[обсуждение он-лайн]

ВНИМАНИЕ! Запущен проект по формированию экспертной оценки параметров рынка недвижимости, необходимых в процессе оказания услуг по оценке недвижимости

Приволжский центр финансового консалтинга и оценки совместно с Библиотекой LABRATE.RU (при поддержке электронной рассылки "Как оценщик оценщику") предлагают профессиональным оценщикам принять участие в проекте по формированию коллективной экспертной оценки параметров рынка недвижимости, необходимых в процессе оказания услуг по оценке недвижимости. В рамках данного проекта предполагается собрать мнения оценщиков относительно параметров рынка, проанализировать и обработать их в соответствии с правилами и методами экспертного оценивания и результаты оформить в виде Отчета.

В связи с этим прошу Вас заполнить прилагаемые бланки и в электронном варианте отправить их по адресу: pcfko@yandex.ru с темой «экспертный опрос». Заранее выражаю Вам свою благодарность.

[Скачать бланк опросного листа]

Информация принимается до 1 октября 2009 года.

Напоминаем, что всем Оценщикам, принявшим участие в проекте и приславшим запрашиваемые данные, будут высланы полные тексты Отчетов с результатами обработки, которые они могут использовать в своей работе по оценке.

Научный руководитель проекта
Лейфер Л.А. 

 Краткое описание проекта

Сегодня российский Оценщик в отличие от западных Оценщиков работает в условиях недостатка информации, и этот недостаток он вынужден компенсировать включением в расчеты параметров, которые недостаточно обоснованны. Неоправданно завышенная субъективная составляющая ставит под сомнение объективность и достоверность итоговой оценки, заявляемой Оценщиком в отчете об оценке.

Цель проекта: Опираясь на индивидуальные экспертные оценки Оценщиков, выносящих на базе профессиональных знаний, личного опыта и интуиции объективные суждения относительно параметров рынка недвижимости в текущий момент и в обозримой перспективе, сформировать коллективные экспертные оценки, характеризующие обобщенное мнение профессионального сообщества Оценщиков. Это позволит, с одной стороны, упростить работу Оценщиков в процессе подготовки отчетов и с другой стороны будет способствовать воспроизводимости и сопоставимости результатов оценки, выполненных различными оценщиками.

Содержание проекта. Основу работы составляет выявление мнений относительно параметров рынка активно работающих Оценщиков, условно приравниваемых к экспертам. Мeтoды пoлyчeния коллективного мнeния Оценщиков ocнoвaны нa пpeдвapитeльнoм пoлyчeнии инфopмaции oт экcпepтoв, oпpaшивaeмыx нeзaвиcимo дpyг oт дpyгa. Для реализации такой схемы опроса разрабатана стандартизированная анкета с вопросами. При этом в соответствии с принятым [см., например, Орлов А. И. Устойчивость в социально-экономических моделях. — М.: Наука, 1979. — 296 с.] подходом предполагается, что ответы экспертов можно рассматривать как результаты измерений с ошибками, все они — независимые одинаково распределенные случайные элементы, вероятность принятия определенного значения убывает по мере удаления от некоторого центра — «истины». При этом общее число экспертов должно быть достаточно велико. Поэтому основными процедурами обработки индивидуальных экспертных оценок являются проверка согласованности и формирование группового мнения на основе математико-статистической обработки экспертной информации. Считается, что достоверность экспертных оценок тем выше, чем меньше разброс мнений, что может быть определено путем вычисления среднеквадратичного отклонения.

В проекте оцениваются три группы данных, представленные в виде таблиц, которые в процессе опроса заполняются Оценщиками.

