I. В январе 2014 года начальник ЖЭС-№3 ООО «Жилкомсервис №2 одного района»,
в нарушение действующего законодательства, злоупотребляя должностным положением (представителя управляющей компании) и не являясь собственником помещений в многоквартирном доме, самоуправно назначила председателем домового совета дома одного из собственников данного дома.

Таким образом, начальник ЖЭС-№3 присвоила себе права, входящие в компетенцию общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, нарушила нормы и принципы жилищного законодательства, конституционные права собственников жилья.

Поскольку собрание не проводилось, о собрании никто не был оповещен
в установленной законом форме, кандидатура данного собственника, собственниками многоквартирного дома не обсуждалась, совет дома под его управлением не избирался.

II. В связи с самоуправным единоличным назначением начальником
 ЖЭС-№3 председателя Домового Совета дома, начальник ЖЭС №3 дала распоряжение технику о передаче новому назначенному председателю ключей
от общедолевых помещений дома для дальнейшего использования и распоряжения общедолевых помещений жилого дома в своих целях.

В связи с получением информации по данному факту самоуправства и злоупотребления правом, собственники помещений многоквартирного дома заявили начальнику
 ЖЭС-№3 о необоснованности и незаконности действий представителя управляющей компании.

В ответ начальник ЖЭС №3 сообщила собственникам о том, что:

1. Назначение председателя согласовано с сотрудником Государственного казенного учреждения «Жилищное агентство» района.

2. Передача общедолевых помещений жилого дома для осуществления права владения, пользования и распоряжения производится по распоряжению руководства ГКУ «Жилищное агентство» района .

3. Документы о проведении собрания и выборах председателем домового совета- будут подготовлены лично начальником ЖЭС-№3 в ближайшее время.

Таким образом, начальник ЖЭС-№3:
1. Присвоила себе права, входящие в компетенцию общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
2. Злоупотребила служебным положением и использовала свое служебное положение вопреки законным интересам собственников многоквартирного дома в целях получения выгоды в виде имущества или услуг имущественного характера, иных имущественных прав для третьих лиц в виде незаконного предоставления такой выгоды указанному выше незаконно назначенному начальником ЖЭС-№3,  председателю домового совета.

На самом деле, в соответствии с Жилищным Кодексом Российской Федерации 

 (в ред. Федеральных законов от 31.12.2005 N 199-ФЗ, от 18.12.2006 N 232-ФЗ, от 29.12.2006 N 250-ФЗ, от 29.12.2006 N 251-ФЗ, от 29.12.2006 N 258-ФЗ, от 18.10.2007 N 230-ФЗ, от 24.04.2008 N 49-ФЗ,
от 13.05.2008 N 66-ФЗ, от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 03.06.2009 N 121-ФЗ, от 27.09.2009 N 228-ФЗ,
от 23.11.2009 N 261-ФЗ, от 17.12.2009 N 316-ФЗ, от 04.05.2010 N 70-ФЗ, от 27.07.2010 N 237-ФЗ,
от 30.11.2010 N 328-ФЗ, от 04.06.2011 N 123-ФЗ, от 18.07.2011 N 242-ФЗ, от 30.11.2011 N 349-ФЗ,
от 03.12.2011 N 383-ФЗ (ред. 28.07.2012), от 06.12.2011 N 395-ФЗ, от 06.12.2011 N 401-ФЗ, от 07.12.2011
N 417-ФЗ, от 29.02.2012 N 15-ФЗ, от 01.04.2012 N 26-ФЗ, от 05.06.2012 N 55-ФЗ, от 25.06.2012 N 93-ФЗ,
от 29.06.2012 N 96-ФЗ, от 28.07.2012 N 133-ФЗ, от 25.12.2012 N 271-ФЗ, от 05.04.2013 N 38-ФЗ,
от 02.07.2013 N 185-ФЗ, от 28.12.2013 N 417-ФЗ), в том числе:

Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

(п. 3 в ред. Федерального закона от 27.09.2009 N 228-ФЗ)

3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений
в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания; (п. 3.1 введен Федеральным законом от 27.09.2009 N 228-ФЗ)

4) выбор способа управления многоквартирным домом;

III. В связи с самоуправными действиями начальника ЖЭС-№3 собственники помещений многоквартирного дома обратились за обоснованием незаконных действий
к представителю ГКУ ЖА Петроградского района, который не подтвердил юридическую правомерность назначения и не подтвердил факта избрания председателем домового совета.

