Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Квартирный вопрос. Вся недвижимость за рубежом

Рассылка закрыта

При закрытии подписчики были переданы в рассылку "Управление недвижимостью - обзоры, аналитика, новости" на которую и рекомендуем вам подписаться.

Вы можете найти рассылки сходной тематики в Каталоге рассылок.

←   Август 2002   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
Автор
Streamline

Статистика

1 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Квартирный вопрос в Германии


Информационный Канал Subscribe.Ru
Главная | Адреса | Ссылки | Новости | FAQ | Статьи | Подбор вариантов | Задайте вопрос
ФОРУМ | Ассоциация | Фирмы (партнеры) | Веб-мастеру | Рефераты | E-mail


ЗДРАВСТВУЙТЕ, УВАЖАЕМЫЕ ПОДПИСЧИКИ!

Мы продолжаем знакомить Вас с квартирным вопросом в Германии. Имеет ли право квартиросдатчик обязать своих жильцов делать косметический ремонт в квартире? Как это отражается в договоре о найме квартиры? Сегодня мы хотим предложить Вашему вниманию эту тему.

ГЕРМАНИЯ. КВАРТИРНЫЙ ВОПРОС.


КОСМЕТИЧЕСКИЙ РЕМОНТ


Косметическим ремонтом считаются все работы по восстановлению естественного износа квартиры, который возник в результате проживания в ней людей Закон считает проведение косметического ремонта, как и прочее поддержание жилых помещений и дома в рабочем состоянии, делом домовладельца. Квартиросдатчик, однако, имеет право переложить эту обязанность на своих жильцов.
При заключении договора о найме квартиры домовладелец имеет право обязать жильца через определённые сроки проводить косметический ремонт . Хозяин не может позже в одностороннем порядке возложить на жильца эту обязанность. Без особой договорённости не существует и обязанности проведения ремонта подсобных помещений и подвала. Если договор о найме не возлагает на квартиросъёмщика обязанность по проведению косметического ремонта, то это значит, что домовладелец должен проводить косметический ремонт за свой счёт. В жизни встречаются самые разные варианты оформления обязанности квартиросъёмщика по проведению косметического ремонта.
В принципе, согласно § 536 Гражданского кодекса квартиросъёмщик обязан в течение всего срока действия договора сохранять используемые им помещения в надлежащем состоянии. Сюда относится и обязанность жильца проводить косметический ремонт. Такое решение не так давно приняла Федеральная судебная палата.
Квартиросъемщик так же не обязан автоматически делать косметический ремонт при выезде из квартиры, если это не оговорено специальным пунктом в договоре о найме. В противном случае проведение косметического ремонта является делом домовладельца.
Я хотел бы привести один пример:
Договор о найме жилой площади обязывал квартиросъёмщика при выезде из квартиры провести косметический ремонт, невзирая на состояние помещений на момент выезда. Жилец счёл эту обязанность несправедливой и обратился за помощью в суд. Суд согласился с доводами истца и признал этот пункт договора о найме противоречащим закону. Это нарушение законодательных предписаний автоматически привело к недействительности всего параграфа, возлагающего на квартиросъёмщика обязанность по проведению косметического ремонта. Из этого следует, что не квартиросъёмщик, а сам домовладелец был обязан в течение всего срока действия договора проводить косметический ремонт помещений. По результатам судебного процесса жилец потребовал и получил от домовладельца крупную сумму денег, затраченную им на проведение ремонтов за всё время проживания в занимаемой квартире.
Этим примером я хочу показать всю важность юридически грамотного составления договора о найме, как для домовладельца, так и для квартиросъёмщика. За каждой формальной ошибкой могут стоять немалые деньги.
Так же незаконным считается возложение на жильца обязанностей по проведению косметического ремонта «вне зависимости от сроков проживания», «в любом случае при выезде из квартиры», а так же требования замены проложенного домовладельцем коврового покрытий, циклёвки и ремонта паркета. Исключение - ущерб был нанесён неаккуратными или преднамеренными действиями самого жильца.
