Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Квартирный вопрос. Вся недвижимость за рубежом

Рассылка закрыта

При закрытии подписчики были переданы в рассылку "Управление недвижимостью - обзоры, аналитика, новости" на которую и рекомендуем вам подписаться.

Вы можете найти рассылки сходной тематики в Каталоге рассылок.

←   Октябрь 2002   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
Автор
Streamline

Статистика

1 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Квартирный вопрос в Германии


Информационный Канал Subscribe.Ru
Главная | Адреса | Ссылки | Новости | FAQ | Статьи | Подбор вариантов | Задайте вопрос
ФОРУМ | Ассоциация | Фирмы (партнеры) | Веб-мастеру | Рефераты | E-mail


ЗДРАВСТВУЙТЕ, УВАЖАЕМЫЕ ПОДПИСЧИКИ!

Мы продолжаем знакомить Вас с квартирным вопросом в Германии.
Сегодня мы хотим предложить Вашему вниманию следующую тему:

ГЕРМАНИЯ. КВАРТИРНЫЙ ВОПРОС.


МОДЕРНИЗАЦИЯ И УЛУЧШЕНИЕ КАЧЕСТВА ЖИЛОЙ ПЛОЩАДИ.


Модернизацией называется проведение ремонтно-строительных работ, которые улучшают качество жилищного фонда или ведут к значительной экономии воды, тепла и энергии.
Например:
Прокладка новых труб, замена обычных окон на специальные звуко - и теплоизоляционные стёкла, установление специальных батарей отопления, новое покрытие крыши, установление индивидуальных счётчиков расхода воды и т.д.
Эти, сами по себе весьма полезные мероприятия, часто сопряжены с таким неприятным явлением, как повышение квартплаты. Домовладелец имеет право переложить на жильцов стоимость строительных работ по модернизации жилищного фонда в рамках § 2 (Закон о размере платы за найм). Улучшение потребительских качеств жилья оправдывает разумное повышение квартплаты. Квартиросъёмщик обязан терпеть все неудобства, связанные с выполнением необходимых работ. Квартиросъёмщики могут потребовать от домовладельца возмещения дополнительных расходов, которые возникли у них в результате проводимой модернизации.
Например:
Вызов специальной фирмы для уборки помещений, невозможность использования некоторых комнат в квартире и т.д.
Для признания предполагаемой перестройки модернизацией в смысле закона, должны быть выполнены несколько условий. Перестройка должна на деле влиять на качество квартиры
Пример:
В доме прокладывается центральное отопление. Квартира В. Шмита, однако, уже имеет этот вид отопления. Повышение квартплаты в этом случае не должно коснуться квартиры В. Шмита.
Объём строительных работ должен оправдывать повышение квартплаты не менее чем на 100 марок в год. Нередко под видом модернизации домовладельцы пытаются переложить на плечи квартиросъёмщиков расходы по проведению обычного ремонта и работ по поддержанию жилищного фонда в рабочем состоянии. Такая практика является недопустимой. По закону ремонт дома входит в обязанности домовладельца. Ремонтными считаются работы, которые служат поддержанию дома в соответствующем договору исправном состоянии. В отличие от модернизации ремонтные работы не меняют качество жилья.
Нередко между домовладельцем и жильцами возникают разногласия, что следует считать нормальным ремонтом, а что модернизацией. Возможны и всякого рода пограничные ситуации. Например: вместо того, что бы за свой счёт отремонтировать нормальные, но перекошенные рамы, из которых сильно дует ветер, домовладелец под маркой модернизации устанавливает новые утеплённые окна. Расходы по установке, как проведённую модернизацию, он переваливает на квартиросъёмщиков.
Закон гласит следующее. В описанной ситуации домовладелец имел право поставить в счёт своим жильцам только разницу между стоимостью обычных и утеплённых окон. Установка нормальных, исправных окон является делом хозяина. Жильцы так же имеют возможность оспорить необходимость установки утеплённых окон. Домовладелец обязан не позднее 2-х месяцев до начала работ в письменном виде подробно предупредить своих жильцов о предстоящих мероприятиях по модернизации здания. Он так же обязан проинформировать их обо всех видах запланированных работ и предполагаемом повышении квартплаты. Устная информация о предстоящем ремонте не заменяет письменного извещения. Исключения могут быть сделаны для работ, сопровождающихся незначительной шумовой и прочей нагрузкой для жильцов и предполагаемом увеличение квартплаты на крайне незначительную сумму.
Это письменное извещение должно содержать следующие пункты:
1. Вид и объём намечаемых работ.
2. Сроки проведения работ.
3. Описание возникающих неудобств для нормального проживания в доме.
4. Детальное описание и обоснование предполагаемого увеличения квартплаты после проведённого ремонта.
5. По необходимости содержать указания о дотациях городских или земельных властей на проведение работ по модернизации.
