Как купить площадку для ведения бизнеса?

Рынок коммерческой ипотеки в России развивается с неохотой: темпы кредитования сокращаются, ставки не уменьшаются, сроки кредитования невелики. Виной тому дороговизна нежилой недвижимости, сложность в оформлении сделок и высокая цена вопроса для потенциальных заемщиков.

По словам директора департамента кредитования СБ-банка Ирины Кукарской, коммерческая ипотека весьма востребована на рынке, но темпы ее роста еще невысоки: если в 2011 году рынок вырос на 10–12%, то в прошлом — всего лишь на 7–9%. Объем российского рынка по продаже коммерческой недвижимости за 2012 год составил более 100 млрд рублей, добавляет начальник отдела разработки продуктов и методологии департамента обслуживания клиентов малого бизнеса ВТБ24 Татьяна Артамонова. Но, по оценкам риелторов, в общем объеме сделок не более 5–10% совершаются с помощью кредитов на покупку нежилого помещения.

Эксперты называют разные причины столь незавидной динамики. Так, рассказывают кредиторы, несколько лет назад клиенты не были готовы даже к размеру первого взноса по кредиту в 30–50% или категорически отказывались предоставлять в качестве залога недвижимое имущество — опасались рейдерства банков. Сейчас клиент «повзрослел», стал более «цивильным» и прозрачным, но у этой медали существует и другая сторона.

«Основная причина, сдерживающая развитие рынка классической коммерческой ипотеки нежилых помещений, заключается в том, что предлагаемые банками кредиты в основном краткосрочные, что связано с нехваткой долгосрочных финансовых ресурсов у банков», — отмечает Ирина Кукарская. «Законодательство не разрешает компаниям оформлять закладную на коммерческую недвижимость до момента покупки. Другими словами, объект сначала нужно приобрести, а уже потом его можно заложить. Таким образом, развитию рынка коммерческой ипотеки в РФ мешают пробелы в законодательстве и сложность в оформлении таких сделок», — добавляет аналитик «Инвесткафе» Екатерина Кондрашова. «На сегодняшний момент выкуп государственной и муниципальной собственности — одна из основных сложностей, с которой сталкиваются клиенты», — конкретизирует менеджер маркетинга по работе с сегментом МСБ Абсолют-банка Наталья Меремьянина.

Коммерческая ипотека позволяет предпринимателям получить свою площадку для ведения бизнеса. Для того чтобы понять ее эффективность, нужно сравнить ежемесячный арендный платеж и ежемесячный платеж, который будет возникать по кредиту. Если платеж по ипотеке ниже, то лучше купить помещение в собственность, советуют специалисты.

Основные потребители коммерческой ипотеки — это компании малого бизнеса. «Как правило, это предприниматель из сферы услуг или мелкого производства, а также розничной торговли», — отмечает директор департамента по работе с малым бизнесом Номос-банка Роман Лесохин. «Чаще всего клиенты приобретают помещения торгового и производственного назначения, реже — офисные или складские», — отмечает директор дирекции по работе с малым и средним бизнесом Росбанка Анатолий Хвостиков.

При этом, по оценкам аналитиков, минимальный порог вхождения на рынок коммерческой недвижимости составляет не меньше $300–500 тыс., поэтому владельцам небольшого бизнеса приходится привлекать заемные средства. По словам начальника управления по работе с малым и микробизнесом Райффайзенбанка Максима Лукьяновича, чаще всего клиенты обращаются за коммерческой ипотекой на суммы от 4 до 25 млн рублей. При этом минимальный размер первоначального взноса согласно требованиям банка-кредитора редко составляет меньше 20–30%. А максимальный срок кредитования — не более 10 лет, средняя ставка составляет 13–16% годовых. При такой стоимости ресурсов размер ежемесячных платежей практически сравнивается с уровнем арендных ставок, но для предпринимателей сделки с применением коммерческой ипотеки — практически единственная возможность купить помещение в собственность.

Интересная особенность: в России рынок коммерческой недвижимости — это преимущественно вторичный рынок. «Сделки в этом сегменте клиенты осуществляют без участия застройщиков, а иногда и без привлечения риелторов», — обращает внимание Анатолий Хвостиков. Так что очевидным преимуществом для заемщика коммерческой ипотеки, пожалуй, является возможность вариантов в залоговом обеспечении. «Это может быть залог товаров в обороте, имеющееся движимое и недвижимое имущество, поручительство владельцев бизнеса, поручительство юридического или физического лица», — отмечает директор департамента малого и среднего бизнеса банка «Стройкредит» Вадим Малиновский.

Что касается перспектив развития, то здесь очевидно: рынок хоть и медленно, но растет, а условия становятся более демократичными. Как считает Анатолий Хвостиков, в ближайшее время на рынке коммерческой ипотеки можно ожидать увеличения максимального срока кредитования, снижения объема первоначального взноса с 20 до 10% и отказа от ограничения по максимальной сумме кредита.