Модели владения недвижимым имуществом в России с использованием иностранного элемента, потенциальные риски и их анализ.          

В данной статье мы рассмотрим основные модели владения недвижимым имуществом в России с использованием иностранного элемента. Мы также выделим преимущества и недостатки различных моделей владения недвижимым имуществом с использованием иностранного элемента.

I.   СУЩЕСТВУЮЩИЕ МОДЕЛИ ВЛАДЕНИЯ НЕДВИЖИМЫМ  ИМУЩЕСТВОМ В РОССИИ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ИНОСТРАННОГО ЭЛЕМЕНТА

1.         Причины использования различных моделей владения недвижимым имуществом с использованием иностранного элемента в России.

В настоящее время широкое распространение получили различные модели владения недвижимым имуществом, связанные с передачей прямого или косвенного контроля над ним иностранным компаниям. Преимуществом использования данного способа владения является обеспечение безопасности права собственности на недвижимое имущество по сравнению с прямым владением недвижимым имуществом российской компанией. Иностранный владелец, как правило, не ведет напрямую бизнес в России, у него нет долгов перед российскими компаниями, что, в совокупности с конфиденциальностью сведений о конечном владельце недвижимого имущества, значительно снижает возможности успешных рейдерских действий в отношении такого владельца.

2.         Существующие модели владения недвижимым имуществом в России с использованием иностранного элемента

            Наиболее распространенными моделями владения недвижимого имуществом в России с использованием иностранного элемента являются следующие:

(1)        Передача права собственности на недвижимое имущество иностранной компании. Наиболее часто титул собственности на недвижимое имущество, находящееся в России, передается иностранным компаниям, зарегистрированным на Кипре, в Великобритании и Нидерландах. Реже титул собственности передается оффшорным компаниям, т.к. это связано с определенными административными трудностями.

(2)        Передача права собственности на недвижимое имущество российской компании, находящейся под контролем иностранной компании;

(3)        Передача долей или акций российской компании, являющейся собственником недвижимого имущества, иностранной компании.

На практике варианты (2) и (3) схожи и имеют своей целью косвенный контроль иностранной компании над недвижимым имуществом, находящейся в собственности российской компании.

Все эти модели имеют различные как преимущества, так и недостатки, которые описаны далее в настоящей статье.

II.            ПРЕИМУЩЕСТВА И НЕДОСТАТКИ РАЗЛИЧНЫХ МОДЕЛЕЙ ВЛАДЕНИЯ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ИНОСТРАННОГО ЭЛЕМЕНТА

Модель №1.     Передача права собственности на недвижимое имущество иностранной компании

В соответствии с действующим российским законодательством иностранное юридическое лицо может быть собственником недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации. Ниже изложены преимущества и недостатки передачи права собственности на недвижимое имущество иностранной компании:

Преимущества:

1.         Обеспечение конфиденциальности конечного выгодоприобретателя бизнеса, связанного с владением недвижимым имуществом.

Это преимущество достигается при условии, если конечным владельцем акций иностранной компании, зарегистрированной, например, в одной из европейских юрисдикций, является оффшорная компания, не раскрывающая своих акционеров и (или) бенефициаров. В настоящее время существует два основных принципа  сохранения оффшорными юрисдикциями конфиденциальности своих акционеров:

(i)         Выпуск компанией сертификата акций на предъявителя. В этом случае акционером оффшорной компании является лицо, владеющее в данный момент этим сертификатом акций. При этом информация о первичном владельце сертификата акций может находиться у регистратора (секретарской компании, осуществляющей регистрацию и обслуживание оффшорной компании) и не передается государственным органам такого государства.

(ii)        Использование сервиса «номинальный акционер». Некоторые оффшорные юрисдикции предоставляют сервис номинального акционера, который указывается в регистре оффшорной юрисдикции в качестве акционера оффшорной фирмы. При этом реальный акционер (российское лицо) имеет статус выгодоприобретателя (бенефициара) компании и располагает документом, согласно которому номинальный акционер отказывается в его пользу от всех прав,   вытекающих из акций оффшорной компании. Таким образом, номинальным акционером является одно лицо (местная компания или физическое лицо), а реальным акционером, информация о котором отсутствует у оффшорного регистрирующего органа, является российское лицо.

2.         Обеспечение безопасности права собственности на недвижимое имущество.

            В случае если право собственности на недвижимое имущество принадлежит иностранной компании, и она не занимается каким-либо активным бизнесом в России или в стране своей регистрации, отсутствуют основания для каких-либо недружественных действий сторонних лиц в отношении такой компании или принадлежащих ей активов по причине, главным образом, отсутствия долгов.

            На практике известны случаи подделки рейдерскими структурами документов с целью фактической кражи недвижимого имущества у законного собственника путем переоформления права собственности на него, однако такие случаи в настоящее время достаточно редки и характерны, скорее для периода 90-х и начала 2000-х годов. Отметим, что передача титула собственности на недвижимое имущество иностранной компании не дает 100% гарантии защиты от таких криминальных действий, но в целом, является достаточно надежной защитой права собственности на недвижимое имущество.