На основе этого информационного сообщения квартиросъемщик должен проверить все обстоятельства дела и принять решение, согласен ли он с намеченной модернизацией жилых помещений или нет. В отличие от повышения квартплаты согласно § 2, для проведения работ по модернизации закон не требует согласия жильцов дома. При определенных условиях квартиросъёмщики имеют право потребовать от домовладельца отказаться от проведения запланированных работ. Для квартиросъёмщиков важно суметь правильно классифицировать работы именно как модернизацию в смысле § 3 (Закон о размере платы за найм).
Квартиросъёмщик обязан подчиниться требованиям § 3 только при полной письменной информации со стороны домовладельца. Без предварительного письменного предупреждения квартиросъемщик не обязан пускать рабочих в свою квартиру.
Основанием для отказа дать согласие на проведение модернизации может явиться нанесение квартиросъемщику (ам) неоправданного ущерба в результате запланированных работ.
Наиболее типичными примерами такого ущерба являются:
1.Непосильное для жильца повышение квартплаты
Размер повышения квартплаты находится в вопиющем противоречии с полученной от модернизации выгодой.
Например:
После проведения строительных работ повышение квартплаты на 200 марок в месяц незначительно компенсируется снижением расходов на отопление в размере 10 марок в месяц. Ряд занимаемых квартиросъемщиком помещений существенно изменяет свой внешний вид и не может использоваться по назначению. Сами строительные работы представляют собой неадекватную нагрузку, (например постоянный рёв моторов в квартире), длятся слишком долго и т.д.
2.В силу индивидуальных особенностей квартиросъемщик не может согласиться на модернизацию.
Например:
Жилец является инвалидом и вынужден передвигаться в инвалидной коляске. На период строительных работ он не сможет пользоваться коляской. Это значит, ему придется безвылазно сидеть в своей квартире на 5 этаже. В данном случае интерес жильца-инвалида на свободу передвижения имеет большее значение, чем право хозяина на проведение модернизации.
Если квартиросъемщик полагает, что у него есть основания опротестовать намечаемые работы по модернизации, то он может потребовать от хозяина отказаться от своего намерения. В крайнем случае, вопрос о проведении/не проведении работ придётся решать суду.
После окончания работ домовладелец имеет право повысить квартплату, начиная со второго месяца после получения квартиросъёмщиком соответствующего извещения.
Пример:
2.1.2000 В. Шмит получает извещение о повышении квартплаты. Начиная с 1.3. 2000 домовладелец имеет право требовать новую плату за квартиру. Этот срок может быть продлён до 6 месяцев, если домовладелец Шлау вовремя не сообщил В. Шмиту о предстоящем повышении квартплаты или предварительно рассчитанная им квартплата отклоняется от фактической более чем на 10%.
Квартиросъемщик, который не согласен с намечаемой модернизацией или которому повышение квартплаты представляется неоправданно большим, имеет право на внесрочное расторжение договора о найме квартиры. Расторжение договора должно произойти в течение месяца, который следует после месяца, в котором квартиросъемщик получил извещение о предстоящих работах. К концу следующего месяца он обязан выехать из квартиры.
Пример:
17 июня В. Шмит получает от домовладельца Шлау извещение о грядущем повышении квартплаты в связи с предстоящей модернизацией. Если В. Шмит хочет воспользоваться ситуацией и выехать из квартиры, то он должен до 31 июля известить домовладельца о расторжении договора о найме. До 31 августа В. Шмит должен выехать из квартиры. По окончании работ домовладелец имеет право переложить на годовую квартплату понесённые им расходы в размере не более 11% от стоимости работ. Разумеется, не должно быть так, что домовладелец повысит квартплату на 11% от суммы понесённых им расходов, а потом ещё раз повысит квартплату на основании улучшения качества квартиры в рамках сравнительной таблицы квартплат.
Пример:
Домовладелец Шлау заменяет в доме печное отопление на центральное. По окончании работ он повышает годовую квартплату на 11% от суммы понесенных им на модернизацию расходов. Кроме того, он сообщает жильцам о втором повышении квартплаты в рамках § 2. По официальной классификации квартира с центральным отоплением относится к более высокой категории, что даёт право взимать большую квартплату. Такой образ действия противоречит закону. Шлау должен решить, поднимет ли он квартплату в рамках § 2 (до среднего уровня квартплаты в районе) или § 3 (11%). Двойное получение денег с жильцов является недопустимым. Из общей стоимости строительных работ должны быть вычтены средства, которые город предоставил домовладельцу на льготных условиях.
Пример:
Расходы на модернизацию составили 8 000 марок с квартиры. Годовое увеличение квартплаты может составить 11% от этой суммы или 880 марок в год и 73 марки в месяц.


