Тема: Виды ремонта ? руководство по составлению договоров подряда на строительство в Российской Федерации (общие положения и преддоговорная работа).

Добрый день, уважаемый читатель!

Этой статьёй мы продолжаем цикл материалов, посвященных ремонту.

Тема: Виды ремонта ? руководство по составлению договоров подряда на строительство
в Российской Федерации (общие положения и преддоговорная работа).

I. Общие положения

1. Настоящее Руководство является методическим пособием по разработке, составлению
договоров подряда (контрактов) на строительство объектов производственного, культурно-социального
назначения, жилых домов (в дальнейшем именуется "Договор подряда") и не носит
директивный характер. В Руководстве предложены различные виды договоров подряда,
которые могут применяться в строительстве. При этом оно не содержит указаний
относительно выбора вида договора подряда. 

2. Основным правовым документом, регулирующим взаимоотношения заказчика и подрядчика,
является договор подряда. Договорные отношения строятся на основе экономической
самостоятельности и независимости заказчика и подрядчика, их волеизъявления в
рамках правового регулирования. 

3. Экономическая независимость заказчика и подрядчика реализуется через: 

их плановую самостоятельность; 
приоритет договора подряда; 
договорные цены на предусмотренную договором конечную продукцию.

Договорные цены могут предлагаться как подрядчиком, так и заказчиком. Если предлагаемая
подрядчиком цена неприемлема для заказчика, последний может отказаться от услуг
данного подрядчика, объявить конкурс или пригласить другого подрядчика. Принятая
заказчиком и подрядчиком договорная цена не может быть изменена одной стороной
без согласия другой стороны. 

4. Правовое регулирование в инвестиционном комплексе предусматривает обеспечение
приоритета интересов потребителя, налогообложение, финансово-кредитную политику,
лицензирование, сертификацию, нормирование, стандартизацию, экологический и санитарный
контроль, антимонопольные меры и др. 

5. При осуществлении нового строительства, реконструкции, расширения, технического
перевооружения, ремонта действующих предприятий, зданий и сооружений (в дальнейшем
именуется "Строительство"), предметом договора подряда может быть строительство
и ввод в действие производственных мощностей и объектов, производство отдельных
видов и комплексов строительно-монтажных работ и услуг или других обязательств,
пусконаладочных работ, выполнение проектных и изыскательских, научно-исследовательских,
опытно-конструкторских работ, а также может заключаться единый проектно-строительный
договор подряда на проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию производственных
мощностей и объектов. По договору подряда подрядчик принимает на себя обязательство
за свой риск выполнить своими или привлеченными силами и средствами работы по
возведению предприятия, здания, сооружения (в дальнейшем именуется "Объект"),
в соответствии с условиями договора, а заказчик -предоставить подрядчику строительн
 ую площадку либо обеспечить фронт работ, принять работы и оплатить их. 

6. Заказчиками по строительству могут выступать юридические и физические лица,
имеющие финансовые средства и представившие поручительство по требованию подрядчика.
Заказчик может передать право управления договором подряда с его стороны другому
юридическому или физическому лицу, специализирующемуся на выполнении такого вида
работ, которое является доверенным лицом заказчика, действует от его имени и
представляет его интересы в течение всего инвестиционного цикла. Имущественную
ответственность перед подрядчиком за неисполнение или ненадлежащее исполнение
обязательств по договору подряда в любом случае несет заказчик.

7. Подрядчиками могут быть строительно-монтажные, проектно-строительные и другие
организации и предприятия независимо от форм собственности, а также отдельные
физические лица, либо организации-посредники, принимающие на себя функции по
координации работ, зарегистрированные и получившие лицензию на строительную деятельность
в установленном законодательством порядке. Подрядчик может по согласованию с
заказчиком (если это предусмотрено условиями договора) привлекать для выполнения
комплекса или вида работ другие организации - субподрядчиков, заключая с ними
договоры субподряда. В этом случае ответственность перед заказчиком за выполнение
всех работ в сроки, предусмотренные договором подряда, и с надлежащим качеством
должен принять на себя подрядчик. В этих условиях подрядчик будет выступать перед
заказчиком в качестве генерального подрядчика, а перед субподрядчиками - в качестве
заказчика. При составлении договоров субподряда может быть использовано настоящее
Руководство. 

