Всё о ремонте Договор подряда

Добрый день, уважаемый читатель!

Этой статьёй мы продолжаем цикл материалов, посвященных ремонту.

Тема: Виды ремонта ? руководство по составлению договоров подряда на строительство
в Российской Федерации (Договор подряда).

III. Договор подряда 

17. Проработка содержания конкретного договора сводится, в конечном счете, к
формулировке и согласованию его условий, отраженных в конкретных статьях. 

18. Рекомендуемый перечень статей договора достаточно типизирован и универсален,
что позволяет использовать его в качестве опорной схемы при подготовке различного
вида договоров. Перечень основных статей договора подряда: 

?       определения: полное название сторон договора - заказчика и подрядчика с указанием
их реквизитов, наименование предмета договора; 
?       предмет договора - изложение задания заказчика в общей форме в тексте договора
и детализировано в приложениях; 
?       стоимость предмета договора; 
?       сроки начала и завершения работ по договору;
?     порядок и условия расчетов и платежей; 
?       обязательства сторон по договору; 
?       производство работ; 
?       приемка работ; 
?       поручительства и гарантии по договору; 
?       меры ответственности сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств;

?       условия и порядок расторжения договора подряда 

По договоренности сторон статьи договора могут быть дополнены и изменены, исходя
из специфики строящегося объекта, его месторасположения и других условий. 

Предмет договора подряда

19. Предметом договора подряда, в зависимости от его вида, может быть законченный
строительством и подготовленный к эксплуатации объект либо определенный комплекс
работ (пример составления договора подряда с описанием его статей изложен в приложении
к настоящему Руководству).

Стоимость предмета договора

20. Стоимость предмета договора определяется на основе свободной (договорной)
цены на строительную продукцию. Для этого могут быть использованы действующие
Рекомендации по определению свободных договорных цен на строительную продукцию.
О неизменности договорной цены или ее уточнении по завершении строительства следует
указать в договоре обязательно.

21. В многосторонних договорах подряда общая договорная цена по договору определяется
с учетом полного инвестиционного цикла, с выделением договорной цены работ и
услуг, выполняемых каждым участником. 
22. Установленная в договоре подряда стоимость может быть изменена в отдельных
случаях: 
?       при внесении изменений в объемы и содержание работ по предложению заказчика;

?       при изменении по предложению заказчика продолжительности строительства; 
?       при изменении номенклатуры материалов и оборудования, поставляемых заказчиком,
если договорная цена определялась с учетом их стоимости; 
?       при обоюдном согласии заказчика и подрядчика; 
?       в связи с текущим изменением стоимости строительных материалов, изделий, оборудования,
тарифов и оплаты труда; 
?       при остановке работ по причинам, зависящим от заказчика или в связи с обстоятельствами
непреодолимой силы, при условии выполнения подрядчиком своих обязательств по
сохранности объекта и требований по безопасности ведения работ; 
?       при изменении законодательства в период выполнения обязательств по договору
подряда, изменяющих его условия; 
?       другие случаи. 

Сроки выполнения работ 

23. При определении продолжительности строительства следует учитывать, что главным
фактором является эффективность капитальных вложений. Рекомендации по срокам
продолжительности действуют на уровне проекта организации строительства, разработанного
с учетом норм продолжительности строительства и проекта организации работ. Окончательно
продолжительность строительства устанавливается заказчиком и подрядчиком при
заключении договора подряда. В договоре подряда может указываться: 
?       период, в течение которого должен быть построен объект. Например, "в течение
24 месяцев с даты подписания сторонами документов о передаче строительной площадки";

?       предельный срок. Например, "срок возведения объекта не должен превышать 24
месяцев с даты начала работы, согласно договору, до даты сдачи объекта в гарантийную
эксплуатацию"; 
?       точные даты завершения всех работ, предусмотренных договором. Например, "объект
должен быть сдан 1 сентября". В любом случае условия окончания работ и порядок
их приемки обязательно должны быть указаны в договоре. 
24. Сроки исполнения обязательств определяются по договоренности сторон. Они
могут устанавливаться в днях, декадах, месяцах и т.д. 

25. В договоре указываются условия начала строительства или вступления договора
в силу. Ими могут быть: дата подписания договора, перечисление аванса заказчиком,
передача подрядчику строительной площадки и другие условия, влияющие на производство
работ и окончание выполнения работ по договору. 

26. В многостороннем договоре подряда стороны устанавливают общий срок начала
и окончания работ и услуг по всему инвестиционному циклу и по каждому комплексу
работ и услуг, выполняемых каждым участником. 

27. В случае, когда в ходе производства работ возникает необходимость внести
изменения в документацию договора по срокам выполнения работ, в том числе и досрочное
окончание работы по договору, то они совершаются по соглашению сторон в письменной
форме и в зависимости от значимости этих изменений могут оформляться дополнительным
соглашением. 

