Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

КонсультантПлюс: важнейший документ недели

Рассылка закрыта

При закрытии подписчики были переданы в рассылку "КонсультантПлюс: новости для юриста" на которую и рекомендуем вам подписаться.

Вы можете найти рассылки сходной тематики в Каталоге рассылок.

←   Январь 2008   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
Автор
КонсультантПлюс

Статистика

10 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

КонсультантПлюс: важнейший документ недели Выпуск от 10.01.2008


КонсультантПлюс

Аналитический обзор: документ недели

Выпуск от 10.01.2008

Обзоры законодательства | Интернет-версия КонсультантПлюс | Финансовые консультации | Подписаться


ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 27.11.2007 N 9822/07
"ПЕРЕДАЧА ПРОДАВЦОМ В ЗАЛОГ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, РАНЕЕ
ПРОДАННОГО ПО ДОГОВОРУ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ПОКУПАТЕЛЮ, ЧЬЕ ПРАВО
СОБСТВЕННОСТИ НЕ БЫЛО ЗАРЕГИСТРИРОВАНО В УСТАНОВЛЕННОМ ПОРЯДКЕ,
МОЖЕТ ПОВЛЕЧЬ ЗА СОБОЙ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВУЮ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ
ПРОДАВЦА, НО НЕ СВИДЕТЕЛЬСТВУЕТ О НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТИ
СДЕЛКИ О ЗАЛОГЕ"

Суть спора

Индивидуальный предприниматель (далее - истец) обратился в арбитражный суд с иском к другому индивидуальному предпринимателю (далее - ответчик) и Сбербанку о признании частично недействительным заключенного между ответчиками договора о залоге от 24 марта 2004 года и об обязании регистрирующего органа исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об ограничении права собственности (ипотеке) на спорную недвижимость. В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что между ним как покупателем и ответчиком как продавцом был заключен договор купли-продажи от 9 марта 2004 года здания кафе (не завершенного строительством), которое впоследствии неправомерно было передано ответчиком в залог Сбербанку по оспариваемому договору.

Решения судов разных инстанций

Решением суда первой инстанции договор о залоге от 24 марта 2004 года в части передачи в залог здания кафе был признан недействительным; в требовании к регистрационной службе исключить из реестра запись об ограничении права собственности было отказано, поскольку регистрационная служба к участию в деле в качестве ответчика не привлекалась. Удовлетворяя иск частично, суд исходил из того, что после заключения договора купли-продажи и передачи имущества истцу, но до перехода к нему права собственности, подлежащего государственной регистрации, ответчик не вправе был распоряжаться этим имуществом, в том числе передавать его в залог.

Постановлением суда апелляционной инстанции решение суда первой инстанции в отношении признания договора о залоге частично недействительным было отменено, в удовлетворении этого требования отказано, поскольку на момент заключения договора о залоге право собственности на спорный объект недвижимости было зарегистрировано за ответчиком; договор о залоге соответствовал требованиям, предъявляемым гражданским законодательством к договорам такого вида, а нарушение ответчиком обязательств по договору купли-продажи не могло служить основанием для признания договора о залоге недействительным. В остальной части решение оставлено без изменения.

Суд кассационной инстанции постановление суда апелляционной инстанции отменил, решение суда первой инстанции оставил без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд РФ, о пересмотре в порядке надзора решения суда первой инстанции и постановления суда кассационной инстанции Сбербанк просил их отменить, ссылаясь на нарушение судами единообразия в толковании и применении норм права.

Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

Проверив обоснованность доводов сторон, Президиум ВАС РФ установил следующее.

Между Сбербанком (залогодержателем) и ответчиком с целью обеспечения исполнения ответчиком обязательств по кредитному договору был заключен договор о залоге недвижимого имущества от 24 марта 2004 года, согласно которому ответчик передал Сбербанку в залог в числе прочего здание кафе (не завершенное строительством) и право аренды земельного участка. Договор о залоге был зарегистрирован регистрационной службой. Принадлежность здания кафе на праве собственности ответчику подтверждена выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Ссылаясь на то, что до возникновения залоговых правоотношений ответчик заключил с истцом договор купли-продажи здания кафе, которое фактически было передано истцу по акту приема-передачи от 16 марта 2004 года, последний обратился с иском о признании договора о залоге недвижимого имущества от 24 марта 2004 года в части передачи в залог здания кафе недействительным на основании статьи 168 Гражданского кодекса РФ.

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, в силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса РФ возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Исходя из пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Таким образом, право собственности на приобретенное недвижимое имущество возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода к нему указанного права. До осуществления регистрации собственником имущества продолжает оставаться продавец.

Между тем переход права собственности на спорное здание кафе после заключения договора купли-продажи к истцу зарегистрирован не был. Собственником имущества оставался ответчик, о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Президиум ВАС РФ указал, что, как следует из положений пункта 1 статьи 5 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, приведенное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, определенном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно пункту 1 статьи 6 Закона об ипотеке ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 названного Закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Существенные условия договора об ипотеке перечислены в пункте 1 статьи 9 Закона об ипотеке, а именно: предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Оспариваемый договор о залоге от 24 марта 2004 года содержит все необходимые условия и соответствует требованиям, предъявляемым законодательством к договорам данного вида. Следовательно, вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 168 Гражданского кодекса РФ, для признания договора залога недействительным, является правильным.

По мнению Президиума ВАС РФ, передача ответчиком (продавцом) в залог недвижимого имущества, ранее проданного по договору купли-продажи истцу (покупателю), чье право собственности не было зарегистрировано в установленном порядке, может повлечь за собой гражданско-правовую ответственность продавца, но не свидетельствует о недействительности сделки о залоге (ипотеке).

С учетом изложенного, Президиум ВАС РФ отменил решение суда первой инстанции и постановление суда кассационной инстанции, постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения.


Подпишитесь: рассылки от КонсультантПлюс

Получайте самую свежую и актуальную информацию, которая идеально соответствует вашим интересам!

Выбрать материалы, нужные именно вам, можно в каталоге рассылок.

Перейти в каталог рассылок


Все права защищены © 2008 ЗАО "Консультант Плюс"
тел. (495)956-8283
mailto:contact@consultant.ru
http://www.consultant.ru/
В избранное