Более того, сообщил о том, что начальник ЖЭС-№3 ООО района» к нему по данному вопросу не обращалась и данные действия произведены по собственной инициативе в своих интересах.

В связи с данным фактом также выяснилось, что по распоряжению начальника

ЖЭС-№3:
1. Самоуправно выданы ключи от подвалов дома коммерческой организации, арендующей помещения в доме для целей использования данных помещений коммерческой организацией в своих целях без уведомления и согласования
с собственниками многоквартирного дома.

2. Самоуправно без согласования с собственниками дома, подвальные помещения использовались под склад металлолома, иного оборудования и инвентаря, а также для проживания иностранных граждан.

Таким образом, начальник ЖЭС-№3:

1. Присвоила себе право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, независимо от того, что в соответствии
со статьей 36 ЖК РФ:

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. (часть 1 в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.

6. В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

(часть шестая введена Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ)

2. Присвоила совместно с назначенным председателем  право перераспределения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в противоречии тому, что в соответствии со статьями 37 ЖК РФ:

Статья 37. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме

1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

3. Присвоила совместно с назначенным председателем право определения иного, чем в законе порядка проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, учитывая то, что в соответствии со статьями 45-48 ЖК РФ:

Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

4. Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания, не позднее чем за десять дней до даты его проведения.
В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений
в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения
в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения
в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением
и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

5. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

2. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.

3. Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.

4. Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.

Статья 47. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования

2. Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.

3. В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:

1) сведения о лице, участвующем в голосовании;

2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".

Статья 48. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме

3. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

4. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может осуществляться посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

5. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

6. При голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае, если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.

4. Начальник ЖЭС-№3 совместно с назначенным председателем вышли за пределы осуществления гражданских прав, допустив осуществление своих гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другим лицам, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

(ст. 10 ГК РФ часть 1)

IV. В соответствии с Жилищным Кодексом Российской (в ред. Федеральных законов от 31.12.2005 N 199-ФЗ, от 18.12.2006 N 232-ФЗ, от 29.12.2006 N 250-ФЗ, от 29.12.2006 N 251-ФЗ,
от 29.12.2006 N 258-ФЗ, от 18.10.2007 N 230-ФЗ, от 24.04.2008 N 49-ФЗ, от 13.05.2008 N 66-ФЗ, от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 03.06.2009 N 121-ФЗ, от 27.09.2009 N 228-ФЗ, от 23.11.2009 N 261-ФЗ, от 17.12.2009 N 316-ФЗ, от 04.05.2010 N 70-ФЗ, от 27.07.2010 N 237-ФЗ, от 30.11.2010 N 328-ФЗ, от 04.06.2011 N 123-ФЗ, от 18.07.2011 N 242-ФЗ, от 30.11.2011 N 349-ФЗ, от 03.12.2011 N 383-ФЗ (ред. 28.07.2012), от 06.12.2011 N 395-ФЗ, от 06.12.2011 N 401-ФЗ, от 07.12.2011 N 417-ФЗ,
от 29.02.2012 N 15-ФЗ, от 01.04.2012 N 26-ФЗ, от 05.06.2012 N 55-ФЗ, от 25.06.2012 N 93-ФЗ,
от 29.06.2012 N 96-ФЗ, от 28.07.2012 N 133-ФЗ, от 25.12.2012 N 271-ФЗ, от 05.04.2013 N 38-ФЗ, от 02.07.2013 N 185-ФЗ, от 28.12.2013 N 417-ФЗ), в том числе:

Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений
в многоквартирном доме

4. Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения.
В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом,
если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

5. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Таким образом:

1. С целью проведения первого общего собрания собственников помещений
в многоквартирном доме, собственник, по инициативе которого созывается общее собрание обязан:
1) сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания
не позднее чем за десять дней до даты его проведения.

2) Направить в указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом.

2. Только на второе собрание сообщение о собрании можно проводить иным способом после решения общего собрания собственников помещений в данном доме
об ином способе направления сообщения.

