Бизнес-центр

Бизнес-центр – здание из сети офисных помещений, предназначенное для осуществления деловой деятельности. На Дону наиболее развитой предпринимательской инфраструктурой отличается Ростов.

Главным препятствием строительства новыхбизнес-центров Ростова является дефицит дорожной и парковочной инфраструктуры. Деловое здание неизбежно притягивает к себе обилие автомобилей. Одновременно большая часть потенциальных застройщиков бизнес-центров заинтересована возводить  их в историческом центре Ростова, который сформировался в 19-м веке.

В перспективе предполагается ведение активного строительства бизнес-центров в Ростове на улицах Текучева, Ленина, Нансена, которые расположены в пределах 15-минутной езды от центра мегаполиса. Кроме того, в рамках генерального плана развития города до 2025 года намечена передача ряда административных функций от Б. Садовой улице Ленина. Таким образом, строительство в этом районе Ростова бизнес-центров приобретает дополнительную привлекательность.

Оглавление:

1. Портрет делового здания.
2. Классификация.
3. Краткий каталог бизнес-центров Ростова:

1. Портрет делового здания

Крупные офисные здания имеют собственную социальную инфраструктуру: заведения общепита, тренажерные залы, фитнес-центры, автомобильные парковки (Существенной помехой строительства бизнес-центров в Ростове является земельный дефицит, деловые объекты требуют больших площадей под парковку). На нижних этажах располагаются магазины, а также компании, чья деятельность носит ярко выраженный социальный характер — например, коммерческие банки.

В предкризисные времена мегаполис переживал дефицит офисных площадей, при этом если снимать свободные помещения, расположенные в нижних этажах бизнес-центров Ростова, претендовало 5-8 компаний, то на верхние этажи приходилось только 2-3 потенциальных арендатора.

Некоторые крупные бизнес-центры представляют собой многофункциональные здания: объекты, сочетающие в себе целый ряд функций. Но в Ростове таких примеров нет, поскольку «функции» должны быть распределены относительно равномерно. Среди них могут быть: торговля, общепит, бытовое обслуживание, гостиничные номера и даже сдаваемые внаем дорогие квартиры. Как правило, в этом случае гостиницы и апартаменты располагаются на верхних этажах.

2. Классификация

В зарубежной практике офисным зданиям принято присваивать различные категории от А до Е. Одновременно некоторым объектам ставятся оценки А – или В +, если они слегка не дотягивают или, наоборот, чуть превышают предусмотренные критерии.

● Бизнес-центры категории А – новые комплексы с первоклассным географическим расположением, оптимальными планировочными решениями, высоким качеством отделки, автоматизированными системами снабжения коммунальными ресурсами (На сегодняшний день (2009 г.) в Ростове таких объектов еще не существует). Оснащены развернутой инфраструктурой централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникациями, конференц-залами, средствами бытового обслуживания и отдыха. Содержатся в безупречном состоянии, имеют собственные службы безопасности, управления и обслуживания, охраняемые стоянки с числом мест не менее одного на 25-30 кв. метров офисных площадей. Внутренняя отделка производится по индивидуальному заказу арендатора.

● Бизнес-центры категории В – реконструированные особняки или новые офисные здания после 5-7 лет эксплуатации, по каким-либо параметрам качества или месторасположения уступающие классу «А». По оценкам экспертов, в Ростове этот сегмент деловой недвижимости мало востребован в силу дороговизны. Его основными потенциальными покупателями и арендаторами (около 70%) являлись зарубежные и московские компании.

● Бизнес-центры категории С – офисы, соответствующие классам «А» или «В», но с недостатками в месторасположении (удаленность от центра, неудобный подъезд) и оборудовании (недостаточно развитая инфраструктура для обслуживания бизнеса и отдыха). В Ростове эта категория оказалась весьма распространенной в силу дефицита земельных ресурсов, проблемного состояния дорожной и коммунальной инфраструктур.

● К категории D относятся бизнес-центры с устаревшими коммуникациями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения, разнообразные нежилые помещения, которые были построены более 10 лет назад и изначально не предназначались под офисы, но впоследствии оказались наспех переоборудованными. В Ростове этот сегмент наиболее распространен, к нему относятся бывшие проектные и научно-исследовательские институты, а также переоборудованные фабричные строения.

● Категория Е представляет собой офисы в зданиях, не приспособленных для занятия бизнесом: переоборудованные первые этажи жилых домов и подвалы.