8. В строительной практике заказчик заключает договор, как правило, с одним подрядчиком,
именуемым генеральным, выполняющим основную часть работ и принимающим на себя
обязательство по координации работ и ответственность за своевременное и качественное
выполнение всего комплекса работ, предусмотренных договором, и привлекает для
выполнения отдельных видов и комплексов работ организации субподрядчиков. Подрядчик
может принять на себя обязательство по обеспечению строительства всеми видами
материалов и оборудования. Если заказчик в этом случае, помимо основного договора
подряда, заключает другие договоры на выполнение отдельных видов и комплексов
работ, необходимых для сооружения объекта, то координация работ, предусмотренных
основным договором, с работами, предусмотренным и другими договорами, обеспечивается
заказчиком, несущим ответственность за своевременное завершение всех работ по
сооружению объекта. Заказчик может заключать и отдельные договоры с подрядчиками
на выполнение
  фиксированных объемов строительных и монтажных работ с поставкой или без поставки
оборудования, отдельные договоры на поставку и монтаж оборудования, на строительство
отдельных зданий и сооружений, работ, входящих в комплекс строительства, и другие
договоры. По отдельному договору каждый подрядчик несет ответственность перед
заказчиком только по своим прямым обязательствам за свои работы и услуги, предусмотренные
договором, тогда как заказчик обеспечивает координацию выполнения поставок и
работ так, чтобы разные исполнители не препятствовали друг другу и выполняли
свои работы и поставки в необходимой последовательности. В этом случае ответственность
за своевременное предоставление фронта работ каждому из подрядчиков остается
за заказчиком. Для генерального подрядчика отдельным договором является договор
субподряда.

9. Договор подряда на строительство объекта "под ключ", заключаемый между заказчиком
и подрядчиком, предусматривает выполнение последним цикла "проектирование - строительные,
монтажные и специальные строительные работы, предусмотренные строительными нормами
и правилами - сдача объекта в эксплуатацию". По договоренности сторон заказчик
может принять на себя часть работ, поставок и других обязательств, но ответственность
за сдачу объекта "под ключ" остается за подрядчиком, который обязан сдать заказчику
объект, готовый к эксплуатации, в соответствии с условиями договора. 

10. Многосторонний договор подряда заключается всеми участниками инвестиционного
процесса (заказчиком, подрядчиками, выполняющими работы по изысканию, проектированию,
общестроительные, специализированные и пусконаладочные, предприятиями - изготовителями
оборудования, возможными снабженческими организациями и др.) на равноправной
основе с учетом всех взаимосогласованных условий. 

11. Договорная документация состоит из договора подряда, оформленного в соответствии
с действующим законодательством, и приложений, являющихся его неотъемлемой частью.
Приложения включают необходимые пояснения и уточнения положений договора. Ими,
как правило, являются различные графики, расчеты, как-то: передачи проектной
и технической документации, передачи оборудования, материалов и изделий, оказание
услуг, расчеты возможного увеличения или уменьшения стоимости строительства и
другие материалы. Перечень и содержание приложений устанавливаются договаривающимися
сторонами при заключении договора. 

12. Договор подряда содержит общие и особые условия. Общие условия определены
действующими законодательными и нормативными актами и остаются неизменными, как
правило, для всех случаев. В особых условиях договаривающиеся стороны отражают
специфику конкретного объекта строительства или необычные местные обстоятельства,
требующие включения дополнительных согласованных обязательств. 

