Ипотека не только инструмент, помогающий купить квартиру, но и индикатор надежности объекта. Получить аккредитацию у ведущих банков страны не так-то просто.

Ипотека – инструмент, привлекающий покупателя, поэтому обычно застройщики заинтересованы в такой услуге. Банки также зарабатывают на ипотечных кредитах, поэтому и с их стороны есть интерес такие услуги оказывать. Но любая выдача кредита – риск, а выдача миллионного кредита на покупку квартиры – совсем большой риск, поэтому прежде чем аккредитовать объект, банки проверяют застройщика самым тщательным образом. Софья Старкова, генеральный директор агентства недвижимости «Лидер», отмечает, что для получения ипотечного кредитования строящиеся объекты должны соответствовать определенным требованиям. Главное требование – наличие разрешительной документации, оформленной в соответствии с требованиями закона, и форма реализации квартир по ФЗ № 214. Кроме этого банки обращают внимание на «строительную историю» застройщика. И здесь хорошим плюсом является наличие уже построенных и вовремя введенных в эксплуатацию строительных объектов.

На получение аккредитации влияет и этап строительства. Очень трудно получить ее на этапе котлована. Обычно банки ждут, когда будет построено 20 – 40 % здания. Однако бывают и исключения. Софья Старкова отмечает, что их проекты «M-House», «Западное Кунцево» и «Новое Измайлово» получили аккредитацию на нулевом этапе строительства.

Кроме того, сам процесс аккредитации занимает время. Руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Андрей Владыкин рассказывает, что часто аккредитация происходит по длинной и многоступенчатой системе: «сначала аккредитуется сам застройщик, а потом уже новостройка, далее на кредитном комитете банка принимается решение о запуске кредитной программы на определенный объект с конкретными характеристиками».

Таким образом, наличие ипотеки в строящихся домах говорит о том, что застройщик прошел банковскую проверку, что ему доверяют. Ведь квартира, купленная с помощью ипотеки, до конца кредита является для банка залогом, и если по каким-то причинам дом не достроится, то банк лишится ликвидного залога, который он мог бы реализовать в случае невыплаты долга. Но кто же купит квартиру в долгострое?

В настоящее время почти все новостройки Москвы и области предлагают не одну программу кредитования. Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», считает самым оптимальным присутствие четырех-шести банков. Хорошо, когда проект аккредитован в одном-двух крупнейших банках, одном-двух средних банках с хорошими условиями обслуживания, которые отличаются скоростью и сервисом обслуживания. Также неплохо, когда есть один-два банка, предлагающие какие-то специальные условия. Такой спектр предложений может удовлетворить любые запросы покупателя. Большее число банков при строительстве дома может лишь запутать клиента.

Однако меньшее число банков, аккредитовавших строительство, не является плохим показателем. Здесь, во-первых, большое значение имеет масштабность самих банков. Если при покупке выбранной вами квартиры, можно оформить ипотеку у Сбербанка, ВТБ24, «Уралсиба», «Райффайзенбанка» или «Возрождения», то не стоит искать подвоха. Здесь главное не количество, а качество. Мария Литинецкая отмечает, что иногда такая ситуация является волевым решением застройщика или отдела продаж реализующей компании. Работа с лидирующими банками, с одной стороны, поддерживает определенный имидж, а, с другой стороны, позволяет строго контролировать работу с ипотечными сделками. А вот если ипотеку предлагают лишь банки, названия которых никому не знакомы, то стоит все же поинтересоваться у застройщика, почему так произошло.

Во-вторых, надо смотреть на стадию продаж. Если продажи только начались, то, скорее всего, некоторые банки просто не успели еще аккредитоваться. А вот если продажи идут давно, а ипотека предлагается только двумя незнакомыми банками, то есть вероятность того, что крупные банки усмотрели здесь риски и отказали в аккредитации.

В-третьих, это может быть обусловлено спецификой строящегося объекта. Менеджер по работе с банками ГК «ГРАС» Маргарита Стеблянко отмечает, что часто трудности возникают с аккредитацией апартаментов. В настоящее время в большинстве банков отсутствуют ипотечные программы под этот продукт. «Но это не означает, что объект плох. Это означает, что банки только сейчас начали осознавать привлекательность апартаментов».

Отсутствие ипотеки, безусловно, говорит о том, что банки где-то усмотрели риски, хотя, по мнению Маргариты Стеблянко, бывают случаи, когда спрос высок и без ипотеки, поэтому застройщик не стал себя утруждать. А бывают и логические объяснения отсутствия банковской аккредитации. Например, Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», отмечает, что «банки редко аккредитовывают новостройки, если те являются первыми и единственными в портфеле застройщика. Но совершенно не обязательно первый проект – рискованный. Очень часто на такие проекты предоставляется рассрочка от застройщика, иногда беспроцентная. В кризис, например, когда банки отказывались кредитовать недвижимость, рассрочки иногда по условиям были сопоставимы с ипотекой – были долгосрочными и с достаточно низкими ставками». Мария Литинецкая добавляет, что невозможно получить аккредитацию на деревянное строительство или строительство домов с деревянными перекрытиями. У этих объектов высокие риски с точки зрения возможности пожара, поэтому их не одобряют страховые компании.

Однако чаще всего отсутствие ипотеки – сигнал опасности, который может говорить о том, что нет разрешения на строительство или оно не продлено; что невозможно отследить цепочку собственников, а, следовательно, возникают сомнения в правоспособности продавца; что реализация происходит по незаконным схемам; что застройщик имеет нехорошую репутацию. Именно поэтому, покупая квартиру, будьте бдительны всегда.