3. Каталог бизнес-центров Ростова

а) Бизнес-центр «Купеческий двор»  (самый высокий)

Стал одной из первых ростовских «высоток» Ростова, на 11 метров превысив оговариваемую отечественным законодательством 50-метровую отметку над уровнем города для общественных объектов. Введен в эксплуатацию в начале 2007 года. Расположен на территории «старого Ростова» (в границах улиц Социалистической-Серафимовича и переулков Соборного-Семашко). Себестоимость бизнес-центра площадью 30 тыс. кв. метров составила 18 млн. долларов. Относится к категории В+.

В ходе проектирования «Купеческого двора» использовался ряд неординарных приемов. Например, за счет двойной башни удалось решить проблему инсолляции соседних объектов, макушка объекта практически сливается с небосводом. Четыре горельефа здания символизируют борьбу рынков Европы, Азии, Америки и Востока.

В оформлении фасадов присутствует ряд других  коммерческих образов: охраняющие богатство грифоны, олицетворяющие достаток рога изобилия, символизирующий деньги жезл с переплетающимися змеями, принадлежащий античному богу торговли Гермесу. По лепнине бизнес-центра можно изучать и историю Ростова. Например, на его пилястрах размещены портреты двух десятков знаменитых ростовских купцов.

Однако отзывы об архитектурной ценности этого бизнес-центра Ростова весьма противоречивые. Улицы старого Ростова слишком узки, здание бизнес-центра невозможно целиком охватить взором, оценив существующую красоту по достоинству. Застройщик и инвестор «Купеческого двора» — строительная компания «Плеяда» и «Московский Индустриальный банк» не смогли вписать объект в окружающую застройку — памятники архитектуры 19-го века, с чем было связано немало конфликтов в ходе его строительства.

Введенный в эксплуатацию «Купеческий двор» практически парализовал движение транспорта в будние дни на Социалистической. В рабочее время на примыкающей к объекту мостовой в два ряда припарковываются автомобили приехавших клиентов. Среди других бизнес-центров Ростова, ряд риэлтеров и архитекторов считает «Купеческий двор» неудачным проектом. В качестве косвенных подтверждений этому можно выделить следующие особенности объекта:

● В «Купеческом дворе» практически не бывает большого скопления людей.

● Внешние стены объекта пестрят объявлениями: «продаю» и «сдаю».

● Главный недостаток этого бизнес-центра Ростова — дефицит парковочных мест. Специалисты различных сфер объясняют существующую невостребованность проблемным подъездом.

б) Бизнес-центр «Пять морей» (самый дорогой)

Бизнес-центр строится на въезде в Ростов возле Ворошиловского моста. Высота объекта – 12 этажей. Позиционируется как офисное здание наивысшей категории А +, себестоимость которого превышает миллиард рублей. При этом офисы в деловом здании можно как купить, так и снять в аренду. Между тем, по сообщениям ряда источников, офисные объекты категории А могут принадлежать только одному хозяину, поскольку многочисленный состав собственников неизбежно сказывается на качестве эксплуатации объекта (См., напр.: “Коммерческая недвижимость: первый класс — всегда «А»).

Автор проекта — архитектор с мировым именем Сергей Чобан (он же — автор проекта возводимого в Москве 93-этажного 228-метрового небоскреба «Федерация»). Застройщик – холдинг «Строительные компании Мазанова», инвестор – Сбербанк России, вложивший в объект 900 миллионов рублей (80% от его себестоимости). По оценкам мэра Ростова Михаила Чернышева, строительство данного бизнес-центра является стратегически важной задачей для всего города. Данный объект будет способствовать интеграции мегаполиса в мировую экономику.

Предполагается, что этот бизнес-центр станет новым символом Ростова и будет пользоваться высоким спросом. Хотя, как констатирует ряд источников, с приходом мирового кризиса данный сегмент деловой недвижимости оказался невостребованным даже в столичных городах. Вместе с тем, по оценкам многих экспертов, в Ростове есть богатые компании, имеющие и потребности, и возможности работать в бизнес-центре  такого уровня и «Пять морей» окажется востребованным объектом.

