Сразу начну со СЛУЧАЯ ИЗ ПРАКТИКИ.

Мне позвонил человек от хорошего знакомого и поинтересовался, в каком банке лучше брать ипотечный кредит. В ходе обсуждения различных ипотечных продуктов от различных банков я с удивлением узнаю, что собственных средств у человека более чем достаточно и для покупки квартиры, и для ее дальнейшего качественного ремонта. На мой недоуменный вопрос, зачем же брать кредит в 2 миллиона, получать «бонус» в виде ипотечного залога на всю квартиру стоимостью свыше 10 миллионов, тратить деньги на выплату процентов, страховки и прочих «сопутствующих услуг», я получил шокирующий меня ответ: «Зато банк проверит квартиру и я буду уверен в чистоте сделки на 100 процентов!».

Я понял, что пришла пора развеивать подобные иллюзии у населения.

Бизнес банка заключается в том, чтобы давать кредит и получать по этому кредиту проценты. Ипотечный кредит - это кредит, который обеспечен недвижимостью. Купленный с использованием ипотечных средств объект будет находиться в залоге у банка, и в случае, если заемщик- владелец этого объекта не сможет выплатить сумму кредита или проценты, банк сможет продать недвижимость с торгов и получить требуемую сумму. Ничего личного, только бизнес.

А что будет, если квартира вдруг будет изъята по суду у покупателя, несмотря на все его попытки изобразить из себя «добросовестного приобретателя»?

С точки зрения банка - обязательство выплатить кредит и проценты никуда не исчезает.

Да, квартиры у заемщика больше нет. А кредит - есть. И обязанность выплатить стоимость квартиры (причем с процентами), которая заемщику не принадлежит - есть.

Более того, так как теперь обеспечения нет, банк потребует у заемщика сразу же выплатить всю оставшуюся сумму кредита вместе с набежавшими процентами и долгами (если они есть). Если покупатель страховал титул сделки (а некоторые особо одаренные «экономные» люди от страхования титула увиливают, как могут), у него появляется призрачный шанс хотя бы рассчитаться с банком по кредиту, не продолжать платить за теперь уже чужую квартиру. Вот только сроки выплаты страхового возмещения у страховой компании явно больше сроков, которые даются по кредитному договору для возмещения потери объекта кредитования - обеспечения кредита.

Поэтому-то банки категорически противятся переводу ответственности на страховую компанию (которую, кстати, они же рекомендовали и одобрили, и на страховании в которой настояли ). Деньги должен выплатить заемщик! Сразу после того, как он лишился по тем или иным основаниям права собственности на квартиру.

Есть еще один забавный (если это слово применимо в подобной ситуации) нюанс. Выгодоприобретателем по договору страхования титула является банк (во всяком случае, в части страхования на сумму кредита), и если страховая компания в конце концов выплатит страховое возмещение (что произойдет после расчета добросовестного заемщика с банком), то выплатит она деньги банку. И дальше- опять-таки хлопоты заемщика по получению этих денег, повторно выплаченных в кредитную организацию.

Таким образом, покупатель-заемщик, точнее, его финансовая состоятельность, - это единственная надежда банка на получение денег. Этакая константа в этом ненадежном и меняющемся мире. Купленную недвижимость могут отсудить по тысяче возможных оснований (ну что делать, сырое у нас пока еще законодательство, у меня, как у практика, возникает вопрос- почему так мало сделок расторгается? Что бы ни вещал в своих концертах Задорнов про русских, но люди у нас очень честные и порядочные, возможностей сыграть нечестно законы и судебная практика дают более, чем достаточно). Страховая компания может придраться к чему угодно и не выплатить страховое возмещение.

И только заемщик, со своими доходами, со своим горячим желанием не запятнать кредитную историю, остается опорой банка в бушующем финансовом мире.

Примите это как постулат - банки в первую, вторую и так далее очередь проверяют заемщиков. Их доходы. Их надежность.

И лишь в какую-то последнюю очередь рассматриваются квартиры. Точнее, документы на квартиры.

Самое главное - надо понимать, что подход к вопросу одобрения квартиры разнится у банка и у покупателя. Банк оперирует такими понятиями, как вероятность расторжения сделки, предоставленные документы и их соответствие списку. И если заемщик лишится купленной недвижимости - для банка это беда, но не катастрофа. Ибо у банка остался заемщик. А вот для заемщика потеря квартиры- катастрофа. И ударит она со всего маху именно по покупателю. А по кому из сотрудников банка ударит потеря объекта кредитования? Понятно, что кто-то лишится премии, кто-то получит выговор, может, кого-то даже уволят. Но вот только заплатить оставшуюся сумму кредита никого из банка не заставят.

Итак, в банк предоставляются копии документов на недвижимость и копия паспорта покупателя. (Что меня всегда удивляло, банки готовы рассматривать все документы в копиях, кроме выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Вот вынь да полож эту бумажку в подлиннике. Казалось бы, заказать ее можно по интернету, причем в электронном виде приходит выгрузка из базы, никаких сомнений в подлинности не будет).

Вас ничего не настораживает?

Представьте себе ситуацию - заболел человек. Не грипп-ангина, а что-то грустное, что надо решать операционным путем. Вот только решение об операции принимается исключительно по результатам анализов и обследований, не глядя на пациента. Причем анализов, которые надо делать не в данном конкретном случае с конкретным больным, а по некоторому унифицированному списку. Я не хочу сказать, что по анализам и результатам исследований нельзя провести диагностику, вот только почему-то у меня есть уверенность, что живой врач при непосредственном осмотре вкупе с результатами анализов диагноз поставит более точный.

В банке не видели квартиру, в банке не видели и не общались с продавцами недвижимости. Все, что в банке видели - копии документов. «Результаты анализов».

Более того, главные «проверяльщики» - из юридического отдела даже покупателя не видели в глаза, что тут говорить про продавцов-то…По моему опыту- они не сильно рвутся глядеть на кого-то. Знаете ли, и без того «работы хватает», еще с кем-то беседы проводить. Вообще, юристы банков - они недоступны, как небожители. Их нельзя увидеть простому заемщику или риелтору. Их волю могут толковать кредитные менеджеры, причем только в избранные моменты. Или же можно получить от них какой-то «знак» - скажем, письмо по электронной почте: «Ваш вопрос решен, вам отказано!»

Предвижу возражения - зато у юристов и у службы безопасности банка есть БАЗЫ ДАННЫХ!

Если вы насмотрелись американских сериалов, вроде «Думать как преступник», у вас может сложилось устойчивое мнение, что в компьютере есть все и обо всех. Может, в США так оно и есть. Но…добро пожаловать к нам в Россию!

Мне достаточно было ознакомиться с тем, как забивается информация в компьютер в паспортном столе, чтобы не питать никаких иллюзий в тему всезнайства баз данных.

Да и потом, что толку в этой базе, если человек решил в первый раз в своей жизни нарушить закон? Или если в отношении продавца недвижимости было совершено или планируется преступление, которое еще не успело попасть в эту базу? Увы, никакая база ничего не покажет.

Давайте я четко определю свою позицию.

Проверять по базам документы на недвижимость, равно как и документы участников сделки, можно и нужно. Это является неотъемлемой частью проверок при покупке объекта. Но надеяться, что кто-то, глядя только в бумажки или на монитор, выявит все риски- наивно.

Данная тема настолько многогранна, что одного выпуска мне явно не хватит. Так что- продолжение следует!

Радин Максим