«Инфраструктура» — одно из любимых слов риелторов. Это объяснимо: что называется, не метром единым жив человек, бытие протекает не только внутри квартиры — надо и ребенка в образовательное учреждение определить, и продукты купить, и развлечься… В общем, подобные объекты нужны. С другой стороны, чрезмерная «напичканность» дома инфраструктурой создает свои проблемы.

Утомленные аскетизмом

Нельзя сказать, что в советские времена в наших городах вообще не существовало инфраструктуры — она имелась. Правда, под этим понятием тогда понимали другое: в основном инженерные системы, обеспечивающие дома водой, теплом, электричеством и т.п. А вот что до прочего, прежде всего «развлекухи», то проектировщики, похоже, исходили из того, что советскому человеку это не нужно. В результате к началу 90-х мы подошли в весьма специфическом состоянии, которое лучше всего иллюстрируется… ночными снимками со спутников. США, Европа, крупнейшие города Азии — море огней, а Москва (не говоря уж о прочих советских населенных пунктах) — тьма кромешная…

Естественным результатом подобного перекоса оказалось то, что первые строившиеся в столице дорогие дома оказались «нашпигованы» инфраструктурными объектами. Ресторан, фитнес-центр, круглосуточные магазины, салоны красоты, общественные зоны с зимними садами — чего только не было в ЖК классов «элит» и «бизнес»! Первое время потребители все это лишь приветствовали.

Нравится, не нравится…

Но постепенно покупатели, которые пережили некоторое количество кризисов и стали гораздо расчетливее, начали интересоваться стоимостью этого великолепия — причем не только приобретения, но и содержания. С этой точки зрения богатый инфраструктурный набор — штука в высшей степени неэкономная. Особенно закрытые объекты, куда не допускаются посторонние. В этом случае все траты ложатся на плечи жильцов. Вариантов два. Либо людям открыто говорят, что платить они будут в любом случае — пользуются или нет. Понятно, что восторга у «непосещантов» это не вызывает, и чаще используется другая модель: платят только те, кто ходит. Все вроде бы здорово, но, как уверяют эксперты в частных беседах, нежизнеспособно. Содержать таким образом обширную инфраструктуру нереально, поэтому управляющая компания пользуется старым приемом: «размазывает» траты на всех, только негласно. В конце концов это не так и сложно – при всей запутанности расчетов в системе ЖКХ…

Во что обходится «красивая жизнь»? Точно сказать невозможно — как уже сказано, часто истинная сумма хитро спрятана среди прочих эксплуатационных расходов. Некоторые эксперты называют цифру 15-20 тыс. руб. в месяц, другие считают, что и она занижена…

С оглядкой на окружающий мир

В последние 20 лет шел и другой процесс — всевозможные объекты появлялись вне новых ЖК. Первой вспоминается, конечно, Остоженка, явно не испытывающая нужды в дорогих ресторанах и магазинах класса luxury. Сильно подтянулись западные и юго-западные районы (где традиционно строится бизнес-класс) — там тоже нет дефицита в магазинах и развлекательных заведениях, появились хорошие школы с детскими садами… Да и в прочих местах положительные перемены налицо. «В целом ситуация с инфраструктурой значительно улучшилась по сравнению с началом 2000-х, — согласен Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty. — Практически у каждой станции метро построены торгово-развлекательные центры, где можно приобрести любые товары и воспользоваться самыми различными услугами».

Новые реалии вынудили проектировщиков и девелоперов более внимательно относиться к окружению будущих ЖК. Ведь если у расположенного в комплексе инфраструктурного объекта имеется «внешний» конкурент, по экономике проекта будет нанесен сильнейший удар. Практика показывает, что конкуренции «внутренние» не выдерживают.

Парковка, прогулка, далее по обстоятельствам

Какой же набор можно считать оптимальным? Первым среди обязательных элементов эксперты дружно называют стоянку. Подземный паркинг или просто разрисованная белыми линиями заасфальтированная площадка возле дома — это вопрос второй (решение зависит от финансовых возможностей покупателей), но задача должна быть хоть как-то решена! Второе — огороженная территория с хотя бы небольшой детской площадкой. Качели и песочница, пусть занимающие всего 50 кв. м, — то, что нужно. К сожалению, даже это застройщики могут обеспечить не всегда, особенно в центре, где буквально каждый метр на счету. Все остальное — в высшей степени индивидуально и зависит от двух параметров: наличия по соседству аналогичных внешних объектов и социального состава жильцов. «Люди преклонного возраста интересуются такими вещами, как поликлиника, магазины, почта, — конкретизирует Антонина Девятых, руководитель отдела вторичного жилья агентства «Кутузовский проспект». — Для молодых, у кого есть дети, важно наличие садиков и школ, заведений спортивного, музыкального и творческого образования, детские поликлиники и зеленые зоны. Все остальное, конечно, важно, но стоит на втором месте».

Хочу ли я, могу ли я…

Не стоит забывать и о требованиях, предъявляемых властями. «В зависимости от числа жителей застройщики обязаны возводить детские сады, поликлиники, школы и прочее, — говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации ИНКОМ. — Их проектирование и строительство осуществляется на основании федеральных норм СНиП 2.08.02-89* «Общественные здания и сооружения», СНиП 2.07.01-89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений». В Москве применяются «Нормы и правила проектирования планировки и застройки г. Москвы МГСН 1.01-99».

Помимо номинального наличия тех или иных объектов девелопера должно интересовать и их качество. Бывает, детский сад, к примеру, рядом имеется, но его слава такова, что покупатели квартир (люди в любом случае более-менее состоятельные) детей туда не поведут. «Застройщикам приходится решать такие вопросы, — говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». — Например, достроить помещение к существующему садику. Или организовать подобный объект в готовом ЖК — на первых нежилых этажах». При застройке более крупных массивов объекты торгово-развлекательного, бытового назначения, как правило, размещаются в отдельно стоящих зданиях, продолжает эксперт.

Скока-скока?

Потенциальных покупателей вопрос квартплаты в ЖК с обширной инфраструктурой интересует чрезвычайно. А вот продавцами иной раз овладевает странная «скромность» — они обходят тему деликатным молчанием или бубнят нечто маловразумительное о том, что «будет видно»… «Если инфраструктура предполагается развитая, нужно понимать, что коммунальные платежи будут превышать среднегородские, — говорит Павел Карасев, генеральный директор компании «Служба недвижимости». — «Переиграть» потом будет практически невозможно: застройщик, как правило, назначает на объекте свою управляющую компанию. Поменять ее собственникам жилья будет очень сложно».

Кроме учета общего объема инфраструктуры и ее вида (будет она закрытой или «для всех»), эксперты советуют еще один способ прикинуть будущие траты. Нужно отыскать уже реализованный данным застройщиком проект и посмотреть, сколько платят жильцы там. Столько же, вероятно, попросят и с вас — естественно, с поправкой на инфляцию…

Даль светлая

В будущем, вероятнее всего, инфраструктура внутри ЖК будет сокращаться. Связано это с тем, что по мере расслоения города на районы, предназначенные для жизни разных социальных групп, все необходимое станет появляться вовне. Где салоны красоты с омолаживанием золотыми нитями, а где — палатки с шаурмой и пивом в розлив. Примеры уже есть — и упомянутая выше Остоженка, и загородная Рублевка (там столько всего «внешнего», что строить поселок со своим теннисным кортом никому и в голову не придет). Правда, перспектива эта не из числа ближайших…