Восходящий тренд на ипотечном рынке накануне весны сменился на противоположный – в феврале сразу несколько банков заявили о снижении процентных ставок по жилищным кредитам на вторичном рынке. В результате средние ставки по рублевым ссудам вернулись к уровню сентября 2012 года, свидетельствует динамика индекса «БН-Ипотека».

В конце февраля крупнейший игрок ипотечного рынка – Сбербанк РФ – объявил о снижении процентных ставок по рублевым кредитам на 1 процентный пункт. Теперь обычные граждане могут занять средства в этом банке под 13% годовых, а те, кому перечисляют зарплаты на карты Сбербанка, взять кредит под 12% годовых.

По примеру Сбербанка ставки пересмотрели и другие игроки рынка, некоторые из них возобновили маркетинговые акции. В итоге благодаря различным манипуляциям банкиров со ставками стоимость рублевой ипотеки (индекс «БН-Ипотека») за февраль опустилась почти на 1%, до 12,646 руб. Одновременно с этим потека в иностранной валюте подорожала почти на 1,5%, до 326,93 руб, главным образом, из-за увеличения обменного курса рубля, который возрос за месяц с 30 до 30,51 руб.

Средняя ставка по рублевым кредитам на покупку жилья на вторичном рынке к началу марта составила 12,99% годовых – это первое снижение ставки за последние девять месяцев, произошедшее благодаря крупнейшему банку страны. До этого он только повышал ставки.

Ушел в отрыв

Осенью 2012 года Сбербанк дважды повышал проценты по жилищным кредитам на вторичном рынке, заметно оторвавшись от своего главного конкурента – ВТБ24, который не спешил наращивать стоимость ипотеки. Причем Сбербанк первым свернул популярную «ипотеку с господдержкой», исчерпав лимит Внешэкономбанка (30 млрд руб).

В результате с сентября прошлого года Сбербанк не входит даже в десятку кредиторов, предлагающих минимальные ставки по ипотеке, что негативно отразилось на его доле рынка – она заметно сократилась в четвертом квартале прошлого года. Риэлторы – основные поставщики заемщиков банкам – из-за высоких ставок в Сбербанке перенаправили своих клиентов в другие кредитные учреждения.

В начале сентября 2011 года доля ипотечного рынка Сбербанка составляла 47,9%, сообщила в конце февраля директор управления розничного кредитования Сбербанка Наталья Алычова. Более свежих данных у нее не оказалось, хотя банк уже подвел итоги года, их даже подвел Центробанк РФ. Если сопоставить опубликованные на прошлой неделе данные Банка России по совокупному объему выдачи ипотечных кредитов за 2012 год с объемом выдачи Сбербанка за тот же год, то доля крупнейшего игрока составит 43%. Вероятно, резкое снижение доли рынка и побудило главу Сбербанка Германа Грефа понизить ставки. К тому же премьер РФ Дмитрий Медведев и президент РФ Владимир Путин несколько раз высказались в январе, что неплохо было бы удешевить ипотеку.

Тонкости расчета

Помимо Сбербанка ставки понизили и другие, менее крупные игроки, например, РосЕвроБанк также снизил ставки на 1 п. п. Некоторые игроки пересматривать программы не стали, а запустили маркетинговые акции. Так, банк DeltaCredit в феврале возобновил акцию «9,99%». По ней до по 31 мая 2013 года можно оформить заявку на кредит по ставке 9,99% годовых, но ставка фиксируется в таком размере на срок до пяти лет. При этом потенциальному заемщику нужно оплатить из собственных средств не менее 50% от стоимости приобретаемого жилья и сразу же внести в кассу банка сумму в размере 5,5% от объема кредита. Тогда он получит желаемую ставку. Однако если распределить сумму единовременного платежа (5,5% от объема кредита) на весь срок займа (60 месяцев), то существенно дешевле будет взять кредит в этом же банке, но по другой программе – под 11,75% годовых. Так что фактически акция DeltaCredit – это не удешевление ипотеки, а приманка для наивных заемщиков, которые не очень хорошо умеют считать деньги.

Ориентир президента

За последние три года (с момента возобновления ипотеки после обострения финансово-экономического кризиса осенью 2008 года) банкиры научились искусно играть процентными ставками, привлекая внимание заемщиков. Хотя до жилищного кредита по «президентской ставке» (6% годовых) пока еще далековато. БН рассмотрел самые дешевые предложения ипотеки на рынке (см. таблицу ниже).

Банкиры, прежде всего, снижали ставки для клиентов, способных из собственного кармана оплатить более 40% от стоимости квартиры, а затем рассчитаться по кредиту в кратчайший срок. Например, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию предлагает ипотеку в рублях под 9,2% годовых, но только на год. На такой же срок в Нордеа банк можно оформить кредит под 6,5% годовых в иностранной валюте.

Справка

Индекс «БН-Ипотека» отражает стоимость ипотечного кредита в рублях и иностранной валюте.

Значения индекса рассчитываются ежемесячно с января 2010 года как аннуитет по ипотечному кредиту под залог приобретаемой недвижимости на вторичном рынке и под залог прав требования на первичном рынке. Для расчета принимается срок кредита 10-15 лет, первоначальный взнос от 20%. Для простоты применения индекса и сопоставимости его значений в национальной и иностранной валютах сумма кредита берется равная одной тысяче рублей, для кредитов, номинированных в иностранной валюте, – $1 тысяча.

Исходя из этих условий, средний ежемесячный платеж по рублевому кредиту (без учета банковских комиссий) на покупку жилья на вторичном рынке составил в феврале 12,646 руб. (за кредит, номинированный в иностранной валюте, придется заплатить $10,72, или 326,93 руб. по текущему курсу), а на первичном рынке – 13,096 руб. ($11,04, или 336,88 руб.).

Индекс «БН-Ипотека» рассчитывается по предложениям 25 банков, ранжированных по объему выданных кредитов. Рассматриваются ипотечные программы АИЖК и собственные продукты коммерческих банков. Для расчета берутся процентные ставки для обычных заемщиков «с улицы», а не «зарплатных» или иных клиентов банков. При расчете индекса учитывается динамика комбинированных, переменных, ставок по ипотеке, зависящих от учетной ставки Банка России, а также ставок межбанковских рынков кредитования LIBOR, EURIBOR, Mosprime.

Из общего списка предложений выбираются наиболее интересные программы банков по стоимости заимствований на срок 10-15 лет. Однако не стоит забывать об условиях кредитования: минимальные ставки, как правило, доступны тем, кому ипотека не нужна. Большинству граждан, как показывает практика, за кредиты придется платить в том или ином банке по средней ставке предложения и выше.

Алексадр Сологуб