Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Путь украинского инвестора

Подписаться Бесплатная новостная рассылка Подписчиков 274 RSS
←   Ноябрь 2013   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30


За последние 60 дней ни разу не выходила


Сайт рассылки: http://www.invest-club.com.ua,
Открыта: 02-10-2007

Автор
Ждан Сергей

Статистика

274 подписчиков
-1 за неделю
←   Все выпуски   →

Путь украинского инвестора


 ВЫПУСК № 319

ОТ  21.11.13.

ДЛЯ 402 ПОДПИСЧИКОВ

С ВАМИ ЖДАН СЕРГЕЙ 

 

 

 Как купить недвижимость в кредит по схеме Кийосаки?

 

Возможно, вовсе не Роберт Кийосаки придумал эту схему, но он нам о ней рассказал, за что достоин всяческой с нашей стороны благодарности. Вопреки расхожему мнению, она работает и в России, и в Украине, и в Южно-Африканской Республике; нет сомнений, что – и в других странах. По своей внутренней сути, она достаточно прозрачна и проста, как все гениальное, но, во-первых, никто (в первую голову, сам Кийосаки) ее такой не называет, а во-вторых, она не является массовым продуктом. В связи с этим, позвольте сделать два отступления от темы.

Отступление первое. Наверняка, многие из нас встречали финансовые предложения (последние полгода-год ими особенно пестрит интернет) заработать не только быстро, много и легко, а быстрее, больше и легче других. Самовосхваление в таких предложениях доходит до степени, вызывающей непроизвольных нервный смех даже у бухгалтеров, закаленных многолетним общением с отечественной налоговой системой. Это – явный признак мошенничества, который должен насторожить читателя с первых слов. Другой признак обмана – это запутанность самого бизнеса и сложная схема распределения его дохода, которые призваны отвлечь внимание клиента от действительно важных вещей.

Отступление второе. Мы воспитаны на массовых банковских продуктах, самым очевидным примером которых, есть депозит. Депозитная ставка одинакова для всех, депозиты в разных банках принципиально ничем друг от друга не отличаются. Это дает нам право усреднять ту самую температуру по больнице из анекдота. В недвижимости, этот прием неприменим. Хотя аналитики и выводят среднюю стоимость квадратного метра, ее разбег просто огромен. А одним из столпов разумного инвестирования в недвижимость, как раз и является искусство правильного выбора объекта. Например, на рынке одновременно присутствуют тысячи предложений однокомнатных квартир, но нам нужна только одна из них. Пересмотреть все объекты лично, не представляется возможным, для этого нужен действенный алгоритм отбора, без которого в этой сфере можно полагаться только на счастливый случай.

Таким образом, при всех своих достоинствах, схема Кийосаки не имеет и не может иметь широкого распространения. Но нам оно и ни к чему, нам важно использовать ее лично для себя. С другой стороны, если бы кредитные менеджеры банков были осведомлены в ней лучше, заемщикам было бы легче.

Как уже говорилось ранее, сдача недвижимости в аренду – это бизнес, а покупка недвижимости – это инвестирование в бизнес. Покупая наш объект в кредит, мы инвестируем в собственный арендный бизнес.

С другой стороны, - и это мы тоже обсуждали, - и инвестирование, и сам бизнес – это управление одним из наших жизненных ресурсов, который называется «материальные активы».

С третьей стороны, покупая в кредит недвижимость, мы формируем капитал семьи на основе постоянных товаров, одним из которых и является наш объект.

Итак, - пример самой схемы (цифры условны).

  1. Цена объекта: 140 000
  2. Расходы на оформление: 10 000
  3. Первоначальный взнос:  40 000
  4. Затраты (З): 10 000 + 40 000 = 50 000
  5. Кредит (К): 140 000 – 40 000 = 100 000
  6. Срок кредита (Ср): 100 месяцев
  7. Ставка кредита (Ст): 1% в месяц
  8. Кредитные платежи:

- Тело (Т) = К : Ср = 100 000 : 100 = 1 000/мес.

- Проценты (П) = К * Ст : 100% = 100 000 * 1% : 100% = 1 000/мес.

- Всего (КП) = Т + П = 1 000 + 1 000 = 2 000/мес.

