Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Квартирный вопрос. Вся недвижимость за рубежом

Рассылка закрыта

При закрытии подписчики были переданы в рассылку "Управление недвижимостью - обзоры, аналитика, новости" на которую и рекомендуем вам подписаться.

Вы можете найти рассылки сходной тематики в Каталоге рассылок.

←   Август 2002   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
Автор
Streamline

Статистика

1 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Квартирный вопрос в Германии


Информационный Канал Subscribe.Ru
Главная | Адреса | Ссылки | Новости | FAQ | Статьи | Подбор вариантов | Задайте вопрос
ФОРУМ | Ассоциация | Фирмы (партнеры) | Веб-мастеру | Рефераты | E-mail


ЗДРАВСТВУЙТЕ, УВАЖАЕМЫЕ ПОДПИСЧИКИ!

Мы продолжаем знакомить Вас с квартирным вопросом в Германии.
Когда «Правила проживания» являются составной частью договора о найме квартиры? Какие пункты обычно регулируют «Правила проживания»? Сегодня мы хотим предложить Вашему вниманию эту тему.

ГЕРМАНИЯ. КВАРТИРНЫЙ ВОПРОС.


ПРАВИЛА ПРОЖИВАНИЯ В ДОМЕ, ПРАВА ЖИЛЬЦОВ, ГОСТИ

Во многих случаях, особенно при проживании в доходных многоквартирных домах, «Правила проживания в доме» являются составной частью договора о найме квартиры. В некоторых случаях «Правила проживания» не являются предметом договорённостей между домовладельцем и квартиросъемщиком, а в одностороннем порядке диктуются владельцем всем жильцам принадлежащего ему дома. При отсутствии такого рода закреплённых в письменном виде правил силу имеют общие законодательные предписания, которые регулируют взаимоотношения жильцов между собой.
Сначала случай, когда «Правила проживания» являются составной частью договора о найме квартиры.
«Правила проживания в доме» являются сводом норм, в котором домовладелец пытается урегулировать наиболее типичные и важные вопросы взаимоотношений жильцов между собой, отношения к самому домовладельцу и его собственности. Если «Правила проживания» являются составной частью договора о найме жилой площади, то их выполнение относится к существенной части договорных обязанностей жильца. Иными словами, домовладелец имеет право со ссылкой на договор потребовать от квартиросъёмщика выполнения указанных норм. Неисполнение правил является в этом случае нарушением условий договора и по обстоятельствам может явиться причиной для расторжения договора о найме квартиры со стороны домовладельца. Домовладелец не может по своей инициативе в одностороннем порядке изменить действующие «Правила совместного проживания». Для этого ему нужно согласие жильцов.
Обычно «Правила проживания» регулируют следующие пункты:
Мытьё лестничной клетки, подвала и коридора. Тихий час, во время которого нельзя заниматься музыкой, производить ремонтные работы и прочие действия, связанные с шумовыми эффектами. Запирание двери подъезда. Использование общественных помещений типа сада, участка около дома, детской площадки и т.д. Важным вопросом, постоянно вызывающим большое количество жалоб и недоразумений, является выставление в подъезде и прочих общественных помещениях детских колясок, велосипедов, обуви и прочего скарба. Использование стиральных машин и сушилок Общие правила поведения жильцов по отношению друг к другу Прочее
Возлагаемые правилами обязанности, являются дополнительными обязательствами жильца по выполнению договора о найме квартиры.
Правила могут возлагать на квартиросъёмщика ответственность за регулярную уборку общественных помещений. Это значит, что в своё отсутствие (например, отпуск) он обязан позаботиться о выполнении необходимых работ. Квартиросъёмщик может попросить соседей временно перенять его обязанности или даже поручить специализированной фирме проведение очередной уборки. Невыполнение обязанностей по уборке влечёт за собой напоминания и предупреждения со стороны квартиросдатчика. При их неэффективности хозяин имеет право поручить уборку помещений специализированной фирме. Счёт за эти услуги должен оплатить нерадивый квартиросъёмщик.
Разумеется, домовладелец не имеет право регулировать в «Правилах проживания» всё, что взбредет ему в голову. Ряд проблем может быть решён только на основе индивидуальных договорённостей. Простой ссылки на правила, как составную часть договора, не достаточно для приобретения решениями домовладельца законной силы. Образцом такой недопустимой страсти к регламентации является, например, правило, согласно которому все жильцы обязаны в равной степени оплачивать расходы по прочистке забившейся канализации. По мнению многих судов «Правила» должны ограничиваться регламентацией совместного проживания жильцов. Финансовые вопросы надлежит регулировать в договоре о найме квартиры.
Так же следует знать, что в «Правилах проживания» домовладелец не имеет право запрещать или предписывать все желательные или нежелательные для него действия и образ жизни жильцов.