Первая относится к характеристикам рынка, которые трудно, а иногда невозможно определить расчетным путем, опираясь на рыночную статистику. Это, прежде всего, относится к прогнозным параметрам, которые Оценщик включает в свои расчеты. При этом разработчики проекта исходят из того, что, конечно, никто не может точно знать, как на самом деле будет развиваться рынок в дальнейшем. Но рыночная стоимость объекта на текущий момент определяется тем, что об этом «думает» рынок сегодня. Это значит, что для корректной оценки рыночной стоимости Оценщику нужно правильно «угадать» ожидания участников рынка в отношении того, как будут меняться арендные ставки, какова ожидаемая траектория цен недвижимости в обозримом будущем и т. п. Поэтому мнение каждого Оценщика, который не только фиксирует текущее состояние цен на рынке, но и оказывает на них влияние своими оценками, чрезвычайно важно для определения общего настроения и ожиданий на рынке. При наличии достаточного количества информации представляется возможным получить корректные оценки параметров, отражающих общие представления участников рынка о его дальнейшем развитии. Поэтому в таблицу следует включать личные ожидания участника опроса на будущее развитие рынка недвижимости (ссылки на источник не требуются).

Ко второй группе относятся характеристики рынка, отражающие текущие представления инвесторов о требуемой прибыли, рисках и т. п. Обращаю внимание, что участники опроса должны указать минимальное и максимальное значения параметров. Последующая обработка данных предполагает именно наличие такой информации.

Третья группа включает параметры, которые используются в качестве корректирующих поправок в рамках сравнительного подхода. Эти параметры обычно рассчитываются каждым Оценщиком. Однако, как правило, он не располагает достаточным количеством данных, и поэтому используемые им корректировки не всегда могут быть признаны достаточно убедительными. Вместе с тем, поскольку во многих случаях корректировки не являются специфичными для региона и не несут в себе особенность места нахождения объекта недвижимости, возникает принципиальная возможность их объединения (обобщения) и получения более точных оценок корректирующих параметров, соединяющих в себе всю информацию. В проекте предполагается использование специальных методов обработки неоднородных данных, обеспечивающих более высокую точность оценки, чем исходные значения в отдельности. Обращаю внимание, что при заполнении таблиц требуется наряду со значением поправочного коэффициента (корректирующих поправок) вносить в таблицу величину выборки - количество данных, используемых в расчетах коэффициента. Эти данные используются при определении итоговых значений поправок.

Результаты реализации проекта. На основе собранных данных предполагается подготовить Отчет с подробным анализом всей информации. Этот Отчет будет содержать результаты обработки данных с использованием современных методов математической статистики. Результаты обработки будут представлены в виде таблиц, графиков, гистограмм, удобных для использования в процессе оценки и оформления Отчетов. Полные тексты Отчетов с результатами обработки будут высланы всем Оценщикам, принявшим участие в проекте и приславшим запрашиваемые данные. Приведенные в Отчете результаты могут использовать в своей работе по оценке.

Дальнейшее развитие проекта. Предполагается проведение периодического опроса с изданием Отчета с результатами обработки регулярно, с интервалом в 3-6 месяцев. Кроме того, если данный проект будет поддержан достаточным количеством Оценщиком, на последующих этапах список параметров будет расширен, в него будут включены параметры, используемые при оценке бизнеса.


Научный руководитель проекта

Лейфер Л. А.

Скачай действующие электронные таблицы и Excel- примеры для русского перевода книги «Оценка недвижимости: от стоимости к ценности»

[aрхивный zip -файл с электронными таблицами в Excel формате]

Андрей Артеменков сообщает о том, что оценщики и аналитики имущества могут скачать на свой компьютер действующие электронные таблицы и Excel - примеры для русского перевода книги «Оценка недвижимости: от стоимости к ценности», написанной коллективом авторов Кингстонского Университета (г. Лондон) под руководством проф. С. Сейс, являющейся разработчиком ряда стандартов оценки и методических документов международного Института специалистов по недвижимости RICS.

