Выпуск №156

Содержание:

    события

             1.   И электричество даст, и атмосферу почистит    

       статьи

             2.  Ипотека не провоцировала цены

          3.  Резюме

          4.  Кому сегодня доступна ипотека

       А это на общетрепещущие темы:

             5.  Пойдут ли девятиэтажки под снос вслед за "хрущевками"
 

 И электричество даст, и атмосферу почистит
 

         Москва приступает к освоению необычного источника получения электроэнергии с использованием биотехнологий.
              Речь идет о выработке электроэнергии и тепла из биогаза станций аэрации. В распоряжении столичного правительства от 3 октября 2006 года сказано, что в 2006-2008 годах будет выполнено строительство мини-ТЭС, которая станет работать на биогазе Курьяновской станции аэрации. Проведен открытый аукцион, по результатам которого определен инвестор на реализацию этого инвестиционного проекта - ООО "ВТЕ Вассертехник ГмбХ".
               Электрическая мощность мини-ТЭС составит не менее 10 мегаватт. Как сообщили "Строительному миру" в департаменте топливно-энергетического хозяйства города Москвы, такой мощности хватит на обеспечение жилого микрорайона примерно в 80 тысяч квадратных метров. В департаменте отметили, что новый источник энергии будет использоваться в некоторых районах столицы, которые испытывают энергодефицит. Там также обратили внимание на то, что утилизация биогаза станций аэрации - вещь положительная и с экологической точки зрения.

 

вверх страницы

Ипотека не провоцировала цены

               Интервью с генеральным директором Международной академии ипотеки и недвижимости Татьяной Никитиной

              Рост цен на жилье повлек за собой значительные изменения на рынке недвижимости. О том, как на них отреагировал ипотечный рынок,  рассказала Татьяна Никитина, генеральный директор Международной академии ипотеки и недвижимости.

           – Татьяна Ивановна, что сейчас происходит на ипотечном рынке?

             – Сегодня сложилась несколько парадоксальная ситуация. Условия кредитования стали значительно благоприятнее, чем год назад. Семьдесят банков предлагают более 1000 ипотечных программ. Соответственно, из-за высокой конкуренции кредитные организации смягчают условия кредитования: снижают процентные ставки, увеличивают сроки и суммы выданных кредитов. Сегодня, приобретая квартиру по ипотеке, заемщики могут внести фактически любой первоначальный взнос (от 5%), а могут и не вносить никакой суммы. Еще год назад ипотека без первоначального взноса казалась в принципе невозможной. При этом банки стали лояльнее к заемщикам: многие из них устанавливают проценты по кредитам независимо от формы подтверждения доходов. Банки учитывают не только "серую" зарплату заемщика, но и "левую" прописку, то есть могут дать кредит человеку, который не прописан в данном регионе. Кредитные организации стараются упростить и процедуру оформления документов. К примеру, допускают указание в договоре заниженной стоимости недвижимости, что выгодно и для продавца квартиры, и, соответственно, для покупателя. Значительно сократились сроки рассмотрения заявки: сегодня банк может принять решение о выдаче кредита тому или иному заемщику за один-два дня. Однако, несмотря на все эти "послабления", нынешнюю ситуацию на ипотечном рынке можно охарактеризовать как неблагоприятную для заемщиков, поскольку стоимость жилья достигла очень высокого уровня. Так, если учесть, что однокомнатная квартира в Москве стоит минимум 130 тысяч долларов, то ежемесячные выплаты по кредиту при максимальном сроке 30 лет и минимальной ставке 9%, составят свыше тысячи долларов. Согласитесь, немногие могут похвастаться такой зарплатой. При этом надо еще на что-то жить и платить квартплату. Получается, что сегодня заемщику не составит труда найти оптимальную для себя программу кредитования, главное, чтобы доходы позволяли.

– Как повлиял рост цен на ипотечный рынок?

– После повышения цен число ипотечных заемщиков снизилось. Процентная ставка, как правило, не отпугивает тех, кому доходы позволяют купить квартиру. Сегодня большинство людей не может себе этого позволить, особенно если нет первоначального капитала. Зато увеличилось число ипотечных сделок, направленных на улучшение жилищных условий, то есть ипотеку стали брать те, кому нужны дополнительные квадратные метры.

– Есть мнение, что ипотека спровоцировала рост цен, так как больше людей смогли позволить себе купить квартиру.