Некоторые домовладельцы до сих пор полагают, что они имеют право диктовать своим квартиросъёмщикам правила и часы посещений.
Закон допускает только разумные и приемлемые ограничения. Например, указание в «Правилах», что после 22 часов квартиросъёмщики не имеют права принимать гостей, является недопустимым вмешательством в личную жизнь взрослых людей и не должно соблюдаться жильцами. Домовладелец может вмешаться только в случае противоправного использования жильцом предоставленных ему для проживания помещений. Например, для проституции. В виде исключения хозяин может запретить посещения дома определённым лицам, которые в серьезной степени нарушают покой и порядок в доме.
Общий неконкретный запрет любых посещений является противозаконным. Квартиросъёмщик имеет право в своей квартире делать всё, что ему заблагорассудится. Его действия, однако, не должны приводить к порче жилых помещений и причинять беспокойство другим соседям. Квартиросъёмщик имеет право принимать гостей в любое удобное для него время. Даже если посетители не нравятся домовладельцу, он не имеет право запретить гостям вход в дом под предлогом, что подъезд и парадное принадлежат ему лично и не сданы внаём квартиросъёмщику.
Пример:
Олег Фауст 20 лет, переселенец из Казахстана. Его часто посещают друзья из боксёрского клуба, так же выходцы из стран СНГ. Присутствие широкоплечих молодых людей с расплющенными носами вызывает неудовольствие соседей, которые жалуются домовладельцу на эти визиты. Олег Фауст и его друзья ведут себя абсолютно мирно и все они не то что мухи не обидели, а даже ни на кого косо не посмотрели. В результате жалоб домовладелец заявляет Олегу, что в своей квартире тот может делать всё, что он захочет, но его друзья не имеют право переступать порог принадлежащего квартиросдатчику подъезда. Это утверждение хозяина не соответствует действительности и не подлежит исполнению.
Иначе обстоит дело, если посетители действительно угрожают остальным жильцам или в экстремальной форме загрязняют подъезд и лестницу.
Обычный пункт договоров о найме жилья в начале прошлого века - запреты на мужские или женские посещения, в настоящее время является полным анахронизмом. Никакой домовладелец не может вмешиваться в личную жизнь проживающих в его доме квартиросъёмщиков и квартиросъёмщиц.
По поводу длительности допустимых посещений можно сказать следующее. Квартиросъёмщик имеет право на приём гостей и их проживание в своей квартире без согласия домовладельца на срок до 8 недель, по обстоятельствам несколько дольше. Это правило не связано с количеством гостей.
Например: в однокомнатной квартире В. Шмита останавливаются 8 человек его односельчан. Если они ведут себя прилично, то домовладелец не может потребовать от В. Шмита выселить своих гостей. При более длительных посещениях может возникать вопрос, не идёт ли речь о субаренде жилой площади на коммерческой основе. Вопрос субаренды будет рассмотрен в отдельной главе.
В отношении любимой темы всех «Правил проживания» - выставления в подъезд и на лестничную клетку различного рода громоздких предметов, следует сказать, что такого рода действия очень часто противоречат правилам пожарной безопасности.
Домовладелец, безусловно, имеет право потребовать удаления вещей, которые загораживают пути бегства в случае пожара. В отношении выставления детской коляски в коридор можно сказать следующее. При отсутствии в доме лифта, вынужденная необходимость после каждой прогулки с ребёнком затаскивать коляску на 5 этаж, может послужить аргументом для требования к квартиросдатчику, дать разрешение на оставление коляски в подъезде дома. Если в доме имеется лифт, то трудно придумать аргументы, оправдывающие загромождение общественных проходов. Маленькая площадь квартиры не является основанием для выставления коляски в коридор. Считается, что тот, кто жалуется на тесноту, имеет возможность снять себе квартиру большего размера. Определённая неуверенность может возникать при проживании квартиросъёмщика в частном доме, где все прочие жильцы являются собственниками своих квартир. Верховный земельный суд Баварии рассмотрел это вопрос на одном конкретном примере и решил, что квартиросъёмщик пользуется всеми теми же правами, что и собственники недвижимости. Это значит, что жилец имеет право пользования всеми общественными помещениями и установками. Это его право не зависит от того, необходимы ли эти дополнительные помещения для нормального проживания в снимаемой им квартире. Сюда входит, например, право на пользование детской площадкой, сушилкой, чердаком и т.д.
В заключение следует сказать, что и без договорных обязательств в конкретной ситуации, домовладелец имеет право в одностороннем порядке издавать необходимые распоряжения о правилах поведения в доме. Регламентация должна ограничиваться минимумом, необходимым для совместного проживания жильцов под одной крышей.