3. Если даже 1 (Один) собственник помещений в многоквартирном доме  не был уведомлен о проведении общего собрания собственников и участия в выборе способа управления и (или) оповещения не принимал, данное собрание и его решения являются ничтожными.

V. Данная позиция поддерживается судебными актами, а именно:

1. ОПРЕДЕЛЕНИЕМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДа РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
от 15 июня 2012 г. N ВАС-6808/12 - ОБ ОТКАЗЕ В ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, где указано:

Судами установлено, что ответчик, как представитель собственника города Москвы по жилым и нежилым помещениям, не был уведомлен о проведении общего собрания собственников в домах и участия в выборе способа управления не принимал.

Суды в соответствии с положениями пункта 4 статьи 45, статьи 161 Жилищного кодекса Российской пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца - общества
с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Жилфонд".

2. ПОСТАНОВЛЕНИЕМ от 28 мая 2010 г. N 12-П КОНСТИТУЦИОННОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ - ПО ДЕЛУ О ПРОВЕРКЕ КОНСТИТУЦИОННОСТИ ЧАСТЕЙ 2, 3 И 5

СТАТЬИ 16 ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА "О ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ ЖИЛИЩНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ", ЧАСТЕЙ 1 И 2 СТАТЬИ 36 ЖИЛИЩНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, ПУНКТА 3 СТАТЬИ 3 И ПУНКТА 5 СТАТЬИ 36 ЗЕМЕЛЬНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ

ФЕДЕРАЦИИ В СВЯЗИ С ЖАЛОБАМИ ГРАЖДАН Е.Ю. ДУГЕНЕЦ, В.П. МИНИНА И Е.А. ПЛЕХАНОВА.

VI. Тем не менее, в нарушение действующего законодательства, конституционных прав граждан:

1. Начальник ЖЭС-№3 района», сообщила, что действует по указанию инженера первой категории отдела по работе с собственниками жилья и управляющими компаниями
Санкт-Петербургского ГКУ ЖА района о назначении председателя домового совета.

2. Инженер первой категории отдела по работе с собственниками жилья и управляющими компаниями Санкт-Петербургского ГКУ ЖА района:
1) изначально сообщил собственникам о том, что у него нет никаких документов о домовом совете в доме,
2) затем сообщил, что он не проверяет документы о проведении собраний и избрпаний домовых советов и считает правомерным назначение председателя представителем управляющей компании.

3. Назначенный председатель в ответ на требование собственников представить документальные подтверждения факта отправления каждому собственнику помещения в данном доме заказного письма с целью сообщения собственникам помещений в данном доме о проведении собрания не позднее, чем за десять дней до даты его проведения, сообщил, что его назначили, и он не обязан давать отчет о своем избрании.

При этом следует учесть, что:
1. Для подтверждения факта уведомления о собрании необходимо представить количество чеков и уведомлений на каждого собственника, что для данного дома более 200 человек при стоимости заказного письма от 100 (Ста) рублей.
Таким образом, он должен был израсходовать не менее 20000 (Двадцати тысяч) рублей для целей оповещения о проведении собрания.

2. Для подсчета голосов на собрании требуется иметь нотариально заверенные документы подтверждающие факт права собственности и размер имущества.

В связи с вышеизложенным, необходимо:

1. Провести проверку работы ООО «Жилкомсервис №2 района», на предмет наличия в действиях управляющей компании элементов коррупции, проведя проверку законности использования всех общедолевых помещений дома.

2. Привлечь начальника ЖЭС-№3 района» и инженера первой категории отдела по работе с собственниками жилья и управляющими компаниями Санкт-Петербургского

ГКУ ЖА района, а также всех причастных к незаконному использованию частной собственности граждан, должностных лиц района», виновных в нарушении конституционных прав граждан к установленной законодательством ответственности.

3. Привлечь назначенного председателя к установленной законодательством ответственности в связи с приобретением права на чужое имущество путем обмана
или злоупотребления доверием.

4. Привести действия управляющей компании и должностных лиц организации в соответствие с действующим законодательством, в том числе привлечь управляющую компанию и виновных должностных лиц к установленной законом ответственности.