Управление МКД с 35-процентной рентабельностью

По оценкам некоторых московских экспертов, на такой уровень доходности можно вывести управляющую компанию или ТСЖ — по крайней мере, теоретически.

Печально, но факт: несмотря на реализуемую государством программу по капитальному ремонту жилья, жилищное хозяйство большинства многоквартирных домов по-прежнему просит каши. Председатели ТСЖ зачастую также разводят руками, не зная, где взять лишние средства на ремонт внезапно потекшей кровли или треснувшей трубы. Многие руководители управляющих компаний сетуют на низкую рентабельность в ходе управления многоквартирными домами, не превышающую 10%.

Впрочем, даже пресловутые 10% для большинства остаются лишь мечтой —  такой эффективности зачастую можно добиться в ходе управления многоквартирными домами-новостройками. Если, конечно, работать без нарушений и выполнять все требования, оговариваемые законодательством в ходе содержания и ремонта жилья.

При этом на многих объектах трудиться абсолютно без недочетов в принципе невозможно —
в ныне существующей социально-экономической действительности. В данной статье мы предлагаем управляющим компаниям и крупным товариществам несколько по-иному взглянуть на процесс управления многоквартирным домом собственников жилья — чтобы, возможно, взять одну или целый ряд идей на вооружение.

Благо, по оценкам некоторых московских экспертов, управление многоквартирным домом способно принести 30–35-процентную рентабельность.

Управление многоквартирным домом и содерремжил

Российское ЖКХ нуждается
в первопроходцах.

О таких показателях в частности упоминал посетивший в прошлом году Ростов член Экспертного совета Комитета по строительству и земельным отношениям Госдумы Дмитрий Бородин. По словам эксперта, ссылающегося на немецкий, голландский и отчасти французский опыт, для достижения высокой рентабельности в сфере управления многоквартирными домами нужно проживать в городе с численностью населения более 30 тысяч человек.

Согласно зарубежному опыту, операции по содержанию и ремонту жилья, эксплуатации инженерии составляют лишь 1/3 от общего объема услуг. Идеальная структура прозападного жилищного предприятия должна состоять из трех отделов:

1. Традиционное в нашем понимании техобслуживание объекта.

2. Развитие новых видов жилищных услуг, с помощью которых можно повышать рентабельность предприятия.

3. Абонентский, параллельно выполняющий и маркетинговую миссию.

Суть идеи в том, что управление многоквартирным домом может включать в себя не толькосодержание и ремонт жилья, но и обилие других жилищных услуг. Большинства из них в жилищной сфере пока не существует, но кто мешает лично выступить первопроходцем?

В чем сила ТСЖ и управляющих компаний

Есть такой термин в бизнесе — шаговая доступность. Как подсчитали некоторые предприниматели, если какое-либо коммерческое заведение расположено в трехстах шагов от дома, львиная часть жильцов станет его постоянными клиентами, особенно если нигде нет альтернативного сервиса.

За счет этого успешно процветают многие небольшие магазины «У дома», многие парикмахерские, кафе, ларьки, мастерские. Преимущества ТСЖ и управляющих компаний в том, что они могут обслуживать непосредственно в доме клиентов — собственных жильцов. Иными словами, при грамотно организованной работе жилищные организации имеют шаговую доступность

Разумеется, в рамках управления многоквартирным домом мы не предлагаем жилищникам ни стричь, ни брить жильцов, ни лечить зубы. Но почему бы не освоить смежные направления?

Управляешь подъездом — постучись и в квартиру

Первое, что сразу же в голову приходит — постучаться в квартиру к жильцам с предложением оказать ремонтные услуги. Наверняка у половины из них что-то сломано, что-то где-то подсыпается-подтекает. Причем исправить поломку самостоятельно или обратиться в фирму за мастером просто руки не доходят.

При этом, как в старые советские времена, «пойти в ЖЭУ», многим уже просто не придет в голову. Получается парадокс: в ходе управления многоквартирным домом УК или ТСЖ годами обслуживают тот же подъезд, а в квартиру почему-то не входят. Ни для кого не секрет, что качество работ, зачастую выполняемых приехавшими издалека гастарбайтерами, а не всем известным во дворе мастером дядей Васей, оставляет желать лучшего.

