ЗАЩИТА ПРАВ ДОЛЕВЫХ ИНВЕСТОРОВ

В.М. ДИКУСАР

Одним из наиболее широко распространенных в настоящее время договоров в области удовлетворения жилищных прав российских граждан является договор долевого участия в строительстве. До недавнего времени такой договор не был прямо урегулирован действующим гражданским законодательством. Принятый 30 декабря 200 4 г. Федеральный закон Российской Федерации N 2 1 4-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" <*> не распространяется на такого рода правоотношения, которые возникли до его введения в действие.

--------------------------------

<*> Собрание законодательства РФ. 3 января 200 5 г. N 1 (часть 1). Статья 40.

Следовательно, и правоприменительная практика, сложившаяся по спорам, связанным с привлечением денежных средств граждан для удовлетворения их жилищных потребностей, крайне противоречива.

Договор долевого участия в строительстве относится к тем договорам, которые, не будучи регламентированными ГК РФ, оказались наиболее использованными при оформлении отношений по строительству объектов недвижимости жилого фонда.

До принятия Федерального закона РФ от 30 декабря 200 4 г. не было единого мнения по предмету такого рода договоров как у теоретиков, так и у практиков. Однако все пришли к единому мнению, что эти договоры направлены на привлечение денежных средств граждан в обмен на предоставление им строящихся жилых и нежилых помещений для личного пользования. Основная проблема состояла в том, что при заключении договора долевого участия в строительстве недвижимости последняя как объект права еще не существовала. Поэтому точное указание предмета договора во многих случаях являлось затруднительным. Этим обстоятельством воспользовались многие неблагонадежные организации: застройщики, составлявшие типовые договоры, в которых заранее закладывались кабальные и невыгодные для граждан-потребителей условия реализации этих договоров. Во всех этих договорах граждане назывались инвесторами, а в качестве правового обоснования договора указывался Федеральный закон РФ "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений" <*>. Следовательно, права и обязанности сторон по договору предусматривались без учета требований Закона РФ "О защите прав потребителей" и главы 3 7 ГК РФ "Подряд".

--------------------------------

<*> Российская газета. N 4 1 - 4 2 от 4 марта 1 9 9 9 г.

В дальнейшем, когда многие из этих организаций-застройщиков не выполнили взятые на себя обязательства, сложилась неблагоприятная для граждан-потребителей ситуация. Гражданам попросту предлагалось получить обратно 100% вложенных инвестиций без учета того, что они вложили эти деньги в строительство конкретного жилищного объекта для своих личных нужд и что за прошедшее время цены на жилье выросли в два-три раза. При том, что получение гражданами обратно вложенных денежных средств оказалось практически невозможным. Большинство организаций-застройщиков продолжают существовать только формально, в основном они фактически уже не существуют, а на их счетах нет ни одного рубля. Тем самым нарушаются основные принципы гражданского права: возмездность и обеспеченность договоров долевого участия в строительстве.

Казалось, что принятие специального Федерального закона РФ от 30 декабря 200 4 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" снимет все противоречия в действующем российском законодательстве и в правоприменительной практике. К сожалению, этого не произошло.

Данный Закон в целом оценивается положительно, однако он имеет и некоторые недостатки.

Впервые на законодательном уровне был определен предмет такого рода договоров. Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (статья 1).

В Законе установлено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом (статья 4).

При этом действие Закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона (статья 2 7).

Следовательно, отношения, возникшие по ранее заключенным договорам, регулируются другими нормативными актами, как гражданско-правовыми, так и публично-правовыми.

В соответствии со статьей 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

Возможность реализации этого права путем жилищного строительства за счет собственных средств граждан без ограничения площади нашла свое отражение в Гражданском кодексе РФ, в Законе Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики", в Жилищном кодексе РФ и ряде других законодательных актов. ГК РФ регулирует отношения по различным договорам, в том числе и договорам, предметом которых в конечном итоге является строительство жилья.

Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей" регулирует отношения между гражданином, заказывающим работы, исключительно для личных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией, выполняющей работы по возмездному договору, с другой стороны (см. Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей" от 2 1 ноября 2000 г. N 3 2) <*>.

--------------------------------

<*> Российская газета. 2 6 ноября 1 9 9 4 г. N 2 30 ( 10 8 7). С. 4.

Изучение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, показало, что граждане заключают с организациями с целью приобретения жилых помещений договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом и правовыми актами.

В основном организации, привлекающие денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, заключали с гражданами так называемые договоры "О долевом участии в инвестировании строительства квартиры (блок-секции, таун-хауса и т.д.)".

