О БОЛГАРИИ ПО-РУССКИ.

25.12.2006 г.
Курс доллара: 1$ = 1.48259 лв.
Погода: около +0оС

ЗДРАВСТВУЙТЕ!

Поздравляю всех с Рождеством христовым!

Мы все еще верим в чудеса, в лучшую жизнь, в то, что присоединение Болгарии к ЕС будет иметь больше плюсов, чем отрицательных последствий. Желаю всем исполнения ваших желаний, и улучшение жизни!

Ниже небольшой рожденственский мультик, Интернет должен быть включен и разрешено исполнение аниимации. Кликайте на предметы, и увидите, что произойдет!

Болгарские новости после предыдушего номера:

В первый день Рождества в небо над Софией поднимется 30-и метровый воздушный шар со знаменами Болгарии и ЕС. При подходящих метеорологических условиях, воздушный шар с двумя знаменами будет радовать жителей и гостей столицы каждый день до 30 декабря.

Прошедшая неделя прошла под лозунгом защиты болгарских медсестер, обвиненных в заражении ливийских детей СПИДом. Процесс длится уже 8 лет и превратился в политическое вымогательство ливийского правительства. Крупнейшие ученые мира (в том числе и Монтенье - отккрыватель СПИДа) доказали, что дети заразились задолго до приезда болгарский сестер из-за антисанитарии, существующей в ливийских больницах. Большое число сообщений и выступелений за отмену смертной казни опубликовано на этой неделе:Реакция в мире на решение ливийского суда по делу болгарских медиков и палестинского врача, Кофи Аннан предложил помощь ООН для разрешения случая с пятью болгарскими медсестрами , Арабская лига обратилась с призывом к Триполи и Софии не политизировать случай с болгарскими медсестрами и палестинским врачом , Сенат Бельгии проголосовал декларацию, в которой призывает правительство осудить приговоры против медиков в Ливии
Британская газета «Индепендент» комментирует судьбу пяти болгарских медсестер ,
Европейская комиссия "шокирована" решением суда в Триполи,
Переговоры в Триполи замминистра иностранных дел Болгарии Феима Чаушева,
Заявления ливийских министров по поводу приговоров к смертной казни, вынесенных болгарским медсестрам; Брюссель призвал Триполи пересмотреть смертный приговор, вынесенный болгарским медикам
Комментарии международной организации «Адвокаты без границ» по поводу решения суда в Ливии;
Шаг в поддержку пяти болгарок в Ливии; Германия окажет нажим о быстром освобождении болгарок в Ливии; Россия призывает к спасению болгарских медиков и палестинского врача;Программа ООН по борьбе с распространением СПИД призвала ливийский суд пересмотреть смертные приговоры; Президент Болгарии провел телефонные переговоры с Джорджем Бушем по смертным приговорам болгарских медиков ; и множество других. На нашем форуме можете проголосовать против  данного несправедливого приговора: http://forum.aboutbulgaria.biz/viewtopic.php?t=4562

Вторым по важности остается вопрос вступления Болгарии в ЕС и возможность работы болгар в странах Европы:
Соглашение с МВФ сыграло роль моста для нашего полноправного членства в ЕС, заявил премьер Болгарии
Швеция и Финляндия готовы принять на работу румын и болгар
Правительство разрабатывает политику поощрения болгарского экспорта;
Берлин предпринял ряд ограничений для экономической иммиграции из Болгарии и Румынии до 2009 года;
ЕК наложила предохранительную статью Болгарии в отношении безопасности гражданской авиации;1 января 2007 гражданам стран ЕС будет предоставлен свободный доступ к болгарскому трудовому рынку;Ограничения ЕС для болгарских авиаперевозчиков - мера, которая может быть применена к любому государству

Вопрос энергетики быв третьим из интересующиг Болгарию: Новое соглашение о поставках и транзите газа между Болгарией и Россией; Переговоры главы болгарского МИД с министром энергетики США;

Прошедшая неделя была отмечен многочисленными переговорами и поездками официальных болгарских лиц по всему миру. Подробнее можете прочитать о них на сайте моих партнеров: Болгарское Национальное радио (Русская редакция).

Тема номера:

Тенденции развития рынка недвижимости в крупных городах Болгарии.
Моя статья опубликовьнная в русском издании  "HomesOverSeases" в июльском номере за 2006 г.

София, Варна, Бургас – самые дорогие города в Болгарии по стоимости жилой площади. За ними следом идут Банско, Пловдив, Русе, Видин, Стара Загора ...., которые получат потенциал для развития в ближайшие годы. Эта тройка почти десятилетие держит пальму первенства не только по ценам, но и по интересу  у инвесторов в жилую недвижимость, а также и по инвестированию в бизнес объекты. Они имеют хорошую инфраструктуру, а наличие аэропортов и Ж/Д вокзалов (а Варна и Бургас – также и крупные порты на Черном море) делает их удобным для проживания там и развития бизнеса. Постараемся кратко объяснить почему именно здесь  наблюдается постоянный ажиотаж, рост интереса иностранцев из многих стран. 

