Руководитель проекта жилого района «Ванино» Александра Миллер говорит, что наблюдается очень большая разница в стоимости объектов до и после кризиса. Как правило, она зависит от многих факторов: есть рядом метро или нет, близко или далеко от центра, в каком районе находится жилой комплекс и прочее. Разница в цене на одни и те же площади, по мнению эксперта, может составлять до 1 млн рублей. В частности, по этой причине девелоперы заинтересованы в том, чтобы обустраивать строящиеся жилые районы необходимыми объектами инфраструктуры – тогда и цена будет более привлекательная.

«Подход девелоперов к строительству социальной инфраструктуры меняется в связи с уменьшением количества точечной, единичной застройки и увеличением более масштабных, комплексных проектов. Это естественно, поскольку только относительно крупный проект способен вынести достаточно существенные затраты на строительство отдельного социального объекта», – говорит генеральный директор управляющей компании группы «Унисто Петросталь» Арсений Васильев.

Новый подход

Большое количество объектов социальной инфраструктуры сейчас строится в крупных жилых комплексах эконом- и комфорт-класса. Объекты бизнес-класса и выше, как правило, имеют хорошую локацию, и вся необходимая инфраструктура и так находится в шаговой доступности, рассказывает директор департамента долевого строительства агентства недвижимости Home estate Галина Санамян. В первую очередь, в таких жилых комплексах строится детский сад или другое дошкольное учреждение, школа, паркинг, благоустраивается прилегающая территория, на первых этажах дома располагаются коммерческие помещения: магазины, банки, бытовые услуги и др.

«На сегодняшний день уплотнительная застройка в городе практически прекращена, в связи с этим девелоперы переходят на освоение новых, еще незастроенных кварталов. Бесспорно, развитая инфраструктура имеет значение, – поясняет генеральный директор строительной компании «Навис» Александр Львович. – Большинство новостроек представляют собой масштабные многофункциональные комплексы, где перед девелопером стоит задача комплексного освоения территории. И, несмотря на то, что социальные объекты не приносят прибыли, девелопер идет на эти траты, понимая, что наличие данных объектов может стать решающим аргументом для покупки жилья в этом комплексе. Уверен, спрос на такие объекты будет расти».

Говоря о строительстве социальной инфраструктуры, нужно рассматривать вопрос с двух сторон: при строительстве отдельных домов и реализации проектов комплексного освоения территорий (КОТ). Требования к наличию социальной инфраструктуры различаются в зависимости от масштабов проекта. «Если строится точечный дом, то предполагается, что детские сады, школы, поликлиники поблизости уже есть, поэтому единственным обременением для застройщика станет разве что детская площадка», – поясняет начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин.

«При строительстве больших объемов жилья для девелопера в силу вступает правило обязательного создания на данной территории качественно новой социальной инфраструктуры, которая бы включала детские сады, школы, больницы, торговые помещения и другие необходимые объекты, – рассказывает управляющий партнер LCMC Дмитрий Золин. – В качестве примера можно привести проект компании “Главстрой” – жилой комплекс “Северная долина”, который помимо жилья в общей сложности будет включать около 70 объектов социальной инфраструктуры: планируется строительство детского сада, школы, торговой инфраструктуры, офисных помещений и т.д.». Еще один удачный пример – проект «Славянка» в Пушкине, который также предполагает наличие всей необходимой для жизни социальной инфраструктуры, добавляет Дмитрий Золин.

С важностью инфраструктуры в проектах КОТ соглашается и Николай Гражданкин. Когда мы говорим о комплексном освоении территории, то здесь создаются новые микрорайоны, где будут жить 20-30 тыс. человек, поэтому строительство социальной инфраструктуры является обязательным требованием к застройщику. Проекты КОТ потому и называются комплексными, что в них помимо жилых домов создается полностью самодостаточная среда для жизни человека, подчеркивает эксперт.