  1. Налоги, коммунальные и другие расходы (КР) = 500
  2.  Доход от аренды (Д) = 3 000
  3.  Чистый доход (Ч) = Д – КП – КР = 3 000 – 2 000 – 500 = 500

Получилось следующее. Потратив 50 000, мы приобрели объект, стоимостью 140 000, плюс источник постоянного дохода в 500/мес. В данном случае, это 500 : 50 000 * 100% = 1%/мес. Кажется, мало, поскольку, не будь 2 000/мес. кредитных платежей, мы получали бы впятеро больше. Но нет, не впятеро, ведь доход 2 500 пришлось бы делить на полную сумму затрат 150 000, и это было бы примерно 1,7%/мес. Но такой суммы у нас просто не было, а если бы и была, то мы бы лучше купили в кредит три подобных объекта и получали бы с них в совокупности 3%/мес. против 1,7%/мес.

Получить такое соотношение не просто, но возможно. Главное отбросить основную массу пустых, мусорных предложений, которыми заполнен рынок и выудить из них. Возможно, единственную в своем роде жемчужину. Вряд ли она окажется в секторе жилой недвижимости; в первую очередь, надо рассматривать офисные, торговые, складские площади. Существует масса факторов, влияющих на наш выбор. Поскольку они не являются предметом данного материала, останавливаться на них не будем.

Очевидно, что итоговую цифру дохода можно было бы улучшить путем уменьшения цены объекта, расходов на оформление, ставки кредита, размера первоначального взноса, налогов и коммунальных расходов, а также – путем увеличения срока кредита и  стоимости аренды. Над каждым из этих параметров можно работать, добиваясь его изменения в нужную сторону. Это – тоже отдельная и немалая тема.

Когда выплата кредита закончится, мы сможем получать уже 2500/мес. Но наши затраты остались на уровне 50 000, потому что все остальное (а это было 200 000) выплатила наша аренда. Доход составит 2500 : 50 000 * 100% = 5%/мес., то есть, действительно, впятеро больше, чем во время кредитования. Такую доходность никогда не смог бы получить покупатель того же объекта, заплативший наличными. Вот почему существует мнение, что покупка арендной недвижимости менее выгодно, чем, например, хранение денег на депозите. Самое смешное, что в среднем, так оно и есть. Вот – еще одна причина не быть средним, не быть, как все.

Но самое интересное будет дальше.

Допустим, прошло 50 из наших 100 месяцев, уже погашены 50 000 из необходимых 100 000 кредита. Допустим, рыночная стоимость нашего объекта не изменилась (если выросла, еще лучше; если снизилась, все равно посчитаем). Мы приходим в свой (но можно и в чужой) банк с предложением. У нас есть объект, стоимостью 140 000, который приносит ежемесячно 2 500 чистого дохода и за который мы должны вам 50 000. Вы видите, что мы – добросовестный заемщик, способный выполнять кредитные обязательства, и наш уровень дохода позволяет это. Давайте проведем перекредитование нашего объекта на его полную стоимость. Вы дадите нам кредит 140 000, из которого мы погасим наш долг 50 000, а оставшиеся деньги направим на реконструкцию объекта, которая позволит увеличить арендные платежи до 4 000/мес. чистыми, а также – на первоначальный взнос для покупки нового арендного объекта, кредит на который, мы снова возьмем у вас. Учитывая нашу безупречную кредитную историю, просим ставку нового кредита снизить, а его срок увеличить.

Правильные банки мечтают о таких заемщиках и в разумных пределах согласятся пойти им навстречу. Правда, ситуация в кредитном секторе нынче напряженная: заемщики не верят банкам, банки не верят заемщикам, каждая сторона хитрит и ищет для себя односторонних преимуществ. В такой атмосфере сложнее приобрести хорошую репутацию, но сложнее, не значит, невозможно. Поэтому готовиться к реализации схемы Кийосаки нужно заблаговременно. Что это означает?

  1. Иметь легальные и достаточно высокие доходы. Проще всего это сделать в сфере предпринимательства. Достаточно не занижать свои доходы и исправно платить налоги, которые для малого бизнеса не так уж велики.
  2. Иметь положительную кредитную историю. Для этого надо активно использовать кредитные карты, а также несколько раз брать и аккуратно гасить небольшие кредиты.
  3. Научиться оценивать и выбирать объекты недвижимости. Возможно, для этого придется поработать риелтором.
  4. Научиться составлять и просчитывать бизнес-планы по арендному бизнесу.
  5. Изучить принципы банковской работы в направлении разных видов кредитования, ближе познакомиться с кредитными менеджерами разных банков.
  6. Знать ситуацию с арендой в том секторе недвижимости, который нас интересует и в том районе, который нас привлекает.

И напоследок. Недвижимость – один из активов, определяющих наше богатство в длительной перспективе, и относиться к ней надо соответственно.

 

 

Руководитель «Центра финансового здоровья» Ждан Сергей.

056-797-17-30, www.uainvestor.ru

 
В избранное