Книга может быть рекомендована в качестве учебного пособия для студентов, обучающихся оценке недвижимости, а также как практический обзор приемов оценки, проиллюстрированный «в живую» с помощью комплекса электронных таблиц и шаблонов, которыми заинтересуются практики оценочного дела - необычная и весьма своевременная книга.

В ней освещаются самые современные тенденции в международной методологии стоимостной оценки, основанные в том числе на элементах т.н. постнеоклассической оценочной парадигмы – которая обходится стороной во многих отечественных пособиях по оценке. Эта новая оценочная парадигма ложиться в основу идущего сейчас процесса по пересмотру структуры и содержания международных стандартов оценки (МСО) и, преодолевая Гипотезу эффективного рынка и другие допущения «Модерной финансовой экономики», оказывается наиболее приспособленной именно к условиям стран с развивающимися рынками и непрозрачной ценовой информацией.

Элементом этой парадигмы являются современные техники учета и раскрытия неопределенности, такие как метод частотных испытаний Монте-Карло, которые уже вошли в широкий набор инструментов западных оценщиков и которые подробно обсуждаются в предлагаемой книге. Среди других примечательных свойств данной книги следует отметить содержащееся в ней лаконичное руководство по применению эконометрических методов и регрессий к стоимостной оценке недвижимости – тема, которая обычно рассматривается с чисто статистических позиций в ущерб экономическому смыслу и приоритету такого моделирования.

Надеемся, что этот материал даст повод задуматься о характерных практических ошибках при применении регрессий в оценке и улучшит понимание соответствующих техник. В других отношениях эта книга - благодаря тому, что она раскрывает британскую оценочную терминологию и описывает характерные местные техники оценки в их взаимосвязи с международными аналогами - будет полезна и для тех, кто готовиться к сдаче экзаменов на получение степени MRICS или являются слушателями специализированных программ некоторых отечественных вузов, получивших международную аккредитацию Института RICS.

Например, одна из глав книги посвящена анализу Стандартов оценки RICS - в контексте требований международных стандартов оценки. Генеральным спонсором перевода является «Российское Общество оценщиков» (РОО) - самая крупная в России саморегулируемая организация оценщиков и ведущий издатель литературы в области стоимостной оценки недвижимости.

Надеемся, что все оценщики найдут данное издание также поучительным – в той мере, в какой оно отражает наилучшую международную практику оценки, которой рекомендуется придерживаться всем членам РОО. Нажмите на нижепроводимую ссылку чтобы скачать таблицы (aрхивный zip -файл содержит необходимые электронные таблицы в Excel формате).

Интернет-магазин РОО: Сара Сейс, Джуди Смит, Ричард Купер, Пьер Венмор-Роуланд. Оценка недвижимого имущества. От стоимости к ценности (Real Estate Appraisal: From Value to Worth). Книга написана коллективом высококвалифицированных преподавателей и специалистов по инвестиционной практике, она характиризуется доступной формой изложения и является авторитетным источником знаний как для студентов, так и для практиков, сталкивающихся с изменениями в устоявшихся способах работы. >>>>>>>

Интернет-магазин OZON: Сара Сейс, Джуди Смит, Ричард Купер, Пьер Венмор-Роуланд. Оценка недвижимого имущества. От стоимости к ценности (Real Estate Appraisal: From Value to Worth). В настоящей книге предложен новый подход к оценке имущества, базирующийся на исследовании механизма ценообразования в меняющихся условиях. В этой книге развивается понятие ценообразующего механизма по отношению к имуществу; рассматриваются практические вопросы сравнения и действительные проблемы применения теории оценки стоимости; исследуются расчетные методики, в том числе расчеты социальной и природоохранной ценности, игнорируемые в других книгах. >>>>>>>

Итоги круглого стола в ЦЭМИ РАН: Создание инновационных фирм по ФЗ-217: взгляд со стороны права, управления стоимостью, бухгалтерского и налогового учета [ статья] [обсуждение] [видео] [тезисы] [стенограмма]