Еще один пример – «Новый Оккервиль», где уже сдан первый детский сад на 230 мест с плавательным бассейном, завершено проектирование школы. Осенью ожидается завершение строительства спортивно-оздоровительного комплекса. В целом на возведение объектов социальной инфраструктуры отводится порядка 5,1% от общего объема финансирования проекта.

Минимум возможного

О правовом аспекте рассказывает коммерческий директор компании «Центр Согласований» Ольга Морозова. Она говорит, что разрешительная документация для строительства жилья начинается с разработки проекта планировки территории, в котором предусматривается размещение детских дошкольных учреждений (ДДУ), школ, озеленения, парковочных мест в объеме, необходимом для обеспечения конкретного объекта.

В связи с тем, что на сегодняшний день расчет площади ДДУ производится на основании «Руководства проектирования дошкольных образовательных учреждения № 31-07-2009», минимальная площадь земельного участка, необходимая на одного человека, составляет 40 кв.м, а площадь здания – 25 кв.м, ДДУ на 50 человек потребует площади 2000 кв.м. Безусловно, это немало, но застройщики понимают, что без обеспечения данных нормативов уже не обойтись, и обязаны выполнять эти требования, поясняет Ольга Морозова.

Управляющий партнер юридической компании «Качкин и Партнеры» Денис Качкин говорит, что есть два варианта строительства социальной инфраструктуры: за счет города и с использованием государственно-частного партнерства. В качестве примера можно привести проект «Славянка», где город смог привлечь частное финансирование, использовав, в том числе, и банковские средства. Преимущество ГЧП в том, что оно позволяет быстро и гарантированно построить социальные объекты.

Школа рядом

«Существующие градостроительные нормы предполагают наличие 35 мест в детских садах и 115 мест в школах на 1000 жителей. В расчете обеспеченности местами частные образовательные учреждения, даже выдающие аттестаты государственного образца, не учитываются. При этом важно понимать, что у ДДУ и школ есть “радиус охвата”. Для проектируемых детских садов и школ он составляет не более 500 метров», – рассказывает эксперт Setl Group Владимир Копылов.

Например, в жилом проекте «Семь столиц» компанией Setl City запланировано строительство 9 социальных объектов. Все они расположатся таким образом, чтобы находиться в непосредственной близости и обеспечивать потребности каждого жилого квартала. В квартале «Вена», возводящемся первым в рамках «Семи столиц», будут построены школа и детский сад. На текущий момент земельные участки уже выделены и согласованы с правительством Ленинградской области, ведется их формирование и подготовка для дальнейшего строительства школы и ДДУ, делятся своим опытом эксперты Setl Group.

Паркинг обязателен

Одним из актуальных вопросов является и строительство паркинга на территории объекта. «Вступившие в силу ПЗЗ четко регламентируют вопросы организации автостоянок и количества машиномест для новых домов. В жилой зоне застройщик обязан обеспечить одно машиноместо на каждые 80 или 150 кв.м (в зависимости от конкретной подзоны) общей площади квартир, – говорит Владимир Копылов. – Однако девелопер может проектировать и большее количество парковочных мест, если считает это необходимым для успешной реализации проекта». Например, в сегментах бизнес- и премиум-класса большинство потребителей ставят важным условием покупки жилья возможность приобрести одно или даже два парковочных места. Поэтому в элитных объектах на одну квартиру, в зависимости от ее площади, как правило, приходится одно или два машиноместа. Для сравнения, в проектах эконом-класса не каждая квартира обеспечена машиноместом, поясняет аналитик.

Загородные требования

Наличие социальной инфраструктуры является решающим фактором при покупке жилья за городом. «За последние годы девелоперы стали разумнее подходить к вопросам создания инфраструктуры в коттеджных поселках, поскольку груз содержания лежит на плечах владельцев, и излишки жителям не нужны», – говорит директор по продажам жилого района «Ванино» Евгений Рыжков.

