parest.webdirect.ru

ПРОДАЖА КВАРТИР

Этап 8. Подготовка и подписание договора купли-продажи (ДКП)

После получения всех необходимых документов и проведения соответствующих проверок покупателем составляется договор купли-продажи квартиры.   В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости составляется в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, т. е. в простой письменной форме (ППФ). В то же время, по договоренности сторон договор может быть заключен и в нотариальной форме (п. 1 ст. 434 ГК РФ).  Договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Существенными условиями договора являются:
>Предмет договора. В данном случае это точный адрес квартиры, ее детальное описание с указанием количества комнат, этажа, метражей по данным БТИ (ст. 554 ГК РФ).
>Цена договора (ст. 555 ГК РФ).
>Перечень всех лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования квартирой после ее приобретения покупателем с указанием их прав на пользование жилым помещением (ст. 558 ГК РФ).

Напомню, что по закону право на проживание остается у:
- лиц, отказавшихся от приватизации (ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-  ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" );
- отказополучателей по завещательному отказу (ст. 1137 ГК РФ, ст. 33 ЖК РФ);
- получателя ренты, если договором пожизненного содержания с иждивением не предусмотрено иное (п.1 ст. 586 ГК РФ, ст. 34 ЖК РФ);
- арендаторов, до прекращения срока действия или расторжения  договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ);
-  нанимателей до прекращения срока действия или расторжения договора найма (ст. 675 ГК РФ);
- безвозмездных пользователей до прекращения срока действия или расторжения договора безвозмездного пользования (п. 1 ст. 700 ГК РФ).

В ст. 556 ГК РФ говорится, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество. При таких обстоятельствах уклоняющаяся сторона может быть принуждена к выполнению условий договора в судебном порядке. Акт приема-передачи квартиры может быть составлен сторонами в произвольной форме. Данный документ является неотъемлемой частью правоустанавливающих документов на квартиру.

В договоре купли-продажи квартиры указывается:
1. Ф.И.О., год и место рождения, гражданство, паспортные данные, адрес регистрации продавца и покупателя.
2. Предмет договора - адрес квартиры, которую покупатель приобретает в собственность,  ее детальное описание.
3. Документы, на основании которых квартира принадлежит продавцу (перечисляются все правоустанавливающие документы).
4. Цена отчуждаемой квартиры  (в договоре купли-продажи указывается только одна валюта – рубли, но в ячейку может закладываться любая валюта по согласованию сторон).
5  Порядок, место и сроки расчетов.
6. В ДКП необходимо указать, что приобретаемая квартира до заключения настоящего договора никому не отчуждена, не заложена, в споре, под арестом (запрещением) не состоит. Продавец гарантирует Покупателю, что указанная квартира в доверительное управление, в аренду, в коммерческий наем, во вклад в уставный капитал юридических лиц не передана, свободна от любых прав третьих лиц.
7. Определяется, с какого момента Покупатель несет расходы по оплате коммунальных платежей, электричества, эксплуатации и содержанию квартиры, дома и придомовой территории ( после регистрации договора купли-продажи или после подписания акта приемки-передачи). 
8. Указывается срок  физического и юридического освобождение квартиры.
9. Определяется срок  подписания акта приема-передачи объекта и передачи покупателю ключей и всех оплаченных квитанций за телефон, электричество, коммунальные услуги.
10. Прописываются в пунктах договора риски, которые могут нести продавец и покупатель. Например, «до подписания передаточного акта риск случайной гибели или случайного повреждения отчуждаемой квартиры и ответственность за ее сохранность несет продавец».
11. В договоре купли-продажи фиксируют, что стороны при подписании документа действуют добровольно, на обоюдно выгодных условиях, понимают значение своих действий, не лишались и не ограничивались в дееспособности, под опекой и попечительством не состоят, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть пописываемого договора купли-продажи квартиры.
12. Стороны указывают - кто оплачивает все расходы по сделке (обычно расходы по оформлению оплачивает покупатель).
13. Если квартира оборудована стационарным абонентским телефонным номером МГТС, то обязанность продавца - не препятствовать переоформлению телефонного номера на имя нового собственника, не переводить его по другому адресу и не передавать его третьим лицам.
14. Фиксируется, что договор купли-продажи квартиры составляется в трех экземплярах, по экземпляру договора для каждого из участников и экземпляр договора для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, при этом каждый экземпляр договора купли-продажи имеет одинаковую юридическую силу.

