Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Вторичная недвижимость Москвы

Подписаться Бесплатная «Серебряная» новостная рассылка . Подписчиков 132 RSS
←   Июль 2014   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31


За последние 60 дней ни разу не выходила


Сайт рассылки: http://www.yufryakov.ru
Открыта: 23-06-2012

Автор
Юрий

Статистика

132 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Вторичная недвижимость Москвы - что самое главное на рынке недвижимости


Написать сегодняшний выпуск меня сподвиг недавно произошедший случай. Я приехал смотреть квартиру, объявление о продаже которой начиналось со слов «СРОЧНО! ПРОДАЕТСЯ!». Разумеется, первым моим вопросом был вопрос насколько срочно и почему такая срочность. Продавец к моему удивлению ответил, что никакой срочности нет, продает он квартиру уже полгода, было несколько десятков показов, но никто почему-то не покупает. А фразу «СРОЧНО!» все пишут в объявлениях, и вообще так принято.

 

И тут я хотел бы обратиться с теме сегодняшнего выпуска рассылки, а именно: что самое главное при проведении сделок на рынке недвижимости. А главное – это доверие между сторонами сделки! От момента первого разговора по телефону до момента передачи квартиры новому собственнику по акту приема-передачи обычно проходит не меньше месяца, за это время стороны могут совершить много различных действий и подписать много документов – и все эти значительные усилия могут быть разрушены из-за того, что между сторонами по сделке отсутствует доверие. Могут ли покупатель с продавцом поссориться из-за вопроса у кого должны быть ключи от банковской ячейки? Могут! И сделка разваливается! Поэтому во всех своих действиях все стороны по сделке должны быть максимально осторожны – конечно, если все они заинтересованы в доведении сделки до победного конца (что на практике бывает далеко не всегда).

 

Имеет смысл сказать пару слов про возможные действия сторон в процессе сделки. Во-первых, это выписка. Проще всего, конечно, продавать или покупать квартиру, в которой никто не прописан. А если прописан? Продавец клянется, что выпишется сам и выпишет всех из продаваемой квартиры после регистрации перехода права собственности. А если он будет затягивать выписку? Конечно, можно выписать продавца по суду – но кому охота этим заниматься? Покупатели же покупают квартиру а не проблемы с судами и выписками. Во-вторых, физическое освобождение (переезд). Съедет ли продавец из своей бывшей квартиры в оговоренный срок? (Обычно это две недели, но возможны разные варианты) Почти наверняка выяснится, что именно за две недели съехать никак невозможно, надо подождать до ближайших выходных, и вот тогда-то наверняка и т.п. В-третьих, имеет значение, и состояние в котором передается квартира.  Очень редко, но попадаются продавцы, которые выкручивают и снимают все вплоть до ручек от дверей. Но даже и без такого экстрима вопрос насчет оставляемой мебели или бытовой техники может послужить предметом для неприятных дискуссий.

 

 

Возвращаясь к случаю с продажей квартиры, который я описал в начале выпуска – что мы видим? Объявление о продаже составлено таким образом, что изначально подается недостоверная информация. Как только потенциальный покупатель приезжает смотреть квартиру – он сразу понимает, что его обманули, ни о каком доверии речи не идет. В результате вполне нормальная квартира по вполне рыночной цене продается полгода (вместо месяца-двух), хозяин показал её не менее 30 раз (вместо 5-6 по статистике) и при этом еще удивляется: а почему же мою квартиру никто не покупает??? А с чего же её покупать, если продавец заранее уничтожил любые шансы на появление доверия между сторонами?

 

Я не устаю повторять своим клиентам, что они должны изложить мне свои обстоятельства максимально подробно и максимально честно, потому что любая мелочь может впоследствии иметь значение. Вот один из характернейших примеров. Моя клиентка продавала квартиру, обремененную ипотекой (что сильно усложняет сделку); мне она сказала, что хочет взамен купить комнату в Москве. Когда мне позвонил очередной покупатель и спросил про альтернативу – я ответил, что моя клиентка хочет купить комнату в Москве. Мы пришли вместе с покупательницей на просмотр, покупательница спросила мою клиентку про её альтернативу – и клиентка сказала, что хочет уехать в другой город! Покупательнице квартира понравилась, по цене тоже особых разногласий не было, однако кроме этого момента (когда клиентка не может толком сказать чего она хочет) возникли еще дополнительные обстоятельства, которые заставили насторожиться покупательницу. В результате она внесла аванс за квартиру только через неделю после просмотра. Разумеется, если бы покупательница с самого начала получила точную и достоверную информацию – поводов для раздумий было бы гораздо меньше и на сделку можно было бы выйти неделей раньше.

 

Приведу другой случай из практики, когда продавцу не удается продать свою квартиру только из-за того, что он не хочет создавать доверительные отношения с покупателем. 2-комнатная квартира в Ясенево в зеленом районе, в хорошем состоянии, и с документами все в порядке. Хозяйка хочет продать 2-комнатную, добавить немного денег и купить 3-комнатную. Но вопросы по поводу своей альтернативы – что хотите купить и где? – хозяйка воспринимает неадекватно. «Вы хотите узнать сколько у меня денег? Вам незачем это знать! Вы хотите залезть в мой кошелек?» и т.п. Потенциальному покупателю не очень нужно знать сколько денег на доплату у продавца квартиры. Ему принципиально важно другое: реальна ли альтернатива, которую собирается покупать хозяйка, или нереальна. Поскольку хозяйка категорически отказывается отвечать на подобные вопросы – покупатели отвергают её вариант и идут смотреть следующий. Результат тот же самый: полгода квартира продается, несколько десятков просмотров, а никто аванс не предлагает. А с чего же его предлагать? Зачем ввязываться в игру, шансы на успех в которой непонятны?  

 

Если Вы хотите что-то сделать на рынке недвижимости – продать или купить, съехаться или разъехаться – ведите себя так, чтобы все участники предстоящей сделки понимали всю серьезность Ваших намерений и не имели оснований Вам не доверять. И у Вас все получится.

 

На сегодня все. Хорошего летнего отдыха!
В избранное