Эксперт рассказывает, что в проектах, где предлагаются земельные участки, приоритетом является цена, люди ориентируются прежде всего на нее, и дополнительный набор инфраструктуры может даже отпугнуть покупателей, поскольку ее надо будет ежемесячно оплачивать. Единственное требование к проекту – это наличие качественных дорог.

В проектах среднего класса, в которых возводятся коттеджи и таунхаусы и предполагается постоянное проживание населения, минимальный набор инфраструктуры просто обязателен. В таких проектах небольшой магазин, детская площадка и прогулочное место – обязательные атрибуты, поэтому практически все девелоперы их предлагают.

«В бизнес-проектах набор инфраструктуры, как правило, более расширенный. Это и детский сад, и кафе, и административное здание – выбор достаточно разнообразный. Каждый инвестор старается придумать свою изюминку, – добавляет Евгений Рыжков. – Очень популярным становится создание искусственного водоема». А, например, в жилом комплексе «Ванино» планируется строительство церкви на территории поселка.

Александра Миллер, руководитель проекта жилого района «Ванино»: Девелоперы готовы строить объекты социальной инфраструктуры в жилых районах – детские сады, школы, поликлиники. Но основная трудность заключается в передаче объекта на баланс города. Государство не всегда готово обслужить данные объекты, и тем не менее девелоперы все-таки строят. Население не хочет приобретать жилье, где не развита инфраструктура. Не существует документа, регламентирующего строительство необходимых объектов инфраструктуры. Все зависит от того, где администрация города выдаст пятно для возведения жилого комплекса. Одно дело, когда строится целый квартал в чистом поле и необходимо с нуля обустроить всю площадь. Другое дело, когда строительство объекта намечается в центре жилого квартала, как например, «Юбилейный», тогда вопрос об окружающей инфраструктуре не стоит остро – как правило, все необходимые школы, поликлиники и детские сады уже имеются. Бывают случаи, когда администрация города обязывает подрядчика обеспечить район всем необходимым.

Владимир Копылов, эксперт Setl Group:

Разработка проекта планировки крупных территорий, подразумевающих комплексное освоение, часто ложится на плечи девелопера. Производится расчет необходимой обеспеченности объектами социальной инфраструктуры, после чего проектируется нужное количество школ и детских дошкольных учреждений. Нормы по обеспеченности объектами торгово-сервисной инфраструктуры существуют, однако носят рекомендательный характер. Таким образом, конечная планировка нового жилого комплекса зависит от рыночной ситуации и позиции застройщика. При точечной застройке данный вопрос не стоит остро: обычно жителям нового дома хватает имеющихся в округе магазинов и аптек. Если же говорить о проектах КОТ, то создание в них единой жилой среды просто необходимо, и в этом случае ответственный застройщик берет на себя дополнительные обязательства. В проектах КОТ затраты на возведение объектов социальной инфраструктуры, по нашим оценкам, составляют порядка 2-5% от общего объема затрат девелопера.

Арсений Васильев, генеральный директор управляющей компании группы «Унисто Петросталь»:

В бюджете девелопера не выделяется отдельной строкой социальная инфраструктура, но окончательные проработки инвестиционно-финансовых параметров показывают, что затраты на социальную инфраструктуру могут превышать 10% от бюджета проекта. Безусловно, продажи большого количества квартир во вновь застроенных районах будут невозможны, если они не обеспечены инфраструктурой, и застройщики, понимая это, уделяют объектам социальной инфраструктуры серьезное внимание. Возможность вложения большого количества денег в социальный объект напрямую зависит от устранения прочих косвенных и непрофильных затрат девелопера, например, затрат на транспортную инфраструктуру или затрат на приобретение инженерных мощностей. В развитых рынках затраты на, например, те же инженерные сети включены в состав тарифов за пользование, а для нас это все еще остается какой то далекой, невероятной перспективой. Остается надеяться на дальнейшее развитие рыночных, а не административных механизмов в сфере строительства.