ВЫЕЗД ИЗ КВАРТИРЫ ПО ОКОНЧАНИЮ СРОКА ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА


Последним актом в отношениях квартиросдатчика и квартиросъёмщика после окончания срока действия договора о найме является выезд и передача квартиры. Если эта процедура проедет не так гладко, как хотелось бы, то длящиеся годами и весьма недешёвые разбирательства являются запрограммированными. После передачи квартиры квартиросдатчику жилец освобождается от обязанности по бережному обращению с взятой в наём собственностью.
Пример:
2.1.2000 В. Шмит передал квартиру домовладельцу Шлау. 3.1.2000. Один из рабочих по неосторожности повредил трубу, и помещения оказались залитыми водой. В этом случае В. Шмит не обязан возмещать нанесенный квартире ущерб, поскольку он возник после окончания его срока ответственности. В. Шмит не может быть привлечен к ответственности вне зависимости от степени его вины и прочих обстоятельств (разумеется, кроме преднамеренной порчи).
Обычно договор о найме жилой площади регулирует состояние, в котором надлежит оставить квартиру после выезда жильца. При наступлении сроков проведения очередного косметического ремонта его надлежит сделать до момента окончательного выезда жильца из квартиры. В принципе, при выезде квартиросъёмщик обязан восстановить состояние квартиры на момент его въезда в квартиру. Если в период проживания он поставил встроенную кухню, то при выезде он обязан снять всю мебель и восстановить изначально стоявшую в квартире мойку.
Пример:
В. Шмит за свой счёт заменил изначально стоящую в его квартире чугунную раковину допотопных времён на современный металлический прибор. Домовладелец Шлау поблагодарил жильца за эту модернизацию и выразил своё удовлетворение его действиями. Он так же уверил В. Шмита, что эта раковина может и дальше оставаться в квартире. Теперь домовладелец не может злить своего жильца тем, что он передумал, и требовать восстановления старой чугунной раковины.
В рамках передачи квартиры квартиросъёмщик обязан полностью освободить все жилые помещения, подвал, гараж, прочие подсобки и вернуть все ключи, в том числе и те, что он изготовил за свой счёт. Это значит, что выезжающий жилец не может просто так оставить в квартире ненужный ему хлам. В противном случае домовладелец имеет право поручить специализированной фирме, привести квартиру в порядок и затем потребовать от бывшего жильца оплатить счёт за работу. Это удовольствие может весьма дорого обойтись несознательному квартиросъемщику.
Во всяком случае, я рекомендую позаботиться о своевременной передаче площади квартиросдатчику. Квартиросъёмщик должен назначить термин с домовладельцем или его представителем для осмотра и составления акта приёма-передачи, выдаче ключей от всех помещений и прочих необходимых действий. Не должно быть так, что квартиросдатчик бегает за жильцом и просит его сдать квартиру.
При несвоевременной передаче помещений бывший квартиросъёмщик обязан компенсировать хозяину утерянную прибыль.
Такое правило вполне логично. По вине бывшего жильца домовладелец сдал квартиру позже, чем мог бы и потерял квартплату за это время.
Квартиросъёмщик обязан сообщить бывшему квартиросдатчику свой новый адрес, чтобы последний в случае необходимости имел возможность предъявить претензии о возмещении ущерба за время проживания в его квартире.
В принципе, при выезде из квартиры, так же как и при въезде, рекомендуется составлять протокол приёма-передачи помещений. Образец такого протокола находится в конце книги. Частой причиной споров являются утверждения хозяина, что квартиросъёмщик, якобы, причинил квартире определённый ущерб, оставил помещения в ненадлежащем виде или не убрал после себя различный хлам. Я настоятельно рекомендую приводить с собой на все переговоры, передачу кварты и прочие акты хотя бы одного свидетеля, который мог бы в дальнейшем подтвердить суть дела и содержание достигнутых договоренностей.
Я также настоятельно рекомендую путём предъявления почтовых квитанций или надёжных свидетелей всегда иметь возможность доказать свою готовность к своевременной передаче квартиры. На практике я всё время сталкиваюсь с утверждениями хозяев, что квартиросъёмщик не сдал вовремя квартиру, и поэтому у домовладельца возникли дополнительные расходы. Например: расходы на установку новых замков. Эти деньги домовладелец затем требует от бывшего жильца.

Если у Вас появились вопросы, то Вы всегда можете задать их нашим консультантам и получить квалифицированный ответ.
Ждем Ваших вопросов на форуме www.forum.chemodan.com.ua
Мы также хотели бы предложить Вашему вниманию интересные новости на нашем сайте www.chemodan.com.ua/archive.php3
Ведущий рассылки
www.chemodan.com.ua 		 
ЭМИГРАЦИОННЫЕ ПРОГРАММЫ
независимая
(профессиональная)
бизнес-категория
беженцы
репатрианты
(социальная)
брак
трудовой контракт
воссоединение
Лотерея Green Card
ОБРАЗОВАТЕЛЬНЫЕ ПРОГРАММЫ
Высшее образование
Языковые курсы


ПОДПИШИ НА РАССЫЛКУ ДРУГА
Рассылки Subscribe.Ru
Как учиться в Германии бесплатно
Квартирный вопрос в Германии

http://subscribe.ru/
E-mail: ask@subscribe.ru 		Отписаться
Убрать рекламу
В избранное