ШУМ
Германия - это страна, где проживают люди с повышенной шумовой чувствительностью. Этот факт следует принимать во внимание и акцентировать всем квартиросъёмщикам. Всё же, никакой договор не может требовать от живых людей невозможного. Следует избегать того шума, который можно избежать. Определённый шумовой фон есть всегда и соседям следует мириться с периодическими семейными ссорами повышенной громкости. Нарушением покоя считаются хорошо слышимые домашние скандалы или другие шумовые помехи, если их продолжительность превышает 30 минут.
Никто не может запретить хождение ночью в туалет и мытьё в ванной. В принципе, все жильцы должны обращать внимание на покой своих соседей, но это не значит, что жизнь прекращается. Больше проблем доставляют звуки работающего телевизора, музыки или различных электрических и прочих инструментов. Правила требует ограничения подобной шумовой нагрузки, особенно в часы отдыха с 22.00 до 7.00 и днём с 13.00 до 15.00. Человек, полагающий, что шум из соседней квартиры наносит ущерб его здоровью, может потребовать, устранения источника шума или даже материальной компенсации за причинённый ущерб. Кроме того, домовладелец имеет право принять различные меры, вплоть до расторжения договора о найме квартиры, против неугомонного жильца.
В принципе, любой жилец имеет право без помех (в том числе и звуковых) проживать в своей квартире, поэтому он имеет право протестовать против проникающего в квартиру неположенного шума. При этом не надо, однако, преувеличивать и думать, что в Германии любой шум запрещён. Частыми проблемами при совместном проживании самых разных людей под одной крышей является вопрос об уровне допустимого шума. Обобщённо можно сказать, что это касается всех производимых квартиросъёмщиками действий, которые могут побеспокоить других жильцов. Как известно, некоторые люди обладают повышенной шумовой чувствительностью и чувствуют себя потревоженными и при покашливании простуженного соседа за стеной. Другие наоборот, не обращают ни на что внимания.
Для ответа сначала следует заглянуть в «Правила». Если в «Правилах» написано, что следует избегать неумеренного шума, то напрашивается вопрос: «Что считать «нормальным» и что «неумеренным» шумом?».
Судебная практика даёт на это следующий ответ. Люди с повышенной чувствительностью к звукам должны мириться с беспокоящими, но неизбежными раздражителями.
Решающим является при этом вопрос, с каким уровнем шума должен мириться среднестатистический человек? Ответ на него можно дать только в индивидуальном порядке.
Пример:
Согласно правилам Владимир Шмит обязан с 22 до 6 часов соблюдать часы ночного покоя. Понятие ночного покоя так же является относительным. Разумеется, В. Шмиту не может быть запрещён просмотр телевизора или прослушивание негромкой музыки. Ему так же нельзя запретить приём у себя гостей в любое удобное для него время. В часы отдыха, однако, следует обращать особое внимание на покой остальных жильцов. Если в квартиру набьется 15 человек гостей, и шум разговоров будет мешать спать соседям, то он должен постараться сдерживать себя и своих гостей. Никто, однако, не имеет право требовать от В. Шмита невозможного.
Безусловно, жильцы имеют право на пользование по вечерам душа и туалета. В худшем случае, если в договоре о найме квартиры стоит, что пользование душем и ванной после определённого времени ограничено, следует стараться вести себя немного потише. То же самое относится к включению стиральной и посудомоечной машины. Здесь надо сказать, что некоторые суды более строго подходят к вопросу о допустимости ночных купаний или использования стиральных машин в ночное время.
Пример:
В правилах записано, что с 22 до 6 часов утра принятие душа и ванны разрешено только в исключительных случаях. Здесь, пожалуй, В. Шмиту следует придерживаться этой установки. Исключительным случаем может считаться падение В. Шмита на улице лицом в грязь. В этом случае никто не может потребовать от него ждать 6 часов утра для принятия душа. Резюмируя ситуацию, следует подчеркнуть, что никто не может запретить пользоваться санитарными установками в определённое время суток, если у жильца есть потребность в проведении гигиенических процедур.
В течение дня разрешено работать дрелью, пылесосом и другими инструментами со сходными шумовыми эффектами. Такого рода шумовая нагрузка запрещена на время часов отдыха; днём с 13.00 до 15.00 и вечером с 22.00 до 7.00 утра.
