Привет еще раз. Это будет уже 31 выпуск рассылки "Путь украинского инвестора" от Ждана Сергея. Я продолжаю учиться, так что не обессудьте, поначалу будет коряво. Чего я не умею, того не умею. Вот излагать свои мысли, это - пожалуйста. Сейчас - вашему вниманию прошлогодняя статья из "Горожанина".
ХОЧЕШЬ КРЕДИТОВАТЬСЯ? ПРИДЕТСЯ СТРАХОВАТЬСЯ.
Ни страхование, ни страховщиков мы не любим. Зато, мы любим кредиты и банки. В банках нас страховщики и поджидают. И берут без всяких уговоров. Тепленькими.
Тетеньки-страховые агенты, которые некогда ходили по домам остались в далеком прошлом; сегодня такая работа – и неблагодарная и неприбыльная. Поэтому многочисленные страховые компании пошли по другому пути. Зачем доказывать свою полезность для клиента добросовестнойи кропотливой работой? Гораздо удобнее договориться с банками о страховании заемщиков, которых, благодаря массированной
рекламе западного образа жизни в кредит, становится все больше и больше.
КАК ДОГОВОРИТЬСЯ С БАНКОМ?
У страховых компаний это получается легко. У банка надо получить аккредитацию, включающую ряд условий, главное из которых – размещение крупного депозита на длительный срок. Банк, конечно, должен проверить надежность страховой компании, ведь именно он является выгодоприобретателем в части непогашенной суммы кредита по всем договорам страхования, заключаемым заемщиком. Таких обычно бывает
три: страхование предмета залога, то есть, приобретаемого жилья или автомобиля, добровольное личное страхование заемщика от несчастного случая (реже – страхование жизни), а иногда и страхование титула (на случай признания сделки купли-продажи недвижимости недействительной). Но если есть гарантированная сумма в виде депозита, то бояться нечего: в случае чего, без компенсации банк не останется.
Обычно банк для снижения расходов по кредиту предлагает заемщику страховки с ограниченным количеством рисков и высокой неоплачиваемой частью страхового возмещения – франшизой. Такая страховка «сработает» только в случае полного уничтожения жилья пожаром или взрывом бытового газа. Да и то – не всегда. Рассказывают, что в днепропетровском доме, который был разрушен взрывом газа, несколько квартир были застрахованы
под ипотеку. И что же? Взрыв бытового газа не значился в перечне страховых случаев. Естественно, страховые компании ничего не выплатили. Точно так же, ущерб, нанесенный грабителями, аварией водопровода или даже тем же пожаром, но без повреждения несущих конструкций здания, останется проблемой самого заемщика.
Перечень рисков можно и расширить, но соответственно увеличится и страховой платеж; и об этом договариваться со страховой компанией придется заранее.
В обычном режиме, такая страховка обойдется в 0,3-1% от стоимости недвижимости, а с дополнительными рисками может вырасти и до 2,5%.
ЦЕНА ЖИЗНИ.
Обычно, - это 0,2-1% от суммы непогашенного долга. Покрывается риск смерти, инвалидность Iили II группы от несчастного случая или острого (не хронического) заболевания типа инфаркта, инсульта. Всю сумму страхового возмещения, будь то 100% при смерти или 70-90% при инвалидности, получает банк, а заемщик или его семья просто освобождаются от
долга, но никаких дополнительных выплат от страховой компании не получают.
Если заемщик, - это главный или, тем более, единственный кормилец в семье, есть смысл подумать о расширении перечня рисков и рассмотреть возможность заключения договора с компанией по страхованию жизни. Такая страховка не окажется лишней и при отсутствии кредита, но кредит увеличивает необходимость в ней многократно.
СБЕРЕЧЬ ТИТУЛ.
Титульное страхование банки требуют не всегда. Во-первых, они имеют свои службы безопасности, которые стараются проверять историю приобретаемой квартиры и, в случае обоснованных сомнений в юридической чистоте сделки, имеют возможность просто отказать в выдаче кредита. Во-вторых, такой полис может стоить от 0,2% до 2,5%, что дополнительно увеличивает и так немалую стоимость заемных денег.
Юридическую чистоту сделки обязательно проверит и страховая компания. От выводов такой проверки и будет зависеть окончательный тариф или, при высоком риске, - решение об отказе в страховании. Последний случай – сигнал для покупателя: может быть лучше и вовсе отказаться от такой сделки. И наоборот, если страховая компания соглашается на низкий тариф, это косвенно указывает на отсутствие необходимости в такой страховке. В любом случае, двойная
или тройная проверка (юрист, банк, страховая компания) не помешает.
От заключенного же договора – польза двойная: юридическая помощь страховой компании в случае судебных разбирательств и погашение ею банковского долга, в случае проигрыша дела.
КАК ДЕЙСТВОВАТЬ?
Сначала определите, самостоятельно или с помощью кредитного брокера, банк с наиболее подходящими для вашего случая условиями. И не просто подберите, а заручитесь его обещанием выдать вам кредит в необходимом размере.
Потом, опять же, самостоятельно или с помощью риелтора найдите нужную вам квартиру и заключите с ее продавцом предварительный договор, в котором подчеркните свое право отказаться от сделки в случае получения негативного юридического заключения.
Потом проверьте «чистоту» квартиры с помощью юриста. Риелтор тоже может это сделать, но не каждый. И не всегда такая проверка будет добросовестной из-за его желанияв любом случае сделку провести.
Потом отнесите документы на покупаемую квартиру в банк для дополнительной проверки. Там же возьмите список аккредитованных страховых компаний и проведите с ними переговоры, для чего воспользуйтесь советом и помощью страхового брокера.
Если банк навязывает своего страховщика, это – плохой знак. Во-первых, тарифы могут оказаться завышенными; во-вторых, при наступлении страхового случая, выплату вы можете и не получить. Такой банк лучше обойти стороной.
Когда все проверки пройдены и все переговоры проведены, смело идите на сделку к нотариусу, желательно, в присутствии юриста или риелтора.
И напоследок, приглашаю всех на форум инвесторов http://www.invest-club.com.ua, где есть раздел днепропетровского клуба, где можно пообщаться и, кстати, обсудить очередной выпуск моей рассылки.
Кроме того, прошу протестировать и поддержать новый сайт для начинающих инвесторовhttp://finicus.ru
Ваш финансовый доктор, Сергей Ждан.
P.S. Кто хочет связаться со мной лично, - нет проблем.