Словом, мы предлагаем постепенно ломать сложившийся стереотип, предлагая жильцам, помимо управления многоквартирным домом, заниматься обслуживанием их квартир. Для начала стоит вернуть этот сервис хотя бы на прежний советский уровень — когда жилье еще не было приватизировано. Начать можно с примерного прейскуранта, разработанного ассоциацией ТСЖ Ростовской области, установив на эту услугу коммерческие рыночные расценки.

Типовой прайс-лист на внутриквартирный ремонт в ходе управления многоквартирным домом (скачать).

 

А дальше — возможности не ограничены. Различные евро- и элитремонты, установка кондиционеров и сплит-систем. Кстати, операции по монтажу последних зачастую не требуют особого труда: четыре шурупа в стене плюс  какие-то навыки. Почему же занимается этим фирма, расположенная за многие километры от многоквартирного дома, а не ТСЖ или УК, которые осуществляют его управление.

Конечно же, у прозападных «акул ремонта» есть связи и имя — дело наживное, а у ТСЖ и УК — шаговая супердоступность. Но добротные мастера исторически ценились на Руси, а если же подобный местный Левша, еще и освоивший «басурманскую» технику, всегда находится рядом — сарафанное радио сложит о нем легенды.

Такси, шашлык, питьевая вода…

Дальше — больше. Почему бы в ходе управления многоквартирным домом не предложить жильцам и такую услугу, как уборка квартир после вечеринок и Дней рождения? Занимается ведь ЖКХ уборкой подъездов.

Теоретически управляющие компании и ТСЖ в ходе управления многоквартирными домами в зависимости от объема обслуживаемых площадей могут предоставлять жильцам и целый ряд жилищно-бытовых услуг:

▪ установка дверей, замков, домофонов;

▪ страхование жилья;

▪ доставка в дом чистой питьевой воды;

▪ доставка обедов (суши, шашлыки, гриль из гипермаркетов);

▪ ремонт одежды и бытовой техники (у жильцов нередко все рвется-ломается, до Дома быта доходит не каждый, мастера по объявлению искать лень, многие просто стесняются идти или звонить незнакомым людям, спуститься на пару этажей к председателю ТСЖ или управдому значительно проще);

▪ вызов такси и так далее…

Не можешь сам — стань посредником

Разумеется, освоить все эти премудрости, закупить требующееся оборудование и наладить реализацию услуг по конвейерному принципу в ходе управления многоквартирным домом удастся не каждому. Но почему бы в таком случае управляющей компании или ТСЖ не попробовать стать посредником за комиссионные, обратившись в соответствующую фирму? А если последняя не согласится, пойти к конкуренту…

Кстати, учитывая, что для различных подразделений ЖКХ предусмотрены определенные льготы (например, та же отмена НДС для ТСЖ), себестоимость этой услуги (равно как и других) в ходе управления многоквартирным домом, должна оказаться немного ниже. За счет этого им можно предложить скидку — на вполне законных основаниях.

Интернет и коммунальные услуги

Бегут десятилетия, стремительно скачет научно-технический прогресс и в наши дни многие собственники жилья, помимо тепла, холодной воды, электричества, стали получать новый ресурс — информационный. По сути, в ряде многоквартирных домов Интернет превращается в новую жилищно-коммунальную услугу.

Сам принцип централизованного информационного снабжения многоквартирного дома через мировую паутину в чем-то схож с тепло-водоснабжением: те же сети. Возможно, через пару десятилетий при нынешних галопирующих темпах своего развития информационная «паутина» для любого дома будет таким же естественным благом, что и канализация.

Но почему же занимаются прокладкой и эксплуатацией Интернет-«внутрянки» удаленные от многоквартирного дома интернет-провайдеры, а не занимающееся его управлением ЖКХ? Кстати, по жалобам многих управляющих компаний и ТСЖ, после визита подобных «работничков» и централизованного каблирования крыша объекта оказывается продавленной, а отремонтированные подъезды — разбитыми.