Однако анализ содержания вышеуказанных договоров позволяет сделать вывод о том, что предмет договоров, условия участия в нем сторон, их взаимные права и обязанности являются практически одинаковыми. На гражданина-инвестора (дольщика) возлагается обязанность по оплате фактической стоимости строительства соответствующего объекта, а организация принимает на себя функции юридического заказчика по его строительству с обязательством передать истцам в собственность обусловленные договорами жилые и нежилые помещения по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ (в ГК РФ договор об инвестиционной деятельности не предусмотрен).

В силу статьи 4 указанного Федерального закона субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений (далее - субъекты инвестиционной деятельности), являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

В соответствии со статьей 1 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, лицензии, в том числе и на товарные знаки, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и другие виды деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта.

В условиях отсутствия в законах регламентации договора об инвестиционной деятельности суды исходят из содержания, а не из наименования договоров. В силу статьи 70 2 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Относящаяся непосредственно к договору строительного подряда статья 7 40 ГК РФ, уточняя обязанности подрядчика, устанавливает, что по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Между тем если по своему содержанию заключенный договор является договором подряда, а его название не соответствует его содержанию, то в соответствии с пунктом 2 статьи 1 70 ГК РФ к нему применяются правила, относящиеся к договору подряда. Отношения, возникающие на основе договора подряда на строительство квартир (блок-секций, таун-хаусов и т.д.), регулируются законодательством о защите прав потребителей.

Аналогичную точку зрения высказал Государственный комитет по антимонопольной политике и поддержке предпринимательства РФ в разъяснениях по отдельным вопросам применения Закона РФ "О защите прав потребителей" <*>.

--------------------------------

<*> Приказ МАП РФ от 20 мая 1 9 9 8 г. N 1 60 (в ред. Приказа МАП РФ от 1 1 марта 1 9 9 9 г. N 7 1) "О некоторых вопросах, связанных с применением Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", зарегистрирован в Минюсте РФ 2 8 декабря 1 9 9 8 г. N 1 6 6 9.

Когда между гражданами и организациями заключены самостоятельные двусторонние договоры на строительство конкретной квартиры, из которых усматривается, что граждане не обладают правом как на участие в управлении общими делами предприятия ответчика, так и на долю в праве на общее имущество и на получение части прибыли, а в результате исполнения условий договора создается не общая собственность, а собственность каждого отдельного гражданина на конкретную квартиру, то к этим отношениям применяются положения Закона РФ "О защите прав потребителей". Тем более что в этих договорах не усматривается и создание объединения граждан - будущих жильцов строящегося многоквартирного жилого дома для ведения строительства дома, поскольку отсутствует соединение денежных вкладов, не определяется порядок ведения общих дел, бухгалтерского учета, не испрашивается согласие дольщиков по общему ведению дел, в решении вопросов они не участвуют, собрание не проводят, протокол собрания не подписывают, единого договора не заключают.

Организация-застройщик, являясь хозяйствующим субъектом, заключает с гражданами договоры на финансирование строительства жилого дома и последующую его передачу гражданам.

Эти договора не являются разновидностью предпринимательской деятельности, так как инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли или достижения иного практического эффекта. Тогда как граждане при заключении такого рода договоров преследовали одну-единственную цель - удовлетворение своих личных жилищных потребностей.

Основные принципы взаимоотношений субъектов инвестиционной деятельности определяет Федеральный закон "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений". Однако данным Законом не урегулированы вопросы взаимоотношений участников инвестиционного договора.

По мнению ряда судов, для решения вопроса о применении законодательства о защите прав потребителей к отношениям, возникающим в связи с заключением инвестиционного договора, необходимо анализировать правовое содержание заключенного договора.

В большинстве случаев, по мнению судов, суть отношений состоит в том, что гражданин передает деньги организации (осуществляет финансирование), с которой заключает договор, а организация, в свою очередь, передает гражданину в собственность построенную квартиру. Таким образом, между организацией и гражданином возникают отношения по передаче товара в собственность или по выполнению работ, завершающихся передачей гражданину созданного результата.

Следовательно, если "инвестор"-гражданин вложил денежные средства в строительство квартиры с целью удовлетворения своих личных, семейных, бытовых нужд, то при разрешении указанного спора следует руководствоваться Законом РФ "О защите прав потребителей".

Несмотря на многообразие названий таких договоров ("подряда", "купли-продажи", "простого товарищества", "инвестиционный договор" и др.), суды при разрешении споров, возникающих между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, анализировали правовое содержание заключенных договоров, их условия, права и обязанности сторон, а также цели, которыми руководствовались граждане, заключая договоры на приобретение жилья, и пришли к единому мнению, что эти договоры направлены на улучшение жилищных условий, удовлетворение личных, семейных, домашних и иных нужд граждан и не связаны с осуществлением предпринимательской деятельности, а соответственно, с извлечением прибыли.