II. Преддоговорная работа 

13. В зависимости от метода определения свободной (договорной) цены на строительную
продукцию и порядка расчетов договоры подряда могут заключаться:

на основе цены, определяемой по законченному проекту и устанавливаемой по согласованию
сторон или в результате торгов. Такой договор подряда заключается на строительство
объектов при реализации проектов с хорошо отработанной технологией, когда подрядчик
имеет возможность достаточно точно определить свои издержки. Кроме того, подрядчику
должны быть полностью известны объемы и виды работ, конкретные условия строительства
задолго до срока подачи заявки на торги; 
на условиях возмещения фактической стоимости строительства по текущим ценам на
материально-технические ресурсы плюс прибыль подрядчика (открытая цена). В этом
случае следует оговорить максимальную стоимость объекта строительства и условия
долевого участия сторон в компенсации возможных перерасходов. Такой способ определения
стоимости может применяться при строительстве крупных уникальных предприятий
(объектов), при сжатых сроках строительства, когда необходимо совмещение процессов
проектирования и строительства или когда невозможно определить точную стоимость
строительства. 

Для сокращения срока строительства и недопущения перерасхода максимальной стоимости
в договоре целесообразно предусмотреть вознаграждение подрядчика и порядок его
выплаты заказчиком.

14. До начала переговоров подрядчик может для полноты информации составить расчет
или калькуляцию издержек производства предмета договора. Аналогичную калькуляцию
может подготовить и заказчик. При определении договорных цен стороны могут использовать
действующие методические документы, а также собственные и нормативные материалы,
включая расчеты стоимости строительства по проекту, ТЭО, расчеты стоимости пусконаладочных
работ, прейскуранты на законченную строительную продукцию с корректировкой, при
необходимости, применительно к местным условиям, расчетную, фактическую стоимость
объектов - аналогов, а также собственные банки данных по ранее строящимся объектам.


15. После принятия заказчиком решения о выборе вида договора и выборе подрядчика
стороны, как правило, составляют протокол о намерениях. Протокол о намерениях
выполняет функции документа по планированию и защите интересов сторон на случай
разрыва производственно-хозяйственных отношений. Подписав протокол о намерениях,
стороны могут планировать свою производственную деятельность, формировать программу
работ, заказывать и получать проектно-сметную документацию (либо заключать договор
на ее разработку), разрабатывать организационно-технологические проекты, заключать
договоры на поставку материалов, изделий и оборудования, а также составлять аналогичные
протоколы с субподрядчиками. Наличие подписанного протокола о намерениях дает
возможность точного подсчета средств и возможность использования кредитов. В
протокол о намерениях могут быть включены положения: 

наименование заказчика, подрядчика и возможных субподрядных организаций; 
наименование объекта и основные данные по нему (стоимость, объем работ, предполагаемая
продолжительность строительства) и его техническая характеристика; 
состав, объем, сроки и порядок передачи проектно-сметной документации и документации,
необходимой для заключения договора подряда; 
наличие площадки (трассы) под строительство и, при необходимости, условия ее
освобождения; 
порядок обеспечения объектов строительства оборудованием, материалами и изделиями;

порядок и сроки заключения договора подряда; 
условия платежей, расчетов, вознаграждения; 
меры имущественной ответственности за нарушение согласованных в протоколе решений.
 
16. Перед оформлением договора каждая из договаривающихся сторон вправе потребовать
от другой стороны подтверждение на правомерность его заключения. Заключенный
договор не будет иметь силы, если одна из сторон не имела на это право (не зарегистрирована
в установленном порядке, не получившая лицензию и т.д.). В существующей практике
проект договора готовит и представляет заказчику подрядчик. 


На сегодня всё.

В следующей части мы продолжем рассмотрение руководства по составлению договоров
подряда в РФ (Договор подряда).

Ссылки на книги по строительству и ремонту
http://www.nnov.brigada.biz/cgi-bin/blist.pl?mode=LINKS

Для всех работающих в Нижнем Новгороде  и Нижегородской области ремонтно-строительных
фирм, дизайнерских или архитектурных мастерских, бригад и т. д. Разместите совершенно
бесплатно информацию о себе на портале Brigada Biz (http://www.nnov.brigada.biz/),
послав ее на наш e-mail. Вы получите тысячу заявок от клиентов.


С наилучшими пожеланиями

Администратор сайта
Brigada Biz ? Нижний Новгород
?Клуб строительных знакомств?

E-mail: nnov@brigada.biz
Http://www.nnov.brigada.biz