Дом, который построите ВЫ!

В сегодняшнем выпуске Вы узнаете:

• Как выбрать участок;
• Категории учатков и возможность прописки;
• Как проверить и оформить документы;
• а также, Вас ждет наша постоянная рубрика: "Советы начинающим строителям"

Архив рассылки

• Выпуск №1 "С чего начать строительство дома" от 18 июня 2009г.

Анонс следующих выпусков:

• Инженерные изыскания;
• Выбор проекта дома;
• Как подобрать архитектурное бюро

Как выбрать земельный участок?

Как известно в жизненную программу настоящего мужчины входит постройка дома. Однако прежде чем строить дом под него необходимо купить земельный участок.

Прежде чем приступать к покупке участка под строительство дома необходимо определиться с вашими пожеланиями к нему. Конечно, кому-то подавай усадьбу с полями, рощами и прудами, однако большинству потребителей нужно место для дома и отдыха с удобным подъездом и возможностями по налаживанию хотя бы автономных коммуникаций - теплоснабжения, отопления, канализации и т.п. Как минимум, это предполагает наличие рядом достаточных мощностей электричества, водопровода или альтернативы ему в виде подземных или наземных водных ресурсов. Наличие газопровода позволит в будущем существенно экономить затраты на энергоресурсы.

При выборе участка необходимо обратить внимание на экологическое состояние территории - например, рядом может находиться свалка, либо захоронение отходов производства. Не самым приятным соседом может оказаться и кладбище.

При выборе участка учитывается близость учреждений образования, здравоохранения, торговли, работы, родственников, общественного транспорта и т.д. - для каждого покупателя эти критерии индивидуальны в зависимости от целей и потребностей его и его семьи. Изначальная низкая стоимость участка потом может вылиться в непомерные расходы на проведение нормальной дороги к нему, согласование и проведение коммуникаций.

Необходимо обратить внимание на адекватный Вашим запросам и планам выбор размера земельного участка. Например, под летний домик эконом-класса может подойти и 6 соток, однако, если дом предназначен для постоянного проживания, то речь может идти о 15-20 сотках и больше. Но у приобретения больших участков есть оборотная сторона - чем больше участок, тем больше времени и средств понадобится на его уход и содержание, больше придется платить налог на землю.

Категория и возможность прописки

Важнейшим аспектом, который нужно учесть, при приобретении земельного участка для строительства дома является категория и вид разрешенного использования участка. Не на всех участках можно возводить жилые строения и на еще меньшем их количестве можно оформить постоянную прописку/регистрацию.

Всего существует семь категорий земель:

1. Сельскохозяйственного назначения;
2. Промышленности;
3. Особо охраняемых территорий;
4. Земли лесного фонда;
5. Земли водного фонда;
6. Земли запаса;
7. Земли поселений.

Именно на землях последней категории, выделенных под индивидуальное жилищное строительство или малоэтажное строительство можно не только строить загородный дом, но и прописаться в нем. Строительство дома возможно и на землях поселений, выделенных под личное подсобное хозяйство.

Строительство и, даже прописка, возможны и на землях сельхозназначения. Например, существуют земельные участки сельхозназначения, с разрешенным видом использования под индивидуальное жилищное строительство. Особое внимание нужно обратить на земельные участки категории «земли сельхозназначения», с видом разрешенного использования: «садоводство» или «огородничество» или для «дачного ведения хозяйства». Если вид разрешенного использования – «дачный», то Вы имеете право построить жилой дом с правом регистрации или без права регистрации. Если это «садовый» участок, то Вы имеете право построить жилой дом, но без права регистрации. При «огородном» участке Вы не имеете права ни строить жилой дом, ни регистрироваться. Однако, и на «дачных» участках часто возникают проблемы с регистрацией. Если у Вас есть участок сельхозназначения с видом разрешенного использования под дачное строительство, то в доме на таком участке прописка возможна в судебном порядке.