В данной ситуации считаем правильной сложившуюся судебную практику. Суд, установив, что между гражданами и хозяйствующими организациями возникают отношения по передаче товара (квартиры) в собственность или по выполнению работы, завершающейся передачей гражданину созданного результата (квартиры), а гражданин при заключении договора имеет намерение заказать или приобрести либо использовать товар (квартиру) исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяет к указанным правоотношениям Закон РФ "О защите прав потребителей" исходя из статьи 9 Федерального закона "О введении в действие части второй ГК РФ".

При таких данных гражданам, чьи права нарушаются при исполнении указанных ранее договоров, должна быть обеспечена гарантированная Законом РФ "О защите прав потребителей" судебная защита.

Основная масса судебных споров по таким договорам связана с несоблюдением организациями-застройщиками сроков строительства и передачи гражданам в собственность жилищных объектов недвижимости.

Например, ЗАО, являющееся организацией, привлекающей денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, заключило с истцами договоры под названием "О долевом участии в инвестировании строительства таун-хауса". Фактически между сторонами были заключены договоры бытового подряда на строительство жилья, которые заключались в соответствии с условиями инвестиционного контракта во исполнение Муниципальной программы строительства малоэтажного блокированного жилья.

Анализ содержания вышеуказанных договоров позволяет сделать вывод о том, что предмет договоров, условия участия в нем сторон, их взаимные права и обязанности являются практически одинаковыми. Гражданин-инвестор (дольщик) обязуется произвести оплату фактической стоимости строительства соответствующей секции-квартиры в жилом доме, а ЗАО в соответствии с инвестиционным контрактом и договором строительного подряда обязуется передать истцам в собственность обусловленные договорами жилые и нежилые помещения по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

В силу статьи 70 2 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Относящаяся непосредственно к договору строительного подряда статья 7 40 ГК РФ, уточняя обязанности подрядчика, устанавливает, что по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Между тем если по своему содержанию заключенный договор является договором подряда, а его название не соответствует его содержанию, то в соответствии с пунктом 2 статьи 1 70 ГК РФ к нему применяются правила, относящиеся к договору подряда. Отношения, возникающие на основе договора подряда на строительство жилых домов для личных нужд гражданина, регулируются законодательством о защите прав потребителей.

Такая точка зрения нашла подтверждение в "Обобщении практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов" от 1 9 сентября 200 2 г. <*>.

--------------------------------

<*> Бюллетень Верховного Суда РФ. 200 3. N 2.

ЗАО, не осуществляющее непосредственно строительство, заключило с гражданами договоры на финансирование строительства спорных жилых домов и последующую их передачу гражданам в рамках инвестиционного контракта и договора строительного подряда. Строительная лицензия имелась только у администрации муниципального образования.

Эти договоры заключались гражданами с одной-единственной целью, направлены были на удовлетворение их личных, семейных и иных жилищных нужд и не связаны с осуществлением предпринимательской деятельности, а соответственно, с извлечением прибыли.

Следовательно, к возникшим из этих договоров правоотношениям должны применяться не только положения законодательства, регулирующие строительный подряд, но и Закон РФ "О защите прав потребителей".

В договорах "О долевом участии в инвестировании строительства таун-хауса" (пункты 6. 4 - 6. 6) предусмотрено, что при досрочном расторжении договоров по инициативе долевых инвесторов (истцов), в том числе и при несоблюдении ответчиками сроков строительства домов, предусмотренных в пункте 1. 4 договоров, истцам возвращается 100% внесенных денежных сумм без какой-либо ответственности ответчиков (пункт 6. 6).

Такие условия договоров "О долевом участии в инвестировании строительства таун-хауса" являются недействительными, так как не соответствуют требованиям действующего российского законодательства и пункту 7. 1 договора, в соответствии с которым "стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, принятых на себя... в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации".

Вышеуказанные договоры "О долевом участии в инвестировании строительства таун-хауса" содержат элементы различных договоров (смешанные договора). К ним должны применяться общие положения об обязательствах (глава 2 2 ГК РФ), положения о подряде (глава 3 7, параграфы 1 - 2 "Общие положения о подряде" и "Бытовой подряд"), положения Закона РФ "О защите прав потребителей".

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 4 50 ГК РФ истцы вправе требовать в судебном порядке изменения или расторжения договоров в одностороннем порядке при существенном нарушении договора другой стороной.

