"Финанс." Недвижимость в городе на Неве

Еженедельный журнал "ФИНАНС."

Административная щедрость

Дефицит. Недвижимость в городе на Неве считается одним из самых привлекательных объектов
для инвестиций, однако по-прежнему ощущается острая нехватка торговых площадей, гостиниц и офисов.
При этом власти города не стремятся упростить процесс реализации проектов.

Лилия Третьякова letters@finansmag.ru

Бросить якорь. Наибольший интерес инвесторов в сфере недвижимости традиционно приходится на торговлю. В 2001 году было введено в эксплуатацию лишь 40 тыс. кв. метров новых торговых площадей, в 2002-м - уже 130 тыс. (рост за год на 225%), в 2003-м - около 300 тыс. (130%), в 2004-м - 430 тыс. кв. метров (43%). За последние пять лет не только местные сетевые компании нарастили свои обороты, но и появились несколько крупных операторов-«варягов», представляющих такие брэнды, как «Рамстор», Metro Сash & Сarry, «Перекресток», «Патэрсон».

Основная доля новостроя приходится на крупные торговые центры. Инвесторы все чаще предпочитают создавать не отдельные, хоть и большие магазины, как это было раньше (сети «Дикси», «Дом Лаверна», «Максидом», «Пятерочка»), а комплексы с одним-тремя крупными арендаторами, к которым присоединяются более мелкие (так называемая якорная аренда). Именно так строятся объекты «Адаманта» (10 торговых центров), «Питера» (молл «Сенная»), «Петромира» (торговый центр «Пик»), холдинга Computers Group («Гулливер»), торгово-офисный комплекс River House.

В борьбу брэндов в ближайшее время готовы включиться такие новые сетевые игроки, как американская Wal-Mart, германские Aldi и Lidl, московская «Мосмарт» и др.

По мнению экспертов, к 2010 году около 80% товарооборота Петербурга возьмут на себя крупные сетевые компании. За прошлый год в городе появилось 10 больших торговых центров, в общей сложности их насчитывается сейчас приблизительно 60. Около 30 объектов в стадии реализации, и ожидается, что в этом году будет сдано еще порядка 400-450 тыс. кв. метров. Спрос на площади остается по-прежнему высоким. «Заполняемость торговых центров составляет около 95%, - уверяет директор компании «Бекар. Коммерческая недвижимость» Игорь Горский, - в некоторых комплексах площади заполнены на 100%, и из арендаторов, желающих разместиться, формируется клиентский лист ожидания. Уровень вакантных площадей в момент открытия нового торгового центра в среднем колеблется от 10 до 25%».

Еще одна тенденция последних лет - создание мультиплексов, объединяющих в себе торговую и развлекательную функции. Первым таким комплексом стал «Балканский» (холдинг «Адамант»). На площади в 35 тыс. кв. метров расположились супермаркет «Патэрсон», семизальный кинотеатр сети «Кронверк-Синема», игровые автоматы, бильярды, рестораны. Подобные сооружения начали появляться в Петербурге лишь в 2003 году, но уже сейчас их общая площадь составляет около 480 тыс. кв. метров (12 объектов), причем около 25% отведено под развлечения.

Нехватка койкомест. Гостиничная сфера по-прежнему остается одной из самых дефицитных. Петербург вдвое отстает от Москвы по обеспеченности номерным фондом несмотря на то, что в столице сносятся крупные отели. На 1000 жителей в Москве приходится 10 койкомест, в Петербурге - лишь 5. Всего в городе на Неве насчитывается 135 гостиниц общей емкостью почти 17 тыс. номеров (33,5 тыс. мест). На рассмотрении находится 150 подобных проектов, еще порядка 300 заявок от инвесторов ждут ответа.
Однако открытие новой гостиницы для Северной столицы редкость. Рынок поделен между несколькими операторами, которые не пускают в город посторонних. К тому же строительство гостиницы - очень дорогой проект. По данным компании «Бекар», затраты на создание отеля среднего класса составляют по $2-10 тыс. за 1 кв. метр. Значительно дешевле - $1-2 тыс. за 1 кв. метр - обходятся мини-отели (на 5-20 номеров), и их число постоянно растет. Только за 2004 год в городе было организовано около 30 новых мини-гостиниц. Для их открытия достаточно расселить несколько коммуналок в центре города, для отеля более высокого класса необходимо либо отдельное здание с определенными параметрами, либо свободный земельный участок. Большинство туристов желают гостить в историческом центре, где таких объектов практически нет. Поэтому строительство гостиниц продолжает оставаться явлением исключительным.