– Доля ипотечных сделок в общей численности сделок купли-продажи еще настолько мала, что вряд ли правомерно говорить о том, что ипотека спровоцировала рост цен. Проблема в том, что спрос на квадратные метры в нашей стране год от года увеличивается, а предложение уменьшается, поскольку домов сегодня строится очень и очень мало. Сбалансировать соотношение спроса и предложения можно только путем увеличения последнего, то есть надо больше строить. В противном случае цены будут продолжать расти.

– Насколько право правительство, "выбрав курс" на снижение процентной ставки?

– Я считаю, что процентные ставки не являются компетенцией органов власти. Их задача – повышать уровень благосостояния народа. Правительство у нас намерено выдать к 2010 году миллион кредитов. Я не очень верю, что это возможно. По нашим подсчетам, количество выданных банками ипотечных кредитов увеличивается в среднем в два раза за год. За девять месяцев этого года в Москве было выдано свыше 10 тысяч кредитов. Московские кредиты составляют 4–5% от общего числа кредитов по России. Если провести небольшие расчеты, можно увидеть, что до миллиона мы не дотягиваем. Сегодня многие банки стараются увеличить объемы кредитования за счет развития региональной сети. Однако не все регионы одинаково активны. Хорошие показатели у тех районов, где благоприятная экономическая ситуация и есть потенциал роста, то есть, проще говоря, там, где у людей есть работа в настоящем и перспективы на будущее. Стабильная и хорошо оплачиваемая работа – союзник ипотеки. Я всегда говорила, что надо не доступное жилье делать, а доступную жизнь, тогда и жилье станет доступным.


– Будут ли ставки снижаться и дальше?

– Логика на самом деле проста: если доходы у людей будут расти, а процент инфляции будет снижаться, то ставки упадут. Соответственно, если доходы будут выше, а ставки ниже – больше людей будет брать ипотечные кредиты. Сегодня минимальная процентная ставка – 9%. Ставка рефинансирования – 11%. Пока не снизится ставка рефинансирования, ипотечные ставки не пойдут на снижение.


 

вверх страницы

Резюме

КУЛАКОВ АЛЕКСЕЙ СТАНИСЛАВОВИЧ

Тел.: (495) 773-5036 (моб),
alex@kulakoff.org  


ПЕРСОНАЛЬНЫЕ ДАННЫЕ
Дата рождения: 27.02.1972
Постоянное проживание: г. Москва
Неженат, детей нет.

ОБРАЗОВАНИЕ
Высшее, МИСИ, факультет ПГС

ПРОФЕССИОНАЛЬНЫЙ ОПЫТ:

Имею опыт работы в области строительства и реконструкции зданий в системе Заказчика (с 1997 года).

С 17.04.06 - 31.09.06 - Начальник отдела капитального строительства и капитального ремонта ОАО «Связьтранснефть».
В мои обязанности входили: организация выполнения физических и финансовых объемов работ, контроль за выполнением графиков производства работ по объектам ТПРиКР; координация работ Общества по своевременной разработке проектно- сметной документации строительства; подготовка документов для регистрации вновь введенных объектов; разработка тендерной документации, проведение тендеров по объектам эксплуатации связи и защита результатов тендерных торгов перед руководством; анализ поступающих в Общество отчетов о выполнении плановых физических объемов, контроль за составлением конъюнктурных обзоров и справок по состоянию строительства и представление материалов руководству Общества и в вышестоящие организации, подготовку для руководства предложений, вытекающих из анализа отчетности; координация работ отделов капитального строительства и капитального ремонта филиалов (15 шт.) Общества; организация работы рабочих и государственных комиссий по вводу в эксплуатацию законченных строительством объектов, контроль за ходом оформления требуемых актов и участие в решении вопросов, возникающих в процессе сдачи промышленных объектов и линейной части; проверка и визирование возникших в процессе строительства объемов дополнительных работ, не вошедших в проектно-сметную
документацию и контракт агента (ОАО ЦУП «Стройнефть»).

С 1.11.04 - 15.11.05 Начальник производственно-технического отдела Строительной компании "Домостроительный комбинат". Занимался контролем за сроками разработки проектной документации; согласованием проектной документации с надзорными службами; контролем за исполнением договоров; рассмотрением и утверждением договоров на проектно-изыскательные работы с проектными институтами НИИПИ градостроительства МО, Мосгражданпроект, Моспроект-3 и контролем за оплатой выполненных работ; рассмотрением полученной документации в части её комплектности, соответствия с СНиП и техническим условиям.
рекомендательное письмо

С 16.12.2003 до 19.10.2004 работал в ЗАО "Стройметресурс" начальником Производственно-технического отдела. Занимался контролем за оформлением исходно-разрешительной документации; контролем за сроками разработки проектной документации; согласованием проектной документации с надзорными службами; проведением экспертизы градостроительной и проектной документации; рассмотрением и утверждением договоров на проектно-изыскательные работы, договоров на ПИР и контролем за оплатой выполненных работ; рассмотрением полученной документации в части её комплектности, соответствия с СНиП и техническим условиям.