Такими существенными нарушениями по вышеуказанным договорам являются несвоевременные строительство и передача истцам объектов недвижимости для личного проживания.

Статья 4 5 3, пункт 5 ГК РФ предоставляет истцам право требовать с ответчиков возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договоров в порядке подпункта 1 пункта 2 статьи 4 50 ГК РФ.

В соответствии с требованиями статьи 7 2 9 ГК РФ в случае прекращения (расторжения) договора подряда по основаниям, предусмотренным законом или договором, до приемки заказчиком результата работы, выполненной подрядчиком (пункт 1 статьи 7 20 ГК РФ), заказчик вправе требовать передачи ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных затрат.

Это правило вытекает из положений, предусмотренных главой 2 5 ГК РФ "Ответственность за нарушение обязательств", согласно которым в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитор вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях (часть 1 статьи 3 9 8 ГК РФ).

Возвращаясь к Федеральному закону РФ от 30 декабря 200 4 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", можно утверждать, что содержащиеся в нем положения об обеспечении обязательств по договору не соответствуют требованиям действующего российского законодательства. Они являются явно несправедливыми по отношению к гражданам-потребителям. Закон содержит безальтернативное правило о том, что в случае одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере 1/ 1 50 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства (часть 2 статьи 9).

Необходимо учитывать, что с момента заключения договора до передачи в собственность потребителю жилища может пройти не менее 2 лет. Процедура расторжения договора (через суд) и взыскания денежных средств займет 1, 5 - 2 года. В итоге пройдет 4 - 5 лет, а гражданин вместо удовлетворения своих жилищных потребностей получит (или не получит - при банкротстве организации-застройщика, так и не начавшей строительство) лишь денежное возмещение, которое станет фикцией в связи с постоянным существенным увеличением стоимости жилья.

Видится, что в Федеральный закон РФ от 30 декабря 200 4 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" необходимо внести альтернативную обеспечительную меру. Нужно закрепить за гражданами-потребителями право требования отобрания индивидуально-определенной вещи и передачи ее потребителю в случае неисполнения обязательств по ее передаче, в том числе и в объекте незавершенного строительства. В науке сложилось мнение о том, что "в договоре может быть предусмотрено несколько предметов обязательств, из которых исполнено оно должно быть только одним" <*>. При этом такое право должно быть предусмотрено и для тех организаций - долевых участников, которые являются заказчиками строительства жилья для удовлетворения жилищных потребностей своих сотрудников.

<*> Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая. М.: Статут, 1 9 9 9. С. 4 2 5.

Думаю, что при возникновении конкретных судебных споров по результатам реализации такого рода договоров, заключенных в соответствии с требованиями нового закона, его положения станут предметом разбирательства в Конституционном Суде РФ.

"Жилищное право", 200 6, N 8

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

от  6 марта  200 6 г. Дело N А0 9- 1 2 3 5 7/0 5- 3

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа, рассмотрев кассационную жалобу Межрайонной инспекции ФНС РФ N 5 по Брянской области на Решение Арбитражного суда Брянской области от 1 6. 1 1. 200 5 по делу N А0 9- 1 2 3 5 7/0 5- 3,

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "Брянскградостроитель" обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным Решения Межрайонной инспекции ФНС РФ N 5 по Брянской области от 1 9.0 9. 200 5 N 3 60/ 2 40 в части доначисления налога на добавленную стоимость в сумме 4 9 2 2 4 2 руб., 3 3 6 4 3 руб. пени, применении 9 8 4 4 2 руб. штрафа.

Межрайонной инспекцией ФНС РФ N 5 по Брянской области заявлены встречные требования о взыскании с ОАО "Брянскградостроитель" 9 9 1 6 руб. штрафа, примененного на основании оспариваемого решения.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 1 6. 1 1. 200 5 требования ОАО "Брянскградостроитель" удовлетворены частично. Признано недействительным Решение Межрайонной инспекции ФНС РФ N 5 по Брянской области от 1 9.0 9. 200 5 N 3 60/ 2 40 в части доначисления налога на добавленную стоимость в сумме 4 9 2 2 4 2 руб., 3 3 3 6 2 руб. пени, 9 8 4 4 2 руб. штрафа. И остальной части заявленных требований отказано. Встречные требования налогового органа удовлетворены частично, с ОАО "Брянскградостроитель" взыскан штраф в размере 7 50 руб. 60 коп., в остальной части заявленных требований отказано.

В апелляционной инстанции законность принятого решения не проверялась.