Пример:
Из-за короткого замыкания электропроводки в квартире В. Шмита произошёл пожар. В этом случае домовладелец обязан за свой счёт отремонтировать квартиру. Даже если наступил срок очередного косметического ремонта.
В принципе, квартиросъемщик обязан проводить ремонт в объёме, не превышающим степени износа помещений за время его проживания в квартире.
Как правило, косметическим ремонтом считается наклейка новых обоев, побелка, все виды внутренней окраски дверей, оконных рам и батарей отопления. Естественный износ оборудования квартиры, напольного покрытия, замена рам и т.д. считается делом хозяина.
Федеральная судебная палата сочла разумными следующие сроки проведения косметического ремонта квартиры. Для кухни, туалета и ванной комнаты каждые три года, жилые помещения, коридор, прихожая каждые 5-6 лет, подсобные помещения каждые семь лет. Для подвала таких сроков не существует. Отсчёт времени начинается с момента въезда в квартиру, а затем с момента проведения последнего ремонта.
В принципе, в договоре могут быть установлены иные, индивидуальные сроки проведения ремонта. Всё же эти сроки не должны быть выбраны совершенно произвольно.
Требование проводить ремонт «по потребности» незаконно. Если с такой формулировкой квартиросдатчик возлагает на квартиросъёмщика обязанность по проведению ремонта, то это значит, что вся договоренность не имеет никакой юридической силы. Не имеет силы и формулировка типа: «Во время проживания в квартире квартиросъёмщик обязан через определённые промежутки времени проводить все необходимые виды косметического ремонта. Состояние помещений в момент въезда и необходимость ремонта не играет при этом никакой роли». Если какая-либо договоренность утратила свою силу, то в действие вступает закон. Это значит - жилец не обязан проводить косметический ремонт.
Среди юристов ведутся споры - обязан ли квартиросъёмщик автоматически, по прохождению сроков, которые были оговорены типовым, предварительно сформулированным договором, проводить косметический ремонт без учёта состояния квартиры. Во всяком случае, можно сказать, что требование типового договора о регулярном ремонте без учёта состояния объекта не имеет силы в отношении окраски дверей и батарей отопления. Все прочие обязанности сохраняют свою силу в предусмотренные законом сроки. Окончательно это вопрос юристами ещё не решён. Проблемы и споры возникают при выезде из квартиры. Многие домовладельцы полагают, что жильцы в недостаточном объёме или слишком непрофессионально провели косметический ремонт. Как следствие - от бывших квартиросъёмщиков часто требуют компенсаций за различные работы, проведённые профессиональными фирмами по поручению хозяина. С юридической точки зрения ситуация выглядит следующим образом. Если квартиросъёмщик съезжает с квартиры до окончания срока проведения очередного ремонта, то он не обязан перед выездом делать за свой счёт досрочный ремонт. При выезде жилец обязан провести только тот ремонт, который он должен сделать, исходя из сроков проживания в квартире.
Пример:
Согласно договору В. Шмит обязан раз в 3 года проводить косметический ремонт ванной комнаты и кухни и раз в 6 лет жилых помещений. По прошествии 3-х лет В. Шмит съезжает с квартиры. Домовладелец Шлау пытается убедить своего жильца, что перед выездом он должен отремонтировать всю квартиру. Такое утверждение хозяина не соответствует действительности. Ремонт должен быть сделан только в кухне и ванной комнате. Э. Шлау не может и потребовать от В. Шмита частично участвовать в расходах на ремонт квартиры. Например: половину стоимости ремонта жилых помещений в счёт трёх прожитых лет. Иначе выглядит ситуация, если в договоре о найме квартиры В. Шмит недвусмысленно согласился на пропорциональную оплату расходов по ремонту в зависимости от сроков своего проживания в квартире. Закон допускает внесение в договор о найме так называемых «оговорок о компенсации». Этот пункт договора может обязывать квартиросъёмщика частично заплатить расходы по проведению ремонта в зависимости от времени, прошедшего после проведения последних работ такого рода.