С 01.04.2003 до 25.08.2003 - начальник отдела капитального строительства ОАО "ВЗ ГИАП". Занимался работой с проектно-сметной документацией, согласование ИРД объектов реконструкции и строительства, работа с подрядными организациями, проведение тендеров, конкурсов. Руководил строительством тёплых складских объектов (25 000 м2), реконструкцией (увеличение этажности) ж/б объекты (8 000 м2). Эксплуатировал и проводил текущий ремонт производственных и административно-бытовых корпусов, подъездных путей, дорог, общестроительные работы на инженерных коммуникаций.

08.2002 - 12.2002 отдел благоустройства в ГУП ДЕЗ района Северное Измайлово в должности ведущий специалист. Занимался вопросами подготовки и проведении реконструкции жилого фонда и благоустройством территорий района.

02.2001 - 06.2002 АОЗТ "Эверест" в должности начальника отдела заказов. Продвижение (успешное участие в тендерах и конкурсах) и поставка по Московскому, Владимирскому, Тульскому, Ивановскому регионам стр. материалов и изоляции "Днепромаст".

10.1999 - 01.2001 ООО "ЭридаС" - начальник ПТО (строительство автомоек на Мичуринском пр-те, устройство мягких кровель военного городка "Вешнии воды" после успешного участия в тендере)

08.1997 - 05.1998 ЗАО "Дон-Строй" отдел технического надзора Службы заказчика. Инженер технического надзора. Вёл объекты: ул. М. Василевского - внутренняя отделка, устройство мембранной мягкой кровли, благоустройство; ул.М. Бирюзова, 32 - высотный монолитный ж-б, устройство высотного "мягкого фасада" (проведение тендеров на данные виды работ).


ДОПОЛНИТЕЛЬНАЯ ИНФОРМАЦИЯ: Владею знаниями и навыками для выполнения задач и функций заказчика-застройщика, имею опыт работы: с проектно-сметной документацией, с подрядными строительно-монтажными организациями, по проведению тендеров, конкурсов, по взаимодействию с государственными и муниципальными структурами по согласованию ИРД. Обладаю опытом по организации строительного производства в г. Москве, Московской области, по технологическому сопровождению строительства, по бетонным и железобетонным работам, по монтажу строительных конструкций, по кровельным и отделочным работам, по асфальтобетонным работам и благоустройству территории. Умею работать с нормативно-разрешительной документацией, а также Положением о заказчике-застройщике, СНиП, МГСН, методическими рекомендации МИНСТРОЯ России. Имею собственную библиотеку этой документации.

Знаю немецкий язык: читаю и перевожу со словарём.
Занимаюсь гиревым спортом, увлекаюсь рыбалкой.
Навыки работы с PC: Windows 98/NT/2000/ХР, MS Outlook, The Bat, Mozilla -- на уровне администратора. Word 97/2000/2002 -- на уровне продвинутого пользователя. Excel 97/2000/2002 -- уровень пользователя.

С 2003 года руковожу работой строительный интернет-проекта "Новый дом" (сайт http://noviy-dom.com  , в электронной почтовой рассылки «Стройка – как много в этом звуке», в ежемесячном электронном журнале «Обозреватель строительства»)
С июля 2003 года возглавляю отдел информационно-аналитической работы и регионального сотрудничества МОО "Клуб избирателей" ( http://www.club-izbirateley.ru  )
C 1998 года координирую интернет-проект "От Анастасии" ( http://nastya.kulakoff.org  )

Личные качества: Трудолюбив, ответственен, хорошие организаторские способности. Знаю и люблю своё дело. Командный игрок. Свои знания и силы оцениваю реально. Не курю.
 