В кассационной жалобе налоговая инспекция просит решение суда в части удовлетворения требований общества и в части отказа в удовлетворении своих требований отменить как принятое с нарушением норм материального права.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав объяснения представителей сторон, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, Межрайонной инспекцией ФНС РФ N 5 по Брянской области по результатам камеральной проверки уточненной налоговой декларации по налогу на добавленную стоимость за февраль 200 5 г., представленной ОАО "Брянскградостроитель", принято Решение от 1 9.0 9. 200 5 N 3 60/ 2 40 о доначислении налога на добавленную стоимость в сумме 4 9 5 9 9 5 руб., 3 3 6 4 3 руб. пени, применении 9 9 1 9 3 руб. штрафа согласно п. 1 ст. 1 2 2 Налогового кодекса РФ.

Не согласившись частично с решением налогового органа, ОАО "Брянскградостроитель" обратилось с заявлением в суд.

Инспекция полагает, что общество в нарушении п. 1 ст. 1 6 2 Налогового кодекса РФ не включило в налогооблагаемую базу по налогу на добавленную стоимость денежные средства, поступившие на расчетный счет заявителя от физических лиц на основании договоров на долевое участие в строительстве. Налоговый орган считает, что данные денежные средства являются авансовыми платежами, полученными обществом в счет предстоящего выполнения строительных работ, в связи с чем доначислил НДС в сумме 4 9 2 2 4 2 руб., соответственно, пени и применил штраф.

Рассматривая спор, суд полно и всесторонне исследовал доказательства, представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений, и дал им правильную оценку.

Согласно ст. 3 9 Налогового кодекса РФ реализацией товаров, работ или услуг организацией или индивидуальным предпринимателем признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, передача права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу - на безвозмездной основе.

В соответствии со ст. 1 4 6 Налогового кодекса РФ объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость признаются операции по реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав; передача права собственности на товары, результатов выполненных работ, оказание услуг на безвозмездной основе; передача на территории Российской Федерации товаров (выполнение работ, оказание услуг) для собственных нужд, расходы на которые не принимаются к вычету (в том числе через амортизационные отчисления) при исчислении налога на прибыль организаций; выполнение строительно-монтажных работ для собственного потребления; ввоз товаров на таможенную территорию Российской Федерации.

При этом п. 2 названной статьи определено, что операции, указанные в п. 3 ст. 3 9 Кодекса в целях настоящей главы не признаются объектом налогообложения.

Подпунктом 4 п. 3 ст. 3 9 НК РФ предусмотрено, что не признается реализацией товаров, работ или услуг передача имущества, если такая передача носит инвестиционный характер (в частности, вклады в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ, вклады по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности), паевые взносы в паевые фонды кооперативов).

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что заявителем заключены с физическими лицами договоры о долевом участие в строительстве, по условиям которых дольщики обязаны внести денежные средства в размере и сроках, установленных договором, а общество по окончании строительства и после ввода в эксплуатацию жилого дома передает этим гражданам определенные квартиры.

В силу ст. 1 Федерального закона от 2 5.0 2. 9 9 N 3 9-Ф 3 "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестициями являются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Оценивая фактические обстоятельства дела, суд сделал обоснованный вывод о том, что денежные средства, перечисленные физическими лицами обществу по договорам о долевом участии в строительстве, направленные на финансирование строительства жилого дома, являются инвестиционными, поэтому не подлежат включению в налогооблагаемую базу по налогу на добавленную стоимость исходя из вышеприведенных правовых норм.

Доводы инспекции со ссылкой на Федеральный закон от 30. 1 2. 200 4 N 2 1 4-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" отклоняются на основании ст. 2 7 данного закона.

Учитывая изложенное, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 2 8 7, ст. 2 8 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 1 6. 1 1. 200 5 Арбитражного суда Брянской области по делу N А0 9- 1 2 3 5 7/0 5- 3 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от  2 1 сентября  200 6 г. Дело N Ф0 9- 6 9 9 5/0 6-С 3

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе председательствующего Пановой Л.А., судей Васильченко Н.С., Гайдука А.А. рассмотрел в судебном заседании жалобу открытого акционерного общества "Торгово-сервисный комплекс "Сипайловский" (далее - ОАО ТСК "Сипайловский") на решение суда первой инстанции Арбитражного суда Республики Башкортостан от 2 9.0 3. 200 6 (резолютивная часть от 2 2.0 3. 200 6) по делу N А0 7- 9 2 5 3/0 5-Г-КСС.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание не явились.

Предприниматель Левченко Владимир Иванович обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к ОАО ТСК "Сипайловский" о признании права собственности на 4 3 5/ 100000 долей в праве собственности на блок "А" ТСК "Сипайловский" общей площадью 10 2 2 5, 2 кв. м.