София

София - столицата и самый большой город Болгарии с населением почти 1, 4 млн. человек. Расположена в Западной Бoлгария у подножия горы Витоша на Софийском поле, которое окружено горами Стара планина, Средняя гора, Рила, Люлин, Лозенска планина, что создает мягкий климат удобный для проживания здесь. Как и любая столица, София является основным административным, индустриальным и транспортным центром страны. С древних времeн (8 век до н.э.) город расположен на пересечении торговых путей , соединяющих Адриатику и Центральную Европу с Черным морем и ближним Востоком. София культурный, спортивный, туристический , но и промышленный центр Болгарии, хотя тяжелая индустрия почти полность исчезнала за время перестройки и город стал практически экологичски чистым.

Наиболее популярными районами, если оценивать по цене, являются: Центр, Лозенец, Яворов, НДК – цена в интервале 800 – 1600  Евро/кв.м.(средняя 950 Евро/кв.м.) - все центральные районы с очень плотной застройкой („окна в окна”), с проблемами для парковки автомашин, но с хорошо развитой инфраструктурой.  

Далее идут районы, расположенные около центра или южнее от центра:  Иван Вазов, Изгрев, Изток,  Медицинская Акадения, Гео Милев   - цены в Интервале 700-1100 Евро/кв.м. (средняя – 850 Евро/кв.м.), но по сравнению с первыми райнами больше свободы и меньше проблем с парковкой, хорошее сообщения с центром и другими районами.  

Отдаленныe oт центра районы, в основном  это жилищные комплексы постройки социализма: Младость 1-4, Люлин 1-10, Надежда 1-5, Дружба 1-2    - здесь большое число домов панельного типа, а цены начинаются от 400 Евро/кв.м., но в домах новой постройки достигают 600 Евро/кв.м. Не смотря на удаленность, к этим районам планируется (а к Люлин –уже подведено) метро, и цены там немного возрастут, Наличие метро в районе Люлина, например, сделало район удобным для сдачи квартир студентам и приезжающим. Если человек планирует сделать инвестицию для сдачи покупки в наем, то, как правило, фирмы по недвижимости советуют приобрести объект именно в Люлине: низкая цена покупки, легкость сдачи  под наем, хорошая коммуникация с центром за счет метро.

Последнее время большое строительство началось в новых районах в южном направлении: Монастырские Ливады, Малиновая долина – сейчас здесь преимущественно строятся жилые комплексы современной планировки высотой до 5-7 этажей, с необходимой инфраструктурой: магазинами, службой быта, детскими и др. площадками. Стоимость новых квартир в этом районе 550-650 Евро/кв.м.  

Для тех, кому надо спокойствие, чистый воздух и предпочитают пользоваться личной автомашиной – предпочитают районы Семеново, Бояна, Драгалевцы – местонахождение бывших правителственных резиденций и дач у подножия горы Витоша („легких” Софии). Как правило, квартиры с прекрасным видом на Софию, мало многоэтажных построек с ценой  около 600 Евро/кв.м., но в подавляющем большинстве самостоятельными домами с ценой около 1000Евро/кв.м. Такие отдельные дома с комфортабельной планировкой, чаще 2 этажные, с 1-2 гаражами, иногда с бассейном и участком около 500-1000 кв.м. привлекают состоятельных людей.  

Что касается районов не рекомендуемых для покупки, то это: Толстой, Свобода, Надежда, Ботунец, Левски, Захарна фабрика - бывшие „рабочие районы”, где ранее находились различныe производства, а сейчас оказались заброшенными и не привлекающие интереса у покупателей и/или инвесторов. 

Бургас и Варна.

Любителей погреться на солнышке, искупаться в море привлекают Бургас и Варна – самые “раскрученныe” Болгарские курорты, соответственно “Солнечный берег” и “Золотые пески”. Эти города отличаются и самым большим русским населением в Болгарии.

Варна - морская столица Болгарии с населением 346 т. жителей. За время перестройки существующая ранее промышленность в основном исчезла и Варна стала преимущественно историческим, культурмым (много музев, учебных и научных институтов) и туристическим центром, привлекающим иностранцев своей красотой и климатом (мягкий морской, близкий к средиземноморскому, средняя температура июль-август –22,8оС, вода- около +20оС, а песка - до 60оС)). Город органично сейчас слился с всемирноизвестным курортом “Золотые пески”.