Недостатки:

1.         Возможное появление налогового статуса постоянного представительства

            В соответствии с п.2 ст.309 Налогового кодекса РФ (далее – «НК РФ») под постоянным представительством  иностранной организации в России понимается филиал, представительство или любое иное обособленное подразделение, через которое такая организация осуществляет предпринимательскую деятельность на территории РФ.

            Нельзя исключить, что заключение иностранной компанией-владельцем недвижимого имущества договора доверительного управления или договора аренды с оператором арендного бизнеса и получение регулярного дохода, независимо от его размера, будет квалифицировано налоговым органом как предпринимательская деятельность иностранной организации на территории РФ, что повлечет для иностранной организации необходимость регистрации представительства в России.

К сожалению, вопросы появления в таких случаях налогового статуса постоянного представительства действующим налоговым законодательством четко не урегулированы. В частности, согласно п.6 ст.309 НК РФ допускается получение иностранной организацией, не имеющей статуса постоянного представительства, дохода по договору доверительного управления (в качестве учредителя доверительного управления) от доверительного управляющего (российской организации). В этом случае налог на прибыль организаций удерживается и перечисляется в бюджет доверительным управляющим (российской организацией) за иностранную организацию.

В связи с этим у налоговых юристов сложилось общее мнение, согласно которому, иностранная организация не имеет налогового статуса постоянного представительства, если она просто владеет недвижимым имуществом на территории РФ, а если она получает доход от его использования, то у нее возникает статус постоянного представительства.

2.         Необходимость регистрации представительства иностранной организации в РФ

            В случае, если у иностранной организации появляется налоговый статус постоянного представительства, она должна зарегистрировать в уполномоченных российских органах свое обособленное подразделение (филиал или представительство), встать на учет в российских налоговых и иных органах.

            У такого филиала возникнет необходимость уплачивать налоги в бюджет РФ, в частности, налог на имущество (как у собственника недвижимого имущества), налог на прибыль (в случае получения доходов по договору доверительного управления) и другие налоги.

            Важно отметить, что в соответствии с положениями НК РФ иностранная организация не вправе пользоваться упрощенной системой налогообложения.

3.         Потенциальные трудности с регистрацией права собственности на недвижимое имущество и административные трудности при осуществлении деятельности

            В отдельных случаях иностранной компании труднее зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество, чем российской компании. Эти трудности могут заключаться в необходимости предоставления различных дополнительных документов, которые не всегда просто и быстро получить.

            В случае регистрации филиала иностранной организации в России возникнет необходимость в минимальном управленческом персонале такого филиала (как минимум, руководитель филиала и бухгалтер), такой филиал должен вести бухгалтерский учет, что может представлять собой дополнительную административную нагрузку на реальных собственников недвижимого имущества.

Модели №2 и № 3.       Передача права собственности на недвижимое имущество российской компании, находящейся под контролем иностранной компании

Как правило, собственниками недвижимого имущества, находящегося на территории РФ, являются российские компании.

Преимущества:

1. Не вызывающий затруднений порядок регистрации права собственности на недвижимое имущество.

2. Иностранная компания-владелец российской компании не должна регистрировать филиал или представительство в РФ.

3. У иностранной компании-владельца российской компании не возникает налогового статуса постоянного представительства.

4. Конфиденциальность конечного выгодоприобретателя достигается в случае, если российской компанией владеет иностранная компания, например, зарегистрированная, например, на Кипре, а ей, в свою очередь владеет оффшорная компания.

5. В случае, если российская компания не будет осуществлять иные виды деятельности, за исключением передачи недвижимого имущества в доверительное управление, снижаются риски стать объектом для недружественных действий со стороны рейдеров. При этом важнейшим принципом деятельности для такой российской компании должно стать полное отсутствие каких-либо долгов перед контрагентами или бюджетом.

Недостатки:

            Очевидных недостатков этих моделей владения недвижимым имуществом мы не видим, за исключением невозможности применения такой российской компанией упрощенной системы налогообложения, так как она не может применяться в случае, если одна организация владеет более чем 25% долей или акций в уставном капитале другой организации (п.3 ст.346.12 НК РФ), тогда как в рассматриваемом случае иностранная компания будет владеть 100% долей в уставном капитале российской компании, что превышает 25% порог, установленный НК РФ.

*****

В заключение следует добавить, что выбор и применение той или иной модели владения и эксплуатации недвижимого имущества должен осуществляться на основе юридического анализа всей ситуации в целом. На наш взгляд, такую задачу лучше доверить профессионалам.

            Юристы компании «Лига Прав» успешно применяют различные модели владения недвижимым имуществом, описанные в данной статье, исходя из потребностей клиентов.  При необходимости мы готовы выполнить весь комплекс работ по практической реализации любой из описанных выше моделей владения недвижимым имуществом с использованием иностранного элемента, в том числе, зарегистрировать оффшорную, кипрскую и российскую компании, зарегистрировать филиал иностранной компании в России, подготовить и сопроводить сделку купли-продажи недвижимого имущества, подготовить договор аренды или доверительного управления недвижимым имуществом и просчитать вытекающие из него возможные налоговые риски, а также просчитать налоговую нагрузку на компанию – собственника недвижимого имущества.

Руслан Зефиров,

Алексей Червяков

Партнеры юридической фирмы «Лига Прав»

info@liga-prav.ru

www.liga-prav.ru 

+7 495 544-77-06

+7 926 692-01-21