В порядке, предусмотренном ст. 4 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец уточнил предмет иска, обратившись с требованием обязать ответчика исполнить обязательство в натуре и передать истцу в собственность по акту приема-передачи нежилое (торговое) помещение N 4 6 (коммерческий номер 30 10) площадью 2 6, 3 кв. м и места общего пользования площадью 2 2, 8 5 кв. м, расположенные на третьем этаже блока "А" ТСК "Сипайловский".

Решением суда первой инстанции от 2 9.0 3. 200 6 (резолютивная часть от 2 2.0 3. 200 6; судья Касьянова С.С.) исковые требования удовлетворены частично. На ОАО ТСК "Сипайловский" возложена обязанность передать предпринимателю Левченко В.И. в собственность по акту приема-передачи нежилое (торговое) помещение N 4 6 (коммерческий номер 30 10) площадью 2 6, 3 кв. м, расположенное на третьем этаже блока "А" ТСК "Сипайловский". В удовлетворении остальной части иска отказано.

В порядке апелляционного производства решение суда не пересматривалось.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, ОАО ТСК "Сипайловский" просит решение суда первой инстанции отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на ошибочную квалификацию договора от 1 8. 1 2. 200 3 N 1 5 7 как договора простого товарищества. Заявитель считает, что спорный договор в соответствии с Федеральным законом от 30. 1 2. 200 4 N 2 1 4-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" является договором долевого участия в строительстве. Кроме того, ОАО ТСК "Сипайловский" указывает на неправомерный характер вывода арбитражного суда о незаключенности спорного договора в части, касающейся мест общего пользования.

Законность обжалуемого решения проверена судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 2 7 4, 2 8 4, 2 8 6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, по договору от 1 8. 1 2. 200 3 N 1 5 7 Левченко В.И. (инвестор) принимает участие в финансировании строительства блока "А" торгово-сервисного комплекса "Сипайловский" на сумму 100 4 6 1 6 руб. ОАО ТСК "Сипайловский" (застройщик), в свою очередь, передает инвестору в собственность 4 3 5/ 100000 долей и право на владение и пользование торговым помещением N 9 площадью 2 5, 8 4 кв. м и местами общего пользования площадью 20, 6 7 кв. м, расположенными на третьем этаже блока "А" торгово-сервисного комплекса, согласно приложению N 1, являющемуся неотъемлемой частью договора. Факт исполнения истцом обязательства по финансированию документально подтвержден и сторонами не оспаривается.

В соответствии с п. 1. 4 договора объект передается на основании акта приема-передачи в течение 60 дней с момента подписания акта государственной приемки торгово-сервисного комплекса в эксплуатацию.

Постановлением главы муниципального образования Октябрьского района г. Уфы от 0 7. 10. 200 4 N 20 5 5 утвержден акт приемки и ввода в эксплуатацию крытого торгово-сервисного комплекса"Сипайловский" ( 1 очередь - блок "А").

По результатам проведения технической инвентаризации площадь торговых помещений, подлежащих передаче инвестору, с учетом п. 5. 3 договора от 1 8. 1 2. 200 3 N 1 5 7 была уточнена и в соответствии с данными технического паспорта по состоянию на 0 1.0 9. 200 4 составила 2 6, 3 кв. м. Наряду с этим изменен порядковый номер торгового помещения с проектного N 9 на N 4 6 (коммерческий - 30 10).

Ссылаясь на неисполнение ОАО ТСК "Сипайловский" обязательства по передаче оплаченного инвестором объекта недвижимости, предприниматель Левченко В.И. обратился в суд.

При толковании условий договора от 1 8. 1 2. 200 3 N 1 5 7 в порядке ст. 4 3 1 Гражданского кодекса Российской Федерации арбитражный суд правильно квалифицировал его как смешанный договор, включающий в себя в том числе элементы договора простого товарищества (ст. 4 2 1, 10 4 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд первой инстанции на основе результатов исследования имеющихся в деле доказательств (ст. 7 1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) пришел к обоснованному выводу о неисполнении ответчиком принятого на себя по договору от 1 8. 1 2. 200 3 N 1 5 7 обязательства передать истцу оговоренное сторонами торговое помещение и соответственно наличии правовых оснований для удовлетворения иска в указанной части (ст. 30 9, 3 10, 3 1 4, 40 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отказывая в удовлетворении требования предпринимателя Левченко В.И. об обязании ответчика передать истцу в собственность места общего пользования площадью 2 2, 8 5 кв. м, расположенные на третьем этаже блока "А" ТСК "Сипайловский", суд первой инстанции исходил из того, что договор от 1 8. 1 2. 200 3 N 1 5 7 в части условия о передаче в собственность мест общего пользования является незаключенным ввиду отсутствия в данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче, включая его месторасположение. Указанный вывод суда следует признать ошибочным.