В своей квартире жильцы имеют право на занятия музыкой, слушание радио и смотрение телевизора. В указанные выше часы отдыха уровень звука не должен превышать комнатной громкости, что означает, что в это время из квартиры могут исходить только незначительные шумы. Не следует забывать и о том, что в каждом конкретном договоре о найме квартиры могут содержаться свои правила и условия, которые квартиросъемщики не могут просто так игнорировать.
Если договор запрещает занятия музыкой, то этот общий запрет является недействительным. Минимум 2 часа в день вне часов дневного и ночного покоя обитатели квартиры имеют право заниматься разучиванием гамм или полонеза Огинского. Звуки музыки должны быть ограничены пределами комнаты, и только в незначительной степени проникать в соседние квартиры. К числу общепринятых музыкальных инструментов относятся гитара, рояль, скрипка. Проблемы могут возникнуть при игре на трубе или ударных инструментах. По жалобе соседей квартиросдатчик может запретить жильцу игру на этих инструментах.
При праздновании различных событий следует знать следующее: в принципе, следует соблюдать ночной покой. После 22 часов жильцы не должны излишне громко включать музыку или, по крайней мере, закрывать окна при повышенном уровне шума в своей квартире. Если есть уважительная причина, то окружающие должны примириться с громкими звуками в квартире соседей. Уважительные причины должны происходить не особенно часто, а в виде исключения. Ими считаются: свадьба, похороны, Новый год, карнавал. Кроме того, считается недопустимым, не обращая внимания на соседей, затягивать праздник/поминки до рассвета. Широко распространённое мнение, что один раз в месяц каждый имеет право нарушить ночной покой своих соседей, является заблуждением и, по мнению судов, абсолютно неприемлемо. С животными дело обстоит следующим образом. Если собака в соседней квартире изредка потявкивает, то с этим придётся примириться. Никто, однако, не обязан терпеть беспрерывного многочасового гавканья, даже если этот шум производит необходимая соседу сторожевая или служебная собака.
Одной из излюбленных тем немецких соседских склок является детский шум. С одной стороны совершенно очевидно, что дети производят шум и для нормального развития они нуждаются в свободе, в том числе и в свободе бегать и кричать во время игр. Тем не менее, на этой почве часто возникают скандалы между семьями с детьми и пожилыми местными немцами. Блюстители порядка жалуются в таких случаях домовладельцу, что дети, якобы, слишком громко кричат, производят много шума во время игры в футбол, портят газон и зелёные насаждения и т.д. Я хотел бы кратко обрисовать правовое положение в этой часто встречающейся ситуации.
При оценке детского шума применяются менее строгие критерии. В той степени, в какой производимый шум соответствует возрасту ребёнка (например, крики младенцев), он должен считаться приемлемым даже для чувствительных соседей. Согласно законам природы, которые сильнее человеческих, дети имеют право оставаться детьми и в часы покоя. Жалобы соседей на крики младенца останутся без всяких последствий. Только если детские крики происходят в результате недостаточного внимания или плохого обращения с ребёнком со стороны родителей, могут быть приняты соответствующие меры. Всё же, в определённых пределах родители должны стараться обращать внимание на покой своих соседей.
Общеизвестно, что дети не могут контролировать своё поведение в той же степени, что и взрослые люди. Жалоба, что ребёнок бегает и топает ногами в квартире во время тихого часа, останется без последствий. Другое дело, если в часы отдыха родители устроят ребёнку день рождение и созовут большое количество других детей. От взрослых можно потребовать соблюдения правил проживания. В общем можно сказать, что родители не должны надевать на ребёнка намордники и делать из него невротика, чтобы не дай Бог, не потревожить соседей. Родители должны только стараться избегать экстремальных ситуаций.
Другой щекотливой темой является использование детьми для своих игр прилегающих к дому участков, детских площадок и газонов. Можно с уверенностью сказать, что дети не имеют права играть на садовых участках с цветами и прочими насаждениями. Если договор о найме не содержит никаких особых указаний, то дети имеют право играть на газонах без декоративных насаждений и во внутреннем дворе дома. На детской площадке дети имеют право совершенно спокойно играть и шуметь, как им это заблагорассудится. Дети имеют право играть перед домом и в квартирах в обычные детские игры. В часы отдыха между 13.00 и 15.00, а так же от 22.00 до 7.00 имеют силу обычные предписания о соблюдении покоя.
