Отношения сторон строятся на основе договора долевого участия. Стороны этого договора именуются "застройщиком" и "дольщиком".

Кто может быть застройщиком?

Закон устанавливает определенные требования к застройщику (статья 6):

• Застройщик должен быть юридическим лицом и не может выступать в форме индивидуального предпринимателя.
• Застройщик должен иметь лицензию на привлечение денег дольщиков для организации строительства. Деятельность застройщика без лицензии не допускается. Таким образом государство устанавливает контроль за соответствием застройщиков предъявляемым квалификационным требованиям.
• Застройщик должен организовать строительство жилых зданий на  земельных участках, принадлежащих ему на праве собственности или на праве землепользования, предоставленном местным акиматом. На не принадлежащем ему участке застройщик не вправе производить строительство.
• Застройщик осуществляет свою деятельность путем инвестирования собственных и (или) заемных средств, а также денег дольщиков для организации строительства жилых зданий.
• Застройщик в целях строительства жилых зданий на началах долевого участия вправе заключать договоры подряда и поручения с другими организациями.
• Застройщик обязан расходовать деньги дольщика для целей, связанных с возведением жилого здания, в строительстве которого участвует дольщик. Использование денег на другие цели не допускается. Такое ограничение вызвано необходимостью гарантий того, что средства дольщика не будут израсходованы на не связанные со строительством цели.
• Иностранные организации осуществляют деятельность по организации строительства жилых зданий путем привлечения денег дольщиков только посредством создания юридического лица на территории Республики Казахстан.

Кроме того установлены специальные требования к рекламе строительства зданий на началах долевого участия (статья 15 Закона). Реклама жилых зданий в целях привлечения денег дольщиков для возведения жилого здания до выдачи разрешения на строительство нулевого цикла не допускается. Запрещается реклама для привлечения денег дольщиков в период приостановления действия лицензии застройщика.

Требуйте предоставления информации и документов

Закон (статья 8) обязывает застройщика предоставить для ознакомления любому лицу, обратившемуся в целях заключения договора о долевом участии в жилищном строительстве, следующую информацию и документы:

• о фирменном наименовании и местонахождении застройщика;
• свидетельство о государственной регистрации (перерегистрации) застройщика;
• свидетельство налогоплательщика;
• статистическую карточку;
• аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности в жилищном строительстве, при его наличии;
• лицензию на осуществление деятельности по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков;
• о проектах строительства жилых зданий, которые застройщик осуществил в течение двух лет, с указанием местонахождения указанных объектов, сроков их ввода в эксплуатацию, при их наличии;
• об объекте строительства;
• документы, подтверждающие соответствующие права застройщика на земельный участок.

Информация об объекте строительства включает:

• разрешение на строительство по этапам;
• указание местоположения и описание объекта в соответствии с проектной документацией;
• сведения об этапах строительства и сроках его завершения;
• основные сведения о генеральном подрядчике, включая наименование, опыт работы в данной сфере, наличие лицензии, информацию о сданных в эксплуатацию объектах, где он действовал в лице генерального подрядчика.

Договор долевого участия в строительстве. На что нужно обратить внимание?

Заключая договор о долевом участии в жилищном строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок построить жилое здание и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать дольщику его долю в жилом здании по условиям договора, а другая сторона (дольщик) обязуется внести деньги в размере и порядке, обусловленных договором.

Закон (статья 9) устанавливает обязательные требования к форме и условиям договора о долевом участии в жилищном строительстве.

Дольщикам рекомендуется настроиться на серьезную работу по анализу договора, поскольку волей-неволей придется ориентироваться в некотором количестве юридических и строительно-технических терминов.

Такой договор должен заключаться в письменной форме на основании типового договора, утвержденного Правительством Республики Казахстан и подлежит учету в местном акимате, кроме того считается заключенным с момента такого учета. К сожалению на момент написания статьи постановление Правительства, определяющее форму договора и порядок его учета еще не принято.

Обратите внимание на обязательные условия договора, без которых договор не будет иметь силы и не будет поставлен на учет. Обязательные условия:

• ределение для дольщика в соответствии с проектной документацией его доли в жилом здании, подлежащей передаче ему застройщиком после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию;

• срок передачи застройщиком доли в жилом здании дольщику;

• цена договора, то есть сумма денег, подлежащих внесению дольщиком, исходя из расчета за квадратный метр полезной площади жилища (квартиры);

• гарантийный срок на жилое здание, построенное по договору о долевом участии, который не может быть менее двух лет со дня приемки объекта в эксплуатацию;

• обязательное приложение к договору части архитектурной проектной документации (планов застройки и жилища, этажности), относящейся к квартире в жилом здании, подлежащей передаче дольщику;

• указание величины неустойки (пени) в случае нарушения застройщиком предусмотренного договором срока передачи дольщику его доли в объекте недвижимости;

•  указание величины неустойки (пени) в случае нарушения дольщиком установленного договором срока внесения платежа.

При этом, если в договоре отсутствует одно из указанных выше условий, он не может быть поставлен на учет, а следовательно не будет заключенным.

В случае смерти дольщика права и обязанности по договору переходят к наследникам в соответствии с нормами о наследовании. Застройщик не вправе отказать таким наследникам в переходе прав и обязанностей.