Бургас - самый большой город в Юго-восточной Болгарии с населением 399000 человек. История города связана с морем, поэтому и сейчас остается самым большим портом Болгарии. 

Если судить по множеству публикаций в болгарской прессе, то Варна и Бургас – не уступают по цене Софии, но если посетите сайты  с недвижимостью, то будете удивлены, так как основное число предложений окажется в районе 500-650 Евро/кв.м., только идеальные центры морских городов, а также районы прилегающие к морской части, окажутся со средними ценами между 800-900 Евро/кв.м., а предложения с ценой более 1300 Евро сможете пересчитать на пальцах своих рук. Думаю, что объяснений может оказаться два:

1.    риелтерские фирмы желаемое выдают за действительное,

2.    или в обзоры и анализы включаются и части прилагающих к городам куростных комплексов: Золотых песков для Варны, и Солнечного берега – для Бургаса. Там верхняя граница цен около 1600-1800 Евро/кв.м., что при усреднении может увеличить и среднюю цену недвижимости в городах Бургасе и Варны. 

Центральные  части Бургаса и Варны во многом напоминают Софию: плотностью застройки, проблемами с парковкой и вообще пользованием собственным транспортом, отсутствием паркингов. 

По мнению всех специалистов по болгарской недвижимости эти три города будут оставаться с постоянно большим темпом роста цен на жилую недвижимость в районе 15-20% в год, что объясняется увеличивавшимся интересом к ним русских и израильских инвесторое, а также большей доступностью ипотечных кредитов, как для болгар, так и для иностранцев. Уже сейчас несколько болгарских банков объявили о своих программах предоставления кредитов и иностранцам. Предполагается, что после присоединения Болгарии к ЕС (январь 2007 г) годовой % по кредитам может упасть до 4-5% годовых, по сравнению с 6-9% сейчас, что приведет к значительному росту числа потенциальных покупателей, и как результат – росту цен. По данным Национального статистического института (НСИ) только за первый квартал 2006 г. число жилищных кредитов увеличилось более чем на 11%. В финансовом выражении это означает около 115 млн. Евро увеличения инвестиций в покупку недвижимости. Данные НСИ также показывают, что средние цены на жилища в Болгарии за первый квартал 2006 г. достигли 412 Евро, по сравнению с 394 Евро в последнем квартале 2005 г., что составляет рост – 4,7%. Приведем и данные по рассматриваемым нами городам:

София:  672 Евро/кв.м. (I/2006 г.), против - 657 Евро/кв.м. (IV/2005 г.);

Варна: 633 Евро/кв.м. (I/2006 г.), против – 614 Евро/кв.м. (IV/2005 г.);

Бургас: 613 Евро/кв.м. (I/2006 г.), против - 604 Евро/кв.м. (IV/2005 г.); средние цены в других городах не превышают – 392 Евро/кв.м.

Самый большой интерес по статистике к покупке недвижимости в Болгария по прежнему имеют англичане, русские, израильтяне, датчане и норвежци. Основната часть инвесторов приобретают объекты с целью перепродажи в будущем, хотя роста цен до 100%, как в 2003 году, ожидать уже не приходится. Небольшое число западных инвесторов приобретает дома в сельской местности недалеко от столицы или морских центров, тогда как русские предпочитают недвижимость класса люкс в центральных частях или в экологически чистых районах, прилегающих к городам. Появившиеся в последние несколько лет израильские компании предпочитают инвестиции в целые проекты, включающие развитые инфраструктуры жилых комплексoв с торговыми площадями в них.

Темпы роста строительства в Болгарии начали приближаться к росту числа потенциальных инвесторов, что привело к значительно меньшему спросу на вторичном рынке недвижимости, к снижению цен на старые жилища и особенно к панельному домостроению. Это видно и по снижению числа ипотечных кредитов, предоставляемых банками на приобретение старого жилья. В Софии стоимость панельных квартир в 2006 году снизилась на 10% только за 1-й квартал, такие же тенденции намечаются и в Бургасе, и в Варне.

Банки значительно легче отпускают кредиты для нового строительства, чем для старого, учитывая то, что современное строительство больше учитывает вопросы энергоэффективности, а также комфортного проживания. Некоторые специалисты считают , что до полугода – одного года не будет наблюдаться особого оживления на вторичном рынке недвижимости.

Развитие вторичного рынка жилой недвижимости имеет прямую зависимость от темпа строительства, а низкая покупательная способность населения компенсируется или через ипотечныe займы, или через рассроченную оплату покупок. На лизинг продаются исключительно новые апартаменты и то при непосредственной покупке от строительной фирмы или инвестора, без использования услуг риэлтерских фирм.