Содержание договора от 1 8. 1 2. 200 3 N 1 5 7 позволяет определить объекты недвижимости, подлежащие передаче истцу, а именно места общего пользования без выдела в натуре, расположенные на третьем этаже блока "А" ТСК "Сипайловский", по адресу: г. Уфа, Октябрьский район, ул. М. Жукова, д. 10, площадь которых пропорциональна площади передаваемого инвестору в собственность нежилого (торгового) помещения и составляет 2 2, 8 5 кв. м.

Согласно ст. 2 4 4 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 2 4 7 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учитывая, что сторонами не предусмотрен выдел в натуре мест общего пользования площадью 2 2, 8 5 кв. м, а также в связи с невозможностью их выделения в составе общей массы имущества, в удовлетворении требования истца об обязании ответчика исполнить обязательство в натуре и передать истцу в собственность места общего пользования следует отказать.

Поскольку вывод суда первой инстанции о незаключенности договора 1 8. 1 2. 200 3 N 1 5 7 в части передачи в собственность мест общего пользования не привел к принятию неправильного судебного акта, обжалуемое решение от 2 9.0 3. 200 6 с учетом изменения мотивировочной части отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 2 8 6, 2 8 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение суда первой инстанции от 2 9.0 3. 200 6 (резолютивная часть от 2 2.0 3. 200 6) Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу N А0 7- 9 2 5 3/0 5-Г-КСС оставить без изменения, кассационную жалобу открытого акционерного общества "Торгово-сервисный комплекс "Сипайловский" - без удовлетворения.

Председательствующий

ПАНОВА Л.А.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

от  2 ноября  200 6 года Дело N Ф0 8- 5 4 6 5/ 200 6

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии в судебном заседании представителя от истца - закрытого акционерного общества "Трик-М", в отсутствии ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Стройинтеркомплекс", надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Трик-М" на решение от 10.0 5. 200 6 и постановление апелляционной инстанции от 0 7.0 8. 200 6 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А 3 2- 5 90 7/ 200 6- 4 9/ 1 7 2, установил следующее.

ЗАО "Трик-М" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Стройинтеркомплекс" о взыскании 5 8 1 5 8 9 8 рублей 8 8 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 1 5.0 1. 200 3 по 20.0 4. 200 6 в порядке пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 30. 1 2. 200 4 N 2 1 4-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (уточненные требования).

Решением от 10.0 5. 200 6, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 0 7.0 8. 200 6, в иске отказано. Судебные акты мотивированы тем, что согласно пункту 2 статьи 2 7 Федерального закона от 30. 1 2. 200 4 N 2 1 4-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 2 1 4-ФЗ) действие Закона распространяется на отношения по привлечению денежных средств участников долевого строительства многоквартирных домов, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу Закона. Доказательства, подтверждающие получение разрешения на строительство после вступления в силу Закона, не предоставлены.

В кассационной жалобе общество просит судебные акты отменить, взыскать с общества 5 8 1 5 8 9 8 рублей 8 8 копеек. По мнению заявителя, отсутствие у ответчика на дату вступления в силу Закона N 2 1 4-ФЗ (0 1.0 4. 200 5) разрешения на строительство обязывает суд применять к возникшим правоотношениям упомянутый Закон. Постановление главы администрации г. Краснодара от 0 2. 10. 200 2 N 1 6 4 7 "О предоставлении ООО "Стройинтеркомплекс" земельного участка в Западном административном округе г. Краснодара" не является разрешением на строительство.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Изучив материалы дела и выслушав представителя общества, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Предметом исковых требований является взыскание с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке части 2 статьи 9 Закона N 2 4 1-ФЗ за период с 1 5.0 1. 200 3 по 20.0 4. 200 6. Согласно этой норме застройщик в случае расторжения договора по основаниям, установленным частью 1 данной статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1. 1 рассматриваемой статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.

Статьей 2 7 Закона предусмотрено вступление его в силу по истечении трех месяцев со дня его официального опубликования. Закон опубликован 3 1. 1 2. 200 4 в "Российской газете" N 2 9 2 и вступил в силу с 0 1.0 4. 200 5. Согласно пункту 2 статьи 2 7 Закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона. По смыслу Закона действие этой нормы распространяется на правоотношения долевого участия, возникшие после 0 1.0 4. 200 5, при условии, если разрешение на строительство выдано после 0 1.0 4. 200 5.