вверх страницы

Кому сегодня доступна ипотека
 

             Цена за квадратный метр жилой площади в столице достигла психологической отметки в 4 тысячи долларов, и тема доступности жилья для многих потребителей вышла на первый план. Возникает вопрос: кто сегодня может позволить себе покупку квартиры? Некоторые аналитики говорят о недоступности ипотеки для большинства жителей столицы. По регионам называют другие пропорции, но результат получается тот же.
             Как только цена квадратного метра стала приближаться к отметке 4 тысячи долларов, эксперты впервые за последний год зафиксировали изменение соотношения "продавец-покупатель". По данным аналитических центров, в сентябре соотношение продавцов и покупателей было 2/1. Что касается причин происходящего, специалисты считают, что в ажиотаже последнего года покупатель попросту исчерпал свои ресурсы. "В Москве проживает более 1,5 млн семей с совокупным месячным доходом не более 2 тыс. долл. Эти люди не могут купить собственное жилье даже с использованием ипотечного кредита, для них это очень дорого", – утверждает директор по маркетингу бюро недвижимости "Агент 002" Ольга Побединская. Напротив, директор департамента ипотечного кредитования Внешторгбанка 24 Анатолий Печатников полон оптимизма: "Нынешняя ипотека из разряда труднодоступных и дорогостоящих банковских продуктов уверенно перешла в разряд основных финансовых инструментов приобретения жилья". По его словам, банк в ближайшее время планирует значительное увеличение кредитного портфеля, и в основном за счет ипотечных клиентов. Алексей Аксенов, генеральный управляющий по розничным продуктам и услугам Международного Московского Банка считает, что высокие цены на недвижимость мешают развитию ипотеки: "Многие не в состоянии купить квартиру – ни на каких условиях. Причем стремительный рост цен зачастую не позволяет воспользоваться ипотечным кредитом даже тем, кто получил одобрение на его выдачу. Это особенно актуально для Москвы и Санкт-Петербурга". Тем не менее он уверен, что ипотека на российском рынке кредитования займет значительное место: "Несмотря на все сложности, последние несколько лет российский рынок ипотечного кредитования развивается, и развивается активно. По нашим прогнозам, в ближайшие годы объемы выдаваемых ипотечных кредитов будут как минимум ежегодно удваиваться. Поэтому и доля ипотеки на рынке недвижимости станет увеличиваться соответственно".
             Давайте разберемся, кто же сегодня может приобрести квартиру по ипотеке. Риэлторы говорят о правиле, по которому жилье доступно тогда, когда стоимость его квадратного метра равна стоимости совокупного ежемесячного дохода семьи. Сегодня рост зарплат населения сильно отстает от роста цен на недвижимость. В Московском регионе цена за квадратный метр превышает средний совокупный семейный доход более чем в два раза. В регионах ситуация немногим лучше: жилье не растет в цене такими темпами, но и уровень зарплат ниже.
                Не стоит забывать, что банк выдаст клиенту кредит только в том случае, если ежемесячные выплаты по нему не будут превышать половины его доходов за тот же период. Возможность получения кредита, выплаты по которому составят больше половины месячной зарплаты, банками расценивается как преимущество. Но предоставляют такой кредит они, как правило, тем клиентам, у которых заработная плата значительно выше среднего уровня. В противном случае риск того, что заемщик кредит не вернет, у банка выше и таким клиентам они в основном отказывают.
                 Рассчитать свои возможности для получения ипотечного кредита сегодня можно, не заходя в банк. На сайтах кредитных организаций в Интернете есть так называемые ипотечные калькуляторы. По ним не составит труда узнать размер будущих платежей по кредиту в зависимости от дохода, срока кредита, его размера и процента.
                Проведем небольшие расчеты, чтобы выяснить, какая сумма необходима для приобретения квартиры в столице по ипотеке без первоначального взноса. Возьмем минимальную стоимость однокомнатной квартиры в Москве – 120 тысяч долларов. На эту сумму нам необходим кредит. Большинство банков процентную ставку с увеличением срока кредитования повышают от 9,5% до 12% в долларах. И вот что получается: на 10 лет ежемесячный платеж составит около 1 600 долл., на 20 лет – 1 200 долл., на 30 лет – 1 150 долл. Выходит, что кредит с максимальным сроком на 30 лет смогут взять те, у кого совокупный доход в месяц составляет минимум 2 000 долл. Если срок кредита сократить вполовину, то доход уже должен возрасти до 3 000 долл. Из расчета легко увидеть, что кредиты на 20 и 30 лет отличаются незначительно, поэтому, выбрав максимальный срок кредита и сэкономив 50 или 100 долл. в месяц, придется переплатить за лишний десяток чуть ли не еще одну стоимость квартиры. Если задуматься о двухкомнатной квартире, за 200 000 долл., то при кредите сроком 15-20 лет рассчитывать надо на совокупный доход около 3 500 долл.
              Получается, что ипотека доступна сегодня тем московским семьям, совокупный семейный доход которых превышает две тысячи долларов. Но и в этом случае кредит удастся выплатить, если члены семьи будут вести экономный образ жизни. Остальным остается ждать снижения цен. Вчера консалтинговой компанией RRG (Russian Reseach Group), проводящей еженедельный мониторинг предложения недвижимости, было зафиксировано первое за полтора года снижение стоимости жилья до 3966 долл. за кв. м. Участники рынка видят в этом начало давно ожидаемой стабилизации и считают, что цены могут снизиться на 10-15%.