Для строительства и постоянного проживания на сельскохозяйственных землях фермерского назначения или личного подсобного хозяйства, покупателю надо становиться ПБОЮЛ - фермером с соответствующим сертификатом.

Чтобы точно выяснить, возможно ли строительство на покупаемом земельном участке, лучше обратиться в земельный комитет района. У местных властей можно узнать и о возможностях и перспективах перевода земель из одного назначения в другое.

После того как вы выбрали подходящий именно Вам земельный участок, процесс его покупки только начинается. Порой он может растянуться и на полгода. Помочь сэкономить ваше личное время могут хорошие юристы, риэлторы и посредники имеющие «правильные» отношения с местными чиновниками и различными государственными службами. Только, как правило, настоящие профессионалы нарасхват.

Проверка и оформление документов

Первое с чего начинается сделка - это получение и проверка имеющихся у продавца или его риэлтора документов. При знакомстве (встрече) с продавцом нужно посмотреть его паспорт и оригинал свидетельства на право собственности на землю (если такое свидетельство оформлялось), чтобы убедиться, что земля принадлежит именно данному лицу. Если показывают только копию, то лучше от сделки отказаться, так как копия свидетельства могла быть выдана в случае, когда участок находится под арестом или когда само свидетельство изъято, если участок является предметом судебного разбирательства.

Если продавцом выступает риэлтор, необходимо съездить в агентство недвижимости, которое он представляет - узнать, работает ли там этот человек, посмотреть лицензию, ознакомиться с документами, на основании которых продаётся данный земельный участок.

Если продавец действует через представителя, то нужно попытаться проверить отозвана доверенность представителя или нет. В доверенности должно быть прописано, что доверяет (полномочия представителя), по какой цене, какую недвижимость доверяют продать представителю, имеет ли он право подписывать договор по сделке.

Если в качестве подтверждения права собственности на продаваемый участок, продавец представил свидетельство о собственности, то желательно внимательно его изучить. В нем указано:

• кем и когда выдано свидетельство;
• на основании каких документов; кто является собственником земли;
• сколько земли выдано;
• статус участка (не все участки пригодны для строительства);
• кадастровый номер участка.

К свидетельству на право собственности обязательно должен быть приложен кадастровый план. В нём указаны:

• количество соток;
• категория земли;
• сведения о частях земельного участка;
• план границ участка.

В выписке из кадастра указываются все обременения по данному участку земли (например, на покупаемом участке могут проходить газовые трубы, коммуникация, водоснабжение, кабели, древесно-кустарниковая растительность, не подлежащая вырубке). Это важно знать, поскольку при переходе права собственности все обременения и ограничения на строительство сохраняются. Однако, бывают случаи, когда в документах на землю ряд ограничений и обременений оказывается не указан.

От продавца также желательно получить документы, на основании которых он стал владельцем участка: договор купли-продажи / мены / дарения / свидетельство о наследстве.

Продавец обязан также предоставить документы об уплате налогов на землю. Если Вы покупаете участок в садовом товариществе, то подписанную председателем товарищества справку об отсутствии задолженности.

Во избежание недоразумений и конфузов с родственниками продавца, можно получить нотариально заверенное согласие супруга (супруги) на сделку. Если психическое здоровье продавца вызывает у Вас сомнения, затребуйте справку о его дееспособности. Невменяемость на момент свершения сделки может стать причиной признания её недействительной. При общении с продавцом нужно сравнить, сколько соток было выделено продавцу по документам и сколько используется и продается сейчас. Многие граждане самовольно прирезают себе дополнительные площади.

Если свидетельство о праве собственности на участок отсутствует - получите у продавца иные документы, на основании которых он владеет (распоряжается) участком. Это могут быть постановление, распоряжение местного органа власти, договора купли-продажи и т.д.

На многие земельные участки имущественные права владельцы до сих пор не оформили (т.е. земельный участок принадлежит на праве пожизненного наследуемого владения, бессрочного пользования и пр.). В «стародачных» местах и садоводческих товариществах этот вопрос наиболее актуален, т.к. пользование земельными участками там осуществляется исторически. Отсутствие свидетельства о собственности и свежего кадастрового плана существенно усложнит и задержит сделку.

