Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Технологии финансового успеха

Рассылка закрыта

При закрытии подписчики были переданы в рассылку "Прихватка для инвестора" на которую и рекомендуем вам подписаться.

Вы можете найти рассылки сходной тематики в Каталоге рассылок.

←   Октябрь 2007   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
Автор
Олег

Статистика

403 подписчиков
+1 за неделю
←   Все выпуски   →

Технологии финансового успеха


BecomeRich.ru

Аренда офиса для малых и средних предприятий

 Для малых и средних предприятий аренда – фактически единственный доступный способ воспользоваться необходимой для бизнеса недвижимостью. Поэтому в большинстве случаев, арендаторам приходится иметь дело с редакцией договора, которую предложил арендодатель. Даже самые жесткие условия такого договора не слишком обременительны, когда у сторон хорошие отношения. Но если ситуация изменится, арендатор сможет рассчитывать лишь на письменные договоренности. Что можно предпринять, чтобы оградить интересы компании от неприятных неожиданностей?

Собрать информацию об арендодателе и объекте аренды

Прежде чем вступать в переговоры и связывать себя договорными отношениями необходимо выяснить с кем вы имеете дело. Это можно сделать неофициально. Тут важно является ли сдача имущества в аренду основным бизнесом потенциального контрагента, либо аренда – это побочный доход. С профессиональными арендодателями проще иметь дело. Им часто приходится сталкиваться с типичными пожеланиями арендаторов, поэтому такие компании готовы идти на разумный компромисс и часто уже выработали приемлемые варианты.

Проверьте наличие подлинного свидетельства о собственности арендодателя, либо договора аренды у арендатора при субаренде. Выясните возможность и условия сдачи объекта в субаренду.

Закажите выписку из ЕГРП (регистрационной службы), подтверждающую, что собственником объекта является именно то лицо, с которым вы имеете дело. Увидев ее, вы также сможете удостовериться, что объект аренды не находится в залоге или под арестом (если объект в залоге, то сдавать его в аренду можно только с согласия залогодателя, если он под арестом, то долгосрочный договор аренды не будет зарегистрирован).

Получите у арендодателя комплект его учредительных документов, в т.ч. устав, свидетельство и др. Самостоятельно или, обратившись к специалистам, закажите выписку из налоговой инспекции (ЕГРЮЛ), в которой будет указано, кто учредитель и кто директор компании.

Если вы будете вкладывать серьезные деньги в ремонт и планируете и долгосрочные отношения, закажите более полный правовой анализ юридической чистоты объекта для исключения его возможного изъятия. По общему правилу, переход права собственности на недвижимость не затрагивает права арендатора, однако, если сделка по приобретению недвижимости арендодателем будет признана недействительной, у него не возникнет прав собственности, а, значит, и права на сдачу объекта в аренду. В этом случае ничтожным будет и заключенный ненадлежащим собственником договор аренды.

«С профессиональным арендодателям систематически приходится сталкиваться с типичными пожеланиями арендаторов, поэтому такие компании готовы идти на разумный компромисс часто уже выработали приемлемые варианты»

Выбрать грамотную тактику переговоров

Как правило, исходный договор – это вариант, подготовленный арендодателем. Серьезные компании в последнее время предлагают проекты договоров, достаточно грамотно и подробно составленные и сильно ориентированные в пользу арендодателя.

На возможность внесения изменений в договор влияет ряд факторов: насколько сильно арендодатель будет заинтересован в заключении договора (это зависит от размера помещения, срока аренды, величины арендной платы, стоимости неотделимых улучшений, конъюнктуры рынка и т.п.), человеческий фактор, аргументированность и настойчивость арендатора и его юристов. Если арендодатель не очень в Вас заинтересован, то, в первую очередь, вносите изменения по принципиальным моментам.

Рекомендую поступить следующим образом:
- получить проект договора в электронном виде;
- не спрашивать, а поставить перед фактом арендодателя, что договор будет смотреть юрист, который подготовит свои замечания;
- очно или заочно представить юриста, договориться, с кем ему обсуждать договор;
- обменяться координатами;
- после этого рекомендуется замкнуть юристов друг с другом, чтобы они смогли согласовать ряд моментов договора самостоятельно. То, что не будет ими согласованно, необходимо вынести на обсуждение на совместной встрече. При этом обсуждать договор следует с тем лицом, которое может принимать решения, иначе это будет напрасная трата времени и сил.

Если по каким-либо моментам не удается договориться, переходите к следующим, берите тайм-аут, вырабатывайте компромиссы. Как правило, если Вы не первый арендатор у конкретного арендодателя, скользкие моменты уже не раз обсуждались, поэтому какие-то взаимоприемлемые схемы уже были разработаны. Делайте комплименты профессионализму арендодателя и его юристов. При всем этом будьте готовы к тому, что где-то придется уступить, и согласиться на жесткие условия, либо вовсе отказаться от заключения договора.

Внести предложения по уточнению договора

Как мы отметили выше, возможности повлиять на формулировку договорных условий у арендатора часто ограничены. Тем не менее, стоит максимально использовать те из них, которые все-таки имеются. На что следует обратить внимание в проекте, который предложит потенциальный контрагент?