Расчеты и платежи

28. Порядок и сроки приемки выполненных работ и расчетов за них в процессе строительства,
а также при полном завершении работ по договору подряда, сроки устранения подрядчиком
полученных замечаний от заказчика по качеству выполненных работ и окончательных
расчетов заказчика с подрядчиком устанавливаются в договоре подряда по соглашению
сторон. Расчеты могут осуществляться; по конструктивным элементам за выполнение
отдельных работ и услуг, по этапам или после завершения всех работ по договору.


Стороны согласовывают размеры резервирования средств для финансовых гарантий
и порядок их перечисления, если ими не предусмотрены в договоре иные условия,
обеспечивающие финансовые гарантии. Подрядчик сохраняет за собой право собственности
на объект до полной оплаты оговоренной в договоре цены. На нем лежит также риск
случайного уничтожения и случайного повреждения объекта до момента сдачи его
в гарантийную эксплуатацию. 

29. В договоре следует предусматривать условия, при которых заказчик вправе задержать
оплату выполненных работ подрядчику: 
?       не устранение указанных ранее дефектов в работе, представленной к оплате; 
?       причинение ущерба заказчику; 
?       случаи отставания выполнения работ от объемов, предусмотренных графиком производства
работ. 
30. Окончательный расчет производится заказчиком после выполнения подрядчиком
всех работ по договору, включая и устранение дефектов, выявленных при приемке
предмета договора, с зачетом ранее перечисленных средств подрядчику и суммы средств
финансовых гарантий, если они были предусмотрены в договоре подряда. 

31. При составлении договора "под ключ" следует согласовать порядок, условия
и сроки передачи заказчиком подрядчику финансовых средств в размере договорной
цены. При оформлении передачи этих средств отдельным документом, последний необходимо
приложить к договору подряда, как его неотъемлемую часть. 

Обязательства сторон 

32. Обязательства участников договора подряда, степень их детализации и требования
к их выполнению определяются договаривающимися сторонами, исходя из вида, предмета
и конкретных условий договора. 

33. Обязательства, которые могут быть возложены на заказчика: 
?       передача подрядчику по акту, подписанному подрядчиком и заказчиком, на период
выполнения работ до сдачи объекта в гарантийную эксплуатацию строительной площадки,
пригодной для производства работ; 
?       поставка за свой счет местных строительных материалов, которые не входят в
объем поставок подрядчика; 
?       предоставление услуг по номенклатуре в количествах, согласованных с подрядчиком;

?       оплата выполненных работ; 
?       обеспечение подрядчика на строительной площадке телефонными и телексными линиями;

?       передача проектной документации на строительство; 
?       передача исходных данных на проектирование, исходных данных по оборудованию,
задания на проектирование, решения о предварительном согласовании места размещения
объекта, технических условий на подключение объекта к сетям и коммуникациям,
программы инженерных изысканий и других данных для разработки проектной документации;

?       обеспечение подрядчику свободного, непрерывного и безопасного доступа на строительную
площадку в течение всего срока действия договора; 
?       обеспечение поставки сырья и материалов, необходимых для выполнения пусконаладочных
работ, испытания и вывода объекта на проектную мощность; 
?       предоставление подрядчику квалифицированного персонала; 
?       передача подрядчику перечня документов, необходимых для сдачи объекта в гарантийную
эксплуатацию; 
?       выполнение в полном объеме всех своих обязательств, указанных в других статьях
договора. 
34. Обязательства, которые могут быть возложены на подрядчика: 
?       выполнение своими и привлеченными силами в счет принятой договорной цены всех
работ в объеме, предусмотренном договором, и сдача работ заказчику; 
?       выполнение на территории строительной площадки всех временных зданий и сооружений,
необходимых для хранения материалов и выполнения работ; 
?       обеспечение строительства проектно-сметной документацией; 
?       поставка на условиях франко-строительная площадка всех необходимых для выполнения
работ материалов, оборудования, конструкций, комплектующих изделий и строительной
техники, а также осуществление их приемки, разгрузки и складирования; 
?       предоставление заказчику информации о ходе строительства; 
?       обеспечение выполнения на строительной площадке необходимых противопожарных
мероприятий, мероприятий по технике безопасности и охране окружающей среды во
время проведения работ; 
?       предоставление заказчику по его требованию образцов материалов для проведения
испытаний и оценки их качества или результатов испытаний; 
?       предоставление заказчику информации о заключении договоров с субподрядчиками
или поставщиками материалов и оборудования по мере их заключения; 
?       возвращение заказчику всех материалов, оборудования, поставленных заказчиком,
которые не использованы полностью при завершении работ; 
?       осуществление охраны строительной площадки и строительной базы; 
?       обеспечение страхования строительных рисков; 
?       выполнение в полном объеме своих обязательств, указанных в других статьях договора.

