«Пора приобрести что-то свое!» - сказал мне мой жилец, когда через несколько лет плодотворного сотрудничества я внезапно заявила, что через полтора месяца планирую сама въехать в принадлежащее мне жилье. Надо сказать, что в своем желании он не одинок - рано или поздно об этом задумываются многие жители Москвы и Подмосковья, устав от скитаний по съемным квартирам. Впрочем, решить - это одно, а вот осуществить свое намерение - совсем другое.

Покупка квартиры может оказаться непосильной задачей для небогатого человека, учитывая, что даже для получения кредита необходимо зарабатывать минимум 2 тыс. долларов в месяц и обладать немалой суммой для первоначального взноса. А ведь цена самой дешевой квартиры в Москве и ближайшем Подмосковье составляет как минимум 100 тыс. долларов. Очень немногие из тех, кто нуждается в жилье, могут себе это позволить. В этом случае хорошим выходом для молодых, малообеспеченных и даже среднеобеспеченных граждан может стать покупка комнаты по ипотеке.

С комнаты в коммунальной квартире начинают «покорение» Москвы многие приезжие. Несколько лет активных накоплений позволяют им осуществить второй этап интеграции - перебраться в собственную квартиру. Еще один мотив для приобретения – инвестиционный. Многие покупают такое жилье, надеясь через какое-то время получить отдельную квартиру в Москве или ближнем Подмосковье. Иногда комнаты приобретают в процессе разъездов конфликтных семей. Бывает, люди меняют одну комнату на другую из-за невозможности ужиться с соседями. Еще один вариант – социально неблагополучные люди, которые скатываются вниз по социальной лестнице.

Сегодня цена на комнату в коммунальной квартире в спальных районах столицы и области колеблется от 65 тыс. до 100 тыс. долларов. В элитных районах Москвы этот уровень достигает 200 тыс. долларов и выше. Тем не менее всегда можно выбрать комнату по приемлемой цене, хотя бы для начального этапа в процессе приобретения жилья.

Что надо знать, планируя купить по ипотеке комнату или долю в квартире? Во-первых, давайте разберемся, чем отличаются эти два понятия. С точки зрения покупателя комната и доля – это очень разные вещи. Комната в коммунальной квартире – это полноценная недвижимость, где можно проживать самому, регистрировать по месту жительства себя самого и членов своей семьи. Собственник же, владеющий долей квартиры, может занимать и целую комнату, но это вовсе не означает, что он - ее владелец. В случае владения долей квартиры нельзя определить границы собственности - где находится четверть или шестая часть помещения: в прихожей, ванной или даже на балконе. Это не отмечено ни в одном из документов на квартиру.

Во-вторых, необходимо отдавать себе отчет в том, что покупка комнаты (или доли) по ипотеке сопряжена с более значительными трудностями, чем приобретение в кредит отдельной квартиры. Для банка выдача кредита такому клиенту несет с собой большее количество рисков, чем стандартная схема приобретения в кредит целой квартиры. Наличие некоторых юридических сложностей делает этот процесс не слишком комфортным для банка. Поэтому выдавать такие кредиты решаются только немногие кредитные организации. И нередко бывает, что процентная ставка по этим ипотечным программам выше, чем по традиционным, да и пакет необходимых документов значительно объемнее.

Самой простой является ситуация, когда покупатель имеет в собственности остальные комнаты или доли в квартире и намеревается стать ее полноправным владельцем. В этом случае проблем с получением согласия банка обычно не бывает. Трудности начинаются, если потенциальный заемщик хочет приобрести долю или комнату в квартире, где ему больше ничего не принадлежит. Для банка залог в виде комнаты в коммунальной квартире довольно неликвиден. И возможность продажи ее в случае невозвращения кредита уменьшается из-за наличия других собственников квартиры, поскольку по закону первоочередное право выкупа принадлежит соседям по коммуналке. Поэтому многие банки при выдаче кредита на приобретение комнаты требуют залог в виде уже имеющегося жилья.

Решаясь приобрести комнату, потенциальный покупатель должен точно просчитать перспективы приобретаемой недвижимости, которые очень часто зависят не только от близости к станции метро, возраста дома и состояния квартиры, но в большей степени от «прошлой жизни» самой комнаты. Очень важно провести проверку юридической чистоты выбранной для покупки комнаты. Лучше не экономить на юридическом сопровождении сделки и прибегнуть к помощи юриста (адвоката), который в своей работе не связан с деятельностью агентства недвижимости, при посредничестве которого продается или приобретается комната.

Нельзя покупать комнату, в которой ранее гражданин был снят с регистрационного учета в связи с осуждением на длительный срок лишения свободы, а также если в комнате были зарегистрированы лица, признанные по судебному решению безвестно отсутствующими или объявленные умершими. В связи с этим необходимо получить архивную справку о регистрации по месту жительства по приобретаемой комнате. Если комната была приобретена продавцом по возмездной сделке, то необходимо учитывать право на долю комнаты супруга (бывшего супруга) и требовать его нотариально заверенное согласие на продажу. Если же продавец не состоит и не состоял в зарегистрированном браке, то нужно получить от него нотариально заверенное заявление, удостоверяющее этот факт.

Кроме того, необходимо проверить соблюдение права преимущественной покупки продаваемой комнаты, которым обладают соседи - собственники квартиры. Они должны подписать письменный отказ от своего права. Есть смысл для покупателя самому получить свежую выписку из ЕГРП и Управления регистрации кадастра и картографии. Это позволит не только проверить права собственника, но и наличие или отсутствие ограничений по приобретаемому объекту недвижимости. При заключении сделки желательно личное присутствие продавца, а не его представителя, действующего по доверенности. Это даст возможность убедиться, что продавец жив и доверенность не отменял, иначе накануне сделки придется провести необходимую проверку.

В большой степени комфорт будущего владельца комнаты зависит от отношений с соседями. Конечно, в большей степени это вопрос везения, однако неплохо бы перед покупкой хотя бы познакомиться с остальными жителями коммунальной квартиры. Определить количество зарегистрированных на момент покупки в квартире жильцов можно, попросив продавца показать справку по форме 9 (о регистрации по месту жительства).

Помимо этого, у продавца на руках должны быть свидетельство о государственной регистрации права собственности на комнату, а также документы, подтверждающие право собственности, возникшее в результате покупки, дарения, мены, приватизации комнаты или, к примеру, наследования. Технические характеристики дома и квартиры, в которой находится комната, можно увидеть либо в техпаспорте, либо в справке формы 7, которую (как и справку по форме 9) можно получить в паспортной службе по месту «прописки».

Очень часты случаи, когда комнаты пытаются продать по договору дарения. При продаже комнаты продавец должен получить отказы от права преимущественной покупки у всех соседей, имеющих приватизированные доли в данной квартире. Однако зачастую собрать их все продавцу проблематично, а договор дарения обходит соседей стороной, так как «подарить» свое имущество собственник может кому угодно, без согласия окружающих. С точки зрения юриспруденции такая сделка при желании может быть легко оспорена в суде, так как по сути она незаконна.

Если покупателю комнаты удалось пройти через все процедуры, обзавестись всеми необходимыми документами, получить кредит в банке и оформить покупку комнаты, последним шагом будет государственная регистрация, после которой выдается свидетельство о собственности и можно получать приобретенное имущество у продавца. И вот теперь вы можете вздохнуть свободно и наконец-то вселиться комнату, которая станет вашим домом, или... начать новый проект под названием «ремонт».

Валентина Гаврикова