За четыре последних года в Петербурге был открыт лишь десяток новых больших отелей (свыше 40 номеров): «Рэдиссон САС Ройал Отель», «Гранд Отель Эмеральд», «Достоевский», «Гайот», «Десон-Ладога», «Нептун», «Ренессанс», «Андерсен Отель». Смольный рассчитывает, что в 2005 году будет введено в эксплуатацию 12 гостиничных объектов, однако прогнозы аналитиков вдвое скромнее.

Классовое деление. В 2004 году новых офисных площадей в Петербурге было введено лишь около 100 тыс. кв. метров, хотя планировалось не менее 170 тыс. Прошлый год значительно уступил 2003-му - снижение объемов составило 20 тыс. кв. метров. Причина кроется все в том же дефиците участков для застройки и объектов для реконструкции.

Главной тенденцией года стал рост «новичков» класса В: в 2003 году они составляли 58,3% от всех новых площадей, а в 2004-м - уже 76,2%. Число офисов класса А тоже выросло с 5 до 9%. Доля же бизнес-центров категории С продолжает стремительно падать - с 36,7% в 2003-м до 14,7% в 2004-м. «Офисы класса А сейчас дефицитны. Причины - приход в город новых компаний, миграция уже существовавших, повышение общего уровня бизнеса в городе», - объясняет руководитель департамента рекламы и продаж «Менеджмент компания ПСБ» Марина Шарова.

Сегодня в Петербурге, по разным оценкам, работает от 160 до 200 бизнес-центров. Практически все они были введены в течение последних пяти лет. Большая их часть - 70% - приходится на объекты класса С и D, доля офисов класса В составляет 25%, класса А - 5%. В 2005 году будет введено еще 140 тыс. кв. метров офисных площадей. Прогноз на 2006-й - около 90 тыс. кв. метров.
«Для иностранных арендаторов бизнес-центр класса А должен располагаться только на Невском проспекте. Но там уже нет места ни для размещения высококлассных офисов, ни для парковки. Подчас туда просто не добраться. В последнее время операторы занимаются переориентацией этого бизнеса в среднецентральные районы (Петроградский, Василеостровский, Адмиралтейский)», - говорит управляющая бизнес-центра «Северная столица» Елена Афиногенова.

Привлекательная малоэтажка. Жилищное строительство в Петербурге по-прежнему не привлекает внимание крупных инвесторов. Несмотря на изменения в законодательстве о долевом строительстве, как минимум 90% новых домов строится за счет средств граждан. Однако в последнее время бизнесмены заинтересовались рынком малоэтажного жилья. Сегодня в Петербурге и близлежащих населенных пунктах Ленобласти реализуется около 70 проектов коттеджных поселков. Причем около половины из них возводится с финансовым участием среднего и крупного бизнеса. Например, банк «Санкт-Петербург» инвестирует около $20 млн в строительство Павловского Посада в Павловске, Промышленно-строительный банк финансирует малоэтажный проект «Европа-отель» в Репино и т. д. «Коттеджное строительство - достаточно привлекательная отрасль как для инвесторов, так и для застройщиков, но при условии реализации ими комплексных проектов - строительства поселков с полной инженерной и социальной инфраструктурой. Доходность этого сегмента будет только расти, но реализация таких проектов под силу только крупным компаниям, имеющим возможность привлечь значительные финансовые ресурсы, так как зачастую в течение первого года может потребоваться вложить 30-50% инвестиций», - говорит генеральный директор компании «Петербургстрой Skanska» Виталий Вотолевский. По его мнению, коттеджное строительство ожидает стабильный рост. Если сегодня на долю этой отрасли приходится 6% от общего уровня инвестиций, то в ближайшие 7-10 лет они могут вырасти до 10-15%.