35. Обязательства и функции заказчика и подрядчика могут изменяться и уточняться
в зависимости от вида договора, его предмета и принимаемых ими решений при заключении
договора. 

36. Порядок, сроки и условия выполнения обязательств и предоставления информации
устанавливаются сторонами при заключении договора. 


Производство работ 

37. При заключении договора подряда заказчику и подрядчику необходимо принять
согласованные решения по вопросам, связанным с производством работ, в том числе:

?       получения документов о разрешении соответствующих органов на производство работ
в охранных зонах электрических сетей, линий связи, магистральных трубопроводов,
проезжей части городских дорог, эксплуатируемых участков железных и автомобильных
дорог, в местах прохождения подземных коммуникаций, а также разрешения на вырубку
леса, снос и перенос строений и сооружений, препятствующих строительству, и др.;

?       организации производства работ при реконструкции, расширении и техническом
перевооружении действующих предприятий; 
?       обеспечения строительства водо-, газо-, паро-, тепло- и энергоснабжением; 
?       создания геодезической разбивочной основы; ? подключения вновь проложенных
коммуникаций к действующим сетям; ? отвода мест для складирования излишнего грунта
и строительного мусора, карьеров для добыч недостающего грунта; 
?       другим вопросам. 
38. Для оперативного решения вопросов, связанных с выполнением работ, и их согласования
в процессе выполнения работ целесообразно в договоре подряда предусмотреть постоянное
"представительство" заказчика на строительной площадке. "Представительство" осуществляет
технический надзор и контроль за выполнением работ, производит проверку соответствия
используемых материалов и оборудования условиям договора, оформляет совместно
с подрядчиком акты на выполненные работы и имеет право беспрепятственного доступа
в течение всего периода выполнения работ ко всем видам работ и частям строительной
площадки в любое время производства работ, а в нерабочее время - после уведомления
подрядчика. Подрядчик обеспечивает "представительство" заказчика помещением для
его конторы на условиях договора.

39. Подрядчиком на строительной площадке ведется журнал производства работ с
момента начала работ и до их завершения. В договоре по соглашению сторон определяется
порядок ведения (по каждому объекту в отдельности или в целом по стройке, или
видам работ), а также оговаривается право заказчика по контролю за содержанием
журнала. Требования заказчика, касающиеся хода выполнения работ и ведения журнала,
исполняются подрядчиком в обязательном порядке и отражаются в журнале в виде
записи, подтверждающей выполнение этих требований. 

40. В договоре подряда определяется перечень работ, подлежащих промежуточной
приемке, а также перечень инженерных сетей, материалов, подлежащих промежуточным
испытаниям. Порядок проведения и оформления промежуточной приемки скрытых работ
и испытания отдельных ответственных конструкций по мере их готовности должен
соответствовать требованиям строительных норм и правил или техническим условиям,
если иное не предусмотрено проектной документацией. В части организации промежуточных
приемки и испытаний в договоре предусматриваются сроки их проведения и порядок
оповещения. В договоре может быть предусмотрено право заказчика на дополнительное
освидетельствование скрытых работ и порядок их проведения. 

Приемка работ 

41. Приемка предмета договора и оформление документов на его приемку осуществляется
в соответствии с действующим порядком и условиями, предусмотренными в договоре.
В договоре подряда стороны могут согласовывать отдельные стадии приемки (приемка
готовности строительной части, отдельных строительно-монтажных работ, оборудования
после индивидуальных испытаний, пусконаладочных работ и др.), определить обязательства
и ответственность сторон в части обеспечения надлежащих условий для проведения
приемки работ и испытания оборудования. 

42. В части организации работы по приемке в договоре должны быть предусмотрены
сроки уведомления подрядчиком заказчика о готовности к приемке, сроки проведения
приемки и сроки устранения дефектов, выявленных при приемке выполненных работ
и завершенного строительством объекта, а также ответственность за их нарушение.


43. Если приемно-сдаточные испытания требуют тщательной координации действий
заказчика и подрядчика, а заказчик заинтересован в предварительном ознакомлении
с содержанием таких испытаний, в договоре следует предусмотреть обязательство
подрядчика по подготовке программы испытаний оборудования, порядок и сроки согласования
этой программы с заказчиком.

44. В договоре подряда стороны могут предусмотреть допустимую продолжительность
задержки приемки выполненных работ на той или иной стадии, в течение которой
дополнительные расходы не возмещаются. Согласовывают порядок возмещения виновной
стороной дополнительных затрат, вызванных нарушением допустимой продолжительности
задержки приемки. 