В договор купли-продажи по согласованию сторон могут быть внесены и другие пункты, например, - основания, порядок и последствия расторжения договора.

Цена квартиры в договоре купли продажи является существенным условием не только с юридической, но и с финансовой точки зрения. Дело в том, что сделки с жильем влекут за собой определенные налоговые последствия по налогу на доходы физических лиц (НДФЛ), причем не только для продавцов, но и для покупателей. Продавец, как гражданин получивший доход, должен, в общем случае, представлять в налоговые органы декларацию и уплачивать в бюджет НДФЛ, покупатель же имеет право на получение налогового вычета в связи с понесенными расходами на приобретение жилья.  Подробно налогообложение сделок рассмотрено в статье «Налогообложение сделок с жилыми помещениями». Здесь лишь напомню, что продавец, владевший недвижимостью 3 года и более, от налогообложения освобождается, если же квартира находилась в собственности продавца менее трех лет, то он обязан уплатить НДФЛ по ставке 13% от суммы, полученной от продажи, уменьшенной на 1 млн. рублей. Граждане – покупатели жилых помещений по налоговому законодательству РФ вправе получить имущественный налоговый вычет, позволяющий частично возместить их расходы путем уменьшения будущих налоговых платежей.  Общий размер имущественного налогового вычета равен сумме понесенных расходов, но не свыше 2 млн. рублей (вычет предоставляется только один раз).

Поскольку стоимость жилья исчисляется миллионами рублей, то и налог получается немалый. Например, если по договору цена квартиры составляет 5 000 000 рублей, то НДФЛ, соответственно, будет равен 520 000 рублей ((5 000 000 руб. – 1 000 000 руб.) х 0,13 = 520 000 руб.). Отсюда понятно желание продавцов, владевших квартирой менее трех лет, указать в договоре как можно меньшую (желательно до миллиона) цену объекта. Покупатели же, подвергаясь риску получить в случае расторжения договора лишь ту сумму, которая в нем указана, озабочены тем, как правильно оформить разницу между фактической и официальной стоимостью приобретенной недвижимости (так называемый «боковик»). Сразу заметим, что простая расписка здесь не поможет, так как суды расписки в качестве доказательств не принимают.

Иногда в договор купли-продажи включают пункт примерно такого содержания: «Стороны, руководствуясь ст. ст. 421, 461 ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего Договора недействительным или расторжения его по обстоятельствам, возникшим до исполнения настоящего Договора, что повлечет изъятие квартиры у Покупателя, Продавец обязуется приобрести в собственность Покупателя равнозначное по потребительским свойствам жилое помещение в доме аналогичной категории, в том же районе г. Москвы или предоставить Покупателю денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке недвижимости на момент расторжения настоящего договора, а также возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением настоящей квартиры. При этом квартира не может быть изъята у Покупателя до полного возмещения убытков». Формулировка звучит, конечно, утешительно, однако, практическое значение вряд ли имеет, поскольку суд почти наверняка признает данное условие кабальным.

Не вдаваясь в обсуждение юридических деталей, укажем четыре наиболее распространенных на практике способа оформления «боковика»:
- Составление сторонами договора займа денег на особых условиях, согласно которому покупатель (займодавец) дал продавцу (заемщику) сумму, составляющую разницу между фактической и договорной ценой в долг. В случае отчуждения квартиры «требование» о возврате денег утрачивает свою силу (вступает в силу отменительное условие), а при вынесении судебного решения о признании по инициативе продавца сделки недействительной (отлагательное условие), продавец обязуется вернуть сумму займа. Подписание подобного договора должно происходить в присутствии двух свидетелей со стороны покупателя, чтобы предотвратить в дальнейшем признание этого договора притворным в соответствии со ст. 170 ГК РФ.