В зависимости от вашей уверенности в продавце, степени знакомства с ним, осторожности, статуса земельного участка, также могут понадобиться справки об отсутствии арестов и запрещений из компетентных органов, оплате членских, паевых и разовых взносов, отказы дольщиков от преимущественного права покупки доли имущества, подтверждение отсутствия межевых споров, генеральный план застройки территории или градостроительный план и другие бумаги. Эти документы могут быть необходимы для реально безопасного проведения сделок.

Желательно «проследить» историю земли, начиная с документов о первичном выделе земли.От того, на каком праве у продавца находится земельный участок, какие у него есть документы, какова категория и вид разрешенного использования земельного участка зависит стоимость, длительность, схема и сложность всей дальнейшей сделки. В простых случаях от ее начала до получения права собственности из регистрационной палаты пройдет полтора - два месяца, а затраты составят 500 рублей, а в сложных можно не успеть и за полгода и расстаться с тысячами долларов.

Выбор и покупка участка.

Если есть возможность, участок надо приобретать на южном скате пологой возвышенности или горизонтальной ее части.

Размещение участка в низине нежелательно, поскольку весной здесь накапливается холодный воздух и заморозки бывают большими, нежели на местах более высоких.

Купив участок, не следует сразу приступать к строительству. Необходимо определиться с его микрорельефом.

Надо обязательно побывать на участке в сильный дождь, во время весеннего снеготаяния и посмотреть, в каком направлении стекает и где накапливается вода, соотнести наблюдения с вашим строительным замыслом, быть может, где-то подсыпать земли либо переместить хозяйственную постройку и т.д.

Распространенные ошибки при строительстве дома:

Отсутствие проекта. Иногда проект создается на ходу, кроме того, очень часто "строители" вообще обходятся без него, а это негативно влияет, в первую очередь, на качестве работы.

Отсутствие ландшафтной и геологической разведок. Перед строительством в обязательном порядке проводятся геологоразведка. Переменчивые неустойчивые грунты, плывун и прочие неприятности Земли должны быть изучены до начала работ.

Смета и расходы. Перед началом сооружения нужно полностью рассчитать все вероятные варианты эксплуатации здания - летнюю дачу будет очень сложно переделать в отапливаемый коттедж.

Смету необходимо рассчитать так, чтобы денег хватило для завершения каждой ступени строительства. Невозможно, например, отрыть котлован и отложить сооружение фундамента на год - яма обвалится, деньги будут просто выброшены на ветер.

Сроки исполнения. Сами заказчики практически всегда торопят строителей со сроками, но, обычно, выполнить быстрее означает осуществить с нарушением технологии. В итоге через год необходимо переделывать то, что могло бы стоять 10 лет.

Расположение дома на участке

После того, как вы определитесь с участком, вы захотите расположить на нем дом. Тут вы можете полагаться на специалистов, собственные мечты и фантазии. Но мы хотим напомнить, что при возведении своего дома нужно учитывать законодательство.

Если вы строите садовый деревянный дом, имейте ввиду отступы:

• от красной линии улицы -5 м и более;
• от красной линии проезда -3 м и более;
• от соседнего участка -3 м и более.

Если вы строите дачный дом, в котором намереваетесь жить постоянно:

• каменный от соседнего каменного должен располагаться на удалении 6 м;
• каменный от соседнего деревянного не менее 8-10 м;
• деревянный от соседнего деревянного не менее 8-15 м.

Источники:  www.terra.ru,  www.kadizz.com,  www.cottage66.ru,  www.p-profil.ru

Обязательно пишите, что бы Вы хотели увидеть в рассылке. Присылайте любые вопросы, критику и пожелания. Ваше мнение очень важно для меня!

E-mail: Почтовый адрес рассылки   С уважением, ведущий рассылки Егор Столяров.