Например:
«Если от момента проведения последнего ремонта до выезда квартиросъёмщика из квартиры прошёл один год, то он обязан заплатить 20% стоимости косметического ремонта квартиры, если прошло более двух лет, то 40%» и т. д. В отношении утверждения многих квартиросдатчиков, что ремонт должен проводится профессиональной фирмой, можно сказать, что это утверждение не соответствует действительности. Домовладелец не имеет права в договоре о найме квартиры возложить на квартиросъёмщика обязанность оплачивать работу ремонтной организации. Согласно общепринятой юридической практике ремонт должен быть произведён с соблюдением технических норм и требований. Закон не требует проведения работ силами специалистов-профессионалов. Квартиросъемщик имеет право произвести ремонт сам, привлечь к этому делу своих друзей и знакомых или же поручить выполнение этих работ специализированной фирме. Решение этого вопроса является частным делом жильца.
Если квартиросъёмщик въехал в не отремонтированную квартиру, то его обязанность по проведению косметического ремонта наступает в обычные, предусмотренные законом сроки. Например, ремонт кухни через 3 года после въезда. Требование домовладельца о досрочном проведении ремонта является незаконным. Квартиросъёмщик не обязан отвечать за износ помещений, происшедший до его въезда в квартиру. Вопрос классификации и разграничения, какие работы относятся к обязанности домовладельца, а что в качестве косметического ремонта должен нести квартиросъёмщик, вызывает, порой, много споров и недоразумений. Так, например, к понятию косметический ремонт не относится обновление изношенного напольного покрытия, работы по модернизации квартиры или дома, а так же ремонт существенных частей и систем квартиры.
Закреплённые в договоре о найме жилой площади обязанности квартиросъёмщика содержать в рабочем и исправном состоянии электроосвещение, звонок, замки, водяные краны, туалетную установку, сливы и сточные трубы, печи, плиты, отопительные приборы, бойлеры и прочее, а так же заменять за свой счёт разбитые оконные стекла, - являются недействительными. Эти оговорки и требования домовладельца возлагают на квартиросъёмщика неоправданно много обязанностей и являются несправедливыми. Такое решение принял Баварский верховный земельный суд. По мнению судей, такое обширное перекладывание обязанностей домовладельца на квартиросъёмщика является недопустимым. Вышеперечисленные работы необходимы для поддержания дома в рабочем состоянии. Поддержание дома и его отдельных систем в исправном состоянии является делом домовладельца. Кроме того, судьи нашли недопустимым, что эти обязанности не были ограничены ни по объёму проводимых работ, ни определенной верхней границей допустимого участия жильца в этих расходах. Не относятся к косметическому ремонту и весьма дорогие работы по циклёвке и шлифовке паркета.
Что же произойдёт, если квартиросъёмщик выедет из квартиры, не проведя положенного по договору косметического ремонта?
Ответ прост: Домовладелец имеет право потребовать от своего бывшего жильца компенсации нанесённого ущерба. Домовладелец не должен, однако, злоупотреблять своими правами. Он не может полностью обновить и отремонтировать всю квартиру, а затем выставить бывшему квартиранту счёт за все проведённые работы. Требования о возмещении ущерба должны относиться только к тем видам косметического ремонта, которые квартиросъёмщик был обязан провести к моменту выезда из квартиры.
Пример:
Согласно договору В. Шмит должен раз в 3 года делать косметический ремонт кухни и ванной комнаты и каждые 6 лет жилых помещений. Через 3 года В. Шмит выезжает из квартиры, не сделав положенного ремонта. Домовладелец Шлау использует эту ситуацию и поручает специальной фирме провести ремонт всей квартиры. Счёт за работу он пересылает на новый адрес В. Шмита. Обязанность по возмещению расходов домовладельца со стороны В. Шмита существует только в отношении стоимости работ по ремонту кухни и ванной комнаты. Возможно, что В. Шмит должен будет так же возместить 50% стоимости работ по ремонту жилых помещений. Все остальные работы должны оплачиваться за счёт домовладельца Шлау.
Право на требование о возмещении ущерба за проведённый ремонт появляется у домовладельца после выполнения всех необходимых формальностей. Домовладелец должен в письменном виде потребовать от жильца выполнить свои обязанности и назначить разумный срок для исполнения этого требования. В письме домовладелец должен недвусмысленно указать, что после прохождения назначенного срока, он откажется разрешить выполнение этих работ силами бывшего жильца.
Простое устное требование к квартиросъёмщику о проведении ремонта с формально-юридической точки зрения не считается достаточным. Какой срок следует считать разумным, можно определить только на основе конкретных обстоятельств. В большинстве случаев таковым положено считать две недели. По ситуации квартиросъемщик может потребовать предоставления ему дополнительного срока в силу сложившихся у него индивидуальных обстоятельств. В виде исключения домовладелец может отказаться от назначения срока для исполнения работ и сразу обратиться в суд. Это возможно, если из поведения жильца можно сделать вывод, что он никоим образом не собирается выполнять свои обязанности. Простой выезд жильца из квартиры не даёт основания сделать такое далеко идущее заключение. Даже после выезда из квартиры квартиросъёмщик может успеть выполнить свои обязанности по проведению косметического ремонта.
Необходимость назначения срока выполнения своих обязанностей не может быть исключена сторонами в договоре о найме квартиры. Пункт договора, обязывающий квартиросъемщика заплатить за несделанный ремонт определенную денежную сумму, является недействительным. Оплате подлежат только фактически понесённые квартиросдатчиком расходы.
Домовладелец имеет право потребовать от своего бывшего квартиросъемщика возместить ему ущерб, если вследствие плохого состояния помещений освободившаяся квартира не могла быть без промедления сдана следующим жильцам.
В этом случае бывший квартиросъёмщик обязан заплатить квартплату за всё время простоя квартиры.
Это требование закона не значит, что хозяин имеет право кассировать любую сумму денег по собственному усмотрению. Право на требование такой компенсации домовладелец получает только при определённых условиях. Он должен суметь доказать, что у него был конкретный потенциальный квартиросъёмщик, который в случае своевременного проведения косметического ремонта, был готов немедленно въехать в освободившуюся квартиру.
Ещё одно замечание, которое может быть интересно читателям.
Квартиросъёмщик, у которого нет денег на проведение косметического ремонта, имеет право обратиться в социальное ведомство с заявлением о предоставлении одноразовой помощи для проведения этого мероприятия. Во всяком случае, по заявлению, социальное ведомство обязано выделить средства на ремонт для получателей социального пособия. В остальных случаях всё зависит от конкретных обстоятельств дела.

Если у Вас появились вопросы, то Вы всегда можете задать их нашим консультантам и получить квалифицированный ответ.
Ждем Ваших вопросов на форуме www.forum.chemodan.com.ua
Мы также хотели бы предложить Вашему вниманию интересные новости на нашем сайте http://www.chemodan.com.ua/archive.php3.
Ведущий рассылки
www.chemodan.com.ua 		 
ЭМИГРАЦИОННЫЕ ПРОГРАММЫ
независимая
(профессиональная)
бизнес-категория
беженцы
репатрианты
(социальная)
брак
трудовой контракт
воссоединение
Лотерея Green Card
ОБРАЗОВАТЕЛЬНЫЕ ПРОГРАММЫ
Высшее образование
Языковые курсы


ПОДПИШИ НА РАССЫЛКУ ДРУГА
Рассылки Subscribe.Ru
Как учиться в Германии бесплатно
Квартирный вопрос в Германии

http://subscribe.ru/
E-mail: ask@subscribe.ru 		Отписаться
Убрать рекламу
В избранное