Договор о долевом участии в жилищном строительстве, вносимые изменения в него, а также уступка права требования по договору подлежат учету в уполномоченных органах по местонахождению строящегося жилого здания. Для учета договоров о долевом участии в жилищном строительстве, вносимых изменений в него, а также уступки права требования по договору застройщиком представляются документы с указанием площадей долей и их местоположения в строящемся жилом здании. Застройщик обязан представить дольщику выписку об учетной записи договора о долевом участии в жилищном строительстве в течение десяти рабочих дней после того как произведет учет. При учете договоров, вносимых изменений в него, а также уступки права требования по договору производится обязательная проверка на предмет наличия ранее поставленных на учет прав третьих лиц на долю. При наличии таких прав в учете договора отказывается. Это сделано в целях недопущения так называемых "двойных продаж", когда одна квартира продавалась нескольким лицам.

Учет договоров долевого участия с предоставлением уполномоченному органу застройщиком, кроме вышеуказанных документов, разрешения на строительство или его этапа.

Срок для проведения учета договора - 5 рабочих дней со дня подачи документов.

Когда застройщик может заключать договор о долевом участии?

Застройщик может  заключать договор о долевом участии  только после получения в установленном законом порядке разрешения на использование под строительство предоставленного ему  акиматом участка и после завершения нулевого цикла застройки объекта строительства (подтверждение чего вы вправе потребовать). Нулевой цикл - это  комплекс строительно-монтажных работ по строительству частей жилого здания, расположенных ниже условной проектной отметки, принимаемой за ноль.  Договор с дольщиками может заключаться только до выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию жилого здания. Таким образом, законом ограничен срок возможного заключения договора о долевом участии. Заключение договора возможно с момента окончания нулевого цикла до момента ввода в эксплуатацию построенного жилого дома.

Застройщик может заключать договоры о долевом участии только при наличии у него собственного капитала на момент заключения договора в объеме не менее 12 процентов от привлеченных денег по неисполненным договорам долевого участия в жилищном строительстве.

Санкции за нарушение договора

В соответствии со статьей 17 Закона в случае нарушения застройщиком предусмотренного договором срока передачи дольщику его доли в жилом здании застройщик уплачивает дольщику неустойку (пеню) в размере 0,1 % от суммы, уплаченной дольщиком по договору долевого участия в жилищном строительстве за каждый день просрочки.

Дольщик, обнаруживший в течение гарантийного срока после приемки результатов работы отступления в ней от договора или иные недостатки, которые не могли быть установлены при обычном способе приемки (скрытые недостатки), в том числе такие, которые были умышленно скрыты застройщиком, обязан известить об этом застройщика в десятидневный срок по их обнаружении.

В случае, если доля в объекте недвижимости построена с отступлениями от условий договора или с иными недостатками, дольщик по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

• безвозмездного устранения недостатков в согласованный сторонами срок;

• соразмерного уменьшения цены договора;

• возмещения своих расходов на устранение недостатков.

 В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа дольщик уплачивает застройщику неустойку (пеню) в размере 0,1 % за каждый день просрочки от суммы, подлежащей уплате дольщиком в установленный договором период.

Дольщик в силу договора о долевом участии в жилищном строительстве не несет ответственности за финансовые и прочие риски застройщика при осуществлении строительства жилого здания.

Изменение и расторжение договора о долевом участии

По соглашению застройщика и дольщика условия договора могут быть изменены после его заключения, но только в случаях, если самим договором и (или) дополнительными соглашениями к нему предусмотрены случаи и условия его изменения (статья 13 Закона). Так по соглашению сторон в договоре может быть предусмотрена возможность изменения цены, площади или характеристик объекта. Заметим, что закон говорит о возможности изменения условий договора только, если на такую возможность согласились обе стороны договора. Следовательно дольщик вправе не соглашаться на подобное условие при заключении договора. В любом случае, если дольщик уплачивает цену договора в полном объеме согласно условию договора, то дальнейшее изменение цены за 1 квадратный метр общей площади жилого здания не допускается.

Дольщик может уступить свои права по договору другому лицу. Такая уступка допускается только после уплаты дольщиком цены договора (без согласия застройщика) или одновременно с переводом долга на нового дольщика (с согласия застройщика).

Уступка дольщиком права требования по договору о долевом участии  допускается с момента учета договоров до момента подписания сторонами акта о передаче соответствующей доли в построенном жилом здании.

В случае нарушения обязательных условий договора о долевом участии в жилищном строительстве любая из сторон в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать приведения его в первоначальное положение с уплатой неустойки в соответствии с вышеуказанными размерами, а также возмещения других убытков в части, непокрытой неустойкой.

Передача доли в жилом здании

Передача застройщиком дольщику его доли в построенном жилом здании должна произойти не позднее срока, указанного в договоре, но не ранее получения разрешения о вводе в эксплуатацию жилого дома. При этом составляется передаточный акт.

Дольщик до подписания акта о передаче ему его доли вправе потребовать от застройщика указать в передаточном акте несоответствие его доли требованиям, указанным в законе или в договоре, либо отказаться от подписания передаточного акта. При этом застройщик обязан внести в передаточный акт данные сведения.

Если в договоре долевого участия не предусмотрено иное, при уклонении дольщика от принятия своей доли в жилом здании или при отказе дольщика от ее принятия застройщик по истечении десяти рабочих дней со дня, предусмотренного договором для передачи соответствующей доли, вправе расторгнуть договор и вернуть деньги дольщику, кроме неустойки (пени), причитающейся согласно договору застройщику в возмещение убытков, понесенных им из-за этого.

Дольщик становится более защищенным

С принятием нового Закона права дольщика в большей степени защищены. Это достигается:

• определением четких обязательных условий, которые должен содержать договор долевого участия, что позволяет дольщику, не обладающему юридическими познаниями, просто проверить их наличие;
• процедурой учета заключенных договоров, что позволяет государству исключить возможность многократных продаж, заключения договоров строительными организациями, не имеющими лицензий, земельных участков, разрешений на строительство.