Непрозрачная система. Иностранные инвесторы, уверяя, что Петербург им крайне интересен, тем не менее отмечают, что наладить здесь бизнес очень сложно. Так, турецкая компания «Рамэнка» (владелец брэнда «Рамстор») пять лет пробивалась на местный рынок. Еще в 2001 году директор по инвестициям «Рамэнки» Мурат Дуран сетовал: «Утверждение проекта и строительство гипермаркета в Москве занимает у нас в общей сложности около 10 месяцев. А в Петербурге мы уже полтора года бьемся только над тем, чтобы понять, к кому обратиться для получения участка под строительство». Сегодня мало что изменилось. По словам председателя совета директоров Российско-британской торговой палаты Эндрю Вуда, «три главных тормоза, препятствующих притоку иностранных инвестиций: коррупция, таможенные проблемы и несовершенные законы».

До конца прошлого года существовала система выделения участков для застройки через инвестиционно-тендерную комиссию (ИТК). Ее считали коррумпированным органом. Но она демонстрировала хотя бы имитацию открытости. Теперь ИТК упразднили, введя процедуру прямых торгов, однако пока таким образом были проданы лишь единичные наделы, потому что на торги можно выставлять лишь участки с подготовленной инфраструктурой, а таких в городе почти нет. Как только закончится запас участков, накопленный строителями во времена ИТК (еженедельно комиссия рассматривала вопрос о выделение 50-100 новых пятен под застройку), объемы нового строительства резко упадут. По прогнозам девелоперов, это произойдет через 1,3-2 года. Падение объемов жилищного строительства уже и так заметно - если два-три года назад на разных этапах реализации находилось 15 млн кв. метров, то сейчас - всего 5 млн кв. м. В прошлом году строители с трудом сдали запланированные 2 млн кв. метров жилья.

Подавляющее большинство новых проектов реализуется на участках, оставшихся еще от времен работы ИТК. Как уверяет руководитель отдела проектных решений Dorinda Holding Антон Потрасенко, если раньше на предпроектные работы и их согласование уходило 3-6 месяцев и 9-12 на строительство, теперь «никто не может сказать, сколько времени это займет». По его словам, процедура торгов не имеет никакого отношения к закону. Приобретая участок на торгах, компания рассчитывает сразу инвестировать в его развитие, предполагая, что все необходимые документы уже готовы. Но сложности начинаются сразу после аукциона. «Например, на участке обнаруживается не отраженный ни в одном документе, но проходящий по всему пятну водовод с охранной зоной, из-за чего площадь застройки значительно сокращается, - рассказывает Антон Потрасенко. - Трудно получить и разрешение на проектирование и строительство, хотя по закону правительство обязано выдать победителю торгов разрешительную документацию, в чем ему отказывают по причине отсутствия градостроительной документации по кварталу. Но ведь город должен разработать и утвердить ее еще до аукциона. В результате сроки реализации проекта отодвигаются еще на самой ранней стадии».

Участки под реализацию крупных инвестиционно-строительных проектов Смольный теперь выделяет вовсе без торгов, как произошло, например, с «Балтийской жемчужиной». За аренду территории площадью 208 га китайские инвесторы должны заплатить городу лишь $10 млн, затратив на само строительство $1,25 млрд. Причем губернатор Валентина Матвиенко отметила это как «щедрость» со стороны китайских инвесторов, заявив, что «если бы петербургские компании были готовы строить на таких условиях, город с удовольствием отдал бы землю им».

