С начала этого года по данным АИЖК банки выдали на 3,1% меньше потребительских кредитов, чем за аналогичный период прошлого года. Количество выданных ипотечных кредитов выросло на 40%. Кредитный бум, который закончился в секторе потребкредитования, частично переместился в сектор ипотеки. При этом в случае с потребом, из-за его невыплаты, можно в худшем случае продать несколько дорогих вещей. Если речь об ипотеке, на кону стоит квартира, даже если для заёмщика она является единственным жильём.

Долгие деньги, высокие ставки

Проблема закредитованности в России ещё не достигла Западных масштабов, но в совокупности с санкционными ограничениями привела к тому, что банки уже испытывают серьёзный недостаток «длинных денег». В этом свете переориентация кредитных организаций на выдачу долгосрочных займов вполне понятна.

«Действительно, в первом полугодии доля просроченной задолженности по необеспеченным потребительским кредитам заметно возросла: так, по данным Банка России, доля ссуд физическим лицам с просроченными платежами свыше 90 дней в общем объёме ссуд выросла с 5,8% до 7,3%, – говорит заместитель председателя правления Банка Расчётов и Сбережений Сергей Шамин. – В то же время по ипотеке аналогичный показатель просроченной задолженности вырос с 2,04% до 2,06%. В связи с этим ряд банков существенно сократили выдачу необеспеченных кредитов, переориентировавшись на менее рискованное кредитование — ипотечное, где в случае дефолта банк может взыскать заложенное имущество».

«Ипотека – наименее рисковый розничный сегмент рынка ещё и потому, что заёмщики сами очень ответственно подходят к вопросу ипотечного кредитования, – считает директор департамента розничного бизнеса Банка Интеза Богдан Чекомасов. – Большинство клиентов перед тем, как обратиться в банк, предпочитают погасить текущие задолженности, так как понимают, что ипотека – серьёзная финансовая нагрузка».

Со стороны заёмщиков желание поскорее оформить ипотеку обусловлено страхом перед грядущим повышением ставок. О том, что ставки по ипотеке вырастут до 14% или даже 16% говорят ещё с весны, после неоднократного увеличения ключевой ставки ЦБ. Держать накопления в банке страшно не только из-за санкций, но из-за внутренней чистки регулятора, которая по прогнозам экспертов сотрёт с лица российской банковской системы ещё как минимум сотню игроков. Так что деньги вкладываются в такую недвижимость, хотя бы в виде первоначального взноса по ипотеке.

Кредитуй и проверяй

Есть и ещё одна категория ипотечных заёмщиков, точнее тех, кто под них маскируется. Т.е. заёмщики, которые набрали потребительских кредитов, а теперь решили «упаковать» их в дешёвую ипотеку. «Некоторые участники рынка (в основном, небанковские кредиторы) предлагают заёмщикам консолидировать имеющиеся потреб кредиты, выданные по высоким ставкам (в районе 30% годовых) и взять длинный ипотечный кредит по ипотечной (наиболее низкой) ставке, тем самым снизив платёж в два-три раза за счет удлинения срока и снижения ставки. Нельзя сказать, что это массовый сегмент, но такие предложения есть на рынке», – рассказывает директор департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК Мария Полякова.

В таком случае ипотека опасна скорее не тем, что заёмщик не сможет её вернуть, а тем, что банк узнает о нецелевом использовании кредита. Махинации с бумагами могут привести к тому, что кредитная организация расторгнет договор и потребует досрочно погасить задолженность. На прошлой неделе ЦБ напомнил банкам о том, что они имеют право проверять целевое использование заёмщиком кредитных средств, и, скорее всего, первыми начнут проверять не кредиты на мобильники, а большие ипотечные кредиты. Поэтому для снижения кредитной нагрузки закредитованным заёмщикам лучше рассмотреть программы реструктуризации долга в любом крупном банке.

Цикличная экономика и ипотечные риски

С рисками сталкиваются и честные заёмщики. Причём оценить их заранее бывает достаточно сложно. «Так как современной экономике, в принципе, свойственна цикличность, а ипотечный кредит оформляется, как правило, на 10–20 лет, то вероятность того, что платёжеспособность заёмщика ухудшится, бывает довольно высокой на протяжении «жизни» кредита ни один раз, – говорит Сергей Шамин. – Это может быть вызвано, как кризисными явлениями в экономике, так и индивидуальными моментами в жизни семьи (временная потеря работы, рождение ребенка)».

Надеяться, что через три года банк просто спишет долг, в случае с ипотекой, наивно. Гражданский процессуальный кодекс РФ разрешает банкам забирать у злостного неплательщика квартиру даже если она является единственным жильём.

Тест на займ-пригодность

Прежде чем становиться частью ипотечного бума, стоит в первую очередь трезво оценить свою платёжеспособность. «Нагрузка считается приемлемой, если на погашение займов уходит не более 40% доходов заёмщика», - говорит Богдан Чекомасов.

«Валюта кредита должна быть той же, что и валюта, в которой заёмщик получает доход. Кроме того, можно застраховать риск потери работы, создать «подушку безопасности», отложив сумму в 3-5 ежемесячных платежей по кредиту», - советует Сергей Шамин.

«Можно застраховать свою ответственность с помощью ипотечного страхования. Речь идёт о страховании кредитного риска, т.е. защиты заёмщика в случае, если при продаже заложенного имущества не хватило средств рассчитаться с банком. Согласно исследованию Финансового университета при Правительстве РФ в 30-60% случаев при дефолте и после продажи квартиры за заёмщиком остаётся долг в размере 20-40%. Подобные страховки очень популярны за рубежом, но в нашей стране фактически начали применяться только с конца 2010 года», – говорит Мария Полякова.

Таким образом, при покупке квартиры ориентироваться нужно не только на внешнюю экономическую и политическую ситуацию, но прежде всего, на свои собственные способности и перспективы.

Постараются не выселять

Несмотря на бурный рост ипотеки, эксперты не видят в перспективе серьёзной опасности ни для банков, ни для заёмщиков. «Банки очень аккуратно относятся к анализу кредитной истории заёмщиков, отсекают неплательщиков, смотрят кредитную нагрузку в целом. Другое дело, что за период бума потребительского кредитования и агрессивного распространения кредитных карт без должного объяснения заёмщикам всех последствий, многие заёмщики заработали негативную кредитную историю и теперь вынуждены ее «исправлять». Банки это понимают и стали более аккуратно и вдумчиво изучать причины и характер просрочек клиенов», – считает Полякова.

Однако даже в критической ситуации стоит помнить, что банк не нацелен на то, чтобы отобрать у заёмщика квартиру. Реализация залогового имущества – хлопотный и дорогой процесс. Поэтому в случае проблем с выплатой кредита лучшее, что можно сделать – это обратиться в банк для оформления программы реструктуризации или кредитных каникул.