в) Другие известные бизнес-центры Ростова:

● “Риверсайд-Дон” — возводимое на углу ул. Набережной и пер. Халтуринского 17-этажное здание. Позиционируется застройщиком как многофункциональный деловой центр класса А. Учитывая, что по соседству строится новый крупнейший мост на Левый берег Дона, объект можно воспринимать как потенциального конкурента и альтернативу бизнес-центру Ростова «Пять морей», возводимому также в районе Набережной, по соседству со «старым» Ворошиловским мостом.

“Риверсайд-Дон” также претендует на миссию роскошной достопримечательности, причем, менее дорогой (см. таблицу выше). Самый уникальный объект прилегающей инфраструктуры – предусмотренный на ул. Набережной причал. Предполагается, что некоторые арендаторы и собственники бизнес-центра Ростова будут прибывать на работу на яхтах.

● “Гвардейский” —  строящееся в районе Дворца спорта семнадцатиэтажное деловое здание В + площадью 24 тыс. кв. метра. Площадь продаваемых офисных помещений – от 140 до 450 кв. метров. При этом застройщик объекта – структура РЖД «Желдорипотека», планировала в прошлом году передать его в эксплуатацию сторонней столичной управляющей компании (как будто у нас нет местных высокопрофессиональных операторов деловой недвижимости). Таким образом, его законным хозяевам предполагалось навязать услуги стороннего «варяга».

В инфраструктуру входят подземный и гостевой паркинг, централизованное кондиционирование, конференц-зал. Кроме того, как нам стало известно из источников, близких к «Желдорипотеке», проектом здания предусмотрена система слежки руководителей фирм за подчиненными. Соответственно, можно опасаться, что внутренний психологический «климат» делового здания не будет отличаться высокой комфортностью — несмотря на качественные коммунальные услуги.

● “Гедон”. Состоит из двух примыкающих друг к другу офисных зданий В + с установленной на втором этаже переходной галереей. Общая площадь – 10560 кв. м, офисы сдаются в аренду, продажа не предусмотрена. Архитектурная уникальность «Гедона» в том, что в темное время суток  его фасад является местной достопримечательностью, а в дневные часы выглядит весьма заурядно. С наступлением темноты две стены тринадцатиэтажного здания превращаются в гигантский телеэкран площадью 1119 кв. метров, по которому транслируется реклама.

● “Балканы” — один из немногочисленных бизнес-центров-новостроек Ростова “средней” ценовой категории С. При этом по оценкам риэлтеров является самым дорогим объектом в своем сегменте. Расположен на соседствующей с Набережной ул. Седова. Высота – 8 этажей+мансарда, площадь – 7631 кв. м. Помимо помещений, сдаваемых в аренду, располагает следующими объектами деловой инфраструктуры: скоростным Интернетом, подземной автостоянкой, банкоматом, терминалами по приему платежей и буфетом.

“Буденновский, 80″ — знаменитая предпринимательская “колыбель”многих деловых ростовчан в лихие 90-е. В те времена в силу чрезмерно активной эксплуатации объект зачастую вызывал удручающие впечатления. На сегодняшний день путем модернизации этот бизнес-центр Ростова, построенный в 1980-м году,  удалось довести до категории С. Заполняемость высокая. Помимо ценовой «демократичности», объект имеет удачное географическое месторасположение (15 мин. езды до административного центра с учетом регулярных пробок), известен широкому кругу предпринимателей и вызывает у многих бизнесменов ностальгические чувства.

● Б. Садовая, 162/70 — бывший уникальный объект, являющийся (если подходить формально к критериям классификации недвижимости) многопрофильным комплексом категории Е, в лучшем случае — D -. Дореволюционное здание совмещало в себе четыре функции: неприватизированное социальное жилье (10 человек), частный многоквартирный дом (40 собственников), офисы и торговля (8 собственников).

Несмотря на кажущуюся немногочисленность, коммерческие фирмы владели немалыми площадями объекта. Одним из совладельцев здания был небезызвестный в городе строительный концерн “Вант”. При этом по соседству со столь солидной компанией жили малоимущие граждане в коммунальных квартирах. Весной 2008 года здание сгорело. В настоящее время организовано ТСЖ из бывших собственников объекта, желающих его восстанавливать. Основными инициаторами выступают коммерческие фирмы. Кстати, создание товарищества собственников жилья не в чистом ухоженном доме, а на гигантском костровище – также уникальное явление.

Это и многое другое – на сайте Ростов-Дом.

До встречи в следующем выпуске –

Маша ЗАХАРОВА.