Сами же жильцы впоследствии зачастую не могут достучаться до поставщиков этой услуги — когда возникают сбои. Ведь качество этой услуги зачастую значительно хуже горячего или холодного водоснабжения.

Словом,  различным интернет-мастерам давно пора работать в штате ЖЭУ. Безусловно, поставка в многоквартирный дом информационного ресурса также является частью управления. Именно ЖКХ должно инициировать подключение объектов к этим новым коммуникациям, внедрять инновационные технологии, что выгодно и экономически, и политически.

Долой ЕИРЦ, даешь наличку!

4% взимает ЕИРЦ Ростова с жилищно-коммунальных платежей у управляющих компаний и ТСЖ, около 3% за аналогичную услугу берут банки. Иными словами, вот куда уходит прибыль жилищных предприятий — особенно если учесть, что пресловутым четырехпроцентным «налогом» облагается не только содержание и ремонт жилья, но и коммунальные услуги.

В свете таких событий возникает вопрос — не проще ли нанять на четверть ставки кассира, обзавестись сейфом и каморкой в подвале и взимать с жильцов платежи «наличкой», после чего расплачиваться с монополистами напрямую? Управление многоквартирным домом относится к виду приближенных к потребителю услуг. Пользуются ли услугами ЕИРЦ те же магазины «У дома», расположенные неподалеку парикмахерские или ларьки?

Наверное, при подобной системе прохождения платежей они бы просто прогрели на рынке. Чем ЖКХ лучше или хуже? Одновременно стоит попытаться ответить на вопрос, на сколько задолжников за жилищно-коммунальные услуги у предприятия станет меньше после внедрения системы оплаты «наличкой». Ведь многим из них денег не жаль, а просто лень дойти до сберкассы и выстоять очередь, оплатив «коммуналку».

Кредитование жильцов

Раз уж мы заговорили о финансовых операциях, можно вспомнить еще один позабытый социальный институт советских времен — кассы взаимопомощи. Возрождать эту услугу параллельно с управлением многоквартирным домом, на наш взгляд, также эффективно. Благо законодательство разрешает заниматься потребительским кредитованием не только банкам, которых обычно интересует крупных клиент, берущий займы сотнями тысяч, если не миллионами.

А мы в процессе управления многоквартирным домом, допустим,  откроем небольшой кредитный кооператив и будем занимать тысячи, причем на весьма специфические нужды. Например, на ремонт того же подъезда для тех, кому не хватает. Да еще под более низкий процент, нежели банки, поскольку затем сами же эти деньги и освоим. И жильцы скажут «спасибо» за помощь.

Аренда и реклама

О том, что в ходе управления многоквартирным домом можно на вполне законных основаниях сдавать в аренду цокольные этажи и ряд других нежилых помещений, безусловно, известно всем. Добавим лишь, что в ряде случаев сдать можно и кровлю — под размещение антенн сотовой связи, а также фасады объекта — под рекламные щиты.

Кстати о рекламе. Как известно, те же почтовые ящики являются общедолевым имуществом, которое также эксплуатируют ТСЖ и управляющие компании. Почему бы просто не установить металлическую дверь в подъезде, запретив разносчикам рекламных газет, листовок, брошюр захламлять этим бумажным спамом собственность жильцов?

Другое дело, организация в подъезде цивилизованного распространения рекламы — разумеется, за плату. Не верится, что это возможно? Но почему налажено коммерческое и цивилизованное распространение рекламы в тех же салонах общественного транспорта и маршрутных такси, чьи водители вряд ли позволят «мусорить» различными буклетами.

Благо носителем рекламы может быть и столб, и забор, и почтовый ящик. Вот только почему-то «эксплуатируемые ЖКХ» заборы-столбы обычно служат рекламе пиратской, за которую никто не платит — в отличие от объектов, принадлежащих другим сферам.