Местные девелоперы недоумевают: недавно компания «Юит-дом» приобрела на торгах участок площадью 18 га за $8,6 млн. Еще около $3 млн она потратит на расселение общежития, расположенного на участке застройки. Московская фирма «Синтез-девелопмент» в 2004 году купила пятно площадью 15 га за $28 млн. Другой нашумевший проект - строительство пассажирского порта «Морской фасад», в рамках которого планируется намыть земли на Васильевском острове и возвести жилье, офисы, торговые и развлекательные объекты. На вопрос, зачем отдавать за $10 млн 200 га на берегу Финского залива, чтобы в другом месте на залив насыпать 450 га за $1 млрд, Валентина Матвиенко уклончиво отвечает, что «подобные меры принимаются для привлечения инвесторов». 

Прогресс налицо

Опыт. С тех пор как я в Северной столице продала финансовую компанию, прошло
больше двух лет. За это время существенно выросло количество бизнес-центров в городе. Изменились и условия регистрации компаний.

Светлана Швецова letters@finansmag.ru

Как это было. Три года назад я пыталась открыть собственную фирму. Время ее регистрации совпало с обязательной перерегистрацией всех компаний в МНС. Налоговая инспекция нашего района принимала все документы в одном общем окне и только с утра: но в 6.00 список уже оказывался сформированным, а число записавшихся в несколько раз превышало количество людей, проходивших за день. Поэтому представители компаний посылали документы по почте, что я и сделала. Через месяц отправилась в Центральную налоговую инспекцию Петербурга. Мое письмо нигде зарегистрировано не было, а служащие указали мне на комнату 40-50 кв. метров, заваленную корреспонденцией от налогоплательщиков.

Я испортила дорогой нарядный пиджак, перебирая многочисленные пыльные папки, сложенные на полу. Наконец-то нашла нужную. Получение письма зарегистрировали. Далее мне пришлось отвлечь начальника отдела от занимательной игры на компьютере. Возможно поэтому конструктивного разговора у нас не получилось. Так как неопределенность в сроке регистрации компании меня не устраивала, я обратилась к услугам юридической конторы. За 4 тыс. рублей и три недели я получила документы, в которые тут же пришлось вносить поправки. Контора работала в большой спешке. Многие юристы носились по налоговым инспекциям в различных районах. Вид у них был настолько вымотанным и затравленным, что претензии по поводу качества их работы были бы бесполезными. Сами исполнители зарабатывали немного.

Как стало теперь. Теперь сдача документов на регистрацию и внесение изменений в устав проводится в межрайонной ИФНС России № 15, причем эти два потока разнесены в разные очереди. Тот, кто решил бы сдать документы 8 июня 2005 года в три часа дня, в очереди на регистрацию компании стал бы третьим, а для перерегистрации с количеством сдаваемых комплектов менее двух пришлось бы подождать, пока примут документы еще у 203 человек. В 15.00 документы на перерегистрацию сдавали те, кто пришел в инспекцию к десяти утра. Служащие налоговой инспекции принимали документы в 33 окнах. Примерно половина представителей компаний ожидала своей очереди сидя, остальные вынуждены были стоять.

Работало окно общей справки. Очередь в него была недлинной и продвигалась быстро. Отзывчивые представители компаний в очереди мне объяснили, что часть необходимых для сдачи форм в бумажном виде продается в ларьке у входа. «Подскажите, пожалуйста, могу ли я получить где-то здесь типовой текст устава, а лучше полный комплект документов, чтобы тут же заполнить и сдать? Мне хотелось бы быть уверенной, что форма вас устроит. Есть где-то здесь типовой образец? Хорошо бы в электронном виде», - спросила я у девушки в окне общей справки. «Вам придется печатать самой. Или вы можете обратиться к посредникам»,  - ответила она. Юридические фирмы оказывают услуги по регистрации и внесению изменений за сумму, начиная с 2,5 тыс. рублей.

Многие бизнесмены в налоговой держали в руках по нескольку комплектов документов от различных компаний. «Почему они не подают документы на регистрацию самостоятельно, а обращаются к услугам юристов? Разве это так сложно?» - спросила я девушку с толстой папкой дел. «Это утомительно», - заверила она меня с уставшим видом.