 

вверх страницы

              А это на общетрепещущие темы:

Пойдут ли девятиэтажки под снос вслед за "хрущевками"

           Столичные власти еще не отрапортовали о завершении программы сноса пятиэтажек, а их уже пытаются подвигнуть на куда более грандиозные затеи. Из стен Московской городской думы раздаются призывы немедленно приступить к разработке программы сноса девятиэтажных панельных домов 40-50-летнего возраста, иначе они сами обрушатся на головы жильцов.
            Особой новизны в том, чтобы снести девятиэтажку, если дело того стоит, нет. Два года назад на Нижегородской и Новорогожской улицах уже взорвали два таких дома вместе с окружавшими их хрущевками. Присутствующий при разрушении мэр Москвы Юрий Лужков во всеуслышание объявил о том, что город и в дальнейшем не будет церемониться с архитектурной штамповкой эпохи раннего Брежнева. Но дальше дело не пошло. А на днях председатель комиссии Мосгордумы по экономической политике и предпринимательству Александр Ковалев сделал заявление, заинтересовавшее почти миллион москвичей, обитающих в панельных муравейниках конца 60-х - начала 70-х годов постройки.
            - 50-летний гарантийный срок их эксплуатации подходит к концу, - сообщил Ковалев. - Через 2-3 года будет полностью реализована программа по сносу пятиэтажек и нужно будет приступать к решению вопроса с другими панельными домами.
                Времени на поиски решения депутат отвел столько же: 2-3 года.
                Спешка здесь вполне оправданна. По оценке заместителя председателя правления Росстройэкспертизы Сергея Захарова, в рейтинге надежности 9-12-этажная панель 60-70-х годов занимает последнее место. Даже истребляемые хрущевки на предпоследнем.
                И пяти-, и девятиэтажные "панельки", в свое время поразившие население незатейливостью, а капитанов плановой экономики - экономичностью, вышли с конвейера ДСК-1. Своим патологическим аскетизмом эти проекты обязаны постановлению Совмина 1955 года "Об устранении излишеств в проектировании и строительстве". Хотя в девятиэтажках без "излишеств" не обошлось. Эта роль досталась керамзитовым глазурованным плиткам обычно салатового или розового цвета, хоть как-то оживляющим внешние стены. Из-за чего такие дома в народе называли "сортиры наизнанку". Зато на полноценный чердак народных денег, видимо, уже не хватило, поэтому потолки потекли почти во всех верхних квартирах. Панельные девятиэтажки строили в Москве с 1965 по 1984 год. Всего возвели более 14 млн квадратных метров - это около 2 тысяч домов, 7% жилфонда.
                  Но, как выяснилось, паковать чемоданы жителям девятиэтажек пока рано.
              - Ни о какой программе сноса пока и речи быть не может, - заявил первый заместитель главного архитектора Москвы Юрий Григорьев. - Если учесть, что семьям при расселении на каждую существующую квартиру нужно подобрать три, никаких денег не хватит - ведь это не хрущевки, а большие дома. Мы сегодня как раз работаем над программой их реконструкции и реновации. В них нужно утеплять стены, ставить дополнительные лифты, надстраивать вентилируемые чердаки, остеклять балконы. И вообще, надо поменьше увлекаться сносами. Нужно правильно эксплуатировать и ухаживать за домами.
                "Пятиэтажная" программа тоже, если приглядеться, не образец.
               - В Москве 36 млн квадратных метров жилья в пятиэтажках, - уточнил Григорьев. - Но сносится только 6. Остальные дома - кирпичные, панельные несносимых серий - должны реконструироваться.
                  Впрочем, как водится в Москве, все зависит от места. Отнесли же почему-то к несносимым отдельно стоящие хрущевки за то, что на их месте порядочному девелоперу не развернуться. А в дорогих районах и крепкие дома идут на слом. Можно не сомневаться, что с девятиэтажками будет то же самое. Пример двух снесенных это подтверждает. Ведь стояли они не где-нибудь в Теплом Стане, а на Таганке.



 

верх страницы  

Все вопросы  и комментарии присылать по адресу:

Best IE6 1024 X 768

Ноябрь 27, 2006

Project manager:    Алексей Кулаков

Program manager: Анастасия Кулакова