Строительные организации сейчас стали предлагать гибкие схемы оплаты покупок, исходя из возможностей покупателя или инвестора. Предлагаются оплаты частями по мере возведения объекта, или помесячную оплату, распределенную в течении всего срока стротельства. Все чаще фирмы стали предлагать скидки за однократную оплату, а также оплату и после завершения стротельства. В последнем случаи предвидятся и годовые %% за предоставляемую возможность.

Цены на недостроенные жилища остаются значительно ниже, по сравнению с полностью завершенными.

Наблюдается и еще одна тенденция: постепенно в проектах жилых комплексов все больше предвидится небольших квартир в 40-70 кв.м., так как большие квартиры в 100-200 кв.м. класса люкс, на которые всего несколько лет назад делали ставку инвеститоры в строительство, становятся очень дорогими для массового покупателя и трудно продаваемыми. С другой стороны, на рынке среди покупателей все большее влияние оказывает новая группа – люди со средним доходом или ниже его. Это говорит о повышении среднего уровня жизни населения в Болгарии, а легкость получения ипотечных кредитов постепенно приводит к вытеснению иностранных инвесторов из основных покупателей недвижимости. Стат анализ показал, что среди покупателей сейчас становится больше молодых людей в возрасте 26-35 лет, которые уже сейчас делают более 44% покупок, а объекты стоимостью 40-50 тысяч Евро не задерживаются на рынке.

Среди болгарских специалистов бытует мнение, что строительство в Болгарии уже сейчас приближается к своему максимуму, т.к. число сдаваемых квартир приближается к числу потенциальных покупателей. Однако, иностранные анализаторы утверждают, что жилищное строительство в Болгария имеет большой потенциал. Они ссылаются на стат данныe, по которым в Болгарии на 1000 жителей строится 1.5 жилища в год, тогда как в Польше - три новых жилища, а в Испании и Ирландии - 15. Высокая ставка НДС - 20% в Болгарии также является препятствием на рынке недвижимости (В Польше НДС - 7%, а в Чехии - 5%). По их мнению, в Болгарии еще не появились крупные строительные международные компании, появление которых значительно увеличит стоимость недвижимости после присоединения к ЕС.

Так, по словам,  главного инженера Израильской компании B.S.R. Europe Ави Шварца, в Болгарскую недвижимость сейчас имеет смысл инвестировать, так как возвращаемость все еще высокая, между 9 и 11% за год. Он считает, что через несколько лет после присоединения страны к Европейскому союзу доходность за счет роста цен может уменьшиться до 7%. Компания B.S.R. Europe начинает строить несколько жилых комплекса в Софии и в ближайшие 3 года, планирует инвестировать более 25 млн. евро. (по сообщению SeeNews). 

Небольшой вывод:

Данная статья готовилась к печатъи в начале 2006 года, но основные данные соотвествуют сегодняшнему положению дел на рынке недвижимости, однако, наблюдяется серьезное затишье перед вступление Болгарии в ЕС. Много строителей прекратило, сняло с продажи свои квартиры, ожидая повышения цен, много и болгар значительно повысили цены (хотя и не смогли продать за более низкую цену ранее!?) на вторичном рынке. За последние 2 месяца значительно подорожал цемент, бетон и кирпич, что обязательно окажет влияние на цены после Нового года. Хотя сейчас есть достаточно много специалистов, считающих, что возможно и значительное падение цен в начале 2007 года, ссылаясь на данные по Польше и Чехии после присоединения. Те же, кто приезжает сейчас и покупает недвижимость в Болгарии предпшочитают основываться на опыте бывших соц. прибалтийских стран, где цена после присоединения не упала, а продолжила свой рост.
Не будем гадать, а подождем немного!

После выхода из печати в рассылке опубликую и еще ряд моих статей по недвеижимности в журнале: "HomesOverSeases".

Новости нашего сайта и форума:

Это лишь часть новых сообщений на форуме, если желаете ознакомиться со всеми, то зарегистрируйтесь на форуме и будете иметь сообщения по всем обновлениям и дополнениям.

Ответы на вопросы:

У мена накопилось множество вопросов, ответы на которые будут интересны читателям рассылки, но из-за занятости, решил отложить ответы для следующего номера, который будет полностью посвящен толкько вашим письмам.

Болгарский анегдот:

-Имате ли студено кафе?
-Имаме.
-Тогава ми стоплете едно.
 

Жду ваши предложения, замечания и пожелания по содержанию рассылки.
Обсужу все виды сотрудничества с заинтересованными  людьми и фирмами,  работающими по болгарской тематике.

все, кто хочет поговорить со мной лично, могут позвонить мне на мой
мобильный телефон по номеру +359-897919269  или +359-878919269 или написать мне на e-mail: abashev@bitex.com;
Для разговора через SkyPe следует договориться о времени предварительно.