- Составление сторонами договора бытового подряда о неотделимых улучшениях (например, на ремонт или перепланировку), якобы выполненных продавцом. Продавец дает расписку на получение «вознаграждения», подписывается акт приема-передачи работ. Строго говоря, данная схема не освобождает продавца от уплаты НДФЛ, так как доход, хотя бы и за выполненные по договору бытового подряда работы, все-таки получен. Правда, этот доход легче скрыть от налогообложения, чем доход от продажи недвижимости, сведения о котором автоматически попадают в налоговую инспекцию. Но следует иметь в виду, что сокрытие дохода от налогообложения квалифицируется как налоговое правонарушение и, в случае обнаружения, влечет за собой применение санкций, предусмотренных Налоговым кодексом РФ.

-  Дополнительное соглашение об изменении цены. Замечание такое же, как и в предыдущем случае.

- «Просроченный заем». Задним числом составляется договор займа на полную стоимость квартиры. При этом продавец (заёмщик) якобы не может расплатиться, и в обеспечение своих обязательств отчуждает в пользу покупателя (займодавца) квартиру по основному договору купли-продажи. При этом стороны составляют соглашение об исполнении обязательства по просроченному договору займа, чем последний и прекращается.

При принятии решения о стоимости квартиры в договоре купли-продажи, следует иметь в виду следующее.
При исчислении НДФЛ налогоплательщик, вместо применения налогового вычета в размере 1 млн. рублей, имеет право уменьшить свои доходы на документально подтвержденные расходы, произведенные им в связи с приобретением этой квартиры. Другими словами, если ранее вы приобретали вашу квартиру путем купли-продажи, путем инвестирования или через ЖСК и при этом сохранили документы, подтверждающие ваши расходы, то налоговая база по НДФЛ, определенная по принципу «доходы минус расходы», может оказаться минимальной, либо вообще равной нулю.
При продаже одной квартиры и покупке в этом же налоговом периоде другого жилого помещения ваш суммарный налоговый вычет по доходу данного года может составить 3 млн. рублей – 1 млн. вам предоставляется как продавцу, 2 млн. рублей (максимально) – как покупателю.
С учетом указанных обстоятельств, вам, возможно, и не придется занижать фактическую стоимость квартиры (по крайней мере, значительно).

В заключение заметим, что агентства, представляющие покупателей, в обязательном порядке указывают фактическую цену объекта и в авансовом договоре (договоре задатка) и в условиях проведения сделки (приложение к договору об оказании услуг), так что ваше налоговое правонарушение в любом случае будет документально зафиксировано.

Если одну из сторон договора представляет агентство, то договор, скорее всего, подготовят юристы этого агентства. Если же сделка совершается без посредников – лучше поручить составление договора в простой письменной форме (ППФ) специализирующимся по вопросам недвижимости юристам. Стоимость составления договора в ППФ в Москве составляет примерно 3000 руб. В большинстве случаев этот расход несет покупатель, ведь ему важнее, чтобы договор был составлен грамотно. За нотариальный договор нотариусы берут довольно дорого – 1-1,5% от договорной стоимости квартиры, оплачивает, как правило, приверженец нотариальной формы.

Эксперт по недвижимости Баринов Виталий Юрьевич
Задать вопрос автору или оставить заявку на обслуживание можно либо по тел. +7 (925) 719-4940; либо по эл. почте owner-vb@yandex.ru; либо через личный сайт автора -  http://owner-vb.narod.ru

В следующем выпуске будет подробно рассмотрен девятый шаг алгоритма - "Государственная регистрация сделки".  Все статьи серии, ранее опубликованные в выпусках рассылки можно прочитать на нашем сайте. Там же вы найдете много другой интересной и полезной информации.

parest.webdirect.ru