Обязанность детей соблюдать днём тихий час, представляет весьма спорный момент, как и способность детей, смотреть на часы и смирно выдерживать положенное время.
Я считаю, что детям нельзя предписывать в дневное время строго придерживаться установленных часов покоя. Детские игры не должны вырождаться в злостное хулиганство и преднамеренное нарушение тишины с целью позлить соседей. Окружающие, всё же, имеют право в часы отдыха призвать к порядку расшалившихся детей.
Более проблематичны случаи, когда в договоре содержится прямое запрещение детям играть на прилегающих к дому площадях, которые, собственно говоря, пригодны для детских игр. Если договор содержит такой параграф, то квартиросъёмщик должен сначала придерживаться взятых на себя обязательств. Запреты домовладельца не должны, однако, вырождаться в издевательства над своими жильцами. Если за домом расположена большая свободная площадка и игры детей не особенно мешают пожилым жильцам дома, то, пожалуй, общий запрет домовладельца на игры детей следовало бы отнести к категории злоупотребления хозяином своим положением.
Если покой жильцов постоянно нарушается, то они могут обратиться к хозяину дома, который обязан принять соответствующие меры. Домовладелец, в свою очередь, обязан оказать воздействие на жильца, нарушающего покой своих соседей. В случае непринятия этих мер, квартиросъемщики имеют право самовольно и в одностороннем порядке уменьшить квартплату. Нарушитель правил проживания может быть предупреждён домовладельцем о последствиях своего поведения. Если эти предупреждения не помогут, то домовладелец может в судебном порядке потребовать от жильца прекратить неправильное поведение.
Пример:
В период с 22 до 6 и с 13 до 15 часов занятия музыкой в квартире запрещены. Для Владимира Шмит, однако, самым большим удовольствие в мире является слушать игру дочери на рояле. Как назло, она может это делать только с 13.30 до 14.30 часов. Сначала домовладелец потребует от В. Шмита соблюдать правила проживания и прекратить недозволенное музицирование. При тщетности своих требований домовладелец может обратиться в суд и потребовать вынести решение, запрещающее дочери В. Шмита игру на рояле в неположенное время. После вступления приговора в силу, В. Шмит должен заплатить все судебные издержки и гонорары адвокатов. Стоимость судебного процесса представляет собой довольно чувствительную величину.
Если приговор суда не окажет на поведение семьи Шмит никакого влияния, то домовладелец имеет право расторгнуть договор о найме квартиры со злостным нарушителем правил совместного проживания. Домовладелец имеет право так же потребовать от нарушителя компенсации ущерба, если другие жильцы в одностороннем порядке уменьшат квартплату из-за повышенного шума.
Жильцы так же могут обратиться за помощью в отдел порядка. Это учреждение вправе наложить на нарушителя денежный штраф, что, порой, представляет собой весьма эффективную меру.
В срочных случаях, например, при нарастающем в зависимости от количества выпитого спиртного шуме, следует обратиться за помощью в полицию. Наряд полиции может не только призвать нарушителей к порядку, но и принять меры по устранению источника беспокойства, отключить радио и электроаппаратуру в квартире или забрать буянов в участок.
Жильцы так же могут сами обратиться с жалобой в суд на излишне шумного соседа. На судебном разбирательстве они должны представить судье убедительные доказательства своих утверждений. Не считается чрезмерной нагрузкой шум автомобилей и самолётов, если при заключении договора квартиросъёмщик знал об этом дефекте своего жилья. Ситуация выглядит иначе, если источник постоянного и значительного шума возник уже после въезда в квартиру.

Если у Вас появились вопросы, то Вы всегда можете задать их нашим консультантам и получить квалифицированный ответ.
Ждем Ваших вопросов на форуме www.forum.chemodan.com.ua
Мы также хотели бы предложить Вашему вниманию интересные новости на нашем сайте www.chemodan.com.ua/archive.php3
Ведущий рассылки
www.chemodan.com.ua 		 
ЭМИГРАЦИОННЫЕ ПРОГРАММЫ
независимая
(профессиональная)
бизнес-категория
беженцы
репатрианты
(социальная)
брак
трудовой контракт
воссоединение
Лотерея Green Card
ОБРАЗОВАТЕЛЬНЫЕ ПРОГРАММЫ
Высшее образование
Языковые курсы


ПОДПИШИ НА РАССЫЛКУ ДРУГА
Рассылки Subscribe.Ru
Как учиться в Германии бесплатно
Квартирный вопрос в Германии

http://subscribe.ru/
E-mail: ask@subscribe.ru 		Отписаться
Убрать рекламу
В избранное