Суд установил, что у ответчика на день вступления в силу указанного Закона отсутствует разрешение на строительство. Кроме того, спорные правоотношения возникли на основании договора от 1 4.0 1. 200 3.

При таких обстоятельствах судебные инстанции правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь статьями 2 8 4, 2 8 6 - 2 8 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 10.0 5. 200 6 и постановление апелляционной инстанции от 0 7.0 8. 200 6 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А 3 2- 5 90 7/ 200 6- 4 9/ 1 7 2 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и

обоснованности решений (определений, постановлений)

арбитражных судов, вступивших в законную силу

1 9 октября  200 6 г. Дело N КГ-А 40/ 10 2 1 7-0 6
2 3 октября  200 6 г.  

(извлечение)

Резолютивная часть объявлена 1 9 октября 200 6 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 2 3 октября 200 6 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе: председательствующего-судьи Денисовой Н.Д., судей Завирюхи Л.В., Плюшкова Д.И., при участии в заседании от ответчика: ЗАО "РИНЭКО" (М. - дов. от 1 8.0 9.0 6); от ответчика: ЗАО "Корпорация "ЛИКОМ-М" (Б. - дов. 5.0 4.0 6), рассмотрев 1 9 октября 200 6 г. в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - ЗАО "Корпорация "ЛИКОМ-М" - на решение от 1 6 мая 200 6 г. Арбитражного суда г. Москвы, принятое судьей Барабанщиковой Л.М., на постановление от 7 августа 200 6 г. N 0 9АП- 8 1 5 8/ 200 6-ГК Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Колыванцевым С.Е., Веденовой В.А., Разумовым И.В., по делу N А 40- 7 6 1 4/0 6- 1 3 6- 7 4 по иску ООО "Эльдорадо 2" о признании договора недействительным к ЗАО "РИНЭКО", ЗАО "Корпорация "ЛИКОМ-М",

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Эльдорадо 2", являясь единственным учредителем и единственным акционером закрытого акционерного общества "РИНЭКО" обратилось в суд с иском о признании недействительным заключенного ответчиками - закрытым акционерным обществом "РИНЭКО" и закрытым акционерным обществом "Корпорация "ЛИКОМ-М" договора от 1 7 февраля 200 5 г. N 0 4/0 1-0 5 о долевом участии в инвестировании строительства 3-й и 4-й секции жилого дома по адресу: Московская область, Ногинский район, г. Электроугли, ул. Школьная (строительный номер 3 8). Истец считает договор недействительным, так как он противоречит п. 1 ст. 7 8, п. 3 ст. 7 9 Федерального закона "Об акционерных обществах" - цена договора превышает общую стоимость активов ЗАО "РИНЭКО", т.е. является крупной сделкой и должна быть одобрена общим собранием акционеров.

Решением от 2 3.0 5. 200 6 в иске было отказано со ссылкой на незаключенность оспариваемого договора, так как договор долевого участия в строительстве не был зарегистрирован в соответствии со ст. 4 ФЗ"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ".

Постановлением арбитражного апелляционного суда от 0 7.0 8.0 6 решение было оставлено без изменения по тем же мотивам.

В кассационной жалобе ЗАО "Корпорация "ЛИКОМ-М" просит судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение. Заявитель ссылается на доводы, изложенные в иске и считает, что судами применен закон, не подлежащий применению - п. 2 ст. 2 7 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ".

ЗАО "РИНЭКО" в письменном отзыве просил в удовлетворении кассационной жалобы отказать.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в соответствии со статьей 2 8 6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражными судами норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции не усматривает оснований к удовлетворению жалобы.

В соответствии со ст. 4 3 3 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его государственной регистрации.

Арбитражными судами обеих инстанций установлено, что оспариваемый договор от 1 5.0 2.0 5 N 0 4/0 1-0 5 о долевом участии в инвестировании строительства подлежал государственной регистрации в соответствии со ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" и может считаться заключенным с момента такой регистрации.

Судами установлено также, что разрешение на строительство объекта, на долевое участие в инвестировании строительства которого ответчиками заключен договор, было получено в период действия Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ".

Кассационная инстанция не вправе пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами.

Выводы судов соответствуют обстоятельствам дела и положениям закона.

Руководствуясь статьями 2 8 4 - 2 8 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 2 3.0 5.0 6 Арбитражного суда г. Москвы и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 0 7.0 8.0 6 N 0 9АП- 8 1 5 8/ 200 6ГК по делу N А 40- 7 6 1 4/0 6- 1 3 6- 7 4 оставить без изменения, кассационную жалобу ЗАО "Корпорация "ЛИКОМ-М" - без удовлетворения.