Поручительства и гарантии по договору 

45. Если стороны сочтут необходимым иметь поручителей (гарантов), то они должны
быть как у заказчика, так и у подрядчика. В этом случае перед заключением договора
подряда договаривающимся сторонам и поручителям лучше подписать соглашение, в
котором указать обязательства, ответственность поручителей и условия, на которых
они принимают на себя это поручительство. Если подрядчику или заказчику не представится
возможным найти для себя поручителя, то при заключении договора подряда в нем
можно предусмотреть условия, гарантирующие соблюдение интересов заказчика и подрядчика
на случай их или одной из сторон несостоятельности. Такими условиями для заказчика
могут быть удержание или депонирование денежных средств при расчетах за выполненные
работы, а для подрядчика - условия, обеспечивающие ему гарантию имуществом заказчика.

46. В договоре подряда, помимо гарантий финансового состояния договаривающихся
сторон, следует предусмотреть и гарантии по качеству выполняемых работ, применяемых
материалов, оборудованию, комплектующим изделиям и условия вступления их в силу,
сроки устранения дефектов и недоделок, выявленных как в процессе производства
работ, так и в период гарантийной эксплуатации. Кроме того, в договоре определяется
порядок проведения проверки качества проектной документации и возмещения дополнительных
затрат подрядчику в случаях выполнения работ по рабочим чертежам, выполненным
с отступлением от государственных стандартов и строительных норм и правил. 

Имущественная ответственность 

47. Меры имущественной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение
обязательств по договору устанавливаются сторонами в договоре подряда. Имущественная
ответственность сторон может быть установлена в виде: 
?       определенного размера неустоек (штрафа, пени), действующих как непрерывно в
течение всего периода нарушения обязательства, так и единовременно; 
?       возмещение виновной стороной другой стороне фактически нанесенных убытков,
включая упущенную выгоду; 
?       определенной общей суммы убытков. 
Размер неустоек следует соизмерять со значительностью допущенного нарушения.
При этом следует оговорить в договоре, что уплата неустоек или возмещение причиненных
убытков не освобождает виновную сторону от выполнения работ.

Приостановление работ и расторжение договора подряда 

48. В договоре подряда должны быть предусмотрены условия, при которых одна из
сторон может приостановить работы. Причинами приостановления работ могут быть
как невыполнение одной из сторон обязательств по договору, так и не зависящие
от исполнительности другой стороны. В любом случае в договоре подряда стороны
устанавливают предельную продолжительность приостановления работ, по истечении
которой стороны либо пересматривают сроки окончания работ по договору и исполнения
других обязательств, необходимость выполнения которых продиктована договором,
либо договор расторгается. На случай расторжения договора стороны должны предусмотреть:

?       порядок расторжения договора, как правило, это письменное уведомление стороной,
решившей расторгнуть договор, другую сторону с изложением обоснования и указанием
срока, в течение которого она хотела бы получить ответ от другой стороны; 
?       порядок расчетов за выполненные работы, возмещения убытков виновной стороной,
включая упущенную выгоду; 
?       особенности расчетов, возмещения убытков, передачи (приобретения) права собственности
на строящийся объект в случаях расторжения договора по причине банкротства заказчика;

?       меры имущественной ответственности сторон за неисполнение обязательств при
расторжении договора; 
?       и другое. 
В договоре в обязательном порядке следует предусматривать обязательства и ответственность
сторон, порядок расчетов и возмещения убытков при расторжении договора по причине
обстоятельств непреодолимой силы. 

Спорные вопросы
49. Все спорные вопросы, возникающие при выполнении условий договора, сторонам
надлежит решать по взаимному согласию. Если согласие не достигнуто, то споры
передаются на разрешение в арбитражный суд в установленном порядке. Принимая
во внимание, что не все преддоговорные споры подведомственны арбитражному суду,
в протоколе о намерениях необходимо предусмотреть условия, при которых одна из
сторон или обе стороны вправе обратиться в арбитражный суд за разрешением преддоговорного
спора. По строительству объектов для государственных нужд разногласия решаются
в соответствии с Законом Российской Федерации "Об арбитражном суде".
Теперь Вы знаете как составить договор подряда.

На сегодня всё.

В следующей части мы приступим к рассмотрению советов по ремонту квартиры (Работы
с потолком).

Ссылки на книги по строительству и ремонту
http://www.nnov.brigada.biz/cgi-bin/blist.pl?mode=LINKS

Для всех работающих в Нижнем Новгороде  и Нижегородской области ремонтно-строительных
фирм, дизайнерских или архитектурных мастерских, бригад и т. д. Разместите совершенно
бесплатно информацию о себе на портале Brigada Biz (http://www.nnov.brigada.biz/),
послав ее на наш e-mail. Вы получите тысячу заявок от клиентов.


С наилучшими пожеланиями

Администратор сайта
Brigada Biz ? Нижний Новгород
?Клуб строительных знакомств?

E-mail: nnov@brigada.biz
Http://www.nnov.brigada.biz