Предмет договора. Обратите внимание на то, чтобы объект аренды был четко индивидуализирован. Это означает, что при аренде отдельных помещений, они должны быть все указаны в договоре в соответствии с данными свидетельства о собственности и документами БТИ (экспликация, поэтажный план). Обычно эти документы являются приложениями договору. Небрежность в формулировке предмета договора может повлечь массу неприятностей. Вплоть до того, что передумавший сдавать имущество арендодатель заявит о том, что договор не является заключенным, и потребует выселения арендатора, так как объект аренды – существенное условие договора (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Состояние объекта. По итогам осмотра объекта специалистами, надо определиться требуется ли ремонт, и какие улучшения придется произвести, чтобы помещение можно было использовать для целей, необходимых вашей компании. В договоре нужно четко прописать, кто и за чей счет должен привести необходимые работы. Будет ли в связи с производством ремонта уменьшена арендная плата на этот период.

Не лишним будет прямо в договоре прописать согласие арендатора на производство неотделимых улучшений и указать их стоимость.

Как правило, арендодатели указывают, что и отделимые и неотделимые улучшения становятся собственностью арендодателя и возмещению не подлежат. Если это жесткое условие, рекомендую, по крайней мере, указать, что в случае досрочного расторжения договора арендатору компенсируется часть стоимости таких улучшений.

Кроме того, если арендодатель не претендует на отделимые улучшения, не лишним будет сразу, непосредственно в договоре (или в приложении к нему) определиться с тем, какие именно результаты работ будут считаться отделимыми улучшениями. Это поможет избежать нередких споров о том, являются ли улучшения отделимыми, кому они принадлежат, и кто за них должен платить (например, постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.06.06 № А56-10673/2005, и Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 09.12.05 № А29-942/2005-2э).

Желательно детально и подробно отразить фактическое состояние помещения в акте приемки-передачи имущества, особенно, если в нем есть недостатки. Обязательно опишите состояние помещения. Отметьте элементы, не пригодные к эксплуатации или требующие ремонта. Это недостатки помещения. Согласуйте с арендодателем сроки и порядок устранения недостатков или укажите, что Вы устраните их сами с отнесением расходов в счет арендной платы. В противном случае, ответственность за недостатки объекта аренды ляжет на арендатора, и их придется устранять за свой счет.

Выбор паевого инвестиционного фонда

 Почему паевой фонд? Пойдете ли вы к слесарю лечить свой больной зуб? Почему нет? Правильно, только профессионалам мы доверяем самое важное в своей жизни. А так как наши заработанные деньги являются семенами деревьев, плоды которых будут кормить нас и наших детей всю жизнь, то и доверить управление своими деньгами мы должны профессионалам в области инвестиций. Индивидуальный портфель, разработанный специально для вас, возможно получить, отдав свои деньги в доверительное управление профессионалам различных управляющих компаний. Правда, для этого вам необходима сумма от 100 000 долларов. И так как у большинства читателей эти деньги появятся лет через 10-12, то в первое время разумней размещать свои деньги в паевых инвестиционных фондах.

Инвестирование в паевые фонды удобно тем, что вы не принимаете никакого активного участия в процессе получения прибыли. Раз в месяц вы появляетесь в управляющей компании, чтобы приобрести очередную партию ценных бумаг фонда или, оформив заявку на приобретение паев фонда, приобретаете последние через свой банковский счет. Есть и другие способы вложения денег - недвижимость, золото, ценные монеты, картины и многое другое, но в этом нужно разбираться. Потратить не один год своей жизни, потерять не один рубль из своих денег, посетить не один семинар на данную тему. Объединяет все эти виды инвестирования и то, что при этом вам надо работать. Так чем же это отличается от обычного бизнеса?

Мы же ищем систему, которая станет приносить вам доход, даже если вы путешествуете и у вас нет возможности следить за происходящим во всем мире. Или вам некогда этим заниматься, так как свобода подразумевает возможность наполнять свою жизнь любимыми делами. Поэтому я ответственно заявляю, что инвестирование в паевые фонды - один из лучших способов получения пассивного дохода. Другое дело - правильно выбрать фонд, ведь перекрывать инфляцию и приносить прибыль своим пайщикам удается в среднем лишь 25% управляющих фондами во всем мире.

Что такое ОФБУ?

 Традиционно, когда речь заходит о коллективных инвестициях, вспоминают ПИФы. Однако на рынке есть другой продукт, который похож на ПИФ, но в силу другой юридической природы, имеет отличительные черты, позволяющие занимать свою рыночную нишу. Речь идет об ОФБУ - общих фондах банковского управления.

Согласно Инструкции Центробанка №63 – единственный специализированный документ, регламентирующий деятельность ОФБУ, ОФБУ "признается имущественный комплекс, состоящий из имущества, передаваемого в доверительное управление разными лицами и объединяемого на праве общей собственности, а также приобретаемого доверительным управляющим при осуществлении доверительного управления". Определение очень похоже на определение ПИФа, т.к. и тот и другой инструмент представляют собой фонды коллективного инвестирования.

Суть инвестирования в ОФБУ сводится к тому, что инвестор, вкладывая свои средства в ОФБУ, получает так называемый сертификат долевого участия, который дает ему право на долю имущества в фонде. Этот сертификат не является ценной бумагой и не может быть продан на рынке, однако его можно завещать, или же просто переоформить на другое лицо.

ОФБУ могут быть привлекательны для разных групп инвесторов: от консервативных - до самых рисковых. Особенно ОФБУ представляют интерес для тех, кто хочет инвестировать в зарубежные ценные бумаги, драгоценные металлы или производные инструменты.
В избранное