С миру по нитке

Вот так, «с миру по нитке», и можно вывести управление многоквартирными домами на 35% рентабельности. За счет которой затем реально и другие финансовые дыры заткнуть, и себе заработать. А вместо этого некоторые зачем-то пытаются рейдерством в ЖКХ заниматься, чьи-то новые дома захватывать.

А вообще создается впечатление, что в сфере управления многоквартирными домами спрятан колоссальный потенциал, который еще не реализован. И это не удивительно — ведь управляющая компания или ТСЖ тоже являются операторами недвижимости. Но если в ходе управления теми же бизнес-центрами Ростова используются различные нестандартные схемы, то многоквартирным домам до такого уровня еще расти и расти.

Олег ПЕТРУШИН

ЦИТАТЫ

Член Экспертного совета Комитета по строительству и земельным отношениям Госдумы Дмитрий Бородин:

— У населения колоссальный платежеспособный потенциал, который мы растратили. Почему в наших офисах не заказывают установку металлопластиковых окон, кондиционеров, джакузи? В ходе управления многоквартирными домами мы отдали конкурентам кодовые замки, домофоны, антенны, радио, интернет-провайдерские услуги. Причем ряд этих сфер в ближайшие годы будет интенсивно развиваться — значительно быстрее «традиционного» ЖКХ. Думаю, со временем ЖКХ вернет обратно эти виды бизнеса.

---

Директор ростовской управляющей компании «Приз» Игорь Цыбренко:

 

— В большинстве советских домов царит контрастное имущественное расслоение собственников. А в большинстве современных зданий, где живут обеспеченные граждане, владельцы нежилых помещений уже открыли заведения общепита, сервисные центры и другие объекты инфраструктуры. Между тем открытие новых сервисов оправдывает географически сконцентрированный устойчивый спрос.

Средняя площадь большинства ростовских многоквартирных домов — 3–4 тысячи квадратных метров. Учитывая нынешнюю конъюнктуру, думаю, широкий ассортимент жилищных удалось бы успешно внедрять в гигантах-двадцатитысячниках, но их в городе практически не существует. Хотя жилищные предприятия Москвы, наверное, могли бы успешно осваивать эти направления — учитывая их более высокий уровень жизни и внушительные площади многоквартирных домов.

---

Заведующая кафедрой городского и строительного хозяйства Ростовского Государственного Строительного университета Светлана Шеина:

 

— Реорганизованные из бывших ЖЭУ УК привыкли эксплуатировать жилье, но не управлять им. А это — две большие разницы. Управление многоквартирным домом подразумевает не только контроль над техническим состоянием объекта, но и решение его финансовых вопросов, управление площадями, договорами, повышением доходности. Можно, например, составить на каждый элемент дома четкий прогнозный план старения, подготовить будущую смету капитального ремонта, ознакомить с ним собственников, заранее начать аккумулировать денежные средства.

Необходимо проектировать и межремонтный период жизни объекта, чем у нас тоже никто не занимается. А многие современные управляющие компании об этом ничего не знают, они хотят прийти на новостройку и ничего на ней не делать первые 25 лет до капитального ремонта. Контролировать управление многоквартирным домом тоже некому. У нас этим должны заниматься собственники жилья, но для этого тоже надо обладать профессиональными навыками. Сможет ли обычный жилец, например, рассчитать себестоимость одной влажной уборки подъезда или санитарного содержания объекта?

За рубежом основные объемы многоквартирных домов представляют собой жилье, сдаваемое в наем. Его управление осуществляют профессиональные операторы недвижимости. А в нашей стране большей частью жилого фонда владеют непрофессионалы.  Таковы результаты приватизации 90-х, когда государство, почувствовав себя не в состоянии содержать жилой фонд, раздало его гражданам.
И сегодня уже, наверное, поздно и не актуально пытаться ответить на спорный вопрос: хорошо это было или плохо.   

Читайте также:

• Выбор формы управления многоквартирным домом.
• Как составить договор на управление многоквартирным домом.
• Расчет тарифа на содержание и ремонт жилья.
• Оплата по счетику.